XXX

SOCULTUR

C/

SAS LA TOISON D’OR

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

1RE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 MARS 2016

N° 16/

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 14/01475

Décision déférée à la cour : jugement du 16 juin 2014, rendu par le tribunal de grande instance de Dijon – RG 1^re instance : 11/02016

APPELANTE :

Société SOCULTUR, société par actions simplifiée à associé unique, venant aux droits de la SAS SODIVAL, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité au siège :

XXX

XXX

Assistée de M^e Philippe LIEF, avocat au barreau de Bordeaux, plaidant, et représentée par M^e Vincent CUISINIER, membre de la SCP DU PARC CURTIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de Dijon, postulant, vestiaire : 91

INTIMÉE :

SAS LA TOISON D’OR

XXX

XXX

Assistée de M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de Paris, plaidant, et représentée par M^e Michel ROUSSEAU, avocat au barreau de Dijon, postulant, vestiaire : 104

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 janvier 2016 en audience publique devant la cour composée de :

Madame BOURY, Présidente de chambre, président,

Monsieur WACHTER, Conseiller, chargé du rapport par désignation du Président

Madame DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame Y,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 22 mars 2016.

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Madame Boury, Présidente de chambre, et par Madame Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

La SAS La Toison d’Or est propriétaire à Dijon d’un ensemble immobilier constitué d’un centre commercial englobant notamment un parc de stationnement, qui a ouvert ses portes au public le 11 avril 1990.

En 1997, la société La Toison d’Or a constaté un certain nombre de désordres affectant le parc de stationnement, et notamment la dégradation des poteaux soutenant le parking haut. Une expertise judiciaire a été diligentée suivant ordonnance de référé du 11 août 1998. Le rapport d’expertise a été déposé le 25 mai 2009, mettant en cause la responsabilité de l’entreprise générale ayant procédé à la réalisation du parking ainsi que celle du contrôleur technique de l’opération. Le tribunal de grande instance de Paris a été saisi au fond de ce litige.

Par acte du 24 janvier 2005, la société La Toison d’Or a donné à bail commercial à la société Sodival, aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS Socultur, laquelle a pour objet l’exploitation de commerces sous l’enseigne Cultura, un local neuf d’une surface de 2 623 m² situé au sein du centre commercial, pour une durée de 10 années et moyennant un loyer annuel de base de 280 661 € HT augmenté d’un loyer additionnel variable de 3 % de la tranche de chiffre d’affaires supérieure à 10 millions d’euros HT.

Courant 2010, la société La Toison d’Or a fait effectuer des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sur le parking du centre commercial.

Faisant valoir qu’en application de l’article 6 des conditions générales du bail le preneur était tenu de supporter la charge des travaux nécessités par les équipements d’intérêt collectif, la société La Toison d’Or a adressé à la société Sodival une facture du 17 août 2010 d’un montant de 25 399,99 € HT correspondant à sa quote-part dans la première échéance des travaux de rénovation du parking.

Le 25 novembre 2010, la société Sodival a été rendue destinataire d’une facture de même montant correspondant à la deuxième échéance des travaux.

Par exploit du 30 décembre 2010, la société Sodival a fait assigner sa bailleresse devant le tribunal de grande instance de Dijon aux fins de voir juger que la société La Toison d’Or n’était pas fondée à lui re-facturer les travaux afférents au parking, et d’être déchargée du paiement de la somme correspondante de 105 941,56 € TTC. Elle a fait valoir à l’appui de sa demande que les travaux correspondaient à la reprise des vices affectant le parking, dont l’expertise judiciaire faisait apparaître qu’ils avaient pour origine le choix délibéré de la bailleresse de ne pas mettre en place le système d’étanchéité qui aurait permis d’éviter les infiltrations dommageables, qu’elle n’avait par ailleurs pas été informée de l’existence des vices lors de la signature du bail, de sorte que son consentement a été vicié, que l’obligation de prendre en charge les travaux liés à la vétusté ne pouvait s’étendre aux travaux concernés, et que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance dès lors que le parking était vétuste et impropre à sa destination.

Parallèlement, la société Sodival a, par exploit du même jour, fait assigner la société La Toison d’Or devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dijon aux fins de voir ordonner le séquestre des sommes correspondant aux travaux litigieux. En cours de procédure, la société Socultur, venue aux droits de la société Sodival, a sollicité en outre la condamnation de la bailleresse à lui communiquer les actes de la procédure engagée au fond devant le tribunal de grande instance de Paris par la société La Toison d’Or à l’encontre des intervenants à la construction du centre commercial.

Par ordonnance du 3 mai 2011, le juge des référés a rejeté la demande de consignation de la somme de 105 941,56 €, mais a enjoint à la société La Toison d’Or de communiquer à la société Socultur les actes des procédures dans lesquelles elle interviendrait à l’encontre des intervenants à la construction du centre commercial au fur et à mesure du déroulement de ces procédures.

Dans le cadre de la procédure au fond, la bailleresse a conclu au rejet des demandes de la société Socultur, faisant valoir que les désordres affectant les poteaux de soutien étaient sans rapport avec l’absence d’étanchéité, l’expert précisant qu’ils seraient survenus de toute manière, la cause des désordres se trouvant dans le dosage insuffisant des composants du béton, et qu’en tout état de cause ce n’étaient pas les travaux de réfection de la structure du parking qui avaient été répercutés sur la société Socultur, mais les seuls travaux de réfection du revêtement bitumeux, devenu vétuste par la simple usure du temps après 20 années d’utilisation, ces travaux étant contractuellement à la charge du preneur. Elle a ajouté ne pas avoir manqué à son devoir d’information, dès lors qu’elle ne pouvait lors de la conclusion du bail en 2005 aviser la locataire d’éléments dont elle n’avait elle-même eu connaissance que par le rapport d’expertise déposé en 2009. Enfin, elle a soutenu que la vétusté du revêtement n’était pas cachée lors de la prise à bail, mais apparente, et qu’il n’y avait eu aucun manquement à l’obligation de délivrance dès lors que le parking avait constamment été accessible à la clientèle.

Par jugement du 16 juin 2014, le tribunal a considéré que certes les désordres affectant le parking préexistaient à la conclusion du bail, mais qu’ils n’étaient pas dus à un mauvais entretien ni à un mauvais choix constructif du bailleur, puisque l’expert indique qu’ils se seraient produits même en présence d’une étanchéité de la dalle supérieure, qu’il n’existait pas de faute du bailleur dans l’information pré-contractuelle donnée au preneur dès lors que les opérations d’expertise permettant de connaître les causes et remèdes n’étaient pas achevées, et que les désordres étaient nécessairement visibles puisqu’ils avaient été relevés dès 1997 et s’aggravaient progressivement. Il en a déduit que le preneur ne démontrait aucun dol ou faute lourde du bailleur, qui n’avait en tout état de cause répercuté sur les preneurs que le coût des charges liées à la rénovation du parking consécutivement à sa vétusté, l’expert judiciaire ayant précisé que l’enrobé bitumeux devait être repris tous les 15 à 20 ans. Le tribunal a donc estimé que les travaux nécessités par la vétusté, qui était apparente, devaient être pris en charge par la société Socultur en application des stipulations contractuelles, en écartant par ailleurs l’argument tiré du manquement à l’obligation de délivrance au motif qu’il n’était pas démontré que le preneur ait été privé de l’usage du parking destiné à sa clientèle. Le tribunal a en conséquence :

— débouté la SAS Socultur, venant aux droits de la SAS Sodival, de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la SAS Toison d’Or de sa demande tendant à confirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 mai 2011 ;

— condamné la SAS Socultur à payer à la SAS Toison d’Or la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS Socultur aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Socultur a relevé appel de cette décision le 31 juillet 2014.

Par conclusions notifiées le 31 mars 2015, l’appelante demande à la cour :

Sur le fondement des articles 1116, 1134, 1135, 1382 et 1719, 1) du code civil,

— de réformer en son entier le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

Sur le fondement des articles 1116, 1382 et 1719, 1) du code civil,

— à titre principal, de dire et juger que la SAS La Toison d’Or est mal fondée a re-facturer à la SAS Socultur les travaux afférents au parking du centre commercial La Toison d’Or à Dijon, à concurrence de 105 941,56 € TTC ;

— de décharger la SAS Socultur du paiement de cette somme ;

— de condamner en conséquence la SAS La Toison d’Or, en remboursement, à payer à la SAS Socultur la somme de 105 941,56 € TTC, augmentée des intérêts au taux légal a compter du paiement de cette somme par la SAS Socultur, les dits intérêts produisant eux-mêmes intérêts en application de l’article 1154 du code civil ;

— à titre subsidiaire, dans l’éventualité dans laquelle le tribunal (la Cour) reconnaîtrait le bien fondé de l’argumentation de la société Socultur, mais estimerait qu’une remise en état 'en nature" n’est pas possible, de condamner la SAS La Toison d’Or à lui payer a titre de dommages et intérêts la somme de 105 941,56 € TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du paiement de cette somme par la SAS Socultur, les dits intérêts produisant eux-mêmes intérêts en application de l’article 1154 du code civil ;

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’éventualité dans laquelle la cour estimerait que la SAS La Toison d’Or a manqué à son obligation pré-contractuelle d’information a l’égard de la SAS Socultur, et qualifierait de perte de chance le préjudice subi par la SAS Socultur, de condamner la SAS La Toison d’Or à rembourser à la SAS Socultur la somme de 79 456,17 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du paiement de cette somme par la SAS Socultur, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts en application de l’article 1154 du code civil, ou subsidiairement de condamner la SAS La Toison d’Or à payer la même somme à titre de dommages et intérêts à la SAS Socultur ;

— de condamner la SAS La Toison d’Or à payer à la SAS Socultur une indemnité de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SAS Socultur aux entiers dépens de première instance et d’appel et frais éventuels d’exécution, avec application au profit de la SCP du Parc & Associés, avocat au barreau de Dijon, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 18 décembre 2014, la société La Toison d’Or demande à la cour :

Vu l’article 1134 du code civil et les stipulations du bail faisant la loi des parties,

Vu les articles 564, 699 et 700 du code de procédure civile,

— de dire et juger la société La Toison d’Or recevable et bien fondée en ses conclusions ;

En conséquence,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

Y ajoutant,

— de dire et juger la demande de condamnation à dommages-intérêts au titre d’une perte de chance irrecevable comme n’ayant pas été formulée devant les premiers juges ;

— de la dire et juger subsidiairement infondée ;

En conséquence,

— de débouter la société Socultur du surplus de ses demandes ;

— de condamner la société Socultur à payer à la société La Toison d’Or la somme de 8 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner en outre la société Socultur aux entiers dépens, dont distraction pour ceux le concernant au bénéfice de M^e Michel Rousseau, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 novembre 2015.

Sur ce, la cour,

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la cour se réfère,

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise, et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 6 des conditions générales du bail signé le 24 janvier 2005 entre la société la Toison d’Or et la société Sodival, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Socultur, stipule que 'le bail étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur (…) la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif du centre commercial et de loisirs'. Le paragraphe 6.1.1 précise que le preneur participera notamment aux charges correspondant à 'tous travaux résultant soit de ravalement, de réparations ou de réfections, grosses ou menues sans aucune distinction même s’il s’agit des réparations prévues par l’article 606 du code civil, soit de remplacement, d’améliorations ou de rénovations, et ce même si ces travaux sont occasionnés par la vétusté, par dérogation à l’article 1755 du code civil, l’évolution des techniques ou l’obsolescence des matériaux et équipements ou justifiés par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, (…) concernant les équipements d’intérêt collectif généraux suivants : les parkings, les espaces verts ou non utilisés, les installations d’agrément (jeux d’eau, installations et jeux pour enfants, etc), les passages pour camions et voitures, les routes, promenoirs, trottoirs, les VRD, canalisations et réseaux communs, et notamment le réseau d’éclairage, d’incendie et d’eau, les abris publics, les aires de chargement ou de déchargement de camions ou autres véhivules, éventuellement les stations de bus et taxis'.

Pour solliciter l’infirmation de la décision déférée, et obtenir la décharge des sommes dont la bailleresse lui réclame le paiement au titre de la réfection du parking sur le fondement de ces stipulations contractuelles, la société Socultur reprend les différents points de son argumentation de première instance.

Elle fait ainsi valoir en premier lieu que la bailleresse ne peut mettre à la charge de sa locataire des travaux nécessités par sa propre carence. Elle soutient à cet égard que la réfection du parking est imposée par l’existence de désordres qui sont l’objet d’une procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Paris, lesquels résultent non seulement d’un mauvais dosage du béton constitutif de la structure du parc de stationnement imputable à l’entreprise de construction, mais aussi d’infiltrations qui sont la conséquence d’un mauvais choix constructif fait par la société La Toison d’Or, qui avait, lors de l’édification du centre commercial, choisi de ne pas faire exécuter de couche d’étanchéité au niveau de la dalle séparant le parking haut du parking bas. L’intimée conteste ce point, indiquant qu’il ressort de l’expertise judiciaire que la survenance des désordres était inéluctable au regard de la mauvaise composition du béton, et qu’ils seraient apparus même en présence d’une étanchéité de la dalle supérieure.

La cour rappelle qu’il appartiendra à la seule juridiction chargée du fond du litige relatif à ces désordres de tirer du rapport d’expertise judiciaire les conséquences qui s’imposent quant à la responsabilité respective des intervenants à la construction. Elle observera simplement à la lecture de ce document que si le technicien indique effectivement qu’eu égard à la qualité du béton mis en oeuvre les désordres se seraient produits même en l’absence d’infiltrations liées au défaut d’étanchéité, il précise néanmoins que l’action des chlorures dissous dans l’eau de fonte du verglas ou de la neige sur les armatures qui traversent les fissures infiltrantes résultant de l’absence d’étanchéité est de nature à engendrer la corrosion de ces armatures même dans l’hypothèse où leur enrobage et la qualité du béton seraient irréprochables. C’est pourquoi l’expert conclu qu’il n’est pas suffisant pour supprimer les désordres de remédier à la mauvaise composition du béton, mais qu’il est également nécessaire de réaliser une étanchéité sur la dalle ou de traiter les fissures par injection pour les rendre étanches.

Quoi qu’il en soit, le débat sur ce point n’a d’intérêt pour la solution du présent litige que dans la mesure où la bailleresse répercuterait sur le preneur le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres structurels du parking. Or, comme l’a pertinemment souligné le premier juge, la société La Toison d’Or ne réclame pas à la société Socultur le paiement des travaux relatifs à la reprise de la structure de l’équipement, mais la prise en charge d’une quote-part des seuls travaux nécessaires à la rénovation des enrobés du parking, à la remise en peinture des murs et poteaux et à la réfection de la signalétique. C’est ce qui résulte clairement du tableau estimatif des travaux détaillant les postes re-facturés qui est joint au courrier adressé le 4 novembre 2010 par le mandataire de la bailleresse à la locataire en réponse aux interrogations formulées par cette dernière. Ce document confirme qu’aucune quote-part n’est mise à la charge de la société Socultur dans les grosses réparations nécessitées par les atteintes à la structure du parking (installation et préparation du chantier, reprise des joints de dilatation fuyards, reprise des fissures infiltrantes, traitements locaux en sous-face, impacts, poutres et poteaux, reprise des joints de dilatation non fuyards, réparation des caniveaux).

La réfection des enrobés, des peintures et signalétique est quant à elle justifiée non pas par les désordres affectant le gros-oeuvre, mais par la simple vétusté de ces ouvrages résultant de leur usure, étant rappelé que leur réalisation remonte aux origines du centre commercial, et qu’ils étaient donc âgés de 20 ans au moment de leur réfection. C’est ce que confirme un rapport d’étude produit aux débats par l’appelante elle-même, qui a été établi le 9 juin 2010 à la demande de la société La Toison d’Or par M. X, ingénieur expert, et dans lequel celui-ci rappelle que la durée de vie d’une couche de roulement en enrobé bitumeux d’une voirie est de l’ordre de 15 à 20 ans, puis constate que le parking litigieux, dont il précise que la couche de roulement est de faible épaisseur, ce qui ne participe pas à une bonne durabilité, est affecté, après 20 ans d’utilisation, de désordres généralisés et évolutifs qui rendent la réfection de son revêtement inévitable.

Dès lors ainsi que la prise en charge des travaux destinés à remédier à l’usure des équipements à usage collectif est expressément mise à la charge du preneur par les stipulations du bail, la société Socultur est mal fondée à y opposer une éventuelle responsabilité de la bailleresse dans la survenue de désordres structurels qui sont en réalité étrangers aux charges dont il lui est réclamé le paiement.

Les mêmes motifs conduisent à écarter l’argument tiré par l’appelante d’un manquement de sa cocontractante à son obligation d’information. En effet, s’il est certes constant qu’au moment de la conclusion du bail commercial la société La Toison d’Or n’a pas signalé à sa locataire l’existence de la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Paris, cette omission est cependant parfaitement indifférente puisque les conséquences financières des désordres structurels ne sont pas répercutées sur la société Socultur. Par ailleurs, aucune méconnaissance de l’obligation d’information ne peut être retenue s’agissant de la vétusté du parking, dont l’état était à l’évidence apparent. Au demeurant, et même à supposer que sur ce point une information incomplète ait été délivrée au candidat à la location, force serait alors de considérer qu’il n’aurait pu en résulter une perte de chance sérieuse pour la société Socultur de ne pas contracter, tant il est évident que celle-ci n’aurait pas pour autant renoncé à prendre à bail les locaux compte tenu de leur taille adaptée à son activité et de leur situation idéale dans une zone de chalandise très fréquentée.

Dès lors ainsi que la réalité d’une perte de chance ne peut en aucun cas être retenue, il n’y a pas lieu d’examiner la demande d’indemnisation spécifique formée par la société Socultur de ce chef à titre subsidiaire, et pour la première fois à hauteur d’appel, ni la contestation de la recevabilité de cette demande soulevée par l’intimée.

C’est ensuite vainement que l’appelante fait valoir qu’elle n’aurait pas à prendre en charge les travaux nécessités par la vétusté du parking dès lors que cette vétusté préexistait au moment de la conclusion du bail. En effet, il n’est pas démontré qu’à cette dernière date, soit en 2005, l’état d’usure du revêtement imposait déjà son remplacement, dont il doit être rappelé qu’il n’est intervenu qu’en 2010, soit alors que la moitié de la durée originelle du bail s’était déjà écoulée.

Enfin, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté l’argument de la société Socultur relatif à un manquement à son obligation de délivrance du bien loué. Ainsi, la locataire n’est d’abord pas fondée à se prévaloir à cet égard du caractère vétuste du parking, dans la mesure où, comme il vient d’être rappelé, l’usure de cet équipement était parfaitement apparente pour le candidat à la location, qu’il n’est en outre pas allégué, ni a fortiori démontré que le bailleur lui ait présenté le parking comme ne nécessitant la réalisation d’aucuns travaux pendant la durée prévisible du bail, et qu’à l’évidence le bien effectivement délivré était en tous points semblable à celui dont le preneur avait lui-même pu se convaincre de l’état avant la conclusion du bail. Le manquement à l’obligation de délivrance n’est pas plus constitué au regard de l’impropriété à destination en relation avec les désordres structurels que l’expert judiciaire stigmatise dans ses conclusions. En effet, cette notion du droit de la construction reste sans emport dans le cadre des rapports entre les parties fondés sur un bail commercial, dès lors qu’il est constant qu’à aucun moment l’utilisation du parking litigieux n’a été entravée ou rendue impossible pour la clientèle de la locataire.

Au regard de ces divers éléments, il doit être constaté que la société Socultur ne justifie d’aucune circonstance de nature à priver la société La Toison d’Or du droit qu’elle tient du contrat de bail de répercuter sur sa locataire le coût des travaux litigieux.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

La société Socultur sera condamnée à payer à la société La Toison d’Or la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Dijon ;

Y ajoutant :

Condamne la SAS Socultur à payer à la SAS La Toison d’Or la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Socultur aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,