SB/LL

A Y

C/

B X

S.A.S. IFB FRANCE

S.A.S. EDELIS

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST

Association EDC

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2021

N° RG 21/00117 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FTXI

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2021,

par le Président du Tribunal Judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 20/00211

APPELANT :

Monsieur A Y

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

représenté par M^e Sarrah BOUFLIJA, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assisté de M^e Thibault du MANOIR de JUAYE, membre de la SELARL du MANOIR de JUAYE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur B X

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/1338 du 15/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

représenté par M^e Pierre NDONG NDONG, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assisté de M^e Arnaud LE GUAY, membre de la SCP d’AVOCATS LE GUAY, avocat au barreau de PERIGUEUX

S.A.S. IFB FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Gaëlle DEGUINES-FRAPPAT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 35

assistée de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. EDELIS, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés au siège :

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Vianney GUIGUE, membre de la SELAS ADIDA & ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assistée de M^e Armelle AMICHAUD-DABIN, membre de la SELARL AAD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Emmanuelle DORET, membre de la SELARL CARRE JURIS AVOCATS, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assistée de M^e Quentin PELLETIER, membre de la SELARL ASKE 3, avocat au barreau de

NANTES

L’ASSOCIATION EDC, prise en la personne de son Président domicilié au siège :

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Mélanie THOMAS, membre de la SELARL DELAHAUT-THOMAS, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assistée de M^e Catherine ANDREO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mai 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2021 pour être prorogée au 09 Septembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel WACHTER, Conseiller en remplacement du Président empêché, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le promoteur immobilier, la société FINAXIS a donné mandat à la société IFB FRANCE de démarcher la clientèle destinée à acheter les lots immobiliers à construire à Chalon-sur Saône.

La Société AKERYS PROMOTION actuellement EDELIS est venue aux droits de la société FINALIX.

M. A Y a été démarché par la société IFB FRANCE (commercialiseur) en la personne de son mandataire M. B X, par ailleurs son oncle, lequel lui avait remis un fascicule de présentation générale de l’investissement et une projection financière personnalisée datée 15 juillet 2006.

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation De Robien, M. A Y a acquis de la SCI MARIANNE, par acte authentique du 27 juillet 2006 un immeuble à usage en l’état futur d’achèvement au prix de 97 400 ' situé dans la résidence MARIANNE à Chalon-sur-Saône, achat financé au moyen d’un prêt contracté auprès de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET CENTRE OUEST.

Par actes des 9 et 17 septembre 2020, M. A Y a fait assigner la SAS EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION, la SAS IFB FRANCE, M. B X, l’association EDC, et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône pour voir ordonner une expertise afin, après avoir pris connaissance de tous les documents utiles et notamment les informations qu’ils possédaient antérieurement à la signature du contrat préliminaire sur l’équilibre financier de l’opération, de vérifier si la société IFB FRANCE, M. B X et la société EDELIS avaient rempli leurs obligations d’information et de conseil compte tenu tant du marché immobilier que de la nature particulière des immeubles vendus sous un régime de défiscalisation, de procéder à l’évaluation au jour de la signature du contrat préliminaire, soit le 25 juillet 2005, et au jour de l’expertise, de la valeur vénale du bien immobilier acquis par lui, d’analyser l’étude financière réalisée par la société IFB France et M. X, notamment la crédibilité de ses hypothèses notamment en cas de revente, d’indiquer l’existence d’éventuels autres programmes immobiliers neufs dans la commune de Chalon-sur-Saône qui auraient été livrés dans la même fourchette d’années et en mesurer l’impact sur le prix des appartements, et de confirmer que la projection financière établie par la société IFB FRANCE et B X et les documents remis contiennent des données erronées.

Il a sollicité, en outre, la production sous astreinte de l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs.

Le demandeur a exposé, au soutien de ses prétentions, que le bien dont il était propriétaire avait été valorisé le 17 août 2016 à 35 000 ' pour un prix d’achat de 97 400 ' ; qu’une telle baisse de valeur ne pouvait s’expliquer par la seule baisse du marché immobilier, et que la surévaluation du bien lors de sa vente était fortement plausible, de sorte qu’il envisageait d’engager une action sur le fondement du dol et de la publicité mensongère, et qu’il pouvait également engager une action en responsabilité contractuelle ou délictuelle pour manquement de la société de commercialisation et de son mandataire, ainsi que du vendeur et du promoteur, à leurs obligations précontractuelles et contractuelles d’information et à leur devoir de conseil.

En réponse à l’argumentation adverse, il a indiqué que le juge des référés n’était pas compétent pour statuer sur la prescription des actions, ajoutant qu’en tout état de cause, la prescription de l’action en nullité pour dol courait à compter du jour où l’erreur avait été découverte. Il a contesté les points de départ de la prescription retenus par les parties requises, sollicitant également le rejet des demandes de mises hors de cause de l’association EDC, de la banque et du mandataire, engagés dans l’opération.

La société IFB France a sollicité le rejet des demandes, subsidiairement que la mission de l’expert soit limitée à renseigner la juridiction sur la moyenne des prix immobiliers pour des biens similaires en termes de standing, de superficie et de localisation.

Elle a fait valoir que les actions en nullité des ventes et en responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de conseil étaient largement prescrites, le délai de prescription étant de 5 ans et courant à compter de la signature de l’acte notarié.

Elle a ajouté que l’erreur sur la valeur n’était jamais une cause de nullité de la vente, et qu’il n’était rapporté aucun élément sur l’existence de man’uvres dolosives.

Elle a affirmé que l’estimation produite ne tenait pas compte des frais liés à la vente, telles la TVA, les frais de commercialisation, les frais et honoraires du notaire.

Elle a précisé que les 48 autres acquéreurs n’avaient pas émis de plainte et que le prix du m² correspondait au prix du marché.

Elle en a déduit qu’il n’existait donc aucun motif légitime de voir ordonner une expertise.

Elle a ajouté que certains points de la mission d’expertise sollicitée concernaient des appréciations d’ordre juridique qu’il n’appartenait pas à l’expert de porter, et que les simulations ou études patrimoniales et fiscales ne constituaient que des documents d’études sans valeur contractuelle.

La société EDELIS promoteur, anciennement AKERYS PROMOTION, a conclu au rejet des demandes, subsidiairement à la limitation de la mission de l’expert à la détermination de la valeur du bien par rapport à des biens similaires au regard de leur standing, de leur situation et de leur éventuelle aptitude à profiter des mécanismes de défiscalisation concernée.

Elle a estimé qu’une expertise était inutile, et que les actions envisagées étaient vouées à l’échec comme étant prescrites depuis le 19 juin 2013.

La Caisse Régionale de Crédit Mutuel de Loire Atlantique et du Centre Ouest a conclu au débouté de l’intégralité des demandes, subsidiairement à sa mise hors de cause, et a demandé qu’il soit constaté qu’elle émettait les plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise judiciaire.

Elle a rappelé que le 29 novembre 2017, M. Y avait signé une transaction avec la banque des termes desquels il ressortait qu’il renonçait à toute action en justice à son encontre et a soutenu que son action était de ce fait irrecevable.

Elle a fait valoir que la demande était en outre prescrite, le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité d’une banque pour manquement au devoir de mise en garde commençant à courir à compter du jour de la conclusion du prêt, jour de réalisation du dommage de perte de chance de ne pas contracter.

Elle a considéré que l’action étant vouée à l’échec, le requérant ne disposait pas d’un motif légitime pour solliciter une expertise.

M. B C a réclamé, à titre principal, l’irrecevabilité de la demande, et à titre subsidiaire, son débouté.

Il a fait valoir que le tiers au mandat d’agent commercial ne pouvait engager sa responsabilité contractuelle de mandataire, l’agent commercial n’étant pas responsable envers les tiers des délits et quasi délits commis dans l’exécution de son mandat.

Pour le surplus, il a développé une argumentation similaire aux autres parties s’agissant de l’absence de motif légitime, la prescription, et la carence de la preuve.

L’association EDC a sollicité sa mise hors de cause, et a soutenu l’absence de motif légitime à la mesure d’expertise.

Elle a rappelé que son rôle se limitait à répondre aux sollicitations et questions de ses adhérents sur la gestion de leur patrimoine personnel.

Elle a indiqué sa qualité de tiers à l’opération de vente, n’étant pas intervenue au cours de la phase précontractuelle, et a fait siens les moyens développés par les autres parties s’agissant de la

prescription des actions.

Par ordonnance du 12 janvier 2021, le juge des référés de Chalon-sur-Saône a dit recevable l’action M. A Y contre la banque, en indiquant que la transaction était intervenue à la suite d’une ordonnance du tribunal d’instance de Bordeaux signifiée le 2 novembre 2015 ayant accordé des délais de paiement à M. Y, et que l’objet de la transaction était de fixer les sommes encore dues et d’organiser la reprise des échéances.

Il a jugé que la renonciation de M. Y à toute action ne concernait que les questions tranchées par la transaction et non des autres demandes relatives à une action en responsabilité contre la banque pour manquement à ses obligations.

Après avoir rappelé les termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés a, en outre, indiqué qu’il appartenait aux demandeurs d’établir l’existence d’un litige plausible, crédible comme non manifestement voué à l’échec, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner, et dont l’évidence ne conduise pas à constater la prescription.

Il a considéré que l’acquéreur envisageant une action pour manquement à l’obligation d’information et de conseil pré contractuelle de la société IFB FRANCE et de son mandataire B X et manquement à l’obligation contractuelle d’information de la société EDELIS, promoteur, le dommage de perte de chance de M. A Y s’était réalisé au jour de la signature de l’acte authentique, le 27 juillet 2006, de sorte que l’action se trouvait prescrite cinq ans après l’entrée en vigueur de la loi portant réforme de la prescription du 17 juin 2008, soit le 18 juin 2013.

S’agissant de l’action dirigée contre la banque, il a considéré qu’elle était également prescrite depuis le 18 juin 2013, le contrat de prêt ayant été régularisé le 21 juillet 2006 et la perte de chance de ne pas contracter s’étant manifestée à cette date.

Il a ajouté que la baisse de valeur de l’immeuble de 64 % n’apparaissait pas suffisamment plausible dans la mesure où le prix d’acquisition du bien comportait des frais, commissions des intervenants et honoraires des notaires, de sorte que l’évaluation produite n’apparaissait pas suffisamment complète.

Il a mentionné, s’agissant du dol, que tout investisseur normalement diligent se devait de vérifier le prix du bien qu’il se proposait d’acquérir, de recueillir des informations sur l’état du marché immobilier du lieu de l’investissement projeté et sur l’attractivité de la localité concernée.

Au vu du marché immobilier chalonnais, il a considéré que M. Y avait toute possibilité de se rendre compte d’une éventuelle surévaluation du bien ou de données erronées sur ledit marché, de sorte que la surévaluation et l’erreur alléguées pouvaient être constatées dès la vente, ce dont il résultait que la prescription était désormais acquise depuis le 18 juin 2013.

Le juge des référés a jugé que l’association EDC étant un tiers à la vente, l’article 1116 du code civil ne pouvait lui être appliqué, et qu’en tout état de cause, l’action sur une éventuelle faute était prescrite pour les motifs précédemment évoqués.

Il a déduit de ces considérations l’absence de tout motif légitime, et a en conséquence rejeté la demande d’expertise ainsi que celle aux fins de production de pièces.

Le juge des référés a ainsi déclaré la demande de M. A Y recevable et a rejeté ses prétentions, disant n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

M. A Y a relevé appel de cette décision, le 27 janvier 2021.

Par conclusions notifiées le 28 avril 2021, l’appelant demande à la cour d’appel :

— « déclarer M. Y recevable et bien fondé en son appel, fins et conclusions,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 12 janvier 2021 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Chalon-sur-Saône,

Statuant à nouveau :

— accorder à M. Y l’expertise sollicitée,

— désigner tel expert qu’il appartiendra avec mission de :

— Après avoir pris connaissance de tous les documents utiles et notamment après avoir obtenu des défendeurs toutes les informations qu’ils possédaient antérieurement à la signature du contrat préliminaire sur l’équilibre financier de l’opération, convoquer les parties et se rendre sur les lieux,

— Vérifier si la société IFB France, M. X et la société EDELIS ont rempli leurs obligations d’information et de conseil compte – tenu tant du marché immobilier, de la nature particulière des immeubles vendus sous un régime de défiscalisation et du fait qu’un immeuble vendu neuf relève de la catégorie de l’ancien après la période d’immobilisation fiscale.

— Procéder en conséquence à l’évaluation au jour de la signature du contrat préliminaire, soit le 25 juillet 2005, et au jour de l’expertise, de la valeur vénale du bien immobilier acquis par M. Y et déterminer les raisons de la perte de valeur ;

— Dans l’hypothèse où la valeur vénale aurait été augmentée de manière artificielle par la multiplication de programmes immobiliers sur la commune de Chalon-sur-Saône ou sur les communes avoisinantes, retenir, pour l’évaluation du bien objet du présent litige, une commune non impactée par de tels programmes et située à proximité de Chalon-sur-Saône ;

— Analyser l’étude financière réalisée par la société IFB FRANCE et M. X et se prononcer sur sa qualité et sa pertinence, ainsi que sur la crédibilité de ses hypothèses notamment en termes de revente ;

— Dire si son contenu était de nature à éclairer M. Y sur les risques et les opportunités de son investissement, notamment, et le cas échéant, en raison de la multiplication de programmes immobiliers à proximité de Chalon-sur-Saône ;

— Examiner si le choix du bien proposé était opportun et si la société IFB FRANCE et M. X auraient dû proposer un meilleur investissement, notamment dans l’ancien ;

— D’une manière générale, donner tous éléments techniques et de faits propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer le préjudice subi par M. Y ;

— Se faire remettre de la part de la société AKERYS PROMOTION tout document utile concernant la construction, les caractéristiques et la qualité des biens ;

— Ordonner à la société IFB FRANCE et à l’association EDC à lui remettre l’étude commandée par la première à la seconde, ou à tout le moins de prendre acte de la reconnaissance par ces mêmes parties de l’absence de toute étude réalisée ;

— Fournir tous éléments de fait nécessaires à la solution du litige ;

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe dans les trois mois de sa saisine ;

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera précisé dans l’ordonnance ;

— mettre à la charge des sociétés IFB FRANCE, AKERYS PROMOTION, M. X, l’association EDC et la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST les frais d’expertise ;

— condamner in solidum les sociétés IFB FRANCE, AKERYS PROMOTION, M. X, l’association EDC et la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST à payer à M. Y la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner à la société IFB FRANCE de communiquer l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant celui de l’ordonnance à intervenir,

— condamner in solidum les sociétés IFB FFRANCE, AKERYS PROMOTION, M. X, l’association EDC et la CAISSE RÉGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL du Manoir de Juaye. »

Par conclusions transmises le 24 mars 2021, la société IFB FRANCE a conclu à ce qu’il plaise à la cour d’appel :

« Vu les dispositions des articles 145, 146, 232 et 238 du code de procédure civile,

A titre principal :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, ce faisant :

— débouter M. Y de ses demandes fins et conclusions,

— débouter la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de Loire-Atlantique et du Centre-Ouest de toute demande qui pourrait être dirigée à l’encontre de la Sté IFB FRANCE et notamment celle sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant :

— condamner M. Y à payer à la SAS IFB FRANCE une indemnité de 1 000 ' au titre de l’article 700 du CPC en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

A titre subsidiaire :

— dire et juger que la mission confiée à l’expert doit être limitée à renseigner la juridiction sur la moyenne des prix immobiliers pour des biens similaires en terme de standing, de superficie et de localisation en l’espèce, dans une résidence de standing dans le même quartier que celui du 10 Place de la République et 8 bis rue Jean Moulin à Chalon-sur-Saône, pour un appartement de type T1 de 30 m²,

— rejeter les autres chefs de mission sollicités,

— débouter M. Y du surplus de ses demandes en ce compris de sa demande de communication de pièces,

— dire et juger que les frais de consignation seront à la charge de M. Y,

— débouter M. Z de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de Loire-Atlantique et du Centre-Ouest de toute demande qui pourrait être dirigée à l’encontre de la Sté IFB FRANCE notamment celle sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que M. Y supportera les dépens de première instance et d’appel. »

Par conclusions transmises le 24 mars 2021, la société EDELIS a conclu à ce qu’il plaise à la cour d’appel :

« Vu les Articles 145, 146 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du code civil,

Au principal :

— juger que l’action de M. Y en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS EDELIS est irrecevable ;

Par conséquent :

— mettre hors de cause la SAS EDELIS ;

— juger que l’action de M. Y fondée sur le dol ou le défaut de conseil de la SAS EDELIS est prescrite et encore vouée à l’échec ;

Par conséquent :

— confirmer l’ordonnance rendue le 12 janvier 2021 par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Chalon-sur-Saône ;

— débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— prendre acte des plus expresses protestations et réserves de la société EDELIS concernant les opérations d’expertise à venir ;

— définir la mission de l’Expert Judiciaire comme suit :

— donner son avis au tribunal sur la valeur du bien de Monsieur Y au jour la vente et la valeur du même bien à ce jour, en comparaison avec des biens vendus en l’état futurs d’achèvement « acte en main » sur la même commune ou sur des communes avoisinantes équivalentes en nombre d’habitants et d’environnement,

— donner son avis sur les raisons d’une éventuelle baisse de valeur et si M. Y a géré le bien en « bon père de famille »,

— laisser à la charge de M. Y le paiement de la consignation à valoir sur les honoraires de l’Expert Judiciaire ;

— débouter M. Y du surplus de ses demandes ;

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 ', sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens du procès. »

Par conclusions transmises le 26 mars 2021, la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST a conclu à ce qu’il plaise à la cour d’appel :

« Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les pièces et la jurisprudence,

Réformant partiellement l’ordonnance dont appel :

— déclarer irrecevable l’action de M. Y en ce que celui-ci avait renoncé par transaction à l’introduction de toute action en justice à l’encontre de l’établissement bancaire dans le cadre du litige relatif au non paiement des sommes dues à la banque au titre du prêt litigieux,

Confirmant pour le surplus l’ordonnance dont appel :

— débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes, 'ns et conclusions,

Subsidiairement :

— déclarer hors de cause la caisse régionale de Crédit Mutuel de Loire Atlantique centre Ouest,

A titre infiniment subsidiaire :

— constater que la caisse régionale de Crédit Mutuel de Loire Atlantique et du centre Ouest émet les plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise judiciaire.

En tout état de cause :

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. »

Par conclusions transmises le 31 mars 2021, l’association EDC a conclu à ce qu’il plaise à la cour :

« Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’acte authentique de vente dressé le 27 juillet 2006,

Vu l’acte de réservation du 25 juillet 2005,

Vu l’assignation en référé du 17 septembre 2020,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 12 janvier 2021 par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Chalon-sur-Saône,

Y ajoutant :

— condamner M. Y au paiement au profit de l’Association EDC de la somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

A titre subsidiaire :

Si la Cour devait réformer l’ordonnance et ordonner une expertise,

— débouter M. Y A de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de l’association EDC en l’absence de motif légitimes à agir à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire :

— débouter M. Y de sa demande visant à mettre à la charge de l’Association EDC les frais d’expertise,

— le débouter de sa demande de condamnation solidaire de l’Association EDC à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens. »

Par conclusions transmises le 2 avril 2021, M. X B a conclu à ce qu’il plaise à la cour d’appel :

« A titre principal :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable la demande dirigée contre M. X ;

statuant à nouveau :

— dire que la demande n’est pas recevable,

— confirmer le rejet des prétentions de M. Y,

— le condamner au paiement de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 3 000 ' sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE

- Sur la recevabilité de l’action contre la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST

En cause d’appel, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE-ATLANTIQUE DU CENTRE OUEST soulève, ainsi qu’elle l’avait fait en première instance, l’irrecevabilité de la demande en raison du protocole d’accord transactionnel du 29 novembre 2017 selon lequel les parties étaient convenues que la convention signée revêtait le caractère d’une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil et que, conformément aux dispositions de l’article 2052 du code civil, les parties se désistaient de toutes les actions en justice qu’elles pourraient exercer l’une à l’encontre de l’autre à l’occasion du présent litige.

Il sera rappelé que, suivant acte sous seing privé du 28 août 2005, la CAISSE FEDERALE CREDIT MUTUEL DE LOIRE-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST a consenti à M. A Y un prêt immobilier d’un montant de 97 400 ' remboursable par 12 mensualités de 296,26 ' et 228 mensualités de 592,93 ', moyennant un taux effectif global de 4,470 % l’an.

M. A Y a invoqué la perte de son emploi consécutive à une déclaration d’inaptitude à la poursuite de son engagement militaire du fait de graves problèmes de santé, et a obtenu du juge d’instance de Bordeaux, une ordonnance du 16 octobre 2015, suspendant les échéances du prêt immobilier souscrit auprès de la CAISSE FEDERALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST pendant une durée de 24 mois.

Suivant protocole transactionnel du 4 décembre 2017, les parties ont arrêté, suivant le tableau d’amortissement et le montant des impayés, le montant des sommes dues par M. A Y à un montant de 78 928,75 ' que ce dernier s’engageait à régler par 145 mensualités de 600,77 '.

Ainsi que l’a jugé le juge des référés, la transaction ainsi conclue avait pour objet, à la suite de la suspension du remboursement des échéances du prêt immobilier, de fixer les sommes encore dues et d’organiser la reprise des échéances.

Les termes de la transaction n’ont pu être respectées par M. A Y, lequel a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Gironde d’une demande de surendettement qui a été déclarée recevable, son dossier étant orienté vers un réaménagement de ses dettes, le 24 décembre 2019.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés a considéré que la renonciation de M. Y à toute action ne concernait que les questions relatives à la fixation de la créance et aux modalités de son règlement, et non d’autres demandes telles qu’une action en responsabilité contre la banque pour manquement à son obligation de mise en garde.

- Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, l’appelant expose que, ce n’est qu’à l’issue de la période d’immobilisation du bien imposée par le régime fiscal, au moment de la revente, qu’il a eu connaissance de la baisse de valeur de l’immeuble de près des deux tiers, et précisément lors du mandat de vente du 23 juin 2016 estimant l’appartement au prix de 45 000 '.

Considérant qu’au regard de son ampleur, une telle perte de valeur ne pouvait résulter de la seule variation du marché immobilier local, mais qu’il suspectait une surévaluation du bien immobilier par le vendeur et les diverses sociétés de commercialisation, sur le fondement de laquelle il envisageait d’engager une action pour dol ou pour manquement à l’obligation d’information et de conseil à l’encontre de ceux-ci parfaitement informés des prix du marché, mais aussi une action en nullité du contrat de prêt, l’appelant a saisi le juge des référés afin que soit ordonnée une expertise judiciaire destinée notamment à établir la valeur réelle du bien immobilier lors de son achat.

Pour contester l’existence d’un motif légitime, les intimés, qui ont été suivis sur ce point par le premier juge, ont fait valoir que les actions envisagées n’avaient, quel que soit leur fondement, aucune chance d’aboutir comme étant prescrites, le point de départ du délai de prescription se situant à la date de l’acte de vente, pour l’action pour manquement à l’obligation d’information et de conseil

précontractuelle de la société IFB FRANCE et de son mandataire M. B X, de même que pour l’action pour manquement à l’obligation contractuelle d’information de la société EDELIS, promoteur.

Le juge des référés a considéré que le dommage de perte de chance de ne pas contracter s’était réalisé le jour de la signature de l’acte authentique, le 27 juillet 2006, la prescription étant acquise depuis le 18 juin 2013, cinq ans après l’entrée en application de la réforme de la prescription du 17 juin 2008.

La société IFB FRANCE ajoute s’agissant de la rentabilité économique, que c’est au plus tard à compter de la première carence locative que devrait se situer le point de départ de la prescription, et que M. Y ne se plaint d’aucune carence locative alors que son bien a été donné en location le 21 septembre 2007.

S’agissant de l’action dirigée contre la banque fondée sur un non respect de son obligation de mise en garde, le juge des référés a repris l’argumentation développée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST selon laquelle le dommage résultant du manquement de la banque constituait une perte de chance de ne pas contracter se manifestant dès la conclusion du contrat de prêt, soit le 21 juillet 2006, la prescription étant acquise également depuis le 18 juin 2013, cinq ans après l’entrée en application de la réforme de la prescription du 17 juin 2008.

C’est vainement que l’appelant soutient qu’il n’appartenait en aucun cas au premier juge de prendre position sur la prescription, dès lors en effet qu’un juge des référés peut parfaitement écarter l’intérêt légitime lorsque l’action potentiellement ouverte au demandeur à la mesure d’expertise est manifestement prescrite.

Encore faut-il qu’en l’occurrence la prescription des actions envisagées par les acquéreurs ne puisse souffrir aucune discussion.

Or, si le préjudice se réalise effectivement au moment de la vente tant en cas de dol qu’en cas de manquement à l’obligation d’information et de conseil, il n’en demeure pas moins que le délai de prescription de l’action en réparation de ce préjudice ne commence à courir qu’à compter de la date à laquelle le titulaire de cette action a connu, ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’appelant fait valoir à cet égard qu’il n’a pris conscience des faits lui permettant d’exercer une action qu’au moment où il a eu connaissance de la valorisation actuelle de son immeuble en vue de sa revente.

En écartant cet argument, et en retenant que M. Y investisseur normalement diligent était en mesure de recueillir des informations sur le bien qu’il envisageait d’acheter, sur l’état du marché immobilier du lieu d’investissement projeté, sur l’attrativité de la localité concernée, et qu’il se trouvait dans la capacité dès la vente de se rendre compte d’une éventuelle surévaluation du bien ou de données erronées sur le marché immobilier châlonnais, le juge des référés ne s’est pas limité à constater l’évidence d’une prescription indubitablement acquise, mais a pris position sur la date à laquelle les acquéreurs auraient dû connaître les faits leur permettant d’exercer leur action, et a donc tranché le différend existant sur ce point entre les parties, ce qui ne relevait pas de son pouvoir, mais du seul juge éventuellement saisi d’une action au fond.

Le débat sur la prescription n’est donc pas, en l’espèce, de nature à priver les appelants d’intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire.

C’est en outre, à tort que le juge des référés a considéré que la baisse de valeur de l’immeuble de 64 % était insuffisamment démontrée, dans la mesure où le prix d’acquisition du bien comporte des frais, commission des intervenants et honoraires des notaires, non détaillés, alors que l’avenant au

mandat de vente de CITYA du 17 août 2016 mentionne, par exemple, un prix de 35 000 ' et une rémunération du mandataire de 5 000 ' et que l’objet de l’expertise est précisément d’apporter des éclaircissements sur la baisse de valeur de 64 %.

Enfin, les considérations du premier juge sur les potentielles causes d’une perte de valeur, et notamment la fluctuation du marché allégué par celui-ci sont inopérantes à ce stade de la procédure, comme relevant de la discussion qu’il appartiendra aux parties de mener devant le juge du fond qui sera éventuellement saisi.

Il doit en conséquence être considéré que M. Y justifie à l’encontre des intimés d’un intérêt légitime à obtenir la mesure d’expertise sollicitée.

L’ordonnance querellée sera infirmée.

La mesure d’expertise sera donc ordonnée, aux frais avancés de l’appelant, et selon la mission détaillée au dispositif du présent arrêt, étant observé qu’il ne sera pas fait intégralement droit à la mission proposée, qui aboutit à solliciter de l’expert judiciaire qu’il se prononce sur le respect par les intimés de leur obligation d’information et de conseil, ce qui ne relève pas de son office.

Par application de l’article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de l’exécution de cette expertise sera confiée au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône.

- Sur les demandes de mises hors de cause

La SAS EDELIS sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir que l’action est mal dirigée dans la mesure où le vendeur en l’état futur d’achèvement est la SCI MARIANNE.

M. Y lui oppose que la SCI MARIANNE a été radiée le 22 novembre 2011 et que cette société était gérée par le promoteur immobilier AKERYS PROMOTION, actuellement dénommée EDELIS qui a fixé les prix des appartements et des loyers lors de la promotion immobilière.

Il sera précisé que le promoteur immobilier était initialement la société FINAXIS ayant mandaté la société IFB FRANCE et que la société AKERYS PROMOTION actuellement dénommée EDELIS est venue aux droits de la société FINAXIS à la suite d’une fusion absorption décidée par assemblée générale du 29 décembre 2016.

L’ensemble de ces éléments ne justifient pas que la société SAS EDELIS soit mise hors de cause.

L’association EDC soutient que le motif légitime à sa mise en cause fait défaut dans la mesure où il ne rentre pas dans l’objet statutaire de l’association d'« agréer » ou pas des programmes de constructions, au sens de les valider comme organisme vérificateur, pour le compte de promoteurs / vendeurs, le rôle de l’association se limitant à répondre aux sollicitations de ses adhérents, au cas d’espèce de M. Y.

L’association EDC sollicite la confirmation de l’ordonnance.

Elle précise être un tiers au contrat préliminaire du 25 juillet 2005 et au contrat de vente en état futur d’achèvement du 27 juillet 2006, qu’en outre, elle n’est ni le vendeur, ni le commercialiseur, ni son exploitant de sorte que M. Y se trouve dans l’incapacité de démontrer un comportement personnel de l’association dans le déroulement des opérations de vente.

Il ressort cependant des pièces produites que l’association EDC avait pour mission de vérifier plusieurs éléments du projet d’investissement, notamment le choix du site, le prix d’achat, les

conditions bancaires, le rendement financier, la rentabilité et les garanties et de « veiller à la bonne fin du montage financier pour permettre la réalisation'.

M. Y a adhéré à l’association EDC le 29 novembre 2006 et s’est acquitté des cotisations annuelles de 156 '.

L’association EDC est également décrite comme un garant de la pérennité et du succès des investissements réalisés de sorte qu’il est possible que ces éléments aient eu une incidence sur le choix de M. Y, question qu’il appartiendra au juge du fond de trancher.

Dans ces conditions, la mise hors de cause de l’association EDC ne se justifie pas et sera rejetée.

M. B X demande également sa mise hors de cause, aux motifs qu’il est un tiers par rapport au mandat d’agent commercial de la société IFB.

Il se prévaut du principe de représentation selon lequel l’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul, et soutient que M. Y ne peut engager la responsabilité de M. B X pour des manquements aux obligations liées à l’exécution de son mandat d’agent commercial.

M. Y lui oppose que les liens de parenté les unissant font que M. B X connaissait sa situation particulière de militaire exerçant des missions à l’étranger et qu’il lui a rendu visite à plusieurs reprises en vue de lui proposer un investissement qu’il lui avait présenté comme sécurisé, lui garantissant des revenus mensuels et la constitution d’un patrimoine.

M. Y indique que son oncle lui a remis le fascicule de présentation générale de l’investissement comprenant une présentation générale de l’investissement, une présentation du « support immobilier » (la ville, l’intérêt économique) et de la résidence, une présentation des « garanties » notamment locatives et de valeur.

Il ajoute qu’à ces documents était jointe une projection financière personnalisée réalisée par IFB FRANCE par l’intermédiaire de M. X et datée 15 juillet 2005, mentionnant notamment pour un investissement de 97 400 ', une valeur du bien à terme de 116 402 '.

Il appartiendra à la juridiction du fonds de déterminer si M. X a, le cas échéant, pris part à des manoeuvres dolosives dans la phase précontractuelle mais également dans le cadre du contrat de réservation.

Il convient, au stade de la mesure d’instruction ordonnée, de rejeter sa mise hors de cause.

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST demande, à titre subsidiaire, sa mise hors de cause rejetée pour les motifs précédemment énoncés, la transaction invoquée par la banque ne constituant pas une renonciation générale à toute action en justice.

Elle invoque également la precription de l’action dirigée à son encontre par l’emprunteur. Le bien fondé de l’action de M. Y fondée sur le manquement de la banque à son devoir de mise en garde, de vérification de la solvabilité de l’opération et des capacités financières de l’emprunteur est notamment lié à l’appréciation de la valeur vénale de l’immeuble, objet de la mesure d’expertise, de sorte que ladite action n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec du fait de la prescription alléguée par la Banque.

La demande de mise hors de cause de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST sera, en conséquence, rejetée.

- Sur la demande de communication de pièces

En application des articles 10 du code civil, et 11 et 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné à une partie de produire tout document qu’elle détient, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

La demande formée à l’encontre de la société IFB France porte sur la communication de l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs. La société IFB France indique être dans l’incapacité de produire l’étude de viabilité économique du projet par l’association ECB qu’elle n’a pas réalisée.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la communication de pièces avant que l’expert ne se soit prononcé sur les pièces dont il a besoin pour sa mission et que la communication lui en ait été refusée par l’une ou l’autre des parties sollicitées à cette fin.

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

- Sur les mesures accessoires

L’ordonnance de référé sera confirmée s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées de ce chef, tant en première instance qu’en appel, seront rejetées.

Les dépens de première instance et d’appel resteront à la charge de M. Y demandeur à la mesure d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance rendue le 12 janvier 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en ce qu’il a déclaré recevable la demande de M. A Y et rejeté la demande de communication de pièces formée à l’encontre de la société IFB France ;

Infirme l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la SAS EDELIS de sa demande de mise hors de cause ;

Déboute l’association EDC de sa demande de mise hors de cause ;

Déboute la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE LOIRE-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST de sa demande de mise hors de cause ;

Déboute M. B X de sa demande de mise hors de cause ;

Ordonne une expertise, et commet pour y procéder :

M. D E

[…]

Tél. prof. 09.77.75.73.73 – Fax. […]

E.mail. xcouzon@wanadoo.fr

Avec la mission suivante :

* après avoir pris connaissance de tous les documents utiles et notamment après avoir obtenu des parties toutes les informations et documents estimés utiles, se rendre sur place, résidence « MARIANNE », située […] et 8 bis rue Jean Moulin 71100 Chalon-sur-Saône, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ;

* plus généralement, fournir tous éléments de nature à éclairer la juridiction qui sera éventuellement saisie sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixe à la somme de 1 500 ' l’avance sur les frais d’expertise, que M. A Y devra consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône avant le 15 novembre 2021 ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur dans une spécialité différente de la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits, et qu’il y répondra dans le cadre de son rapport définitif ;

Dit que l’expert déposera le rapport écrit définitif de ses opérations au greffe du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône dans un délai de six mois à compter de l’avis de sa désignation ;

Dit que l’expert, en cas d’empêchement ou de refus de la mission, sera remplacé sur simple demande par ordonnance du magistrat chargé du suivi des mesures d’expertise ;

Désigne le magistrat chargé du suivi des mesures d’expertise du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône pour assurer le suivi de l’expertise ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse les entiers dépens de première instance et d’appel à la charge de M. A Y.

Le Greffier, Le Conseiller,

P/Le Président empêché,