MINUTE N° 25/354

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie à :

— M^e Amel ARAB

— greffe du JCP du TJ [Localité 8]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 21 Juillet 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03421 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IMFM

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE :

Madame [O] [L]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/5101 du 07/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par M^e Amel ARAB, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉ :

E.P.I.C. OPHEA – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 8] pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1]

Représenté par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mai 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par un contrat en date du 24 avril 2014, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole (OPHEA) de [Localité 8] a donné à bail à Madame [O] [L] un logement à usage d’habitation, au 5ème étage, situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 9], moyennant versement d’un loyer mensuel hors charge de 287,22 euros.

Par acte du 17 janvier 2024, OPHEA a assigné Madame [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chefs des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 600 euros par mois, subsidiairement, la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, à payer la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts, d’ordonner la capitalisation des intérêts, et la condamner à lui payer la somme de 904,70 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 19 juillet 2023.

En défense, Madame [O] [L] a conclu, à titre principal, le rejet de la demande d’OPHEA tendant à la résiliation du contrat de bail et a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 56,60 euros par mois. A titre subsidiaire, elle demande un délai de douze mois pour quitter le logement loué et, en tout état de cause, le rejet de la demande du bailleur en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire rendu le 30 août 2024 le juge des contentieux de la protection, du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— prononcé la résiliation à compter du jugement du bail conclu le 24 avril 2014 entre OPHEA, d’une part, et Madame [O] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— ordonné en conséquence à Madame [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour Madame [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamné Madame [O] [L] à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance exigible ;

— condamné Madame [O] [L] à verser à OPHEA la somme de 1 358,38 euros (décompte arrêté au 29 février 2024, mois de février 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné Madame [O] [L] à payer à OPHEA les loyers et charges dus à compter du mois de mars 2024, et jusqu’au jour du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

— débouté OPHEA de sa demande d’astreinte ;

— débouté OPHEA de sa demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté OPHEA de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— débouté Madame [O] [L] de sa demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux ;

— débouté Madame [O] [L] de sa demande reconventionnelle, tendant à l’octroi de délais de paiement ;

— condamné Madame [O] [L] à verser à OPHEA une somme de 400 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [O] [L] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, en date du 19 juillet 2023 ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [O] [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 16 septembre 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, Madame [O] [L] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu le 24 avril 2014 entre OPHEA, d’une part, et Madame [O] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— ordonné en conséquence à Madame [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour Madame [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

En conséquence, statuer à nouveau :

— constater que l’arriéré de loyer s’élève à la somme de 1 358,33 euros au mois de mars 2024 ;

— octroyer à Madame [L] des délais de paiement dans la limite de 24 mois, soit 56,60 euros par mois ;

— débouter l’OPHEA de [Localité 8] de sa demande de résiliation du contrat de bail ;

A titre subsidiaire,

— octroyer à Madame [L] un délai de 12 mois après son expulsion pour lui permettre de se reloger ;

En tout état de cause,

— débouter l’OPHEA de [Localité 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les frais et dépens de la présente procédure seront supportés par chacune des parties.

Madame [O] [L] fait principalement valoir que :

sur la sous-location : qu’elle reconnait avoir procédé ponctuellement à une sous-location irrégulière de son logement ; que toutefois, elle soutient que cette pratique n’a causé aucun préjudice financier à l’OPHEA ; que le bailleur, en tant que personne morale, ne peut se prévaloir d’un préjudice moral inexistant ;

sur la dette locative : qu’elle ne conteste pas devoir un arriéré de loyers à hauteur de 1 358,33 euros ;

sur les délais de paiement : que Madame [L], mère isolée d’un enfant de trois ans, sans emploi, perçoit l’APL (319,59 euros), et le RSA (665,44 euros) ; que compte-tenu de sa situation sociale et familiale, et en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois ; qu’elle invoque également l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, précisant que son relogement dans le parc privé serait très difficile.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 février 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole OPHEA demande à la cour de déclarer Madame [L] mal fondée en son appel, le rejeter, et confirmer le jugement entrepris, et en tout état de cause de :

— juger que la cour n’est saisie que dans la limite de la déclaration d’appel des chefs de jugement qui y sont visés, à savoir la résiliation du contrat de location et la condamnation de Madame [L] à payer les frais répétibles et irrépétibles ;

En conséquence,

— juger que la cour n’est pas saisie de la demande de délai de paiement ou de délai d’évacuation et que ces demandes sont en conséquence, en tout état de cause, irrecevables et mal fondées ;

— condamner Madame [L] aux entiers frais dépens de l’instance d’appel, et à payer à l’OPHEA de [Localité 8] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’OPHEA fait valoir que la déclaration d’appel ne vise pas les chefs du jugement ayant rejeté les demandes de délais de paiement et d’évacuation de la locataire, ni sa condamnation aux arriérés de loyers arrêtés à février 2024, ni les charges courantes jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; que dès lors, seuls les moyens portant sur la résiliation du contrat de location et les dépens sont recevables.

S’agissant de la résiliation, l’OPHEA soutient que les arguments avancés par la locataire, notamment ses difficultés financières, ne sauraient justifier le maintien dans les lieux dès lors qu’elle a pratiqué une sous-location répétée et lucrative, comme relevé en première instance ; qu’une simulation réalisée par un commissaire de justice pour les dates du 27 au 30 juillet 2023 révèle un montant perçu de 656,40 euros pour trois nuits, soit un revenu supérieur au loyer mensuel dû ; que cette pratique démontre un but lucratif et non un besoin de paiement du loyer ; que les manquements de la locataire sont graves, répétés et avérés, justifiant la résiliation du bail, et que la dette continue de croître, atteignant 9 267,42 euros au 14 février 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Sur la résiliation du bail

En vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application de la clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, aux termes d’une motivation pertinente et fondée en fait et en droit, que la cour adopte, le premier juge a exactement mis en évidence un manquement de Madame [L] à ses obligations contractuelles, en ce qu’il établit qu’elle a proposé le logement pris à bail en sous-location sur le site Booking.com ; que des réservations ont été effectuées par des clients qui ont effectivement occupé les lieux depuis le mois de novembre 2022 à au moins quinze reprises pour des montants excédant largement le loyer mensuel.

L’appelante ne conteste pas cette infraction aux clauses du bail qui prohibe la sous-location en tout ou partie, le logement loué constituant la résidence principale effective et personnelle du locataire et de sa famille.

Elle prétend néanmoins qu’en l’absence de préjudice financier du fait de la sous-location, le bailleur doit être débouté de sa demande de résiliation du bail, la procédure devant constituer un avertissement solennel de la locataire à se conformer à ses obligations.

Pour autant, les captures d’écran versées aux débats montrent le caractère récurrent et rémunérateur de la sous-location du logement, ainsi que son étalement sur une période de plusieurs mois.

Il est ainsi démontré que la sous-location réitérée, en toute connaissance de cause, du logement donné à bail à titre de résidence principale constitue un manquement suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du bail, de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, Madame [L] a limité l’appel au prononcé de la résiliation du bail, à son expulsion, à la capitalisation des intérêts, à l’article 700 et aux dépens.

Elle n’a en revanche pas critiqué le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Si le juge dispose d’un pouvoir d’office d’allouer des délais de paiement, les éléments du dossier ne conduisent pas à faire application, au bénéfice de l’appelante, des dispositions de l’article 1343-5 du code civil (et non, ainsi que l’articule à tort l’appelante, de celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 non applicables en l’espèce), dans la mesure où le dernier décompte produit à la date du 14 février 2025 fait apparaître une dette en forte augmentation, pour s’élever à la somme de 9 267,42 euros et que les revenus de Madame [L], composés du revenu de solidarité active et d’une aide personnalisée au logement, ne sont pas de nature à lui permettre d’apurer significativement la dette dans le délai pouvant lui être accordé.

Sur la demande de délai d’évacuation

Madame [L] n’a pas, au terme de son acte d’appel, fait porter son recours sur la disposition du jugement déféré rejetant sa demande de délai d’expulsion.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’office un tel délai à l’appelante, celle-ci justifiant d’aucune recherche de logement et n’établissant en rien que son relogement ne pourrait intervenir dans des conditions normales.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Madame [L] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à l’intimé une somme de 800 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8] la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [L] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente