MINUTE N° 448/2023

Copie exécutoire à

— M^e Valérie SPIESER-DECHRISTÉ

— M^e Patricia CHEVALLIER-

GASCHY

Le 29 septembre 2023

La Greffière,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03526 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H5PN

Décision déférée à la cour : 11 Août 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

La S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 1]

LA DEFENSE CEDEX

représentée par M^e Valérie SPIESER-DECHRISTÉ, Avocat à la cour

plaidant : M^e Alexa JACOB, Avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉ :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence

'Le Carré Mozart’ sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5],

représenté par son syndic la SARL 2MM IMMOBILIER,

prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 4]

représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, Avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Avril 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseillère

Madame Nathalie HERY, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement, après prorogation le 21 septembre 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, Président, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La SASU Icade promotion, promoteur immobilier, a fait procéder à l’édification d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] (68), les lots ayant été vendus en l’état futur d’achèvement.

Se prévalant d’importantes malfaçons et non façons, d’infiltrations au niveau des garages de la copropriété et du délitement du mur d’enrochement au niveau de l’accès au garage, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Carré Mozart a attrait la société Icade promotion et la SA Albingia, assureur dommage ouvrage, devant le tribunal judiciaire de Mulhouse par assignations signifiées à personnes morales le 2 mars 2020, dans la procédure RG 20/180.

Un rapport d’expertise judiciaire de M. [K] avait par ailleurs été déposé le 5 janvier 2018, et confirmait la réalité des désordres allégués.

La SA Albinga a attrait devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, les différents intervenants à l’opération de construction (RG 20/570), à savoir :

— la SARL Architecture concept, et son assureur la Camacte,

— la SARL PH Architecture, et son assureur la Camacte,

— la SARLU Cerec, et son assureur la Camacte,

— la SARL Este, et son assureur la Camacte,

— la SARLU Ec2b, et son assureur la SMABTP,

— la CAMBTP en qualité d’assureur de la société carrelage Passadori,

— la MAAF en qualité d’assureur des sociétés Euro construction, Isostep et SRP,

— la SARLU Mega BTP, et son assureur QBE Europe,

— la SAS Menuiserie Beyer, et son assureur la société Allianz IARD,

— la société Socotec construction, et son assureur la société Axa France IARD,

— la SARL Fermetures de l’Ill et ses assureurs la SA MMA IARD et la société MMA assurances mutuelles.

La SA MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles ont attrait la SA Axa France IARD, faisant valoir qu’elle était l’assureur de la SARL Fermeture de l’Ill au jour de la déclaration d’ouverture du chantier (RG 21/272).

La SA Albingia a attrait la CAMBTP en qualité d’assureur de la SARL Architecture concept, de la SARL PH Architecture, de la SARLU Cerec et de la SARL Este (RG 21/612).

L’ensemble des procédures a été joint par mentions aux dossiers.

De très nombreux incidents ont été soulevés par les différentes parties.

Par des conclusions d’incident du 20 avril 2021, la SASU Icade promotion a saisi le juge de la mise état du tribunal judiciaire de Mulhouse et lui a demandé notamment, dans ses conclusions du 8 avril 2022, de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes liées aux désordres acoustiques dans les appartements et d’infiltrations d’eau dans les garages pour défaut de qualité et d’intérêt à agir s’agissant des désordres acoustiques, et pour forclusion.

Plusieurs parties ont soulevé les mêmes moyens et formé les mêmes demandes, et notamment la SA Allianz IARD dans ses dernières conclusions du 16 mai 2022.

Dans ses conclusions du 2 mai 2022, la SARL Fermetures de l’Ill a également sollicité que l’appel en garantie formé par la SA Allianz IARD soit déclaré irrecevable.

* * *

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 août 2022, le juge de la mise état du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Carré Mozart pour agir au titre des désordres acoustiques, soulevée par la SASU Icade promotion, la SA Allianz IARD, la société Socotec construction, la SA Axa France IARD, la SARL Architecture concept, la SARL PH Architecture, le GIE Camacte et la CAMBTP en qualité d’assureurs des sociétés Architecture concept, PH Architecture, Cerec, Este, Fermetures de l’Ill, Maaf, Ec2b, SMABTP, Menuiserie Beyer ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol soulevée par la SASU Icade promotion, la SA Allianz IARD, la société Socotec construction, la SA Axa France IARD, la SARL Architecture concept, la SARL PH Architecture, le GIE Camacte et la CAMBTP en qualité d’assureur des sociétés Architecture concept, PH Architecture, Cerec, Este, Fermetures de l’Ill, Maaf, Ec2b, SMABTP, Menuiserie Beyer ;

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de recours subrogatoire soulevée par la SARL Fermetures de l’Ill à l’encontre de la SA Allianz IARD ;

— déclaré recevable l’appel en garantie de la SA Allianz IARD à l’encontre de la SARL Fermeture de l’Ill ;

— constaté le désistement d’incident de QBE Europe relatif au défaut d’habilitation du syndic à agir pour le compte du syndicat à son encontre et l’acceptation de ce désistement par le syndicat des copropriétaires ;

— condamné la SASI Icade promotion, la SA Allianz IARD, la SARL Ec2b, la SA Maaf, la SAS Menuiserie Beyer, la SARL Fermetures de l’Ill, la SAS Socotec construction, la SA Axa France IARD, la SARL Architecture concept, la SARL PH Archtecture, le GIE Camacte et QBE Europe à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière par ces dernières au syndicat des copropriétaires en vertu de la présente décision ;

— dit que les dépens de l’incident suivraient le sort de l’instance au fond ;

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état des incidents du 29 septembre 2022 au titre des deux incidents subsistants à savoir :

* l’incident de la SA Albingia : irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en l’absence de déclaration de sinistre,

* l’incident de communication de pièces formé par la SA Maaf à l’encontre de la SA Albingia (pièces n°1 a 19)

— enjoint à M^e Arcay d’avoir à conclure sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de déclaration de sinistre et à M^e Zimmermann d’avoir à conclure sur l’incident de communication de pièces pour cette date.

Sur l’intérêt et la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques, le juge de la mise en état a rappelé que ce dernier a qualité pour agir en justice en réparation des désordres qui affectent soit les parties communes de l’immeuble, soit les parties privatives, dès lors qu’ils trouvent leur origine, soit dans les parties communes, soit dans les parties privatives lorsqu’ils sont généralisés.

Or, en l’espèce, au vu du rapport d’expertise judiciaire du 5 janvier 2018, il était établi que les désordres acoustiques affectaient tant l’usage des parties privatives que celui des parties communes, avec des transmissions de bruit de part et d’autre, qu’ils trouvaient leur origine dans un choix inadapté concernant les caractéristiques des entrées d’air relevant par nature des parties communes et que ces désordres étaient généralisés, de sorte que le syndicat des copropriétaires avait bien qualité et intérêt pour agir en réparation desdits désordres.

Concernant la forclusion de l’action soulevée au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol, le juge de la mise en état a rappelé qu’il ne relevait pas de sa compétence d’apprécier le bien ou mal fondé du fondement juridique choisi par une partie, de sorte que, si le syndicat des copropriétaires entendait obtenir réparation des désordres sur le fondement de la garantie décennale pour les désordres acoustiques et les infiltrations et que le délai décennal de forclusion n’était pas expiré au jour de l’introduction de l’instance, les demandes du syndicat étaient alors recevables.

Il ajoutait que si les désordres invoqués devaient ne pas revêtir les caractéristiques de désordres de nature décennale, ou s’ils devaient être considérés comme apparents, la demande ne serait pas irrecevable mais mal fondée.

De plus, il a souligné que le juge de la mise en état ne pouvait, par anticipation, déclarer forclose une demande sur un fondement juridique qui n’était pas invoqué.

* * *

La SA Allianz IARD a interjeté appel de cette ordonnance le 16 septembre 2022, en chacune de ses dispositions, qu’elle a énumérées, sauf celles relatives au rejet de la fin de non-recevoir tirée de l’absence de recours subrogatoire soulevée par la SARL Fermeture de l’Ill à son encontre, à la recevabilité de son appel en garantie à l’encontre de la SARL Fermeture de l’Ill, et celles tendant au constat du désistement d’incident de QBE Europe.

Par une ordonnance du 26 septembre 2022, la présidente de la chambre a, sur le fondement de l’article 905 du code de procédure civile, fixé d’office l’affaire à une audience à bref délai, précisément à l’audience de plaidoirie du 6 avril 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 mars 2023, la SA Allianz IARD demande à la cour :

— de déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir tirées d’une part du défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques, et d’autre part de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol, en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol, mais aussi en ce qu’elle l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ordonnant la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, et dit que les dépens de l’incident suivraient le sort de l’instance au fond ;

— statuant à nouveau, de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable pour défaut d’intérêt et de qualité pour agir, s’agissant de sa demande tendant à l’indemnisation de la non-conformité de l’isolation phonique n’affectant que des parties privatives ;

— de déclarer l’action du syndicat irrecevable car forclose ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

— de déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel incident, ainsi le rejeter ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 février 2023, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l’appel principal et à la confirmation de l’ordonnance entreprise. Il demande à la cour :

— de déclarer l’appel mal fondé et conséquemment de le rejeter ;

— de déclarer l’appelante irrecevable à voir dire et juger qu’il est dépourvu d’intérêt et qualité à agir « erga omnes », et à le voir déclarer forclos, la cour ne pouvant statuer que dans les rapports entre Allianz et le syndicat des copropriétaires ;

— de rejeter les fins de non-recevoir invoquées par l’appelante et de la débouter de l’ensemble de ses conclusions ;

— de condamner la société Allianz IARD à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait tout d’abord valoir que l’appelante, qui ne l’a intimé que lui seul, ne peut solliciter l’irrecevabilité de l’action qu’en tant qu’elle est dirigée contre elle et non pas vis-à-vis des autres parties au litige.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.

MOTIFS

I ' Sur les fins de non-recevoir soulevées à l’encontre de l’action du syndicat des copropriétaires

A) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt du syndicat des copropriétaires à agir en réparation des désordres acoustiques

Rappelant les dispositions de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la société Allianz IARD soutient que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de toute qualité et de tout intérêt à agir en présence de non-conformités ou de désordres affectant des parties privatives et y trouvant leur origine.

Elle soutient que l’expertise judiciaire du 5 janvier 2018 a établi que la problématique acoustique ne concernait que les parties privatives de certains copropriétaires, que l’origine des désordres ne provient pas des parties communes, mais uniquement de certaines parties privatives et que les investigations n’ont pas porté sur tous les appartements de la copropriété, contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas possible d’étendre les problèmes acoustiques de certains lots à tous les autres pour conclure à une généralisation du problème. L’expert judiciaire précise d’ailleurs en page 51 de son rapport qu’il reviendrait au tribunal de se prononcer sur la question du nombre d’appartements concernés par les opérations d’expertise.

En outre, « le moyen tiré de l’absence d’intérêt donnant qualité pour agir au syndicat des copropriétaires ne renvoie à aucune indivisibilité du litige », si bien qu’elle est recevable et bien-fondée à articuler ce moyen.

L’appelante ajoute que la problématique acoustique ne présente aucun critère de gravité décennale, ne causant que des désagréments selon l’expert, qu’elle n’affecte pas l’ensemble des lots et qu’aucun copropriétaire ne s’en plaindrait. Le syndicat des copropriétaires lui-même ne se plaint finalement que de non-conformités à la réglementation, sans désordre.

Ainsi, à défaut de désordres acoustiques affectant les parties communes de l’immeuble ou trouvant leur origine dans des parties communes affectant les parties privatives, et de désordres généralisés, le syndicat n’a ni qualité ni intérêt à agir, ce qui rend son action irrecevable.

L’intimé soutient pour sa part qu’il a qualité et intérêt à agir dès lors que les désordres acoustiques concernent également les parties communes et qu’ils sont généralisés.

Ils ont été révélés par les investigations de l’expertise judiciaire qui ont concerné 18 appartements (sur 29 copropriétaires) à tous les étages de la copropriété. Selon l’intimé, les copropriétaires n’ont pas étendu les investigations aux appartements restant aux fins de limiter les frais d’expertise judiciaire, mais les conclusions expertales permettent toutefois de déduire le caractère généralisé de ces désordres.

De plus, le désordre proviendrait notamment des problèmes d’entrées d’air des VMC, équipements constituant des parties communes et se répercutant sur les parties privatives.

L’intimé souligne que l’expertise judiciaire a permis d’établir une transmission de bruits structurelle des parties privatives aux parties communes et inversement, de nature à créer des troubles anormaux du voisinage et portant atteinte à la destination du bien.

Il ajoute que les copropriétaires ne participent pas à la procédure en leur nom propre car ils l’ont investi de la mission de faire valoir leurs intérêts et qu’il a, selon la jurisprudence, qualité et intérêt pour agir en justice pour la réparation de troubles affectant l’ensemble des lots privatifs de l’immeuble et, partant, la préservation des intérêts communs de la copropriété, s’agissant notamment des conditions de jouissance, par les copropriétaires, des parties communes et des parties privatives de leurs lots.

* * *

Ainsi que l’a relevé le premier juge, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble ou affectant les parties privatives, dès lors qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, ainsi que pour les désordres affectant les parties privatives, dès lors qu’ils sont généralisés.

Le premier juge rappelle à juste titre que, selon le rapport d’expertise judiciaire, le défaut d’isolation phonique se traduit par :

— des bruits aériens entre l’extérieur et l’intérieur des appartements,

— la transmission du bruit entre les appartements, précisant qu’elle a fait l’objet d’une étude confiée à un acousticien,

— la transmission du bruit de part et d’autre des portes palières entre parties communes et parties privatives.

L’expert rappelle aussi que les investigations de l’acousticien démontrent que les désordres résultent d’une erreur de mise en 'uvre du carrelage entre les appartements [T] et [S], d’un choix inadapté des caractéristiques des entrées d’air et enfin du choix des performances des portes palières ainsi que de leur mise en 'uvre non-conforme aux prescriptions du fabriquant.

Les entrées d’air concernent le lot VMC et l’expert évoque, à leur propos, mais aussi à propos des vitrages posés, de type 4-16-4, insuffisants pour préserver les appartements des bruits extérieurs, alors qu’un vitrage 4-16-8 aurait été nécessaire, l’exposition au bruit généré par la RD 469 qui circule à proximité. Il prévoit un remplacement des vitrages et des entrées d’air des façades Sud et Est du bâtiment A, et un traitement du « contact solidien (carrelage/mur) » dans le bâtiment B.

S’agissant des portes palières, l’expert rappelle dans ses conclusions qu’il avait été constaté, lors de la visite technique du 4 décembre 2017, que toutes les portes palières présentaient des défauts d’affaiblissement acoustique. En effet, il rappelait, à l’issue de cette visite, que les défauts observés étaient récurrents et qu’ils concernaient donc également les portes de l’appartement non visité. Il conclut, au terme de son rapport que, techniquement, elles devraient toutes faire l’objet d’une mise en conformité.

Ainsi, il est suffisamment démontré que les désordres acoustiques affectent pour certains les parties communes de l’immeuble ou, pour ceux qui affectent les parties privatives, qu’ils trouvent leur origine dans des parties communes ou qu’il s’agit de désordres généralisés. Ainsi en est-il notamment des désordres affectant les entrées d’air et de l’insuffisance des vitrages posés. Si les investigations n’ont pas été effectuées dans tous les appartements, la similitude des procédés de construction et des matériaux et éléments techniques employés, d’un appartement à l’autre, ainsi que le sérieux des vérifications effectuées, permettent d’élargir les résultats des investigations à l’ensemble des parties privatives pour les désordres mis en évidence.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires a bien qualité et intérêt pour agir en réparation de l’ensemble des désordres acoustiques. L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée à ce titre.

B) Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires relative aux désordres acoustiques

L’appelante soutient, au visa des articles 1642-1, 1648 al. 2, 2231, 2239 et 2242 du code civil, et de la jurisprudence, que l’effet suspensif de la prescription durant les mesures d’instruction ordonnées par un juge avant tout procès n’est pas applicable aux délais de forclusion et donc au délai de l’action en garantie des vices apparents. De plus, l’acquéreur en VEFA, en présence de vices de construction ou de défauts de conformité apparents, ne peut revendiquer que le régime de l’article 1642-1 du code civil qui est d’ordre public et exclusif de tout autre régime. Il en résulte que l’action du syndicat, enfermée dans un délai annal et insusceptible de bénéficier de l’effet suspensif attaché aux mesures d’instruction, est forclose.

En effet, selon l’appelante, la réception est intervenue avec réserves le 29 mars 2013, et la livraison, également avec réserves, le 24 avril 2013. La saisine en référé par le syndicat des copropriétaires le 23 avril 2014 est donc intervenue dans le délai de treize mois de la garantie des vices et autres non-conformités apparents des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil. Toutefois, cette instance s’est éteinte par l’ordonnance de référé (RG 14/00176) du 27 mai 2014 et un nouveau délai de 12 mois s’est mis à courir à compter de cette ordonnance, sans que les opérations d’expertise judiciaire n’aient eu d’effet suspensif du délai, de sorte que ce nouveau délai d’un an a expiré le 27 mai 2015.

L’appelante soutient ainsi que, dès lors que la saisine du tribunal judiciaire de Mulhouse par le syndicat des copropriétaires n’est intervenue que le 2 mars 2020, son action était manifestement frappée de forclusion, en raison de la nécessité d’appliquer ce seul régime d’ordre public et exclusif de tout autre.

L’appelante affirme en outre que le désordre phonique était bien apparent et non caché dans les rapports entre le promoteur vendeur maître de l’ouvrage, et les entreprises à la réception, bien qu’aucune réserve n’ait été inscrite au procès-verbal de réception, ce qui constitue un obstacle à toute mise en oeuvre de la garantie décennale.

Elle ajoute que c’est au maître de l’ouvrage d’établir positivement la preuve qu’un désordre n’était pas apparent.

L’appelante critique le juge de la mise en état en ce qu’il a selon elle fait dépendre la question de la recevabilité d’une action qui lui était soumise et relevait de sa seule compétence à l’issue des débats au fond, alors qu’un tel raisonnement reviendrait à la priver d’invoquer cette fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état.

Ce dernier n’a pas non plus respecté son obligation de trancher le litige résultant des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, alors que seul le régime d’ordre public de l’article 1648 al.2 du code civil peut fonder l’action du syndicat des copropriétaires et qu’en présence de non-conformités ou désordres apparents et non réservés à la réception, la garantie décennale ne pouvait être applicable.

Le syndicat des copropriétaires conteste que le délai de l’article 1648 du code civil soit un délai de forclusion qui ne pourrait se voir appliquer les dispositions de l’article 2239 du même code, alors que lui-même n’a indiqué à aucun moment que les nuisances phoniques constituaient un désordre apparent au moment de la réception ou de la livraison, ou dans le mois qui a suivi celle-ci.

Il précise que les plaintes des copropriétaires relatives aux nuisances phoniques ne valent en rien réserves lors de la réception, et que l’assignation en référé expertise ne permet pas d’en déduire qu’il aurait entendu considérer lesdites nuisances comme des vices apparents.

L’intimé reprend l’analyse du juge de la mise en état selon laquelle il n’est pas possible de déclarer forclose une demande sur un fondement juridique qui n’est pas invoqué, alors qu’il agit sur le fondement de la garantie décennale et qu’il conteste le caractère apparent des désordres, n’invoquant pas le fondement de l’article 1642-1 du code civil qui n’est pas applicable. C’est au juge du fond qu’il incombe de se prononcer sur la réunion des conditions d’application des dispositions de l’article 1792 du code civil.

L’intimé précise en outre que l’appelante n’a pas démontré que les désordres étaient apparents au moment de la réception ou dans le mois de la prise de possession par les acquéreurs, et que ceux-ci ne leur ont été révélés qu’au fur et à mesure de la prise de possession desdits lieux.

Il estime qu’il incombe à l’entrepreneur de rapporter la preuve du caractère apparent des non-conformités acoustiques et non au maître d’ouvrage profane au jour de la réception.

* * *

En premier lieu, il convient de souligner que, si la société Allianz IARD sollicite notamment l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol, et en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol, et si elle sollicite que la cour déclare l’action du syndicat irrecevable car forclose, elle ne développe aucun moyen s’agissant de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires relative aux

infiltrations d’eau. L’ordonnance entreprise ne pourra donc qu’être confirmée, s’agissant de cette action du syndicat, étant observé au surplus que la société Allianz IARD, qui admet avoir été assignée en sa qualité d’assureur de la société Menuiserie Ebénisterie Pierre Beyer, n’aurait aucune qualité pour se défendre concernant les désordres relatifs aux infiltrations d’eau.

S’agissant de l’action du syndicat des copropriétaires relative aux désordres acoustiques, il convient de souligner que celui-ci invoque un seul fondement juridique, à savoir la garantie décennale définie par l’article 1792 du code civil.

A ce titre, il doit être rappelé que les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale, dès lors qu’ils n’étaient pas apparents lors de la réception de l’immeuble et que leur ampleur est telle que l’ouvrage en est rendu impropre à sa destination.

S’agissant du caractère apparent ou non du désordre, il résulte des articles 1646-1 et 1792 du code civil que celui-ci s’apprécie uniquement au jour de la réception et en la personne du maître de l’ouvrage. Par conséquent, peu importe qu’il ait été apparent à la date de la livraison des lots aux acquéreurs, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, dès lors que cette date est postérieure à la réception des travaux par le maître de l’ouvrage.

Par ailleurs, il doit être souligné que la preuve de l’impropriété à la destination de l’immeuble n’est pas une condition de recevabilité de l’action, mais une condition de son aboutissement au fond.

Dans la situation présente, l’appelante produit le procès-verbal de réception des travaux signé le 29 mars 2013 entre le maître de l’ouvrage de l’opération « Le Carré Mozart », le maître d’oeuvre et les représentants des entreprises intervenues, lequel ne mentionne, parmi les réserves, aucun désordre relatif à l’isolation acoustique ; de plus, aucun élément versé aux débats par l’une ou l’autre des parties ne démontre en l’état que des désordres de cette nature auraient été apparents à cette date.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires soutient que ces désordres sont apparus postérieurement à la réception des travaux et, étant rappelé que l’appréciation de leur caractère apparent ou non à cette date ressort de l’appréciation du juge du fond, il peut toutefois être observé qu’en l’état, aucun élément ne permet d’établir leur caractère apparent lors de cette réception. Bien au contraire, la livraison des parties communes a eu lieu le 24 avril 2013 et les pièces produites démontrent que les défauts d’isolation acoustique sont apparus postérieurement à la livraison de l’ensemble immobilier en cause, étant précisé que la livraison des parties privatives a également eu lieu postérieurement à la réception des travaux, le 29 mars 2013.

En outre, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, le juge de la mise en état ne peut se prononcer que sur la forclusion d’une demande présentée sur le fondement juridique invoqué par l’intéressé, et non pas sur un fondement juridique distinct, que le demandeur n’a pas retenu, quand bien même il s’agirait de celui qui apparaît pertinent aux yeux de la partie adverse.

Au surplus, si l’action en réparation des vices apparents des articles 1642-1 et 1648 du code civil est exclusive de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, elle n’exclut nullement l’action en garantie décennale des articles 1646-1 et 1792 du code civil, s’agissant des désordres non apparents pour le maître de l’ouvrage à la réception des travaux.

Dès lors, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol dans le délai de dix ans de la réception n’est nullement atteinte de forclusion et il convient également de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée à ce titre par la société Allianz IARD.

Il résulte de l’ensemble des développements ci-dessus que l’ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des désordres acoustiques et des infiltrations d’eau dans le garage en sous-sol.

II ' Sur les dépens et les frais exclus des dépens

L’ordonnance déférée étant confirmée en ses dispositions principales frappées d’appel par la société Allianz IARD, elle le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés en première instance, étant observé, s’agissant des dépens, que l’instance se poursuit devant le tribunal judiciaire de Mulhouse.

L’appel de la société Allianz IARD étant rejeté, cette dernière assumera la totalité des dépens de l’appel, ainsi que les frais exclus des dépens qu’elle a engagés en appel. Sa demande présentée à ce titre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. En revanche, elle devra verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au même titre et sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, l’ordonnance rendue entre les parties par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mulhouse le 11 août 2022,

Ajoutant à ladite ordonnance,

CONDAMNE la société Allianz IARD aux dépens d’appel,

REJETTE la demande de la société Allianz IARD présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu’elle a engagés en appel,

CONDAMNE la société Allianz IARD à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Carré Mozart la somme de 1 500,00 (mille cinq cents) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens que ce dernier a engagés en appel.

La greffière, Le président,