XXX

C Y

A B épouse Y

C/

E X

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 24 MAI 2016

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°15/01147

MINUTE N° 16/

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mars 2015 rectifié par une décision du 4 mai 2015,

rendu par le tribunal d’instance de Chalon sur Saône – RG : 12-14-000250

APPELANTS :

Monsieur C Y

XXX

XXX

Madame A B épouse Y

XXX

XXX

Représentés par M^e Florent SOULARD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

INTIMÉ :

Monsieur E X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Karen CHARRET de la SCP SAGGIO/CHARRET, avocat au barreau de MACON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 mars 2016 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, président,

Michel WACHTER, Conseiller, chargé du rapport par désignation du Président

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mai 2016

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé intitulé 'convention d’occupation précaire’ en date du 7 novembre 2012 M. E X a consenti à M. C Y ainsi qu’à son épouse, née A B, la mise à disposition à compter du 1^er septembre 2012 d’un immeuble sis à XXX, XXX, d’une surface de 1ha82a, moyennant une redevance mensuelle de 500 €.

Le 26 février 2014, faisant valoir que les mensualités de la redevance n’étaient plus régulièrement réglées, M. X a fait assigner les époux Y devant le juge des référés du tribunal d’instance de Chalon sur Saône en résiliation du contrat.

Par ordonnance du 30 avril 2014, le juge des référés s’est déclaré incompétent pour connaître de l’action et a renvoyé l’affaire devant le juge du fond.

M. X a réitéré devant celui-ci sa demande de résiliation et d’expulsion, et a sollicité la condamnation des époux Y à lui payer la somme de 3 612,65 € au titre des redevances arriérées, outre 500 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er décembre 2014.

Les époux Y se sont opposés à ces demandes, en concluant à la requalification de la convention en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Par décision intitulée 'ordonnance de référé’ rendue le 17 mars 2015, le tribunal d’instance, considérant que la précarité de la convention d’occupation était suffisamment établie au vu du caractère subit du départ de M. X de la région et de la modicité de la redevance au regard de la surface mise à disposition :

— a prononcé la résiliation de la convention d’occupation précaire régularisée entre les consorts X/Y le 7 novembre 2012 ;

— a ordonné l’expulsion des époux Y et de tous occupants de leur chef, au besoin au moyen de la force publique, de l’immeuble objet de la convention ainsi résiliée ;

— a condamné conjointement et solidairement M. et M^me C Y à payer à M. E X :

* la somme de 3 612,65 € au titre des échéances mensuelles d’octobre 2013 à novembre 2014 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

* la somme de 500 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er décembre 2014 et ce jusqu’à la date effective de la libération des lieux et la remise des clés ;

* la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance tant de référé qu’au fond ;

— a débouté chacune des parties de leurs demandes respectives de condamnation au paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 4 mai 2015, le tribunal d’instance de Chalon sur Saône a ordonné la rectification de la précédente décision au motif qu’elle avait improprement été qualifiée d’ordonnance de référé alors qu’il s’agissait d’un jugement.

Les époux Y ont relevé appel de ces deux décisions le 1^er juillet 2015.

Par conclusions notifiées le 6 janvier 2016, les appelants demandent à la cour :

Réformant en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau,

A titre principal et procédant à la requalification de la convention du 7 novembre 2012,

— de dire que ladite convention s’analyse comme un bail d’habitation soumis au statut des baux d’habitation – loi du 6 juillet 1989 et textes d’ordre public subséquents ;

— à titre subsidiaire, de débouter M. X de sa demande de résiliation de bail ;

— le déboutant en outre de toute demande en dommages et intérêts, de le condamner à verser à M. et M^me Y, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la somme de 5 000 € ;

— de le condamner à verser également à M. et M^me Y la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Par conclusions notifiées le 21 décembre 2015, M. X demande à la cour :

Vu l’article 1382 du code civil,

A titre principal,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que la convention régularisée entre les consorts Y X le 7 novembre 2012 doit bien s’analyser en une convention d’occupation précaire ;

— de prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation temporaire aux torts des époux Y pour défaut de règlement de l’indemnité d’occupation et ce à compter du jugement à intervenir ;

— à titre subsidiaire, si la convention était requalifiée en bail classique, de prononcer la résiliation judiciaire du dit bail à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— d’ordonner l’expulsion des époux Y et de tout occupant, au besoin au moyen de la force publique ;

— de condamner solidairement M. C Y et M^me A B, épouse Y, à payer à M. E X la somme de 9 612,65 € au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 31 octobre 2015 ;

— de condamner solidairement M. C Y et M^me A B, épouse Y, à payer à M. E X la somme de 500 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er novembre 2015 et ce jusqu’à la date effective de la libération des lieux et remise des clés ;

— de condamner les époux Y à payer à M. E X la somme de 7 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner solidairement M. C Y et M^me A B, épouse Y, à payer à M. E X la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux Y à payer à M. E X la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en 1^re instance ;

— de condamner solidairement M. C Y et M^me A B, épouse Y, aux entiers dépens de référé, d’instance et d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 mars 2016.

A l’audience du 29 mars 2016, le conseil des époux Y a indiqué à la cour qu’il ne déposerait aucune pièce pour le compte des appelants.

Sur ce, la cour,

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la cour se réfère,

Sur la requalification du contrat

En matière de locaux d’habitation, la validité d’une convention d’occupation précaire dérogatoire aux règles d’ordre public régissant les baux est subordonnée à la caractérisation de l’existence, au moment de sa signature, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une telle convention.

En l’espèce, il résulte de l’exposé préalable de la convention qu’il a été décidé d’y recourir pour permettre la sauvegarde de l’immeuble à usage d’habitation appartenant à M. X dans l’attente de sa vente, compte tenu de son isolement géographique l’exposant à un risque de squat ou de vandalisme.

Le motif ainsi invoqué consiste donc en la vente de l’immeuble, la convention précisant qu’elle prendra fin 'par la régularisation d’un acte de vente de l’immeuble objet des présentes au profit d’un tiers, aux conditions que les parties à cet acte définiront'.

Force est ainsi de constater que le motif retenu n’est pas indépendant de la volonté des parties, puisque la vente dépend au premier chef de la volonté du propriétaire, en l’espèce M. X. Cela est d’autant moins contestable en l’espèce que la convention ne précise aucune des modalités et conditions dans lesquelles la vente devra intervenir, mais laisse sur ce point aux parties à la vente le soin de les définir ultérieurement, ce qui revient notamment à conférer au vendeur toute latitude pour influer sur la réalisation ou non de la vente.

Surtout, il résulte des propres écritures de M. X que l’objectif de la convention n’était pas tant d’adapter la situation à l’imminence d’une vente que de permettre en son temps la vente de l’immeuble sans s’encombrer des complications inhérentes à la présence de locataires dans les lieux. M. X fait en effet écrire dans ses conclusions que ' l’esprit de la convention litigieuse était bien de déroger à la réglementation des loyers d’habitation et au droit de préemption du locataire en place dans l’attente de la vente du bien.'

C’est par ailleurs vainement que l’intimé tire argument du montant de la redevance mise à la charge des époux Y, dès lors que si celle-ci, dont il sera rappelé qu’elle a été fixée à 500 € par mois, se trouve dans la fourchette basse pour le type de bien considéré, elle n’apparaît pas pour autant dérisoire, étant observé que les termes de comparaison offerts par M. X sont dépourvus de pertinence s’agissant de loyers dus pour des maisons se trouvant en agglomération, et pour la plupart à l’état neuf. Au surplus, il y a lieu de constater que s’ajoute à cette redevance l’obligation d’entretenir le bien loué, laquelle n’est pas négligeable au regard de sa surface. A cet égard, si la convention mentionne certes que 'M. et M^me Y ne seront tenus à aucun travaux particuliers d’entretien et/ou de réparations dits locatifs', elle énonce cependant par ailleurs de manière parfaitement contradictoire que les occupants ont 'toutefois l’obligation de veiller à la conservation en l’état de l’immeuble dont s’agit’ et que les lieux 'devront être restitués dans le même état’ que celui qui était le leur à la prise de possession, ce qui revient en définitive très exactement à remettre à la charge des appelants l’obligation d’entretien dont ils avaient pourtant été déchargés.

Dans ces conditions, le motif invoqué au soutien de la convention d’occupation précaire n’apparaît pas légitime.

Il y a donc lieu de requalifier la convention en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail

M. X sollicite qu’en cas de requalification la résiliation du bail soit prononcée pour cause de non-paiement des loyers depuis le mois de novembre 2013.

C’est vainement que les époux Y s’opposent à cette demande en faisant valoir que toute résiliation de bail pour non-paiement des loyers serait subordonnée à la signification préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article 1184 du code civil la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à ses engagements, l’assignation en justice constituant par ailleurs une mise en demeure suffisante.

C’est également à mauvais escient que les époux Y font état de circonstances les ayant amenés à suspendre le paiement des mensualités du loyer, à savoir le sabotage de l’alimentation en eau du domaine, dès lors qu’ils ne démontrent ni la réalité de cet état de fait, ni son imputabilité au bailleur, ces faits étant au demeurant situés courant 2014, soit postérieurement à l’arrêt par les époux Y du paiement des loyers.

Enfin, si dans leurs écritures les appelants indiquent qu’ils ont régularisé la totalité des impayés, force est de constater qu’ils n’établissent aucunement le bien-fondé de cette allégation, alors que la charge de la preuve leur incombe sur ce point en application des dispositions de l’article 1315 du code civil.

Il résulte ainsi du décompte produit par M. X que les époux Y restent redevables à la date du 31 octobre 2015 d’une somme de 9 612,65 €.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les appelants à payer cette somme à M. X, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

L’absence de règlement de tout loyer depuis le mois de novembre 2013, soit depuis près de deux ans et demi, constitue indubitablement une faute dont la gravité justifie que soit prononcée à compter de ce jour la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner aux époux Y ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les locataires ne libéreraient pas les locaux de leur plein gré, d’autoriser le bailleur à procéder à leur expulsion.

Il est équitable de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit 500 € par mois.

Sur les dommages et intérêts

Les époux Y ne démontrent pas en quoi ils ont subi un préjudice du fait du comportement de M. X, alors qu’ils sont eux-mêmes à l’origine du manquement justifiant la résiliation de la convention requalifiée.

M. X ne justifie quant à lui pas d’un préjudice distinct de celui qui résulte du simple retard dans le paiement des loyers, lequel est indemnisé par les intérêts moratoires.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes réciproques en dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La décision querellée sera infirmée s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont engagés pour leur défense.

Enfin, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a personnellement engagés.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 17 mars 2015 par le tribunal d’instance de Chalon sur Saône en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. E X d’une part, par M. C Y et son épouse, née A B, d’autre part ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

Requalifie la convention d’occupation précaire signée le 7 novembre 2012 entre M. X et les époux Y en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Condamne solidairement les époux Y à payer à M. X la somme de 9 612,65 € au titre des loyers impayés arrêtés au 31 octobre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Prononce la résiliation du bail à compter du jour du présent arrêt ;

Ordonne aux époux Y de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés à XXX, lieudit les Barbiers ;

A défaut de libération volontaire, dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion des époux Y et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles qu’il plaira à M. X ;

Condamne solidairement les époux Y à payer à M. X une indemnité d’occupation de 500 € par mois à compter du présent arrêt ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a personnellement engagés.

Le greffier, Le président,