MINUTE N° 436/2022

Copie exécutoire à

— M^e Anne CROVISIER

— M^e Laurence FRICK

Le 13/10/2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 octobre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04675 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HWRC

Décision déférée à la cour : 12 Octobre 2021 par le président du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

L’E.U.R.L. PRO SECURITE, prise en la personne de son représentant légal

demeurant [Adresse 1].

représentée par M^e Anne CROVISIER, avocat à la cour.

INTIMÉE :

SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, anciennement dénommée CMCIC LEASE, prise en la personne de son représentant légal.

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 8 septembre 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Par acte authentique du 18 avril 2018, la SA CMCIC Lease, devenue depuis la SA Crédit Mutuel Real Estate Lease, a consenti à la SCI PAT un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un immeuble situé [Adresse 2], l’acte prévoyant que les locaux feraient l’objet de sous-location au profit de plusieurs sociétés et notamment de la société Paro Sécurité.

Par jugement du 18 mars 2019, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SCI Pat par le tribunal de grande instance de Mulhouse.

Par lettre du 24 février 2020, l’administrateur judiciaire de cette dernière a informé le conseil de la société CM Real Estate Lease que tous les sous-locataires avaient fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et que les actifs de la société Paro Sécurité avaient été cédés partiellement à la société Pro Sécurité. Le contrat de crédit-bail immobilier n’ayant pas fait l’objet d’une cession judiciaire, la société Pro Sécurité se trouvait occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la société CM Real Estate Lease.

Effectivement, une procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la société Paro Sécurité a été convertie en liquidation judiciaire par décision du 5 février 2020.

La procédure de redressement judiciaire de la SCI Pat a été convertie en liquidation judiciaire par décision du 6 juillet 2020.

Par lettre du 10 décembre 2020, la SELARL [K] & Associés, en la personne de Me [K], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Pat, a confirmé au conseil de la société CM Real Estate Lease ne pas poursuivre le bail pour le compte de la liquidation judiciaire.

Sur sommation interpellative du 25 mai 2021, la société Pro Sécurité a précisé qu’elle occupait les locaux depuis le 14 février 2020, après avoir racheté le bail conclu par la société Paro Sécurité et réglé des loyers au mandataire liquidateur.

En août 2021, la société CM Real Estate Lease a fait assigner la société Pro Sécurité devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’expulsion, de décision sur le sort des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 octobre 2021, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseraient et il a :

— ordonné l’expulsion de corps et de biens de l’EURL Pro Sécurité ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 3], formant le lot n°3 de la zone d’activités économiques « Heiden Est ' 3ème tranche », et ce à compter du 15e jour suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard,

— déclaré irrecevable la demande relative au sort des meubles,

— condamné l’EURL Pro Sécurité à payer à la SA Crédit Mutuel Real Estate Lease, anciennement dénommé CMCIC Lise, à titre de provision, une indemnité d’occupation de 8 000 euros par mois due à compter du 10 décembre 2020 jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité d’occupation étant due au prorata temporis.

Il a rejeté la demande d’indemnisation pour la période du 14 février 2020 au 9 décembre 2020 et condamné la société Pro Sécurité aux dépens ainsi qu’au paiement, à la société CM Real Estate Lease, anciennement dénommée CM CIC Lease, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’expulsion, le premier juge a relevé que l’occupation sans droit ni titre de locaux constituait un trouble manifestement illicite, dès lors qu’elle portait atteinte au droit de propriété et, la société Pro Sécurité ne justifiant pas de l’existence d’un contrat de sous-location passé avec la SCI, il a considéré que l’entrée dans les lieux l’avait été par voie de fait.

Il a par ailleurs estimé que la décision sur le recours à la force publique ne relevait pas des pouvoirs du juge mais de ceux du préfet.

Sur le sort des meubles, il a relevé que celui-ci était encadré par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, qui étaient d’ordre public, si bien que le juge des référés n’avait pas à statuer sur ce point, la demande présentée à ce titre étant irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

Sur l’indemnité d’occupation, il a relevé tout d’abord que le contrat liant la société CM Real Estate Lease à la SCI Pat s’était poursuivi jusqu’au 10 décembre 2020, si bien que cette dernière disposait seule de la jouissance du bien et avait seule qualité pour solliciter une indemnité d’occupation de la société Pro Sécurité, ce qui rendait l’obligation de la société Pro Sécurité à payer une indemnité d’occupation à la société CM Real Estate Lease sérieusement contestable jusqu’à la date du 9 décembre 2020.

En revanche, à compter du 10 décembre 2020, la société CM Real Estate Lease était en droit de solliciter l’indemnisation de son préjudice causé par un occupant sans droit ni titre, ayant recouvré son droit de jouissance de l’immeuble en cause.

La société Pro Sécurité a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration datée du 27 octobre 2021.

Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 20 décembre 2021, elle sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné son expulsion et que la cour, statuant à nouveau, déboute la société CM Real Estate Lease de sa demande présentée à cette fin.

Subsidiairement, elle sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation au montant de 8 000 euros par mois et que la cour fixe le montant de cette indemnité d’occupation à hauteur de 1 666,66 euros par mois.

En tout état de cause, elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de la société CM Real Estate Lease, celles-ci étant irrecevables et en tout cas mal fondées, ainsi que la condamnation de la société CM Real Estate Lease aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la mesure d’expulsion, à laquelle elle s’oppose, la société Pro Sécurité conteste être entrée dans les locaux par voie de fait, indiquant produire la copie du contrat

de sous-location conclu le 18 avril 2018 entre la SCI Pat et la société Paro Sécurité, ainsi que l’ordonnance du juge-commissaire dans la procédure de liquidation judiciaire de la société Paro Sécurité, dont il résulte qu’elle-même a acquis le fonds de commerce exploité par cette dernière qui était sous-locataire. Elle soutient que son occupation du local ne constitue donc pas un trouble manifestement illicite.

Subsidiairement, sur le montant de l’indemnité d’occupation, la société Pro Sécurité soutient que la somme mensuelle de 8 000 euros versée par la SCI PAT à la société CM Real Estate Lease en exécution du contrat de crédit-bail immobilier ne correspond pas à la valeur locative du bien, mais qu’il comprend non seulement le droit de jouissance mais aussi une fraction du prix d’acquisition du bien immobilier.

Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 17 janvier 2022, la société CM Real Estate Lease sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de l’appelante ainsi que la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et la condamnation de la société Pro Sécurité aux entiers frais et dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CM Real Estate Lease reprend les motifs de l’ordonnance déférée selon lesquels toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, permettant au propriétaire d’obtenir en référé l’expulsion des occupants.

La société Pro Sécurité contestant être entrée dans les lieux par voie de fait, la société CM Real Estate Lease fait valoir que :

— si la société Paro Sécurité était bien sous-locataire de la SCI Pat, la cession de ce contrat de sous-location à la société Pro Sécurité n’est pas établie, bien au contraire, l’administrateur judiciaire de la SCI Pat lui ayant indiqué le contraire,

— en tout état de cause, le contrat de sous-location signé entre la SCI Pat et la société Pro Sécurité (il s’agit en réalité de la société Paro Sécurité) mentionne que la durée de la sous-location ne pourra excéder celle du contrat de crédit-bail immobilier et que celle-ci prendra fin en même temps que ce contrat de crédit-bail immobilier, lequel a pris fin par le courrier du liquidateur judiciaire de la SCI Pat du 10 décembre 2020,

— dès lors, même à supposer que la société Pro Sécurité vienne aux droits de la société Paro Sécurité, elle occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 décembre 2020.

Sur l’indemnité d’occupation, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, la société CM Real Estate Lease fait valoir que la société Pro Sécurité lui cause un préjudice financier, l’empêchant de disposer librement du bien, de le louer ou de le vendre. Elle évalue le montant de cette indemnité d’occupation à 8 000 euros par mois, qui correspond au montant mensuel des loyers et charges qu’elle devait percevoir dans le cadre du contrat de crédit-bail immobilier, donc à la perte qu’elle subit du fait de l’occupation de son bâtiment, sans laquelle elle pourrait consentir un autre crédit-bail immobilier sur cet immeuble, à un nouveau crédit preneur.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.

Par ordonnance du 29 novembre 2021, la présidente de la chambre a fixé d’office l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 mai 2022, en application de l’article 905 du code de procédure civile.

MOTIFS

I ' Sur la demande d’expulsion de la société Pro Sécurité

L’appelante produit la copie partielle d’une ordonnance du juge commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la société Paro Sécurité, autorisant la cession de gré à gré du fonds de commerce de cette société à la société Pro Sécurité, incluant le droit au bail, visé expressément parmi les éléments incorporels. Cependant, le contrat de sous-location conclu entre la SCI Pat et la société Paro Sécurité ne prévoyait la cession de cette sous-location qu’avec l’autorisation du locataire principal, celui-ci ayant préalablement reçu l’agrément exprès du crédit-bailleur. Or, il n’est justifié d’aucun agrément reçu de la société CM Real Estate Lease pour la cession de cette sous-location de la société Paro Sécurité à la société Pro Sécurité.

De plus, l’article 2 du contrat de sous-location conclu entre la SCI Pat et la société Paro Sécurité le 18 avril 2018, relatif au local appartenant à la société CM CIC Lease devenue la CM Real Estate Lease, stipule notamment, ainsi que le souligne l’intimée qu’en aucun cas, la durée de cette sous-location ne pourra excéder celle du contrat de crédit-bail immobilier et qu’elle prendra fin en même temps que ce contrat. En tout état de cause, la société Paro Sécurité ne pouvait donc céder à la société Pro Sécurité plus de droits que ceux dont elle-même était titulaire en vertu de la convention de sous-location du 18 avril 2018.

Le mandataire liquidateur de la SCI Pat ayant, par un courrier du 10 décembre 2020, informé le conseil de la crédit-bailleresse de ce qu’il n’entendait pas poursuivre le bail pour le compte de la liquidation judiciaire et de ce qu’il était en mesure de restituer les locaux, il ne peut qu’être constaté que, suite à ce courrier, l’appelante occupe ces locaux sans droit ni titre. C’est donc par une juste appréciation de la situation que le premier juge a considéré que celle-ci constituait, pour la propriétaire de l’immeuble, un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée l’expulsion de la société Pro Sécurité. L’ordonnance déférée sera donc confirmée sur ce chef.

II – Sur la demande d’indemnité d’occupation

La société Pro Sécurité occupant sans droit ni titre les locaux précédemment sous-loués à la société Paro Sécurité par la SCI Pat, la mise à sa charge du paiement d’une provision sur l’indemnité d’occupation dont elle est redevable de ce fait à la propriétaire de l’immeuble, à compter de la date à laquelle elle s’est trouvée dépourvue de tout droit d’occuper les lieux, ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Au vu du courrier du mandataire liquidateur de la SCI Pat évoqué plus haut, adressé par voie électronique le 10 décembre 2020 au conseil de la crédit-bailleresse, il doit être retenu qu’il a, pour la société en liquidation, renoncé à la location des locaux à cette date et que la société Pro Sécurité s’est trouvée sans droit ni titre à les occuper ces locaux à compter du lendemain, soit le 11 décembre 2020. Ce n’est donc qu’à compter de cette date qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle à la propriétaire des lieux.

S’agissant du calcul de cette indemnité provisionnelle, comme le soutient l’appelante, il ressort du contrat de crédit-bail souscrit par la SCI Pat que le loyer dû par cette dernière incluait notamment une fraction d’amortissement du capital correspondant à l’investissement financé. De plus, l’agrément de la crédit-bailleresse était donné pour quatre sous-locataires, dont la société Paro Sécurité, dont le loyer annuel était fixé, hors charges, à 20 000 euros HT.

Il en résulte qu’il y a lieu de se référer exclusivement au montant du loyer relatif aux locaux sous-loués à la société Paro Sécurité pour la fixation de la provision sur l’indemnité due par la société Pro Sécurité pour l’occupation de ces locaux, qui sont les seuls qui ont été mis à sa disposition. Ce montant s’élevait à 24 000 euros TTC, compte tenu du taux de 20 % applicable, ce qui représente 2 000 euros TTC par mois. C’est pourquoi l’ordonnance déférée doit être infirmée sur le montant de la provision sur cette indemnité d’occupation mise à la charge de l’appelante, qui sera fixée à 2 000 euros par mois à compter du 11 décembre 2020, jusqu’à parfaite libération des lieux.

III – Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

L’ordonnance déférée étant confirmée en sa disposition principale relative à l’expulsion de la société Pro Sécurité et au principe d’une indemnité d’occupation provisionnelle, elle le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens engagés à l’occasion de la première instance.

Cependant, dans la mesure où l’appel de la société Pro Sécurité est partiellement accueilli sur le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due à l’intimée, chaque partie conservera la charge de ses dépens de l’appel, mais aussi celle des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagés en appel. C’est pourquoi les demandes réciproques présentées à ce titre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 12 octobre 2021 entre les parties par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse, sauf en ses dispositions relatives à l’indemnité d’occupation provisionnelle mise à la charge de la société Pro Sécurité,

Statuant à nouveau sur ce seul chef et y ajoutant,

CONDAMNE l’EURL Pro Sécurité à payer à la SA Crédit Mutuel Real Estate Lease, anciennement SA CMCIC Lease, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 2 000,00 (deux mille) euros à compter du 11 décembre 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité d’occupation étant due prorata temporis,

CONDAMNE chaque partie à conserver la charge de ses dépens d’appel,

REJETTE les demandes réciproques des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens que chacune d’elles a engagés en appel.

Le greffier,La présidente,