FV/IC

X-F Z

C/

B A

Y A

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e chambre civile

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2020

N° RG 18/00742 – N° Portalis DBVF-V-B7C-FDEV

MINUTE N° 20/

Décision déférée à la Cour : au fond du 07 septembre 2018,

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon

RG : 17-000016

APPELANTE :

Madame X-F Z

née le […] à […]

domiciliée :

[…]

[…]

non comparante, représentée par M^e Charly JEANNIARD, membre de la SCP MAJNONI D’INTIGNANO-BUHAGIAR-JEANNIARD-PIZZOLATO, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 73

INTIMÉS :

Monsieur B A

né le […] à SEMUR-EN-BRIONNAIS (71)

domicilié :

[…]

71110 SEMUR-EN-BRIONNAIS

Monsieur Y A

né le […] à […]

domicilié :

[…]

71110 SEMUR-EN-BRIONNAIS

non comparants, représentés par M^e Vincent BARDET, membre de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de MACON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 décembre 2019 en audience publique devant la cour composée de :

F VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président, ayant fait le rapport,

Michel WACHTER, Conseiller,

Anne SEMELET-DENISSE, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Laurence SILURGUET, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2020,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par F VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Laurence SILURGUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 6 juin 2017, Monsieur B A et Monsieur Y A, exploitants agricoles, saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon d’une demande de tentative préalable de conciliation dans un litige les opposant à Madame X-F Z.

Ils exposent que, suivant acte notarié du 5 septembre 1968, Monsieur D Z a remis à bail rural à Monsieur E A et Madame X A son épouse un domaine agricole dit de 'La Touche’ sis sur les communes de Semur en Brionnais (section A n° 10, 16, 18, 250, 251 pour 53 a 05 ca, 252, 253, 254, 256 pour 53 a 05 ca et 257) et […] et 5P) pour une superficie totale de 20 ha 40 a 57 ca, le bail comprenant également des bâtiments d’habitation et d’exploitation ; que ce bail d’une durée de 9 ans à compter du 11 novembre 1968 s’est renouvelé le 11 novembre 1977 et est venu à expiration le 11 novembre 1986 ; qu’il était consenti moyennant un fermage annuel de 1632 kg de viande de boeuf poids vif outre les intérêts au taux de 3 % l’an calculés sur la valeur en capital (= 4000 kg de viande de boeuf poids vif) du cheptel de fer reçu à l’entrée dans les lieux par le preneur, ce cheptel de fer étant, selon les termes du bail, un fonds de bétail composé d’animaux bovins qui feront l’objet d’un état descriptif et estimatif au moment de la

remise, qui restera la propriété du bailleur et que les preneurs entretiendront et conserveront sur pieds pendant toute la durée du bail.

Ils ajoutent que, par acte authentique du 24 octobre 1986, Monsieur D Z a remis à bail rural à ferme à Monsieur B A un domaine agricole dit de 'La Touche’ sis sur les communes de Semur en Brionnais (section A n° 10, 17, 18, 246, 250, 251 pour 53 a 05 ca, 252, 253, 254, 256 pour 53 a 05 ca et 257) et […], 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23) pour une superficie totale de 20 ha 30 a 63 ca, le bail comprenant également des bâtiments d’habitation et d’exploitation ; que ce bail d’une durée de 9 ans à compter du 11 novembre 1986 s’est renouvelé pour la dernière fois le 11 novembre 2013 pour venir à expiration le 11novembre 2022 ; qu’il était consenti moyennant un fermage annuel de 1632 kg de viande de boeuf poids vif outre les intérêts au taux de 3 % l’an calculés sur la valeur en capital (= 2000 kg de viande de boeuf poids vif) du cheptel de fer reçu à l’entrée dans les lieux par le preneur.

Ils exposent que Madame X-F Z vient aux droits de Monsieur D Z dans l’exécution du bail suite au décès de ce dernier ; que le 20 novembre 2015, Monsieur B A l’a informée d’un probable départ en retraite au 30 décembre 2016 et a demandé que le bail soit consenti à son fils Y ; que par lettre du 27 juillet 2016 Madame Z a refusé le principe d’une cession du bail pour divers motifs qui constituent en réalité des conditions ; que Monsieur B A a réitéré officiellement sa demande de cession du bail au profit de son fils le 5 septembre 2016, demande de nouveau refusée le 27 septembre 2016 par la bailleresse.

Soutenant que Y A présente toutes les garanties requises pour poursuivre la bonne exploitation du fonds jusqu’au terme du renouvellement, qu’il a la capacité professionnelle et se trouve en règle avec la réglementation sur le contrôle des structures, il demande au tribunal d’autoriser cette cession sur le fondement des articles 1134 du code civil et L 411-35 du code rural, et la condamnation de Madame Z à lui verser 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 15 juin 2017, Madame Z signifie à Monsieur B A un congé lui refusant le renouvellement du bail à effet au 11 novembre 2019 en raison de l’atteinte de l’âge de la retraite.

Aucune conciliation n’est possible à l’audience du 6 octobre 2017.

Madame Z reproche principalement l’activité forestière développée sur l’exploitation par les preneurs et voudrait qu’un bail commercial soit établi à ce titre.

Lors de l’audience de jugement, Madame Z réitère son refus de cession du bail, reprochant à Monsieur B A divers manquements à ses obligations de preneur, soit en l’espèce :

— le développement d’une activité non agricole (une scierie avec stockage et vente de bois de chauffage) sur les lieux loués,

— le fait que Monsieur B A n’habite pas personnellement la maison d’habitation comprise dans le bail mais y a laissé s’installer son fils Y qui au surplus y a entrepris des travaux de rénovation sans autorisation du bailleur,

— des modifications de la nature de certaines des parcelles louées,

— des retards dans le paiement des fermages,

— un défaut d’entretien de l’allée menant de la route de Semur à la maison d’habitation.

Elle soutient que c’est l’absence de dialogue qui a conduit à la situation de blocage ; qu’aucune suite n’a été donnée à ses propositions transactionnelles alors qu’elle souhaitait la conclusion d’un bail rural à long terme de 25 ans.

Elle admet avoir trop perçu la somme de 2 617,62 € au titre des charges foncières pour les années 2013 à 2016, soutenant qu’elle ignorait que le preneur lui versait à ce titre une provision de 300 € par an.

Elle demande la condamnation des consorts A à lui verser 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Messieurs B et Y A réitèrent leur demande de cession du bail au profit de ce dernier, et demandent la condamnation de Madame Z à rembourser 2 617,62 € au titre du trop perçu sur les charges foncières, et à leur verser 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent les manquements reprochés, soutenant :

— que l’activité forestière a été expressément acceptée par Monsieur D Z et développée avec son accord; que le hangar construit pour abriter le matériel de coupe a lui aussi été construit aux frais du preneur avec l’accord du bailleur ; qu’en tout état de cause cette activité n’a pas changé la destination de l’exploitation dès lors qu’elle s’exerce sur des surfaces qui n’étaient pas cultivées mais qui étaient occupées par des bâtiments en mauvais état ; qu’ils établissent au surplus que la famille A exploite et développe une activité forestière de scierie mécanique de bois de chauffage depuis le 23 décembre 1945 ; qu’enfin Madame Z connaissait parfaitement la situation d’autant plus que la maison de maître dont les bailleurs ont conservé l’usage est située à quelques dizaine de mètres de la scierie.

— qu’il ressort expressément d’un document émanant de Monsieur D Z le 2 septembre 1986 qu’il savait que B A disposait d’un domicile personnel à proximité du domaine et ne demandait pas qu’il ait l’obligation d’occuper personnellement la maison d’habitation comprise dans le bail, mais seulement que cette maison soit occupée ; qu’elle l’a été d’abord par les parents de B A puis par son fils Y ; que les travaux de simple remise au goût que ce dernier a effectués ne nécessitaient pas l’autorisation du bailleur ;

— que si les parcelles cadastrées commune de Semur en Brionnais section A n° 10 et 17 et commune de Marcigny section AH n° 17 et 19 figurent en nature de terre sur le bail, en réalité elles étaient déjà en nature de pré lors de la prise de possession par B A en 1986 et le sont toujours ; qu’en tout état de cause compte-tenu du seul chemin d’accès qui dessert ces parcelles, et de leur classement à la PAC en nature de prairies permanentes herbagères, aucune autre exploitation n’est possible ;

— que la parcelle cadastrée section A n° 257 portée au bail en nature de vigne ne supportait déjà plus aucun pied de vigne à l’entrée dans les lieux de B A en juillet 1986, la vigne ayant été arrachée avec l’accord de D Z dès le début du premier bail en 1968 ;

— que contrairement à ce qui est soutenu par M^me Z, il n’a jamais pris possession de la partie de la parcelle A n° 256 dont le bailleur s’est réservé la jouissance de 3 a 57 ca dans le bail et n’a pas transformé ce potager en pré, cette surface étant toujours à la libre disposition du bailleur, raison pour laquelle il n’a été donné aucune suite à la mise en demeure du 14 mars 2016 qui leur avait été adressée ;

— que l’allée qui part du portail de fer et qui mène de la route de Semur à la maison de maître n’est pas affermée puis qu’elle est intégrée à la parcelle A n° 251, le preneur ne disposant que d’un simple usage pour le passage piéton et des voitures légères, et qu’en conséquence il n’a aucune obligation d’entretien de cette allée ;

— que les fermages ont toujours été payés au cours de plus de 30 ans de relations contractuelles, même s’il est exact qu’il l’a été avec quelques jours ou dizaines de jours de retard tout au plus, sans mauvaise foi du preneur, étant relevé que ces retards n’ont jamais donné lieu à reproche ou observation de la part du bailleur.

Ils soulignent que par contre Madame Z a réclamé et exigé des sommes indues au titre des charges foncières, ce qu’elle a finalement reconnu en fournissant un nouveau décompte toutefois erroné, le trop perçu étant de 2 617,62 €.

Par jugement du 7 septembre 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon :

— autorise la cession du bail au profit de Monsieur Y A,

— condamne Madame X-F Z à rembourser aux consorts A une somme de 2 617,62 € au titre des charges foncières indûment perçues pour les années 2013 à 2016,

— rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

— condamne Madame C aux dépens.

******

Madame X-F Z fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel le 26 septembre 2018.

Par conclusions récapitulatives déposées par RPVA le 4 septembre 2019 et développées à l’audience, elle demande à la cour d’appel de :

' Débouter Messieurs B et Y A de l’intégralité de leurs demandes,

Et en conséquence,

— Refuser la cession de bail de Monsieur B A au profit de son fils, Monsieur Y A,

— Constater que Madame Z a versé la somme de 2 617,62 € au titre des trop-perçus de taxe foncière, et qu’elle est intégralement à jour à ce titre,

Et en conséquence,

— Débouter Monsieur B A et Monsieur Y A de toutes demandes de remboursement supplémentaire,

— Condamner Monsieur B A et Monsieur Y A au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.'

Par conclusions déposées le 17 avril 2019 et développées à l’audience, Monsieur B A et Monsieur Y A demandent à la cour de:

' Vu l’acte introductif d’instance,

Vu les écritures des parties et les pièces produites aux débats,

Vu le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon du 7 septembre 2018,

Vu l’article L. 411-35 du code rural,

Rejetant toutes écritures contraires,

— Confirmer en tous ses chefs le jugement rendu le 7 septembre 2018 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon,

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame X-F Z à verser aux consorts A une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

— Condamner l’appelante aux entiers frais et dépens de l’instance.'

En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIVATION :

Sur la cession du bail :

Aux termes de l’article L 411-35 du code rural , toute cession de bail est interdite sauf si cette cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

Il appartient au tribunal saisi du refus du bailleur de rechercher si la cession ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes de ce dernier, intérêts qui sont appréciés au regard d’une part de la bonne foi du cédant et d’autre part des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire proposé.

La faculté de cession exceptionnelle prévue par l’article L 411-35 sus-visé est réservée au preneur de bonne foi qui s’est constamment acquitté de ses obligations. Cette bonne foi s’apprécie à la date de la demande en justice d’autorisation de cession. Il appartient par ailleurs au tribunal d’apprécier si les manquements aux obligations invoqués par le bailleur sont assez graves pour refuser la cession du bail à un descendant.

Madame Z n’a jamais contesté que Y A remplit toutes les conditions de mise en valeur de l’exploitation puisqu’il est âgé de plus de 18 ans pour être né le […], il détient un BEPA et un baccalauréat agricole, il est en règle avec la réglementation sur le contrôle des structures des exploitations agricoles, il réside d’ores et déjà dans la maison d’habitation comprise dans le bail, et il doit reprendre tout le matériel et le cheptel de son père.

Madame Z invoque seulement divers manquements de Monsieur B A à ses obligations pour en déduire qu’il n’est pas de bonne foi.

Il convient d’examiner successivement ces manquements, étant ici relevé que la bailleresse ne reprend pas à hauteur d’appel ses reproches concernant des modifications de nature des parcelles sises à Semur en Brionnais section A 10 et 17 et à Marcigny section AH 17 et 19, et qu’ainsi les développements des intimés sur ces points sont inutiles.

Madame Z reproche en premier lieu à Monsieur B A d’avoir développé à compter de janvier 1990 sur l’une des parcelles louées, la parcelle cadastrée A 251 sur la commune de Semur en Brionnais, et dans une partie des bâtiments d’exploitation une activité d’exploitation forestière alors que les biens lui ont été loués à titre strictement agricole.

Monsieur A ne conteste pas avoir développé une activité de scierie avec stockage et vente de bois de chauffage sur cette parcelle, mais soutient que Monsieur D Z non seulement en a eu connaissance ainsi que le démontre un courrier qu’il a adressé le 5 avril 1967 à son notaire, mais qu’au surplus il l’a

expressément autorisée ; qu’il a notamment, le 31 octobre 1987, autorisé la construction aux frais du preneur d’un hangar.

Il ajoute que Madame Z n’a pas pu elle même ignorer l’existence de cette activité parfaitement visible lors de chacun de ses déplacements sur place puisque la maison de maître dont les bailleurs se sont réservé l’usage n’est située qu’à quelques mètres de la scierie.

Il affirme que cette activité n’occupe pas une place prédominante au sein de la ferme et qu’elle est exploitée sur une surface qui n’était auparavant pas cultivée puisqu’occupée par des bâtiments en mauvais état ; que d’ailleurs la parcelle A 251 est cadastrée en nature de sol.

Il conteste avoir modifié des bâtiments existants pour y accueillir l’activité commerciale, et ajoute que les parcelles en nature de terre ou de pré lors de la conclusion du bail le sont toujours.

Il souligne que le développement d’une activité commerciale n’est plus une cause autonome de résiliation du bail rural, mais qu’il faut qu’elle compromette la bonne exploitation du fonds.

Madame Z, qui ne conteste pas avoir eu connaissance de cette activité bien avant la demande de cession du bail, soutient qu’en réalité son père n’a jamais donné l’autorisation invoquée, celle du 31 octobre 1987 ne concernant que la construction d’un hangar pour loger le matériel et le fourrage de Monsieur A.

Elle produit diverses photographies des lieux démontrant selon elle qu’en 1967 il n’y avait ni bâtiment ni bois sur la parcelle A 251, qu’il n’y avait toujours pas de bâtiment en 1986, et que les clichés les plus récents montrent qu’il n’y a plus d’herbe sur cette parcelle.

Elle fait état de l’obligation pour le preneur de jouir du domaine selon sa destination et de l’entretenir dans son état pré-existant, et reproche à Monsieur A de ne pas avoir respecté les dispositions de l’article L 411-27 du code rural.

Il doit être relevé, à la lecture des deux baux successivement consentis à Monsieur E A puis à Monsieur B A par Monsieur D Z que, si la plupart des parcelles louées voient leur nature être précisée, aucun de ces contrats ne mentionne la nature de la 'partie est de la parcelle cadastrée à la section A sous le n° 251 d’une contenance d’environ 53 a 05 ca’ dont il s’avère que c’est celle sur laquelle l’activité forestière reprochée au preneur est exploitée.

Si les intimés soutiennent que cette parcelle est cadastrée en nature de sol, il ne justifient toutefois pas du bien fondé de cette affirmation, étant au surplus souligné que ladite parcelle ne figure pas sur le relevé parcellaire de Monsieur B A à la M. S.A. qu’ils produisent.

Le courrier adressé par Monsieur D Z à son notaire le 5 avril 1967 qui concerne manifestement l’établissement d’un bail rural au profit de Monsieur E A démontre seulement qu’il connaissait bien ce preneur potentiel pour avoir 'traité de nombreuses affaires pour la vente de nos bois' avec lui et qu’il estimait sa candidature très intéressante.

L’autorisation établie par Monsieur D Z le 31 octobre 1987 au profit de B A ne concerne effectivement qu’un hangar 'pour loger son matériel et le fourrage'. Toutefois, Monsieur Z mentionne lui même que son édification sera faite 'près des bâtiments dans un petit pré servant au stockage du bois', ce dont il se déduit que ce terrain, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de la parcelle A 251, ne servait déjà plus à cette date à une exploitation en tant que pâture.

S’il n’est pas justifié d’une autorisation expresse du bailleur, l’activité forestière du preneur n’était de toute évidence pas ignorée tant de Monsieur Z père que de sa fille, Monsieur Z ayant notamment en septembre 1987 et 1988 vendu des coupes de bois à son locataire.

Madame Z produit en pièces 25, 26, 27, 28 et 32 plusieurs photographies concernant la parcelle litigieuse dans le but de démontrer les dégradations commises selon elle par le preneur.

Le bail dont la cession est en cause étant celui conclu le 24 octobre 1986, le cliché daté du 30 juin 1967 selon l’appelante est sans intérêt.

La prise de vue datée du 25 juillet 1986, soit antérieurement à la conclusions du nouveau bail (pièce 26), montre que, dès cette date, le sol de la parcelle n’était pratiquement plus en nature d’herbe et que du bois y était stocké de manière longitudinale en plusieurs tas parallèles de grande longueur, ce qui confirme l’indication de Monsieur Z dans son autorisation du 31 octobre 1987.

L’appelante produit ensuite en pièces 27 et 28 deux clichés qu’elle date tous les deux de 2017. Or, si celui de la pièce 28 porte la référence ING 2017, il apparaît que celui de la pièce 27 comporte des différences ne permettant pas de confirmer sa datation. En effet, un chemin qui part de la parcelle A 251 à travers prés sur le cliché 28 n’y figure pas, de même que le toit d’un appentis qui apparaît sur toutes les autres photographies prises depuis 1986.

Enfin, le cliché pièce 32 daté selon Madame Z du 14 avril 2018, outre le fait qu’au pied de la photo il porte la référence ING 2017, est trop flou pour qu’il puisse en être tiré la moindre conclusion.

Il peut être déduit des seuls clichés probants (pièces 26 et 28) qu’entre 1986 et 2017 l’exploitation sur la parcelle A 251, qui est la seule visée par les écritures de Madame Z, pour une activité forestière n’a pas transformé la destination de ce terrain dans les conditions reprochées par la bailleresse dès lors qu’il n’était déjà pas en nature de pré lors de la signature du bail.

Il ressort également de ces deux clichés que l’exploitation de l’activité de scierie est restée limitée à cette parcelle, et le cliché de 2017 permet de constater un stockage ordonné du bois.

Enfin, alors que le bail porte sur une surface totale de 20 Ha 30 A 63 Ca, la parcelle A 251 n’est louée que pour 53 A 05 Ca, soit 2,61 % des biens donnés à bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le fait que Monsieur B A a exploité depuis son entrée dans les lieux au vu et au su du bailleur une activité forestière développée sur une seule parcelle ne représentant qu’une partie très réduite de la propriété louée et qui servait avant même la signature du bail au stockage du bois sans aucune dégradation sur le reste des biens loués et sans mettre aucunement en péril l’exploitation des-dits biens, et que Madame Z est mal fondée à opposer cet argument à la demande de cession du bail, le fait que Monsieur A n’ait pas demandé d’autorisation expresse ne constituant pas un manquement suffisamment grave à ses obligations.

Madame Z reproche ensuite à Monsieur B A d’avoir systématiquement payé le fermage en retard. Elle produit à cet effet un état récapitulatif des retards enregistrés.

Il ressort de la lecture du bail du 24 octobre 1986 que le fermage annuel était dû en deux termes échus correspondant chacun à la moitié de la valeur de la denrée fixée plus haut les 11 mai et 11 novembre de chaque année, le paiement du premier terme devant avoir lieu le 11 mai.

Les intimés ne contestent pas les dates de paiement effectif de ces termes tels que répertoriés par la bailleresse en sa pièce 30.

Toutefois, il relèvent à juste titre que Madame Z n’a jamais adressé au preneur la moindre mise en demeure à ce titre, ce que cette dernière ne conteste pas.

Par ailleurs, le calcul des retards apparaissant sur ce document est réalisé à partir de la date théorique figurant au bail et non pas à partir de la date à laquelle le preneur a reçu le détail de la somme due. Or il ressort du

propre dossier de l’appelante que le terme échu en mai 1996 n’a donné lieu de sa part à l’envoi du décompte de sa créance au preneur que par courrier du 4 juillet 1996 (sa pièce n° 4), courrier auquel il a été immédiatement donné une suite par Monsieur A.

Si les intimés ne contestent pas avoir payé avec retard les fermages, le décompte établi par Madame Z n’a aucun caractère probant concernant la durée de ces retards qui, selon elle, était située entre 3 jours et 139 jours.

Il résulte de ces éléments que les retards enregistrés dans le paiement du fermage, à les supposer tous réels, étaient pour partie imputables à la bailleresse elle même et ne constituaient pas un manquement du preneur à ses obligations suffisamment grave pour justifier le refus de cession du bail, étant au surplus relevé qu’il est incontesté que, depuis 2007, le preneur a payé sans aucune contestation le fermage tel qu’il lui était demandé par la bailleresse alors qu’il n’était pas tenu compte de la provision de 300 € qu’il versait chaque année au titre des taxes lors du décompte final.

Madame Z reproche également à Monsieur B A de ne pas avoir occupé lui-même la maison d’habitation incluse dans le bail au mépris des dispositions du contrat, puis d’y avoir installé son fils et la compagne de ce dernier à compter de juillet 2015.

Or il est établi tant par les écritures des parties que par le document manuscrit en date du 2 septembre 1986 produit au dossier que Monsieur D Z a expressément autorisé Monsieur B A, dont il a précisé qu’il habitait à proximité de l’exploitation, à laisser ses parents occuper cette maison. Madame Z ne conteste pas l’existence de cet accord, et précise elle même que Monsieur E A est resté dans les lieux jusqu’à son décès en mars 2010, puis sa veuve jusqu’à son départ en EHPAD ' environ’ 18 mois avant son décès survenu en février 2015.

Il n’est pas contesté par ailleurs qu’à compter de 2015 Monsieur B A a autorisé son fils Y et la compagne de ce dernier à occuper ce logement. Toutefois, c’est à tort que Madame Z reproche au preneur cette autorisation alors que les dispositions de l’article L 411-35 du code rural lui en donnent le pouvoir.

Il résulte de ces éléments que Monsieur B A a expressément été dispensé par le bailleur de l’obligation de loger dans la maison incluse dans le bail tant qu’elle serait occupée par ses parents, soit globalement jusqu’à fin 2013, puis qu’il y a valablement hébergé son fils à compter de juillet 2015.

Par ailleurs, si effectivement Monsieur B A n’a pas personnellement occupé les lieux à compter de fin 2013, Madame Z ne conteste pas que cette situation est sans incidence sur la bonne exploitation du fonds dès lors que sa propre maison est située à proximité, et ne soutient pas que l’inoccupation des lieux pendant 18 mois serait à l’origine d’une dégradation de ce bâtiment.

Ce manquement à l’obligation contractuelle n’est là encore pas de nature à justifier le refus de cession du bail rural.

Madame Z relève ensuite que Monsieur B A a autorisé son fils à procéder sur cette maison à des travaux sans avoir obtenu une autorisation de sa part. Elle soutient à cet effet que ces travaux ont été réalisés sur une période de 3 mois et qu’il concernaient la sécurité, l’équipement ou le confort au sens de l’article 3 du bail et de l’article L 411-73 du code rural, Monsieur Y A ayant selon elle procédé à la réfection de l’électricité, à l’isolation des murs, à une modification de la configuration des pièces, à l’ajout de cloisons dans les chambres et à l’enlèvement de barreaux de sécurité aux fenêtres du rez de chaussée.

Les intimés pour leur part soutiennent que les travaux réalisés ne constituent que de simples remises au goût ne nécessitant aucune autorisation ni déclaration en sens de l’article L 411-73, et ajoutent qu’au surplus ils ont contribué à une amélioration de la maison, ce dont la bailleresse ne peut se plaindre.

Force est de constater à la lecture des écritures et dossiers respectifs des parties d’une part que, s’il est incontesté que des travaux ont été exécutés dans la maison d’habitation par Y A, elles sont contraires en leurs affirmation sur la nature exacte des-dits travaux et sur leur importance, et qu’aucune pièce n’est produite permettant de trancher ces versions divergentes. Le courrier adressé par Madame Z à EDF en septembre 2015 ne concerne en effet pas ces travaux.

La preuve des manquements incombant à la bailleresse, celle-ci est défaillante à établir le bien-fondé de ses critiques de ce chef.

Madame Z reproche d’autre part à Monsieur B A d’avoir utilisé la partie de la parcelle A 256 réservée au propriétaire pour en faire un potager et de l’avoir transformée en pré malgré une mise en demeure du 14 mars 2016.

Monsieur A conteste la réalité de cette transformation, affirmant que cette partie de la parcelle est toujours à la libre disposition de la bailleresses.

Madame Z ne produisant aucune pièce probante au soutien de cette critique, ce manquement n’est pas établi.

Madame Z invoque ensuite l’allée allant de la maison de maître à la route de Semur en Brionnais et située entre les parcelles A 254, 257 et 256 qui sont louées, reprochant à Monsieur A d’avoir laissé l’herbe des prés cadastrés A 254 et 257 envahir l’allée qui est devenue impraticable ,ce qui l’oblige les propriétaires à laisser leurs véhicules à l’entrée de la propriété sur la route de Semur.

Elle précise que cette allée est également utilisée par le preneur pour accéder à la parcelle A 254 dont elle constitue l’unique accès.

Toutefois, les intimés, qui produisent des photographies du portal implanté à la limite de propriété sur la route de Semur en Brionnais qui démontrent que celui-ci est fermé par un cadenas les empêchant de jouir du droit de passage que le bail leur reconnaît, relèvent à juste titre que la partie de la parcelle A 251 sur laquelle cette allée est implantée (ce que confirme l’extrait de plan cadastral produit par Madame Z en pièce 33) est expressément exclue des biens loués par le bail, le preneur n’ayant qu’un droit de passage sur cette allée. Il en résulte que l’entretien de cette allée ne leur incombe pas, peu important qu’à l’amiable Monsieur B A ait proposé d’y procéder.

Madame Z dans ses écritures fait également état d’autres négligences de Monsieur B A, lui reprochant successivement :

— de ne pas avoir enlevé le lierre sur les murs de clôture ni élagué un arbre fruitier ainsi qu’elle le lui demandait,

— de ne pas entretenir la haie mitoyenne entre le jardin et la parcelle A 254,

— d’avoir laissé pendant plusieurs mois son hangar sans chéneau ni descente d’eau, ce qui a entraîné des dégradations sur le mur de clôture,

— d’avoir laissé sur la façade extérieure de son logement un câble d’alimentation ERDF dénudé au risque d’entraîner des accidents voire un incendie,

— de ne pas se préoccuper des arbres situés sur la propriété qui ne sont ni taillés, ni élagués, ni coupés même lorsqu’ils menacent de tomber au point que le 14 mars 2019 un frêne creux pour lequel elle avait autorisé le preneur à le couper dès le 14 mars 2016 est tombé sur la tente de jardin de M. Y A.

Elle précise que, depuis un courrier de mise en demeure du 1^er avril 2019, deux sycomores ont été coupés,

que l’arbre mort dans le pré près de la cour de ferme a été abattu, que les barrières et les clôtures ont été remises en place, mais que par contre, le long du pré parcelle A 252, une haie pousse en limite de la cour de la ferme et que sur les sept arbres à abattre sur la parcelle A 253 pour lesquels elle a donné une autorisation de les abattre, seuls deux l’ont été sans explication.

Si Madame Z produit le courrier du 4 juillet 1996 par lequel elle demandait à Monsieur B A de procéder à l’arrachage du lierre se trouvant sur le mur de clôture 'du côté de (son) jardin’ et de l’élagage après récolte d’un arbre fruitier, elle ne justifie ni avoir dû faire procéder elle même à ces travaux ainsi qu’elle le soutient, ni des conséquences que cette prétendue inaction du preneur aurait sur la bonne exploitation du fonds.

Aucune pièce n’est produite concernant l’entretien de la haie mitoyenne entre le jardin réservé à la bailleresse et la parcelle A 254.

Il ressort des pièces produites que Madame Z a effectivement mis en demeure son preneur de procéder à l’installation de chéneaux sur le toit du hangar afin de mettre fin aux écoulements d’eau qui dégradaient le mur de clôture de l’exploitation par courrier du 4 octobre 1999. Monsieur A y a immédiatement répondu le 6 octobre suivant en indiquant qu’il avait consulté plusieurs entreprises pour ce problème que la simple pose de chéneaux ne pouvait pas résoudre compte-tenu de la position du hangar par rapport au mur, et que la solution proposée consistait à surélever le mur et à prolonger la toiture à ses frais, solution pour laquelle il attendait qu’elle lui indique son choix d’entreprise et proposait une rencontre lors de sa venue à La Touche.

Madame Z indique elle même que Monsieur A a finalement fait installer des chéneaux sur son hangar 18 mois plus tard, et produit une facture d’un montant de 2 864,73 € TTC concernant une 'rénovation mur clôture’ datée du 5 avril 2002 dont elle n’indique pas pour quel motif elle ne l’a pas transmise à Monsieur A dès lors que ce dernier lui avait expressément indiqué que les travaux lui incombaient.

Concernant le câble ERDF dénudé pour lequel Madame Z a effectivement fait un signalement à cette société le 24 septembre 2015, aucun élément du dossier ne permet de retenir que Monsieur A serait à l’origine de cette dégradation, ni qu’il aurait sciemment laissé ce câble dans cet état pendant au surplus une durée inconnue.

S’agissant enfin de l’entretien des arbres situés sur l’exploitation, Madame Z n’établit pas plus en quoi l’inaction au demeurant partielle de Monsieur A serait de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Madame Z termine ses écritures et réitérant à hauteur d’appel son reproche concernant l’arrachage d’une vigne se trouvant sur la parcelle A 257, affirmant que c’est Monsieur B A qui y a procédé au cours des années 2000 et 2001.

Monsieur A pour sa part affirme qu’en réalité, bien que le bail mentionne encore cette parcelle en nature de vigne, il avait été procédé à son arrachage en 1968 avec l’accord du bailleur.

La photographie aérienne datée du 25 juillet 1986 invoquée par Monsieur A et produite par lui sous le n° 26 ne concerne pas la parcelle A 257.

L’article de presse produit par Madame Z et concernant Monsieur E A fait état de l’exploitation par ce dernier d’une vigne lui appartenant et située au bois des Crottes. Il ne peut pas en être déduit qu’il exploitait également celle qui figurait au bail.

Madame Z est sur ce point également défaillante à établir le bien fondé de cette critique.

Il sera enfin relevé qu’il ressort des courriers émanant de Madame Z elle même que, le 15 décembre 2013, elle indiquait à B A être ' toute prêt à signer un bail avec’ Y A, et qu’à

compter de juillet 2016 elle a conditionné cette signature à l’établissement au profit de Y A d’un bail rural de carrière pour les prés et le logement d’habitation et d’un bail commercial pour la partie exploitation forestière, position dont il est possible de déduire que son opposition à la cession du bail rural ne repose pas tant sur les critiques qu’elle formule à l’encontre de B A que sur sa volonté de contracter avec son fils dans d’autres cadres juridiques.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’à tort Madame Z s’est opposée à la cession du bail au profit de Monsieur Y A et que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de ce chef.

Sur le remboursement des sommes indûment payées par Monsieur B A :

Il est incontesté par Madame Z que depuis 2007 il n’a pas été tenu compte des acomptes que Monsieur A versait à hauteur de 300 € au titre des taxes foncières et que les décomptes qui lui étaient adressés étaient erronés dès lors que ces acomptes n’étaient pas déduits du calcul final.

Madame Z ne conteste pas plus qu’en conséquence elle soit rembourser à son preneur la somme de 1 823,11 € qu’elle lui a réclamée à tort le 31 décembre 2013 pour les charges foncières de 2006 à 2013.

Elle ne conteste pas plus devoir rembourser le trop-perçu sur les loyers et charges qui lui ont été payés pour les années 2013 à 2016, les annuités précédentes étant atteintes par la prescription. Elle soutient devoir à ce titre 613,04 € alors que Monsieur A affirme qu’il lui est dû 794,51 €, la différence portant sur le montant des frais de confection de rôle dont la charge incombe selon lui totalement au bailleur.

C’est toutefois à tort que Monsieur A entend faire supporter à la bailleresse la totalité des frais de confection de rôle, une prise en charge de ces frais proportionnelle à celle de la charge de la taxe entre le preneur et le bailleur étant conforme aux obligations respectives des parties au bail.

Il s’en déduit qu’à ce titre Madame Z était tenue au remboursement de la somme totale de 2 436,15 €. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement de 2 617,62 €.

Il doit toutefois être constaté que Madame Z a d’ores et déjà versé à Monsieur B A la somme totale de 2 617,62 €, ce qui n’est pas contesté.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon en date du 7 septembre 2018 sauf en ce qu’il a condamné Madame X-F Z à rembourser à Monsieur B A la somme de 2 617,62 € au titre des charges foncières indûment perçues pour les années 2013 à 2016,

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit que la créance de Monsieur B A à l’encontre de Madame X-F Z au titre des charges foncières indûment perçues pour les années 2013 à 2016 s’élevait à 2 436,15 €,

Constate que Madame X-F Z à l’ores et déjà versé à Monsieur B A 2 617,62 € à ce titre,

Condamne Madame X-F Z aux dépens de la procédure d’appel,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame Z de sa demande sur ce fondement,

La condamne à verser à Monsieur B A 2 000 € pour ses frais liés à la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,