MINUTE N° 23/274

Copie exécutoire à :

— M^e Dominique HARNIST

— M^e Stephanie ROTH

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 22 Mai 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/03173 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H44Z

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de Guebwiller

APPELANT :

Monsieur [X] [K]

Camping de l’Association du foyer [8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [U] [D]

[Adresse 1]

[Localité 9] HAUT RHIN

Représenté par M^e Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mars 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat de location d’un logement meublé en date du 20 mars 2021, Monsieur [U] [D] a donné à bail à Monsieur [X] [K] un appartement de 37 m² situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 480 € charges comprises.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 octobre 2021, Monsieur [K] s’est plaint de ce que la superficie de l’appartement serait inférieure de 10 m² à celle indiquée sur le bail et a fait valoir qu’il était créancier d’un trop-perçu le dispensant du paiement des loyers de novembre et décembre 2021, ainsi que de janvier 2022 à l’exception d’une somme de 10 € et de ce qu’il ne paierait qu’un montant mensuel de 350 € à compter de février 2022.

Par lettre du 21 octobre 2021, Monsieur [D] informait son locataire de son souhait de reprendre le logement pour le donner à bail à son fils et lui a demandé de libérer les lieux pour le 1er décembre 2021.

Par courrier recommandé du 6 décembre 2021, Monsieur [D] a adressé à Monsieur [K] un nouveau congé, au motif de retards répétés dans le règlement des loyers et de harcèlement, menaces et insultes proférées verbalement et par mail.

Par courrier du 24 décembre 2021, Monsieur [D] a admis une erreur dans la superficie du logement, qui serait de 27,64 m² et a consenti une réduction de loyer de 25,29 %, soit 121 € à compter du 1er novembre 2021. Il a réclamé paiement d’un arriéré de 117 € au titre du mois de janvier 2022.

Monsieur [K] a, par courrier du 10 janvier 2022, pris acte de la réduction de loyer accordée par le bailleur, mais a considéré que le loyer ne devait s’élever mensuellement qu’à 358,56 € au prorata de la surface réelle du logement. Il a indiqué que le bail portant sur une location meublée devait être requalifié en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Selon demande introductive d’instance reçue le 7 mars 2022, Monsieur [X] [K] a fait citer Monsieur [U] [D] devant le tribunal judiciaire de Guebwiller, aux fins de voir requalifier le bail meublé en bail d’habitation vide soumis aux

dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de voir fixer à 350 € mensuels le loyer au prorata de la superficie du logement et aux fins de voir condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 805,55 € au titre du prorata de mars à octobre 2021, la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral, la somme de 109,31 € en remboursement d’une facture d’électricité, de voir confirmer son droit au remboursement du dépôt de garantie, aux fins de voir annuler les deux congés délivrés le 20 octobre 2021 et le 6 décembre 2021, de voir faire injonction au bailleur d’effectuer le raccordement particulier au réseau public d’électricité dans un délai d’un mois à compter du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard et aux fins de voir condamner le défendeur à lui rembourser la somme de 146 € au titre de la production de la première facture d’électricité si celle-ci présente un solde dû négatif, ainsi qu’à payer les dépens.

Monsieur [D] a conclu à l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir, le bail n’ayant plus cours. Il n’a pas contesté l’irrégularité du premier congé mais a demandé à titre reconventionnel que le congé du 6 décembre 2021 à effet au 20 mars 2022 soit déclaré régulier, subsidiairement que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire, condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 1 440 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés le 20 mars 2022, subsidiairement, si le congé n’était pas validé, la somme de 1 747,22 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés le 30 mars 2022, avec intérêts légaux à compter de chaque échéance impayée, une indemnité mensuelle indexable d’occupation de 480 € avec intérêts légaux à compter de chaque séance et capitalisation des intérêts, la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et intentions malveillantes et la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 12 juillet 2022, le tribunal de proximité de Guebwiller a :

— déclaré recevable l’action portant ouverture de l’instance,

— dit que le bail daté du 20 mars 2021 liant Monsieur [U] [D] à Monsieur [X] [K] concerne un logement meublé,

— débouté le locataire de ses demandes au titre d’un prorata de mars à octobre, de dommages et intérêts pour préjudice moral, de restitution du dépôt de garantie, d’une facture d’électricien suite à une panne de court-circuit, d’une injonction au bailleur d’effectuer sous astreinte le raccordement particulier au réseau public d’électricité et en paiement de la somme de 146 € pour solde du négatif de facture d’électricité,

— annulé le premier congé de bail en date du 20 octobre 2021,

— dit que le bail précité n’a plus cours par suite du congé en date du 6 décembre 2021 à effet au 20 mars 2021,

— prononcé à toutes fins la résolution de ce bail,

— ordonné la libération des lieux loués et à défaut d’exécution spontanée, l’expulsion de la personne locataire ainsi que des occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— condamné le locataire à payer en deniers ou quittance à Monsieur [U] [D] :

— la somme de 1 440 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés le 20 mars 2022,

— les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 1er juin 2022,

— la somme mensuelle de 480 € au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 20 mars 2022 jusqu’à complète libération de l’objet du bail,

— les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée,

— la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus par année entière à compter du jugement,

— rappelé l’exécution provisoire des entières dispositions,

— condamné la personne locataire aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que les caractéristiques du logement meublé étaient suffisamment établies par l’état des lieux d’entrée, complété par des attestations d’utilisateurs et des photographies de l’appartement ; que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur la baisse de loyer pour erreur sur la surface habitable ne s’applique pas en l’espèce ; que s’agissant d’un bail meublé, le montant du loyer ne dépend que de l’accord des parties, qui ne s’est pas réalisé en l’espèce sur sa réduction ; que le locataire est redevable d’un arriéré locatif de 1 440 € ; que le versement d’un dépôt de garantie, non prévu au contrat, n’est pas démontré ; que le remboursement de la facture d’intervention d’un électricien incombe au locataire ; que le

second congé du 6 décembre 2021 est conforme aux dispositions légales et s’appuie sur des motifs légitimes ; que le demandeur ne rapporte pas la preuve de ce qu’il est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures au plafond réglementaire pour faire échec au non-renouvellement du bail ; que son comportement constitue en tout état de cause une défaillance grave à ses obligations, justifiant la résolution du bail ; que le demandeur s’est rendu coupable de comportements déplacés, dégradants et provocateurs à l’égard du bailleur, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Monsieur [X] [K] a interjeté appel de cette décision le 9 août 2022.

Par écritures notifiées le 7 décembre 2022, il conclut ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel incident de Monsieur [D] mal fondé,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— déclarer l’appel principal de Monsieur [K] bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dire que le bail daté du 20 mars 2021 ne concerne pas un logement meublé,

— annuler les congés délivrés par Monsieur [D] les 20 octobre 2021 et 6 décembre 2021,

— constater que Monsieur [K] a établi l’état des lieux et remis les clés le 27 octobre 2022 avec effet au 18 octobre 2022 (cette première date n’ayant pu être respectée pour un motif indépendant de sa volonté),

— prononcer à toutes fins la résolution du bail,

— dire que l’indemnité d’occupation sera équivalente au montant du loyer réduit,

— dire que Monsieur [K] a droit à restitution de la caution de 960 € versée par lui au mois de mars 2021,

— constater que Monsieur [D] a perçu directement de la caisse d’allocations familiales à déduire du loyer deux versements de 147 € soit un total de 249 €,

— dire que le logement loué ne respecte pas les caractéristiques de décence résultant du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et réduire en conséquence le loyer depuis l’entrée dans les lieux à 200 € par mois,

En conséquence,

— condamner Monsieur [D] à restituer à Monsieur [K] la somme de 2 875,49 € trop versée,

Subsidiairement,

— dire que le logement fait une surface de 27,64 m² et non de 37 m² et que Monsieur [K] peut prétendre à une réduction de son loyer au prorata de cette différence de surface,

— réduire en conséquence le loyer à 359 €,

— constater que Monsieur [K] reste devoir à Monsieur [D] la somme de 145,51 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtées au 18 octobre 2022,

— condamner Monsieur [D] à verser à Monsieur [K] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [D] à rembourser à Monsieur [K] un montant de 170,50 € du chef de frais d’établissement du constat d’état des lieux de sortie,

— ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques s’il y a lieu,

— condamner Monsieur [D] à verser à Monsieur [K] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il fait valoir que l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention des éléments nécessaires pour caractériser un logement meublé ; que les photographies et attestations produites par le bailleur, antérieures à l’entrée dans les lieux, ne peuvent faire preuve de la consistance des lieux donnés à bail ; que l’insuffisance de mobilier justifie la requalification du bail et sa soumission aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que par ailleurs, le logement n’est pas décent en ce qu’aucune des pièces louées n’a une surface minimum de 9 m² et que leur volume est inférieur à 20 m³ ; qu’il est fondé à obtenir une réduction du loyer, au terme d’une demande recevable en appel au titre des articles 564 et 565 du code de procédure civile, en ce qu’elle tend à opposer compensation et tend aux mêmes fins que celles formées en première instance ; que le loyer doit être rétroactivement fixé à 200 € par mois en raison de l’indécence et subsidiairement à la somme de 359 € au regard de la différence significative entre la surface mentionnée dans le bail et la surface effective de l’appartement, les dispositions de

l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 étant applicables en l’espèce ; que la lettre recommandée de Monsieur [D] du 24 décembre 2021 et la déclaration qu’il a effectuée chez les gendarmes valent reconnaissance et accord sur une fixation du loyer à 359 € par mois.

Il maintient que les congés délivrés par le bailleur sont nuls et qu’il n’y a pas lieu à fixation d’une indemnité d’occupation ; que compte tenu de son départ et de la restitution des clés le 27 octobre 2022, il est créancier de l’intimée à hauteur de 2 875,49 € en cas de réduction du loyer à 200 € et qu’il est débiteur d’un solde de 145,51 € en cas de réduction proportionnelle à 359 €.

Il maintient avoir versé un dépôt de garantie de 960 € qui doit lui être remboursé ; qu’il a restitué les clés le 27 octobre 2022 et qu’il est en droit d’obtenir paiement de la moitié des frais de constat d’huissier qu’il a engagés pour faire dresser l’état des lieux de sortie.

Il soutient enfin qu’il a été victime de l’indécence des lieux loués et de la tromperie de son propriétaire quant à la surface du bien ; que Monsieur [D] s’est rendu coupable de harcèlement sur sa personne, ayant eu des répercussions sur son état de santé, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il conclut au rejet de l’appel incident, réfutant les dégradations qui lui sont imputées, faisant valoir qu’entre le 25 juillet, date à laquelle il a quitté les lieux et le 27 octobre 2022, Monsieur [D] est entré dans l’appartement ; que si le logement n’a pas été restitué parfaitement nettoyé, il était en bon état.

Par écritures notifiées le 27 février 2023, Monsieur [U] [D] a conclu ainsi qu’il suit :

— juger irrecevable comme étant formée pour la première fois à hauteur d’appel la demande de Monsieur [K] en restitution d’un trop versé au motif d’une prétendue indécence du logement donné à bail,

Subsidiairement,

— débouter Monsieur [K] de sa demande comme étant mal fondée,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait faire droit à la demande de Monsieur [K] en réduction du loyer sur le fondement de l’article 4 du décret n° 2002-130 du 30 janvier 2002,

— réduire substantiellement le montant de la réduction de loyer sollicité par Monsieur [K],

— juger l’appel de Monsieur [K] mal fondé,

— le rejeter,

— débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller à l’exception du quantum des dommages et intérêts alloués à Monsieur [D] pour procédure abusive,

— réformer le jugement de ce chef,

Statuant à nouveau,

— condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [D] la somme de 5 000 € pour procédure abusive,

Sur la demande de Monsieur [D] en dommages et intérêts sur le fondement des articles 1728, 7b de la loi du 6 juillet 1989 et 1732 du code civil,

— juger que cette demande est recevable à hauteur d’appel, les faits à l’origine de cette demande étant nés ou ayant été révélés postérieurement au jugement de première instance,

— juger la demande bien fondée,

En conséquence,

— condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [D] la somme de 280,74 € au titre de la surconsommation d’eau dans le logement donné à bail, caractérisant une violation de l’usage paisible de la chose louée,

— condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [D] la somme de 1 036,20 € au titre des travaux de remise en état du compteur électrique à la suite d’un acte de vandalisme,

— condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [D] la somme de 3 000 € en réparation du préjudice subi du fait des autres dégradations affectant le logement,

— assortir ces condamnations des intérêts légaux à compter de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— ordonner la compensation des créances réciproques des parties,

— condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

— condamner Monsieur [K] aux entiers dépens nés de la procédure de première instance et d’appel.

Il fait valoir que la demande de restitution d’un trop versé pour indécence du logement est irrecevable car nouvelle en appel ; qu’elle est en tout cas mal fondée en ce que le logement, composé d’un salon et d’une chambre, d’une entrée, cuisine, toilettes et salle de bains, d’une surface habitable de 27,64 m², dispose de plusieurs pièces principales ayant une surface habitable totale supérieure à 9 m² ; que les pièces de l’appartement décrites comme « entrée/cuisine/pièce 1 » ne comportent pas de portes et peuvent être considérées comme une seule et même pièce principale, d’une surface additionnée de 15,99 m² ; que Monsieur [K] ne démontre pas que le logement ne disposait pas d’un volume habitable au moins égal à 20 m³, de sorte que l’indécence du logement n’est pas démontrée ; qu’à titre infiniment subsidiaire, la réduction de loyer à 200 € par mois est excessive.

Concernant la demande réduction du loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, il fait valoir que ces dispositions ne s’appliquent qu’aux locations vides ; que Monsieur [K] ne peut pas se prévaloir d’un accord des parties sur une diminution du loyer à 359 €, alors qu’il a refusé cette proposition et a opéré d’office une compensation en tenant compte d’un montant inférieur, de sorte que la rencontre des volontés n’a pas eu lieu.

Il maintient que le bail porte bien sur un logement meublé, en ce qu’il comprenait une cuisine entièrement équipée, un coin salon avec canapé et rangement, une chambre avec literie, couettes et oreillers ainsi que des meubles de rangement ; que la présence de ces éléments résulte en outre des attestations des locataires précédents ayant occupé l’appartement juste avant la conclusion du bail litigieux ; que le congé délivré le 21 octobre 2021 ne remplissait pas les conditions formelles posées par la loi ; que tel n’est pas le cas du second congé du 6 décembre 2021, qui repose sur des retards répétés de loyer et sur le comportement du locataire, s’apparentant à un véritable harcèlement moral, étant précisé que le logement donné à bail se situe au rez-de-chaussée de sa maison d’habitation ; que ce congé, fondé sur des motifs légitime et sérieux, est donc parfaitement régulier et a pris effet le 20 janvier 2022 ; qu’il est fondé à titre subsidiaire à solliciter la résolution judiciaire du contrat sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil en raison de la défaillance suffisamment grave du locataire.

Il fait valoir que Monsieur [K] n’a réglé aucun loyer pour les mois de janvier à mars 2022 et n’a réglé que partiellement celui d’avril 2022 ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie, ce d’autant que les lieux ont été restitués dans un état dégradé en raison d’actes de malveillance imputables au locataire ; que Monsieur [K] a mandaté seul un commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie sans le consulter, de sorte qu’il n’a pas à en assumer les frais pour moitié, alors qu’il s’est présenté en personne le jour de l’état des lieux.

Il maintient que Monsieur [K] ne rapporte aucune preuve d’un préjudice susceptible d’indemnisation ; que ses allégations relatives aux emplacements de stationnement sont mensongères ; que les documents médicaux versés aux débats ne sont nullement probants ; que le droit d’agir de Monsieur [K] a dégénéré en abus, son intention malveillante à son égard résultant de son comportement déplacé, dégradant et provocateur ; que la responsabilité de l’appelant est engagée et justifie l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 ou de l’article 1231-6 du code civil.

Il fait valoir que Monsieur [K] avait changé la serrure de la porte d’entrée de l’appartement, de sorte que lui-même n’avait aucun moyen d’y accéder ; qu’il a été constaté lors de l’état des lieux de sortie l’existence de dégradations ; que par ailleurs, le robinet d’eau chaude de la salle de bain coulait à gros jets et que le radiateur électrique était en marche forcée ; que cette situation durait depuis le mois de juillet 2022, date à laquelle Monsieur [K] a quitté les lieux, et a généré une augmentation anormale de la consommation d’eau de l’appelant ; que ce dernier a par ailleurs endommagé le tableau électrique, en sectionnant de nombreux câbles et doit assumer le coût des travaux de remise en état.

MOTIFS

Sur le contrat de bail :

En vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie

courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret n° 2015- 981 du 31 juillet 2015 prévoit à cet égard que le logement meublé doit comporter au minimum :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, l’état des lieux signé contradictoirement par les parties le 29 avril 2021 ne porte nullement mention, pour la chambre, de la présence d’un lit et d’une literie comprenant couette ou couverture, en ce que sont seulement notés la présence d’une armoire, de chevets et de rideaux.

L’état des lieux de sortie dressé par procès-verbal de constat de Maître [F] [E], huissier de justice à [Localité 6], ne mentionne pas plus la présence d’un lit avec literie dans la chambre où ne sont de même relevés que la présence d’une armoire, de chevets et de rideaux.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la preuve que le logement donné à bail à Monsieur [K] disposait des éléments minimums pour justifier la location en meublé ne peut résulter de l’attestation délivrée par les locataires précédents, non plus que de photographies prises à une date indéterminée, alors que cette preuve doit être administrée à la date à laquelle Monsieur [K] a pris possession des lieux ; qu’à cette date, les parties ont, en signant l’état des lieux, contractuellement déterminé la

composition du mobilier équipant l’appartement, qui ne comprenait pas de literie.

En conséquence, l’appartement, qui ne dispose pas de l’équipement minimal nécessaire à la vie courante ne pouvait être donné à bail sous la qualification de logement meublé et est en conséquence soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les appartements vides.

Sur les congés :

Il n’est pas contesté par l’intimé que le congé du 20 octobre 2021 ne remplissait pas les conditions légales et devait être annulé.

Le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et étant dès lors conclu pour une durée de trois ans, le congé délivré par lettre du 6 décembre 2021 doit être annulé en ce qu’il n’est pas conforme à l’article 15 I de cette loi.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a validé ce congé à effet au 20 mars 2022 et en ce qu’il a condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation de 480 € par mois, étant relevé que le locataire a quitté les lieux et restitué les clefs le 27 octobre 2022, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer à toutes fins la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande de réduction du loyer pour indécence du logement :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il est constant qu’en première instance, Monsieur [K] n’a articulé aucune demande fondée sur le caractère indécent du logement.

Pour autant, la demande en réduction du loyer pour manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement répondant aux caractéristiques de décence posées aux articles précités tend aux mêmes fins que la demande de réduction de loyer pour erreur sur la surface de l’appartement. Il sera retenu de ce fait que Monsieur [K] est recevable à invoquer des moyens nouveaux au soutien des prétentions soumises au premier juge, par application de l’article 563 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article R 156-1 prévoit que la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que l’appartement est constitué d’une pièce principale et a une surface habitable de 37 m². Il n’est pas contesté que cette mesure est inexacte et que l’appartement ne propose qu’une surface de 27,64 m² selon attestation établie le 22 novembre 2021 par la société Activ’Expertise Guebwiller. Cette attestation fait état de ce que l’entrée a une surface de 4,9 m², la cuisine, 3,34 m², la pièce n°1, 7,75 m², la pièce n° 2, 7,84 m² et la salle de bains 2,37 m².

Aucune des deux pièces principales n’ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² il convient de déterminer si l’une ou l’autre dispose d’un volume habitable au moins égal à 20 m³.

Dans son procès-verbal dressé le 27 octobre 2022, Maître [F] [E] a indiqué avoir procédé à deux mesures de hauteur entre le sol et le plafond depuis l’entrée, à l’aide d’un mètre laser, et avoir relevé une hauteur sol/plafond de 2,588 mètres et une hauteur sol/poutre de 2,432 mètres.

Il s’en déduit que le volume habitable de la pièce principale n° 1 est de 20,057 m³, de sorte que le logement correspond au critère minimal de décence.

La demande en réduction de loyer sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en réduction du loyer pour erreur sur la surface :

En vertu de l’article 3-1 de la loi régissant le bail, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Il est constant que la surface habitable du logement est inférieure de plus d’un vingtième à celle résultant du contrat de location et que Monsieur [K] a formulé sa demande en diminution du loyer par lettre du 20 octobre 2021, plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail.

Eu égard à la différence de surface, le loyer de 480 € doit être diminué dans une proportion de 25,29 %, soit de 121,39 €, de sorte que le locataire n’était redevable que d’un montant mensuel de 359 €, à effet au 20 octobre 2021.

Monsieur [K] a réglé la somme mensuelle de 480 € par mois à compter du 1er avril 2021 jusqu’au mois de décembre 2021, de sorte qu’il peut prétendre au remboursement d’un trop versé de (480 : 31 x 11 =) 170,32 ' (359 : 31 x 11 =) 127,38 = 42,94 € prorata temporis pour le mois d’octobre 2021 et 121 x 2 pour novembre et décembre, soit au total 284,94 €.

Compte tenu de la réduction du loyer, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [D] la somme de 1 440 € au titre des loyers de janvier à mars 2022.

L’appelant ne justifiant pas avoir effectué des paiements au titre de cette période, il convient de fixer l’arriéré à la somme 359 x 3 = 1 077 €, dont à déduire le trop versé de 284,94 €, soit un solde de

792,06 €, étant relevé que la preuve de versements par la caisse d’allocations familiales entre les mains du bailleur n’est pas rapportée, non plus que la preuve de versements du locataire au-delà des sommes dues au titre du loyer pour la période postérieure jusqu’à la résiliation du bail.

Sur le remboursement du dépôt de garantie :

Il est constant que la clause du contrat de bail du 20 mars 2021 stipulant paiement d’un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer n’a pas été manuscritement remplie.

Pour autant, Monsieur [K] verse aux débats l’historique de son compte n° [XXXXXXXXXX05] ouvert auprès de la banque en ligne Belfius Direct, qui mentionne à la date du 8 mars 2021 le virement, sur le compte n° [XXXXXXXXXX07] ouvert au nom des époux [D], d’un montant de 960 €, au titre de « deux mois de loyer en garantie sur location F2 à [Localité 9] ». L’historique montrant que les loyers ont été payés à hauteur de 480 € depuis le début du bail jusqu’au mois de décembre 2021 et les époux [D] n’ayant pas argué d’autres impayés que ceux au titre de la période de janvier à mars 2022, il en résulte que le virement de 960 € a bien été effectué au titre du dépôt de garantie, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de l’appelant sur ce point, à laquelle il sera fait droit sous réserve des dégradations locatives.

Sur les réparations locatives :

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le constat d’état des lieux d’entrée dressé le 29 avril 2021 contradictoirement par les parties montre que l’appartement, ainsi que les éléments d’équipement, étaient en bon état.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 27 octobre 2022 par Maître [E] que le radiateur de l’entrée était allumé en position maximale et était en température élevée (paroi brûlante) ; que les équipements électroménagers dans la cuisine (plaques de cuisson, four et four micro-ondes comportaient des résidus gras non nettoyés, de même que le sol et les murs de la cuisine ; que les luminaires et les prises de courants ne fonctionnaient pas ; que la plaque du mécanisme de la chasse d’eau des toilettes était démontée ; que le sol du séjour et de la chambre était sale, de même que les prises de courant et interrupteurs ; que de l’eau coulait abondamment dans le lavabo de la salle de bains, car le robinet était ouvert lorsque l’huissier est entré dans les lieux ; que le radiateur de cette pièce était allumé en position maximale et était en température élevée (paroi brûlante).

Aucune mention n’est faite dans ce procès-verbal relativement au fonctionnement des plaques de cuisson et fours, mais il est précisé que dans la cuisine, la prise de courant située à proximité du lave-linge ne fonctionne pas, de même que la prise de courant située à proximité du plan de travail ; que les luminaires ne fonctionnent pas et que des fils sont pendants.

Monsieur [D] verse aux débats un devis n° 2022/114 établi le 11 novembre 2022 par la société Eclair City, d’un montant de 1 036,20 € Ttc, relatif au remplacement du câble du four coupé dans le tableau électrique, le remplacement des câbles pour le four et la machine à laver coupés, la reprise des câbles coupés de la lumière, le remplacement de quatre disjoncteurs vis cassés, la fourniture d’un disjoncteur et le contrôle du tableau et resserrage des disjoncteurs.

Il verse également aux débats une attestation de Monsieur [T] [G], qui déclare être une connaissance de son fils et qui indique avoir été contacté le 31 octobre 2022, en raison de sa qualification professionnelle, pour effectuer un diagnostic de l’installation électrique dont certaines parties ne fonctionnaient pas ; qu’il a constaté que le four, la plaque de cuisson et une partie des prises de courant ne fonctionnaient pas ; qu’il a observé que certains câbles du tableau électrique du logement avaient été sectionnés à l’aide d’une pince coupante et qu’il s’agissait d’un acte de vandalisme.

Monsieur [K] a contesté les dégradations qui lui sont imputées et être à l’origine de l’écoulement d’eau et d’allumage des radiateurs, au motif que Monsieur [D] est entré dans les lieux entre le 25 juillet, date à laquelle il a quitté les lieux, et le 27 octobre 2022.

Il est établi par le constat d’huissier et il n’est au demeurant pas contesté que les parties étaient convenues d’une date d’état des lieux de sortie le 18 octobre 2022 ; qu’à cette date,

Monsieur [K] n’a pas été en mesure d’ouvrir la porte de l’appartement, la clé en sa possession ne correspondant pas à la serrure ; qu’une nouvelle date a été convenue le 27 octobre 2022, à laquelle l’appartement a été ouvert par Monsieur [K] et les clefs restituées au bailleur.

Il n’est aucunement démontré que Monsieur [D] aurait fait changer les clefs, ainsi que le soutient l’appelant et le fait que ce dernier n’ait pu ouvrir la porte le 18 octobre ne signifie pas que les serrures auraient été changées, Monsieur [K] ayant pu parfaitement se tromper de trousseau. L’appelant a, au demeurant précisé dans une main courante déposée le 18 novembre 2021 qu’il avait procédé au changement du barillet de la serrure de la porte d’entrée de son appartement, ce qui ne permettait donc pas à Monsieur [D] de s’introduire dans son logement postérieurement à cette date.

En l’absence de toute preuve de ce que Monsieur [D] aurait, entre le mois de juillet 2022 et le 18 octobre 2022, procédé à un nouveau changement de la serrure, il convient de constater que l’appelant ne rapporte pas la preuve de ce que les dégradations commises dans le logement, dont il avait la jouissance exclusive et dont il avait changé la serrure initiale, ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de sorte qu’il convient de mettre à sa charge la somme de 1 036,20 € au titre de la réparation du tableau électrique.

Monsieur [D] verse également aux débats une facture de consommation d’eau pour l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour la période du 22 mars 2021 au 29 septembre 2021, mentionnant une consommation de 59 m³, ainsi qu’une facture relative à la consommation du 9 février 2022 au 1er septembre 2022, mentionnant une consommation de 125 m³.

Pour autant, il n’est pas démontré qu’une surconsommation d’eau soit imputable au locataire, dans la mesure où aucun élément ne permet de déterminer la date à laquelle le robinet de la salle de bains a été ouvert. Les factures d’eau versées aux débats par le bailleur portent en effet sur la consommation d’eau de la maison entière, comprenant à la fois les locaux habités par les époux [D] et l’appartement donné à bail à l’appelant, sans qu’il soit donc possible d’isoler la consommation liée à l’appartement dont Monsieur [K] avait la jouissance.

N’étant pas contesté que le logement a été restitué dans un état sale, sans nettoyage, il convient d’allouer à l’intimé une somme de 150 € à ce titre.

Sous déduction du dépôt de garantie de 960 €, Monsieur [K] sera condamné au paiement d’une somme de 226,20 € au titre des réparations locatives, portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les frais de constat :

En vertu des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il résulte en l’espèce des énonciations du procès-verbal de constat que l’intervention de l’huissier de justice a été sollicitée par Monsieur [K], qui l’a mandaté pour établir, à la date convenue d’un commun accord par les parties pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, un procès-verbal de constat de cet état des lieux de sortie et de la remise des clés.

Aucun élément du dossier ne permet de conclure que l’état des lieux ne pouvait pas être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, ainsi qu’il est disposé à l’alinéa un de l’article trois précité, de sorte que la demande de Monsieur [K] tendant à voir imputer à l’intimé la moitié du coût de l’intervention de Maître [E] ne peut prospérer.

Sur les demandes indemnitaires :

Il résulte clairement des pièces versées aux débats que les relations entre les parties se sont rapidement tendues et dégradées ; que des plaintes ont été respectivement déposées ; qu’ainsi, Monsieur [D] a déposé plainte le 13 mars 2022 pour des insultes que lui aurait adressées Monsieur [K] et ce dernier a déposé le 18 novembre 2021 une main courante par laquelle il s’est plaint de ce que son bailleur l’empêchait de recharger son véhicule pour personnes à mobilité réduite et de ce qu’il se serait permis d’entrer régulièrement dans l’appartement en son absence, ce qui la conduit à changer le barillet de la serrure.

Cependant, l’appelant ne justifie pas de ce que Monsieur [D] aurait débranché l’alimentation de son véhicule ou aurait sciemment garé sa voiture devant le logement donné à bail, de façon à l’empêcher de recharger son moyen de locomotion et ne verse aux débats qu’une lettre du 10 janvier 2022, par laquelle Madame [C] [I], responsable de secteur à l’association Defi Pro, fait part de ce que pendant une brève absence de Monsieur [K], le propriétaire s’est présenté à la porte d’entrée et a demandé à l’intervenante de lui donner la clé, afin de pénétrer dans l’appartement, ce que cette dernière a refusé de faire. Ce témoignage n’est pas de nature à faire preuve d’une

violation de domicile, dans la mesure où le bailleur ne s’est pas introduit dans l’appartement en l’absence du locataire, mais s’est adressé à une personne présente dans les lieux pour y accéder.

Il a de même été relevé à juste titre par le premier juge que les éléments médicaux versés aux débats par Monsieur [K] ne sont pas de nature à établir un lien entre les pathologies et malaises dont il souffre et une action dommageable de l’intimé.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [K] de sa demande indemnitaire.

Les prétentions de Monsieur [K] prospérant sur plusieurs points, la procédure ne peut être qualifiée d’abusive. Il sera cependant constaté que les dommages et intérêts ont été alloués au défendeur, en première instance, conformément à sa demande, au titre des comportements déplacés, dégradants et malveillants du locataire à l’encontre du bailleur, caractérisant sa mauvaise foi contractuelle au sens de l’article 1231-6 du code civil.

Il résulte en effet des nombreux courriers adressés par Monsieur [K] à Monsieur [D] que le locataire a adopté à l’encontre du bailleur un ton persifleur, condescendant, de nature à humilier son interlocuteur, écrivant notamment à des dates différentes « au surplus, vous avez bonne presse parmi les gens qui vous connaissent car plus une fois l’on m’a dit « oh ce gros c', c’est votre propriétaire ' » » « Mon pauvre ami’ vous êtes un grand garçon maintenant’ » « j’ai été très gentil jusqu’à présent. Si vous pensez le contraire alors vous n’avez encore rien vu » « vous êtes décidément un bien triste individu’ vous n’êtes pas la reine d’Angleterre’ votre comportement est celui d’un petit garçon capricieux et impulsif, commencez donc par essayer de grandir. En ceci ce n’est pas votre épouse qui vous y aidera, je me souviens du « quel beau créneau mon amour et t’as même pas eu besoin de moâââ » qui m’a amusé, petit garçon un jour, petit garçon toujours ».

De même, il ressort d’une attestation de Monsieur [L] [D], fils de l’intimé, que le lundi 2 mai dans la matinée, une infirmière a sonné à la porte pour savoir si le numéro 2 était bien le logement de Monsieur [K] ; que Monsieur [K] a immédiatement couvert le témoin d’insultes depuis sa fenêtre disant notamment « encore ce proprio ! Connard ! Il est dégueulasse ce type ! Connard ! ».

Ce témoignage est confirmé par une lettre adressée le 2 mai 2022 par Monsieur [K] à Monsieur [D] fils, par lequel il indique être sincèrement désolé de son coup de gueule du matin, qu’il a cru qu’une nouvelle fois son père se mêlait de qui venait chez lui ; qu’il a fait les frais du comportement insupportable et inadmissible de son père, ce qu’il ne méritait pas.

Au regard du comportement fautif adopté par l’appelant, que l’existence d’un litige avec le bailleur ne peut justifier, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les intentions malveillantes de Monsieur [K], ressortant de ces comportements déplacés, dégradants et provocateurs, justifiaient l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 500 €.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant au dépens seront infirmées. Les demandes principales de Monsieur [K] étant fondées, les dépens de première instance seront mis à la charge du défendeur.

Chacune des parties voyant ses prétentions partiellement accueillies en appel, il convient de lui laisser la charge de ses propres frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a dit que le bail liant les parties concerne un logement meublé, débouté le locataire de sa demande au titre d’un prorata, de sa demande en restitution du dépôt de garantie, en ce qu’il a dit que le bail n’avait plus cours par suite du congé délivré le 6 décembre 2021, ordonné la libération des lieux loués, condamné le locataire au paiement de la somme de 1 440 € au titre de l’arriéré locatif et au paiement une indemnité d’occupation de 480 €,

Statuant à nouveau de ces chefs,

DIT que le bail conclu le 20 mars 2021 entre les parties est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative aux logements vides,

DECLARE nul le congé délivré le 6 décembre 2021 à effet au 20 mars 2021,

REJETTE la demande tendant à voir prononcer à toutes fins la résolution du bail,

DIT que Monsieur [X] [K] a droit à la restitution du dépôt de garantie de 960 €, sous déduction des réparations locatives,

CONSTATE que la surface habitable du logement est inférieure de plus d’un vingtième à celle résultant du contrat de location,

FIXE le loyer mensuel réduit au prorata de la surface à un montant mensuel de 359 €, à effet au 20 octobre 2021,

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 792,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux dépens de première instance,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DECLARE recevable mais mal fondée la demande en réduction du loyer pour indécence du logement,

REJETTE la demande en réduction du loyer pour indécence du logement,

DEBOUTE Monsieur [X] [K] de sa demande de restitution d’un trop versé,

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 226,20 € au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

REJETTE la demande en paiement de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie,

DEBOUTE Monsieur [U] [D] de sa demande au titre d’une surconsommation d’eau,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens d’appel.

La Greffière La Présidente