IF/MDL

MINUTE N° 22/207

Copie exécutoire à :

- M^e Anne CROVISIER

- M^e Guillaume HARTER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 04 Avril 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02763 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HTJW

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Selestat

APPELANT :

Monsieur B Y

[…]

68660 ROMBACH-LE-FRANC

Représenté par M^e Anne CROVISIER, avocat au barreau de COLMAR

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003536 du 13/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMES :

Monsieur D Y

[…]

[…]

non assigné

Monsieur A X […]

[…]

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 janvier 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Selon contrat du 31 juillet 2013, Monsieur A X a donné à bail à Monsieur B Y un appartement situé résidence […], […] à Sélestat, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 320 € et d’une avance sur charges de 50

€.

Monsieur D Y s’est porté caution solidaire de son fils.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2019, le bailleur a fait signifier au locataire un congé pour reprise à effet au 30 juillet 2019, au motif qu’il entendait reprendre le logement à son compte.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties le 5 février 2019, aux termes duquel le locataire s’était engagé à quitter le logement dès que possible sous condition du congé de reprise, le bailleur procédant à ses frais à la reprise de tous les embellissements, désordres et dommages.

Par acte du 15 octobre 2019, Monsieur A X a assigné Monsieur B Y et Monsieur D Y devant le tribunal de proximité de Sélestat, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du congé de reprise du 23 janvier 2019, voir condamner Monsieur B Y à évacuer les lieux et de voir condamner les défendeurs solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 418 € charges incluses, révisable en fonction de la législation en vigueur, ainsi que d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
À la suite de la contestation du congé par les défendeurs, Monsieur A X a maintenu ses demandes initiales mais a subsidiairement sollicité le prononcé de la résiliation du bail, pour trouble de jouissance, au motif que Monsieur B Y perturberait le voisinage par son comportement et se serait montré menaçant envers lui-même et sa famille. Il a demandé condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts.

Monsieur B Y a soulevé la nullité du congé pour reprise délivré par le bailleur et s’est opposé à la demande de résiliation judiciaire du bail, s’estimant lui-même victime de harcèlement de la part du bailleur et de sa famille. Il a fait valoir qu’il n’était pas lié par l’accord transactionnel conclu entre les parties, en raison de son caractère imprécis et du non-respect par le bailleur de la délivrance d’un congé conforme.

À titre reconventionnel, il a demandé condamnation de Monsieur A X à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 268,30 € à titre de dédommagement pour des problèmes de chauffage, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700-2 du code de procédure civile. Il a en outre demandé condamnation du bailleur à faire réaliser des travaux sur les canalisations du chauffe-eau à ses frais.

Monsieur D Y, en sa qualité de caution, a également conclu au rejet des demandes de Monsieur A X.

À titre reconventionnel, il a demandé condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la somme de 225,20 € au titre de frais d’huissier pour un constat réalisé le 9 mars 2021.

Par jugement du 25 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a :

-prononcé la nullité du congé pour reprise délivré le 23 janvier 2019 par Monsieur A X,

-débouté Monsieur A X de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties le 31 juillet 2013,

-déclaré que le protocole d’accord du 5 février 2019 n’emporte pas obligation contractuelle pour Monsieur B Y de quitter les lieux loués,

-prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du jugement aux torts de Monsieur B Y,

-condamné Monsieur B Y ainsi que tous occupants de son chef à libérer de corps et de biens les lieux loués deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec recours à la force publique,

-condamné solidairement Monsieur B Y et Monsieur D Y à payer à Monsieur A X une indemnité d’occupation mensuelle de 418 € à compter du jugement, ce montant pouvant être révisé au même titre que le loyer,

- d é b o u t é M o n s i e u r S y l v a i n L a i n e y d e s a d e m a n d e d e c o n d a m n a t i o n à d e s dommages-intérêts,

-condamné Monsieur B Y à payer à Monsieur A X la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

-débouté Monsieur B Y de sa demande de condamnation à dédommagement pour des problèmes de chauffage et de réalisation de travaux sur le chauffe-eau,

-débouté Monsieur D Y de sa demande de condamnation de Monsieur A X à payer les frais de constat d’huissier,
-condamné solidairement Monsieur B Y et Monsieur D Y à payer à Monsieur A X la somme de 800 € du code de procédure civile,

-débouté Monsieur B Y et Monsieur D Y de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 et 700-2 du code de procédure civile,

-condamné Monsieur B Y et Monsieur D Y in solidum,

-prononcé l’exécution provisoire du jugement.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que le bailleur avait admis que le projet de reprendre l’appartement loué n’était pas destiné à permettre son propre logement, mais à accueillir occasionnellement des membres de sa famille ; que le congé pour reprise est entaché de nullité ; que l’engagement souscrit par Monsieur B Y le 5 février 2019 est très imprécis en ce sens où il s’engageait à quitter le logement dès que possible sous condition du congé de reprise ; que les parties ayant une interprétation différente de ces derniers mots, le document ne pouvait être invoqué par le bailleur au titre du non-respect d’une obligation contractuelle consentie par Monsieur B Y conformément à l’article 2044 du code civil ; qu’en revanche, Monsieur A X justifiait d’un manquement grave et répété, depuis 2019, de son locataire à ses obligations contractuelles ; que ce manquement à l’usage paisible des locaux loués justifie la résiliation du bail ; que le locataire refusant toute attitude raisonnable et adaptée et ayant adopté un comportement impressionnant envers le bailleur et sa famille alors que le bailleur souhaitait son départ, le préjudice subi par le bailleur, en lien de causalité avec la faute du locataire, justifie l’allocation de dommages et intérêts.

Monsieur B Y a interjeté appel de cette décision le 24 juin 2021.

Par écritures notifiées le 3 janvier 2022, il conclut à l’infirmation du jugement entrepris en tant qu’il a prononcé la résiliation judiciaire à compter du jugement du 25 mai 2021 du contrat de bail conclu entre les parties le 31 juillet 2013 aux torts de Monsieur B Y, ordonné son expulsion, condamné solidairement Monsieur B Y et Monsieur D Y à payer à Monsieur A X une indemnité d’occupation mensuelle de 418 € à compter du jugement, montant pouvant être révisé au même titre que le loyer, débouté Monsieur B Y de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts, condamné Monsieur B Y à payer à Monsieur A X la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts, débouté Monsieur B Y de sa demande de dédommagement pour les problèmes de chauffage et de réalisation de travaux sur le chauffe-eau, condamné in solidum Monsieur B Y et Monsieur D Y aux dépens et solidairement à payer à Monsieur A X la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, débouté Monsieur B Y de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 et de l’article 700-2.

Il demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

-dire et juger la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur B Y injustifiée,

Vu l’exécution provisoire du jugement entreprise aux risques et périls de Monsieur A X,

-condamner Monsieur A X à verser à Monsieur B Y une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, outre une somme de 268,30 € au titre du dédommagement par suite des problèmes de chauffage,

-débouter Monsieur A X de sa demande de dommages-intérêts et d’indemnité de procédure,

-condamner Monsieur A X aux entiers frais et dépens et à verser à Monsieur B Y la somme de 1 000 € en application de l’article 700-2 du code de procédure civile,

Sur appel incident et demande additionnelle :

-déclarer Monsieur A X mal fondé en son appel incident,

-déclarer Monsieur A X mal fondé en sa demande additionnelle,

Vu l’état d’entrée dans les lieux et le rapport d’expertise du 7 février 2019,

-dire et juger qu’il résulte de l’état de sortie des lieux un état conforme à huit années d’usage normal outre les conséquences des problèmes d’humidité sur les embellissements,

En conséquence,

-débouter Monsieur A X de sa demande de dommages-intérêts en réparation des dégradations locatives, respectivement réduire dans d’importantes proportions les montants mis en compte,

-débouter Monsieur A X de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral dont il n’est pas justifié,

Plus généralement,

-débouter Monsieur A X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

-le condamner aux entiers frais et dépens nés de l’appel incident et de la demande additionnelle.

Il fait valoir qu’au regard de l’exécution provisoire du jugement entrepris, poursuivi aux risques et périls de Monsieur A X, il a accepté de quitter les lieux le 28 juillet 2021, date à laquelle un état des lieux a été établi.

Il maintient que le congé pour reprise du 23 janvier 2019 était nul, étant relevé que le logement qu’il occupait ne pouvait être joint depuis l’appartement de Monsieur A X qu’en empruntant un escalier se situant dans les parties communes, menant également au grenier commun ; que le droit de reprise du bailleur impose une habitation des locaux à titre principal par le bailleur, alors que le logement était simplement destiné à accueillir occasionnellement des membres de sa famille ; que de même, le protocole d’accord transactionnel est très imprécis et contradictoire en ses propositions, de sorte que Monsieur X ne peut l’invoquer au titre du non-respect d’une obligation contractuelle, puisque lui-même n’a à aucun moment pris l’engagement de quitter les lieux sur la base du congé délivré le 23 janvier 2019. Il soutient que le fait qu’il n’occupe plus le logement ne rend pas son appel sans objet et qu’il est fondé à contester la résiliation judiciaire du bail prononcée à ses torts.

Il maintient que les reproches formulés par le bailleur à son encontre sont injustifiés et qu’il n’a pas causé de trouble de jouissance aux autres occupants des lieux ; que lui-même a dû faire face à des reproches injustifiés du bailleur ; qu’il n’a jamais garé son véhicule de façon inappropriée dans la cour et n’a pas généré des bruits anormaux qui auraient gêné le voisinage, avec lequel il a entretenu de bonnes relations sauf avec la famille du bailleur et les amis de celui-ci ; que la tension entre les parties, arrivée à son paroxysme fin 2020, a généré des plaintes réciproques déposées par les parties ; que lui-même a été particulièrement affecté par cette situation, qui l’a conduit à séjourner à l’hôpital d’Erstein où il a été volontairement hospitalisé pendant trois jours.

Il fait valoir que les moyens d’intimidation employés par le bailleur pour le faire partir et l’agression dont il a fait objet le 5 février 2019 par le bailleur et sa famille justifie l’allocation de dommages-intérêts pour le préjudice qu’il a subi, de même que la poursuite de l’exécution provisoire du jugement entrepris ; que Monsieur A X s’était engagé à lui verser une somme de 268,30 € à titre de dédommagement à la suite des problèmes de chauffage qu’il avait rencontré et à réaliser des travaux sur les canalisations du chauffe-eau, mais n’a pas respecté ses engagements.

Il fait valoir que la demande en dommages et intérêts en réparation de dégradations locatives est injustifiée, dans la mesure où l’appartement n’était pas neuf à l’entrée dans les lieux mais était en état d’usage et comportait d’importantes imperfections, notamment des problèmes d’humidité dont il s’était plaint ; qu’il résulte du rapport d’expertise du 7 février 2019 que le logement qu’il occupait présentait des faiblesses d’isolation thermique, était dépourvu d’une ventilation mécanique contrôlée en cuisine et dans les wc ; que les désordres occasionnés aux embellissements par ces phénomènes ponctuels d’humidité ne peuvent lui être imputés ; qu’en considération de la vétusté pour huit années d’occupation, le logement a été restitué en état d’usure normale ; qu’à tout le moins, un abattement pour vétusté mérite d’être appliqué ; qu’enfin, les chatières ne dégradent en rien la jouissance normale de l’appartement.

Par écritures le 16 novembre 2021, Monsieur A X a conclu ainsi qu’il suit :

Vu le congé pour reprise délivré le 23 janvier 2019,

Vu la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 15 et son article 7,

Vu l’article 1729 du code civil,

Sur l’appel principal de Monsieur B Y :

-le débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions,

-juger en tout état de cause que l’appel et sans objet, Monsieur B Y ayant quitté les lieux,

Sur appel incident de Monsieur A X :

-le déclarer recevable et bien fondé,

-infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la nullité du congé pour reprise et en ce qu’elle a débouté Monsieur A X de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit ou en ce qu’elle a déclaré que le protocole d’accord n’emportait pas obligation contractuelle pour Monsieur B Y de quitter les lieux loués,

Statuant à nouveau :

-constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 30 juillet 2013, par l’effet du congé pour reprise resté infructueux délivré le 23 janvier 2019,

-donner force exécutoire au protocole d’accord transactionnel signé par les parties le 5 février 2019,

En conséquence,

-condamner Monsieur B Y, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer de corps et de biens le logement situé […] à Sélestat, au besoin avec le concours de la force publique,

-fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 418 € charges incluses à compter du 31 juillet 2019, ce montant pouvant être révisé au 1er juillet de chaque année en fonction de la législation en vigueur (un indice devant être substitué à l’IRL),

Subsidiairement,

-confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre les parties le 30 juillet 2013 pour trouble de jouissance paisible des lieux loués et en toutes ses dispositions, sauf s’agissant des dommages et intérêts,

En tout état de cause :

Ajoutant à la décision entreprise,

-condamner Monsieur B Y à verser à Monsieur A X la somme de 6 109,02 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives,

-condamner Monsieur B Y à verser à Monsieur A X la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par Monsieur A X,

-le condamner aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le congé pour reprise est valide en ce qu’il précise qu’il est justifié par la volonté du bailleur de reprendre le logement à son compte ; que ni la loi ni la jurisprudence n’impose au bailleur davantage de précision dans le congé pour reprise ; qu’il a acquis le 10 août 1989 l’appartement F1 donné en location afin de pouvoir disposer d’une pièce supplémentaire à son appartement ; que cet appartement F1 est situé en effet immédiatement au-dessus du logement qu’il possède et occupe et n’en n’est séparé que par un escalier, constituant certes une partie commune, mais qui n’est emprunté par personne, les deux biens se situant aux derniers étages de l’immeuble ; que cette pièce était utilisée comme chambre pour ses propres enfants ; qu’à la suite de son divorce et d’une période de chômage, il a mis cet appartement en location ; qu’étant actuellement retraité et grand-père, il a besoin de disposer à nouveau d’une surface habitable complémentaire afin de disposer d’une nouvelle chambre pour recevoir sa famille et garder ses petits-enfants.

Il fait valoir par ailleurs qu’il est fondé à se prévaloir du protocole d’accord transactionnel, les mots «sous condition du congé de reprise » ne devant pas être entendu comme nécessitant un nouveau congé mais comme étant selon les conditions prévues au congé d’ores et déjà envoyé, qui est le seul auquel le protocole fait référence ; que ce protocole prévoit des concessions réciproques, le locataire acceptant de quitter le logement et de ne pas remettre en cause le congé et lui-même acceptant de reprendre à ses frais l’intégralité des dommages causés par le locataire à l’appartement ; que ce protocole a été proposé par l’expert en protection juridique de Monsieur B Y, à la suite de la constatation de dégradations locatives ; qu’aucun problème d’humidité n’a jamais été relevé dans l’appartement, que Monsieur B Y a mal ventilé ; que le protocole d’accord transactionnel régulier justifie également que l’expulsion de Monsieur B Y soit ordonnée.

Concernant la résiliation judiciaire du bail, il maintient que Monsieur B Y multipliait des récriminations injustifiées, stationnait sa voiture devant les garages, a entrepris divers travaux dans son appartement sans recueillir l’avis du propriétaire, perçant ainsi un gros trou dans la porte ; qu’il a troublé la jouissance paisible de l’immeuble par des nuisances sonores diurnes et nocturnes ; qu’il a agressé sa petite-fille et adopté un comportement inquiétant envers ses petits-enfants ; qu’il a entreposé sans droit de nombreux objets et déchets dans les parties communes et le grenier ; qu’il s’est permis de filmer systématiquement les personnes croisées et s’en prenait aux habitants de l’immeuble ou aux personnes de passage ; qu’il a dû déposer plusieurs mains courantes et plaintes et a dû changer de numéro de téléphone, l’appelant multipliant les Sms pour d’hypothétiques problèmes.

Il fait valoir que l’appel formé par Monsieur B Y est sans objet, l’appelant ayant quitté les lieux et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ayant été effectué le 28 juillet 2021.

Il fait valoir que Monsieur B Y ne justifie en rien les préjudices dont il demande indemnisation ; que s’il avait accepté de verser à son locataire une somme de 268,30 € pour un dysfonctionnement du chauffage, Monsieur B Y en a refusé le versement ; que l’appelant ne peut par ailleurs soutenir que la poursuite de l’exécution provisoire du jugement entrepris serait source de dommages et intérêts, dans la mesure où aucune mesure d’exécution forcée n’a été entreprise, le locataire ayant accepté de quitter les lieux.

Il se fonde sur un procès-verbal de constat d’huissier du 28 juillet 2021 pour solliciter indemnisation des dégradations locatives qui ont été constatées.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appel n’ont pas été signifiées à Monsieur D Y, qui n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Il sera relevé à titre liminaire que bien que Monsieur B Y ait intimé à la fois Monsieur A X et Monsieur D Y, la déclaration d’appel et les conclusions d’appel n’ont pas été signifiées à ce dernier, de sorte qu’il sera constaté que l’instance n’a pas été nouée à l’égard de Monsieur D Y, qui n’est pas partie à la procédure.

Sur l’appel principal :

Bien qu’il ait quitté les lieux postérieurement au jugement déféré, Monsieur B Y conserve un intérêt légitime à voir statuer sur le principe de la résiliation du bail, de sorte qu’il ne peut être soutenu que l’appel principal serait devenu sans objet.

En vertu des dispositions de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il résulte en l’espèce des éléments du dossier que par lettre du 1er octobre 2019, le syndic de la copropriété dans laquelle se situe l’appartement donné à bail à Monsieur Y a informé ce dernier que plusieurs occupants de l’immeuble étaient venus signaler des nuisances sonores (musique forte en pleine nuit) émanant de son logement et lui a rappelé l’interdiction de bruit ou tapage nocturne troublant la tranquillité des occupants, posée au règlement intérieur de la résidence.

La copie du courrier versée aux débats par l’intimé porte, outre son nom et sa signature, ceux de Monsieur F G (voisin du mur nord), apposés à la date du 14 avril 2020.

De même, par attestation du 18 décembre 2020, Monsieur H Z, copropriétaire résident de l’immeuble, a indiqué que Monsieur B Y faisait très souvent du bruit ; qu’il met la musique tellement fort que tout l’immeuble l’entend ; qu’il fait énormément de travaux (bruits de marteau, perceuse), notamment aux heures de repos. Le témoin précise être allé à plusieurs reprises lui signaler ces problèmes mais que cependant, Monsieur B Y n’ouvre que rarement la porte. Monsieur Z indique qu’en raison des relations conflictuelles que le locataire entretient avec Monsieur A X, qui occupe le logement situé directement sous celui donné à bail, les agissements de Monsieur B Y sont délibérés ; qu’ils ont des répercussions sur la tranquillité de tout l’immeuble.

Il indique aussi que Monsieur A X a « squatté » son box du grenier sans lui en demander la permission ; qu’il a fini, à sa demande, par retirer toutes ses affaires, qu’il a laissées dans le couloir du grenier.

L’encombrement de la partie commune du grenier ainsi que du couloir du fait de l’appelant par un amoncellement de cartons et d’objets divers résulte de même des photographies versées aux débats.

Monsieur F G s’est également plaint de nombreux bruits à toute heure de la journée et de ce que Monsieur B Y tapait bruyamment contre le mur ou sur le sol pendant de longs moments.

Les mains courantes et plaintes déposées respectivement par les parties révèlent l’existence d’un conflit important les opposant.

Force est cependant de constater que Monsieur B Y a multiplié auprès de son bailleur des demandes infondées, par Sms ou courriels, le mettant notamment en demeure de « faire effectuer le marquage obligatoire, par ligne blanche, des places de stationnement dans la cour de la résidence » et « le bon entretien et le nettoyage des poubelles de la résidence », joignant à son message une photo des poubelles à la date du 6 septembre 2019 ; qu’alors que son contrat de bail ne mentionne pas la jouissance d’une place de parking, des photographies versées aux débats montrent qu’il stationne son véhicule de façon inappropriée devant des garages ; qu’ainsi, par son attitude qui ne tient pas compte des droits des autres occupants dans un immeuble collectif, réitérée malgré diverses mises en demeure, Monsieur B Y est à l’origine de la dégradation des relations contractuelles et a manifestement causé un trouble à la jouissance paisible des occupants de l’immeuble, alors qu’aucun manquement au bailleur à ses obligations ne peut en revanche être mis en évidence.

En effet, il est justifié par les pièces produites que Monsieur A X a réagi aux problèmes légitimes de son locataire, faisant notamment mandater une entreprise pour faire réparer le chauffe-eau dont Monsieur B Y indiquait le dysfonctionnement.

Par ailleurs, l’agression dont se plaint Monsieur Y, qui serait survenue le 5 février 2019 ou à toute autre date, n’est pas démontrée, l’appelant ne versant aux débats que des dépôts de main courante ou de plainte qui ne retracent que ses déclarations, sans élément probant extrinsèques.

Les manquements contractuels objectifs relevés, imputables à faute à Monsieur B Y, sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du bail à ses torts, de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

La demande en dommages et intérêts formés par Monsieur B Y, fondée sur l’exécution provisoire du jugement déféré, n’est pas justifié et sera rejetée, de même que la demande de dédommagement en raison d’un problème de chauffage qui n’est nullement établi.

Bien que l’appelant ait manqué à ses obligations découlant du bail, il n’est pas établi que la gêne qu’il a occasionnée ait entraîné pour Monsieur A X un préjudice moral. Il sera relevé à cet égard que les doléances de l’intimé quand à des agressions verbales ou physiques sur sa personne ne résultent que de déclarations unilatérales lors de dépôt de main courante ; que si Monsieur Z déclare dans son attestation avoir entendu ou assisté à des disputes verbales entre les parties, la preuve d’un préjudice spécifique qui en aurait résulté pour Monsieur X n’est pas rapportée, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande indemnitaire de l’intimé à hauteur de la somme de 1 000 €.

L’appel principal étant accueilli et le bail résilié, il convient de constater que l’appel incident formé par Monsieur A

X, tendant à voir valider le congé pour reprise, est devenu sans objet.

Sur les réparations locatives :

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état des lieux d’entrée fait état de traces d’usage et raccords de peinture sur les murs de l’entrée / dégagement, d’un plafond en état d’usage, d’un plafond en bon état dans la cuisine, de légers éclats de peinture vers le Velux et de petites fissures rebouchées sur les murs de la cuisine, ainsi que de traces d’usage sur les murs de la pièce principale et sur le sol.

Monsieur A X justifie que le plafond de l’appartement avait été rénové à ses frais pour un montant total de 851,40 € selon devis du 19 février 2018.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 28 juillet 2021 par Maître I J, huissier de justice à Benfeld, relève un état d’usure normale pour le plafond et le parquet flottant, ainsi que pour le papier peint des murs de l’entrée, dont il est cependant constaté qu’il se décolle sur un des murs et que des morceaux ont été recollés ; que la peinture de la porte d’entrée comporte des éclats et qu’un carré a été découpé à l’emplacement du verrou qui a été démonté ; que le trou dans la porte est fermé par du ruban adhésif ; que la peinture du plafond du wc, en état d’usure normale, présente des cloques qui se décollent derrière la porte ; qu’une chatière a été mise en place dans la porte de cette pièce ; que la porte de la cuisine n’est pas présente ; que les meubles de cuisine et la hotte sont présents, mais à refixer au mur ; qu’il existe des traces de peinture blanche sur les plinthes en carrelage ; que dans la pièce principale, la peinture des papiers peints est défraîchie ; qu’il manque un bout de dalles de moquette posées par le locataire sous la porte donnant accès au débarras ; que la porte vitrée vers le couloir comporte une chatière posée par le locataire.

Les quelques dégradations relevées sont imputables au locataire, sans que ce dernier puisse faire état d’un défaut de ventilation du logement, qui aurait causé une humidité anormale. Il ressort en effet d’un rapport d’expertise effectuée le 7 février 2019 par la société Saretec à la demande de l’assureur en protection juridique

de Monsieur B Y, que le logement dispose d’une VMC fonctionnelle, dont la bouche présente dans la salle de bain était néanmoins fermée par le locataire ; que si l’appartement présente quelques faiblesses d’origine thermique, les locaux humides étaient probablement peu ventilés, la VMC étant notamment obstruée dans la salle de bains.

Les désordres relevés ne justifient néanmoins pas que l’appartement soit remis en peinture en totalité dans le salon et le couloir, pour un montant de 4 937,02 € selon devis du 25 août 2021.

Il sera en revanche tenu compte d’un montant de 672 € pour le remplacement des portes percées par des chatières et de la porte d’entrée dégradée par l’appelant et les reprises de peinture pour remédier notamment au décollement sur un mur de l’entrée et des cloques sur la peinture du WC seront chiffrées à la somme de 700 €, étant relevé que l’appartement était en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux, mais non à l’état neuf et que le locataire a occupé les lieux pendant huit ans.

Monsieur B Y sera en conséquence condamné à payer à Monsieur A X la somme totale de 1 372 € au titre des réparations locatives, portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.
Partie perdante à titre principal, Monsieur B Y sera condamné aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700-2 du même code.

Il sera en revanche fait droit à la demande de l’intimé au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel, à hauteur de la somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONSTATE que Monsieur D Y n’est pas partie à la procédure d’appel,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné Monsieur B Y à payer à Monsieur A X la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

DEBOUTE Monsieur A X de sa demande de dommages et intérêts,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions en tant qu’elles concernent Monsieur B Y,

Y ajoutant,

CONSTATE que l’appel incident tendant à la validation du congé pour reprise est devenu sans objet,

CONDAMNE Monsieur B Y à payer à Monsieur A X la somme de 1 372 € au titre des réparations locatives, portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE Monsieur B Y à payer à Monsieur A X la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur B Y de sa demande fondée sur l’article 700-2 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur B Y aux dépens de l’instance d’appel.

La Greffière La Présidente de chambre