SD/IC

S.A.R.L. CLITACOLA

C/

Société X Y

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 03 MARS 2022

N° RG 20/00675 – N° Portalis DBVF-V-B7E-FPMB

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 26 mai 2020,

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 17/01749

APPELANTE :

S.A.R.L. CLITACOLA dont le siège social est sis :

[…]

[…]

Autre qualité : Intimé dans 20/[…]

représentée par M^e Adrienne RIQUET MICHEL, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91

assistée de M^e Delphine POIDATZ-KERJEAN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.C.P.I. X Y agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié de droit au siège social sis :

[…]

[…]

Autre qualité : Appelant dans 20/[…]

r e p r é s e n t é e p a r M e S y l v a i n e G U E R R I N – M A I N G O N , d e l a S C P B R O C H E R I E U X – GUERRIN-MAINGON, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24

assistée de M^e Catherine FAVAT, membre de la SELARL F.B.C. AVOCATS, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2022,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAIT, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 15 avril 1998, la SCPI X Y a donné à bail à la société Sovodex des locaux à usage commercial comprenant un rez-de-chaussée à usage de bureaux de 219 m² et un sous-sol de 138 m² à usage de réserves, représentant 524/9164èmes des parties communes du bâtiment A, situés […] à Dijon, pour une durée de neuf années et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 200 000 francs hors charges et hors taxes.

La société Sovodex a cédé son droit au bail à la SARL Clitacola, par acte des 5 et 6 janvier 2000, avec autorisation de despécialisation.

Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 2007, par acte du 9 juillet 2007, moyennant un loyer annuel de 44 611,60 euros hors charges et hors taxes.

Par acte du 12 octobre 2015, la SCPI X Y a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 51 561,52 euros HT.

Par courrier du 10 novembre 2015, la SARL Clitacola a contesté les montants facturés au titre des charges, taxes foncières et ordures ménagères et sollicité des explications concernant les charges.

Par courrier du 10 décembre 2015, elle a remis en cause le montant des charges refacturées, constatant qu’elles représentaient plus de 50 % du montant du loyer.

Dans un courrier du même jour, elle acceptait le renouvellement du bail mais s’opposait au montant du loyer estimé excessif.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2016, elle a maintenu sa contestation concernant la refacturation des charges au regard des imprécisions du bail, a reconnu devoir la taxe foncière, la taxe ordures ménagères et l’assurance en informant le bailleur qu’elle entendait suspendre le paiement des loyers.

Par acte du 21 mars 2017, la SCPI X Y a fait délivrer au preneur une sommation de payer la somme de 56 367,27 euros.

Le 5 avril 2017, la bailleresse a saisi le Président du tribunal de grande instance de Dijon d’une requête aux fins d’injonction de payer un arriéré de loyers et charges, à laquelle il a été fait droit, à hauteur de 56 922,66 euros, par ordonnance rendue le 6 avril 2017, signifiée le 3 mai 2017.

La SARL Clitacola a formé opposition à cette ordonnance par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mai 2017.

Au terme de ses dernières conclusions saisissant le tribunal, la SCPI X Y a demandé à la juridiction, au visa des articles 1134 et 1184 anciens du code civil, de :

- débouter la société Clitacola de ses demandes,

- condamner la société Clitacola à lui verser la somme de 239 022,05 euros provisoirement arrêtée au 4ème trimestre 2018, outre intérêts au taux contractuel équivalent au taux légal majoré de 5 points à compter du 21 mars 2017 sur la somme de 56 367,27 euros, date de la sommation de payer, à compter du 2 octobre 2017 sur la somme de 47 109,67 euros, à compter du 2 février 2018 sur la somme de 57 804,50 euros, à compter du 25 juin 2018 sur la somme de 23 094,84 euros et à compter des écritures sur la somme de 54 645,77 euros,

- condamner la société Clitacola à lui régler la somme de 20 034,75 euros au titre de l’apurement des charges de l’exercice 2011-2012 sauf à parfaire,

- condamner la société Clitacola à lui verser la somme de 23 902,21 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail,

- prononcer la résiliation du contrat de bail qu’elle lui a consenti,

- ordonner en conséquence l’expulsion de la société Clitacola ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

- condamner la société Clitacola à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer en cours au jour de la rupture du contrat majoré de 1 %, outre tous accessoires dudit loyer, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire jusqu’à la libération des lieux,

- juger qu’elle conservera le dépôt de garantie détenu, sans compensation avec la dette de la société Clitacola,

- juger que les intérêts échus et dus depuis une année seront capitalisés à compter du 2 octobre 2017, date de signification des conclusions formulant cette demande,

- condamner la société Clitacola à payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

- ordonner l’exécution provisoire.

La bailleresse prétendait, qu’au terme du bail commercial, le preneur s’est engagé à lui rembourser la totalité des dépenses qu’elle-même supportait en qualité de propriétaire et qu’il avait par ailleurs reconnu expressément être débiteur de la taxe foncière, de la taxe ordures ménagères et de l’assurance, ce qui ne lui permettait plus de les contester.

Elle lui reprochait d’avoir cessé de régler les loyers et les charges prévus au bail à compter du mois d’octobre 2016 en précisant que seules les charges courantes de fonctionnement du centre commercial ont été refacturées au preneur, comme l’établissent les relevés de dépenses générales émises par le syndic.

Elle a opposé la prescription à la demande reconventionnelle de répétition des charges de la SARL Clitacola, pour les charges antérieures au 1er décembre 2012, et s’est opposée à ses demandes de modération de la clause pénale, ayant répondu aux sollicitations du preneur qui a injustement cessé de payer ses loyers, et de délais de paiement, la défenderesse s’abstenant de communiquer ses comptes de résultat 2017 et n’ayant effectué aucun règlement depuis le mois d’août 2016.

Dans ses dernières écritures saisissant le tribunal, la SARL Clitacola a demandé à la juridiction de :

- dire que l’opposition à injonction de payer n’a pas à être motivée et qu’elle est recevable,

- dire que le bail renouvelé n’autorise pas le bailleur à facturer au preneur de quelconques charges faute de stipulation contractuelle expresse et non équivoque,

- dire que le loyer doit s’entendre net de charges, de frais de gestion, de la fiscalité directe locale et de taxe sur les ordures ménagères,

- dire qu’elle s’est acquittée de l’intégralité des loyers jusqu’au 14 avril 2019, date de restitution des locaux objet du bail,

- dire que la créance du bailleur n’est pas fondée en son principe et en conséquence, la rejeter,

- subsidiairement, dire que la créance du bailleur n’est pas fondée en son quantum faute pour la SCPI de ne pas tenir compte du paiement de l’intégralité des loyers et de respecter les dispositions du bail commercial renouvelé le 9 juillet 2007 et en conséquence, rejeter la demande du bailleur,

- reconventionnellement, condamner la SCPI X Y à lui restituer le montant consolidé du trop-percu de charges, travaux, et impôts fonciers qu’elle a supportés au titre de la période non prescrite du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2016, soit la somme de 175 403,27 euros sauf à parfaire,

- dire que les articles 5 et 12 sont des clauses pénales et en limiter leur portée manifestement excessive,

- ordonner la compensation des créances réciproques des parties,

- lui accorder rétroactivement des délais de paiement sur 24 mensualités consécutives et égales,

- rejeter la demande de résiliation du bail commercial,

- débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes,

- condamner le bailleur à verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Le preneur soutenait avoir constaté que le bailleur lui avait facturé des taxes foncières et d’ordures ménagères correspondant à d’autres locaux que les locaux loués, qu’il lui en avait fait part par courrier du 10 novembre 2015, et que, par courrier du 10 décembre 2015, il avait informé le mandataire du bailleur que des charges anormalement élevées lui étaient facturées, ce dernier ne lui ayant jamais communiqué le mode de calcul et l’assiette de sa quote-part de charges.

Il indiquait avoir donné son accord sur le principe du renouvellement du bail en marquant son désaccord sur le montant du loyer excédant la valeur locative des lieux loués, et avoir suspendu suspendu tout paiement à compter du 1er octobre 2016.

Il contestait l’interprétation donnée aux clauses du bail par le bailleur, considérant que seule la refacturation de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la prime d’assurance du bailleur pouvait intervenir, et rappelant, qu’en matière de bail commercial, le périmètre des charges, taxes et impôts à rembourser au bailleur relève de la liberté contractuelle et, qu’à défaut d’une clause spéciale, précise et non équivoque du contrat relative aux charges que le preneur doit assumer et de présentation de justificatifs appropriés, le locataire ne peut être condamné au paiement des charges.

Il précisait avoir donné son congé par acte du 11 octobre 2018 avec effet au 14 avril 2019 et avoir, par virement du 13 mars 2019, réglé les loyers et les dépôts de garantie de 2016 à 2018, soit la somme de 132 922,55 euros HT ou 159 507,06 euros TTC, ce qui n’a pas empêché le bailleur de faire pratiquer une saisie-conservatoire pour la somme de 262 175,31 euros.

A titre subsidiaire, il demandait que le solde de la créance du bailleur soit fixé à la somme de 79 514,99 euros, après déduction des sommes déjà versées, en sollicitant la restitution des sommes trop-versées au titre des charges, travaux et impôts fonciers ou à tout le moins la compensation avec les sommes dont il était redevable.

Par jugement rendu le 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Dijon a :

- déclaré recevable l’opposition à injonction de payer formée par la SARL Clitacola,

Statuant à nouveau,

- constaté l’acquisition de la prescription quinquennale au titre du remboursement des charges réglées par la SARL Clitacola avant le 1er décembre 2012,

- constaté que la SARL Clitacola ne justifie pas du virement effectif des loyers impayés à la SCPI X Y,

- condamné en conséquence la SARL Clitacola à verser à la SCPI X Y la somme de 191 177,22 euros TTC au titre des loyers, des taxes foncières et ordures ménagères dues,

- condamné la SCPI X Y à rembourser à la SARL Clitacola la somme de 116 749,72 euros TTC au titre des charges injustifiées déjà réglées par le locataire et non atteintes par la prescription,

- ordonné la compensation des créances,

- ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sur les loyers impayés par la SARL Clitacola,

- débouté la SCPI X Y de sa demande de majoration de 5 points des intérêts légaux sur les sommes sollicitées,

- débouté la SCPI X Y de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie,
- réduit la clause pénale sollicitée par la SCPI X Y à la somme d’un euro,

- débouté la SARL Clitacola de sa demande de délais de paiement,

- constaté que les demandes de résiliation du bail, de fixation d’une indemnité d’occupation majorée et d’expulsion sous astreinte sont devenues sans objet en raison du congé donné par le locataire à effet au 15 avril 2019,

- débouté les parties de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné les parties à partager pour moitié les dépens,

- ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

La SARL Clitacola a régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 19 juin 2020, portant sur les chefs de dispositif ayant constaté qu’elle ne justifie pas du virement effectif des loyers impayés à la SCPI X Y et l’ayant condamnée en conséquence au paiement de la somme de 191 177,22 euros TTC au titre des loyers, des taxes foncières et ordures ménagères dues.

La SCPI X Y a régulièrement relevé appel du jugement par déclaration reçue au greffe le 30 juin 2020, portant sur les chefs de dispositif ayant condamné la SARL Clitacola à lui verser la somme de 191 177,22 euros TTC au titre des loyers, des taxes foncières et ordures ménagères dues, l’ayant condamnée à rembourser à la SARL Clitacola la somme de 116 749,72 euros TTC au titre des charges injustifiées déjà réglées par le locataire et non atteintes par la prescription, ayant ordonné la compensation des créances, l’ayant déboutée de sa demande de majoration de 5 points des intérêts légaux sur les sommes sollicitées et de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie, ayant réduit la clause pénale qu’elle sollicitait à un euro et l’ayant déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 en condamnant les parties à partager les dépens par moitié.

Les deux procédures d’appel ont été jointes par ordonnance du magistrat de la mise en état du 24 août 2020.

Au terme d’écritures n°2 notifiées le 28 décembre 2020, la SARL Clitacola demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 1134, 1162, 1244-1, 1244-2 et 1244-3 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016),

Vu le bail commercial en date du 15 avril 1998 et l’acte de renouvellement du 9 juillet 2007,

- confirmer la décision du Tribunal judiciaire de Dijon en date du 26 mai 2020 sauf en ce qu’elle a :

' constaté qu’elle ne justifiait pas du virement effectif des loyers impayés à la SCPI X Y,

' l’a condamnée à payer la somme de 191 177,22 euros TTC au titre des loyers, des taxes foncières et ordures ménagères,

Et, statuant à nouveau,

- dire et juger que le loyer doit s’entendre en l’espèce net de charges, de frais de gestion, de fiscalité directe locale et de taxe sur les ordures ménagères,

- dire et juger qu’elle est à jour du paiement des loyers dus à la SCPI X Y,
- dire et juger qu’elle est redevable envers la SCPI X Y d’une somme de 31 670,16 euros au titre des arriérés de charges,

- dire et juger que la SCPI X Y lui est redevable d’une somme de 122 639,18 euros au titre des charges injustifiées qu’elle a déjà réglées,

- en conséquence, ordonner la compensation des créances réciproques,

- en conséquence, condamner la SCPI X Y à lui payer la somme de 90 969,02 euros (sauf à parfaire), plus les intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2017,

- débouter la SCPI X Y de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

- condamner la SCPI X Y à payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de conclusions notifiées le 30 septembre 2020, la SCPI X Y demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1383, 1728 et 2224 du code civil,

- la recevoir en son appel et l’y dire bien fondée,

En conséquence,

- réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il a :

' limité la condamnation de la SARL Clitacola à la somme de 191 177,22 euros TTC au titre des loyers, des taxes foncières et ordures ménagères dues,

' condamné la SCPI X Y à rembourser à la SARL Clitacola la somme de 116749,72 euros TTC au titre des charges injustifiées déjà réglées par le locataire et non atteintes par la prescription,

' ordonné la compensation des créances,

' débouté la SCPI X Y de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie,

' réduit la clause pénale sollicitée par la SCPI X Y à la somme d’un euro,

' débouté la SCPI X Y de sa demande de condamnation de la SARL Clitacola aux frais irrépétibles,

' condamné la SCPI X Y à prendre en charge la moitié des dépens,

Statuant à nouveau,

- débouter la société Clitacola de son appel et de l’ensemble des demandes formées à son encontre,

- condamner la société Clitacola à lui payer la somme de 111 176,02 euros arrêtée au 8 septembre 2020, qui sera assortie des intérêts au taux contractuel équivalent au taux légal majoré de 5 points, à compter de la sommation de payer du 21 mars 2017 sur la somme de 56 367,27 euros, puis à compter de chaque échéance suivante,

- condamner la société Clitacola à lui payer la somme de 20 034,75 euros au titre de l’apurement des charges de l’exercice 2011/2012,

- condamner la société Clitacola à lui verser la somme de 11 117,60 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail,

- juger qu’elle conservera le dépôt de garantie détenu, sans compensation avec la dette de la société Clitacola,

- condamner la société Clitacola à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Clitacola aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de la procédure a été prononcée le 30 novembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement des loyers

Pour condamner la société Clitacola au paiement de la somme de 159 507,06 euros TTC à titre d’arriéré de loyers, le tribunal a relevé que le preneur, qui a reconnu avoir cessé de payer les loyers et charges à compter du 1eroctobre 2016, se prévalait d’un règlement par virement bancaire du 13 mars 2019 d’une somme de 159 507,06 euros TTC correspondant aux loyers impayés et dépôts de garantie facturés par le mandataire du bailleur entre le 1e r octobre 2016 et le 14 avril 2019, date de son départ des lieux en vertu du congé délivré le 11 octobre 2018, sans toutefois justifier du paiement effectif de cette somme.

A hauteur d’appel, la SCPI X Y reconnaît que l’arriéré de loyer a été réglé en cours d’instance et que la somme de 159 507,06 euros TTC qu’elle réclamait lui a été payée le 15 avril 2019.

Le jugement mérite en conséquence d’être infirmé en ce qu’il a condamné la SARL Clitacola au paiement de cette somme et la bailleresse sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande en paiement d’accessoires du loyer

La SARL Clitacola maintient à hauteur de cour que la bailleresse lui a refacturé des charges de manière injustifiée, aucune disposition contractuelle expresse du bail ne prévoyant cette refacturation, en rappelant que les clauses du bail commercial relatives aux charges locatives doivent faire l’objet d’une interprétation restrictive et que les clauses générales, imprécises ou équivoques ne sont d’aucun effet.

Elle ajoute que si une charge est transférée au preneur par le bail, le bailleur ne peut en exiger le remboursement qu’à la condition de produire les justificatifs appropriés et de justifier de la clé de répartition qu’il entend appliquer par référence aux dispositions du bail.

Elle précise que le paiement par erreur d’une somme qui n’est pas due par le preneur ne suffit pas à établir la volonté claire et non équivoque de celui-ci de contracter une obligation nouvelle.

Elle considère, en l’espèce, que l’article 6 du bail invoqué par la SCPI X Y ne définit pas les charges imputables au locataire par référence au décret du 26 août 1987 et qu’il ne fait aucune énumération des charges dont celui-ci serait redevable, se contentant de prévoir que le preneur s’engage à payer, en plus du loyer principal, l’ensemble des charges, frais, taxes et cotisations diverses se rapportant à l’immeuble, ce qui est une disposition dépourvue de toute portée concrète.

Elle souligne qu’aucune des factures et autres relevés individuels par répartition qui lui ont été adressés n’identifie précisément les postes de charges dont le paiement lui est réclamé et que les justificatifs qui lui ont été adressés à la suite de ses réclamations visent des postes de charges qui ne figurent pas expressément à l’article 6 du bail.

Elle ajoute que le renvoi par le bail au règlement de copropriété, dont rien n’établit qu’il lui aurait été remis, ne permet pas de justifier la facturation de charges, frais et autres cotisations qui ont été prévus de manière imprécise, générale et équivoque par le contrat de bail.

La bailleresse reproche au tribunal d’avoir dénaturé les stipulations contractuelles relatives aux charges récupérables et prétend que le preneur était tenu au remboursement des taxes foncières et ordures ménagères et de l’assurance en vertu des article 4 et 13 du bail, mais également en vertu de son propre aveu, ayant reconnu explicitement être débiteur de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de l’assurance facturées dans une lettre du 18 octobre 2016 et dans l’avenant du 12 juin 2008, en relevant que, jusqu’au 1er octobre 2016, la société Clitacola a réglé, au centime près, les factures émises au titre de ces impôts et charges.

Elle prétend que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’elle n’était pas en droit de refacturer au preneur les frais de fiscalité locale et la TVA afférents à l’impôt foncier et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ces frais faisant partie intégrante de l’avis de taxe foncière émis par le trésor public et la cour de cassation jugeant de manière constante que la refacturation de la taxe foncière au locataire doit être majorée de la TVA si celle-ci est applicable au bail commercial car elle est assimilable à un accessoire ou complément du loyer.

Elle prétend, d’autre part, que la société Clitacola lui est redevable des charges de copropriété en vertu de l’article 6 du bail, intitulé charges, qui prévoit que le preneur s’engage à payer, en sus du loyer principal, l’ensemble des charges, frais, taxes et cotisations diverses se rapportant à l’immeuble, son environnement et son standing selon les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble, de telle sorte que le loyer ci avant stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur.

Elle estime que ces dispositions contractuelles sont explicites et dénuées de toute ambiguïté, le preneur s’étant engagé à rembourser au bailleur toutes les charges incombant à ce dernier en sa qualité de copropriétaire, sans exception, et elle reproche au tribunal d’avoir dénaturé le contrat qui lui était soumis.

Elle considère que les stipulations du bail, ancien, ne peuvent être analysées à l’aune des exigences accrues de la juriprudence imposant que les charges exorbitantes du droit commun ne puissent être transférées au locataire qu’en vertu de stipulations expresses.

Les articles 4.24 et 13 du bail liant les parties prévoient que le preneur devra rembourser au bailleur l’impôt foncier et toutes autres taxes et impôts qui seraient nouvellement créés et qu’il remboursera au bailleur le montant de l’ensemble des charges d’assurance payées par ce dernier.

Par ailleurs, au terme d’un courrier qu’elle a adressé à la bailleresse le 18 octobre 2016, la société Clitacola a admis qu’étaient ' incontestablement dues et parfaitement justifiées les sommes facturées au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, et au titre de la prime d’assurance du bailleur'.

En outre, dans ses écritures de première instance, le preneur avait soutenu que seule la refacturation de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la prime d’assurance était permise.

Le tribunal a donc pu exactement en déduire que le preneur s’était clairement engagé à supporter ces taxes et charge d’assurance.

Il n’est plus contesté en appel que les avis d’imposition auxquels s’est référée la bailleresse pour refacturer les taxes foncières et d’ordures ménagères concernent le seul immeuble donné à bail.

Comme l’a retenu le tribunal, les taxes figurant sur les avis d’imposition sont récupérables en intégralité auprès du preneur et non à hauteur des 524/9124 tantièmes invoqués par ce dernier.

C’est à tort que le premier juge a considéré que la société Clitacola était redevable des impositions HT, la refacturation de la taxe foncière au locataire incluant la TVA lorsqu’elle est applicable au bail commercial, ce qui est le cas en l’espèce, étant observé que le preneur ne formule plus de contestation à ce titre à hauteur d’appel.

En revanche, il ne résulte pas des dispositions du bail que les frais de gestion de la fiscalité locale incombent au preneur.

La SARL Clitacola est ainsi redevable envers la bailleresse de la somme de 24 983 euros au titre des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016 à 2018.

Pour rejeter la demande en paiement présentée par la SCPI X Y au titre des primes d’assurance, le premier juge a relevé que la demanderesse n’avait communiqué aucun document permettant de justifier du montant de l’assurance réglée et il a considéré que le courrier du preneur était insuffisamment précis quant aux dates et montants des assurances qu’il reconnaissait devoir payer pour valoir aveu.

La SARL Clitacola maintient que la bailleresse ne fournit aucun justificatif émanant de la compagnie d’assurance et en déduit que la refacturation n’est pas justifiée.

Or, la SCPI X Y produit en cause d’appel les factures de primes d’assurance qu’elle a acquittées en 2013, 2016, 2017, 2018 et 2019 auxquelles est annexé un tableau individualisant la quote part refacturée à la SARL Clitacola.

Elle est ainsi en droit de prétendre au remboursement de la somme de 209,89 euros à ce titre, les primes d’assurance qu’elle a réglées en 2014 et 2015 n’étant pas justifiées.

Le preneur a réglé une somme de 284,50 euros au titre des assurances des années 2013 à 2016, alors qu’il n’aurait dû régler que la somme justifiée de 109,52 euros, soit un trop versé de 174,98 euros.

Au titre des années 2017 à 2019, il est redevable d’une somme de 100,37 euros.

Il est donc en droit de prétendre à la restitution de la somme trop versée à hauteur de 74,61 euros.

En ce qui concerne les autres charges que la bailleresse prétend avoir transférées au locataire au terme de l’article 6 du bail, il résulte de cette clause intitulée charges, que le preneur s’engage à payer, en sus du loyer principal, l’ensemble des charges, frais, taxes et cotisations diverses se rapportant à l’immeuble, son environnement et son standing selon les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble, le tout de telle sorte que le loyer ci-avant stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur.

Si l’article L 145-40-2 du code de commerce exigeant de dresser un inventaire précis des catégories de charges dans le contrat de bail ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 et n’est donc pas applicable au bail litigieux, il est admis de longue date en jurisprudence que seules les charges expressément visées par le bail commercial peuvent être refacturées au preneur et le tribunal a pu exactement en déduire que les charges visées par la clause susvisée n’étaient pas suffisamment précises quant à leur nature pour que l’on puisse considérer que les charges de copropriété dont la bailleresse sollicite le paiement devaient in fine être supportées par le preneur.

Il ne peut davantage être déduit du courrier adressé par le mandataire de la SCPI X Y à la société Clitacola le 12 juin 2008 que celle-ci s’est engagée à payer à la bailleressse les charges de copropriété, ce document revêtu d’un 'bon pour accord’ du preneur, concernant les périodes de refacturation des charges, ne pouvant être qualifié d’avenant au contrat de bail dès lors que ce courrier renvoie aux dispositions du bail prévoyant les charges refacturées.

Le jugement mérite ainsi confirmation en ce qu’il a débouté la SCPI X Y de sa demande en paiement formée au titre des charges de copropriété.

S’agissant de la demande en remboursement de la somme de 20 034,75 euros représentant un excédent de charges porté à tort au crédit du compte de la locataire pour l’exercice 2011/2012, à laquelle le tribunal n’a fait droit qu’à hauteur de 7 615,16 euros au terme d’un calcul peu compréhensible, la société Clitacola ne contestant pas qu’une somme de 45 566,75 euros a été créditée à tort sur son compte le 27 février 2014, au titre du remboursement des provisions sur charges s’élevant à 25 532 euros, il sera fait droit à la demande de la bailleresse à hauteur de la somme réclamée, infirmant sur ce point le jugement entrepris.

La société Clitacola sera ainsi condamnée à payer à la SCPI X Y la somme de 24 908,39 euros au titre des charges dont elle était redevable en application du bail commercial, arrêtées au 8 septembre 2020, et la somme de 20 034,75 euros au titre d’un remboursement indû, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019, date de la demande formée devant le tribunal, l’article 5 du bail n’étant pas applicable aux arriérés de charges.

A la demande du créancier, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La bailleresse conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a réduit à un euro la clause pénale prévue par l’article 12 du bail selon lequel, dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait à 10 % des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées, ladite indemnité étant destinée à le couvrir tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais et honoraires exposés pour le recouvrement.

C’est à bon droit que le premier juge a réduit le montant de cette indemnité sollicitée par la bailleresse en application de l’article 1152 du code civil en tenant compte du comportement de celle-ci l’ayant conduit à solliciter du preneur le paiement de charges qui ne lui incombait pas et donnant naissance au profit de ce dernier à une créance justifiant son refus de paiement, et le jugement mérite confirmation en ce qu’il a alloué à ce titre à la SCPI X Y la somme de un euro.

C’est également à bon droit que le tribunal a débouté la bailleresse de sa demande de conservation du dépôt de garantie de 11 117,60 euros, les conditions prévues par l’article 12 du bail n’étant pas réunies dès lors que le locataire a quitté les lieux à la suite d’un congé délivré à la SCPI X Y, et le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur la demande de remboursement des charges et impôts payés à tort par le preneur
La société Clitacola ne conteste pas que sa demande en remboursement des charges payées à tort est prescrite pour les charges facturées antérieurement au 1er décembre 2012 et sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué au titre des charges payées à tort la somme de 116 749,72 euros.

Les charges de taxes foncières et ordures ménagères des années 2013 à 2015 incombant au preneur étant justifiées dans leur quantum, à l’exclusion des frais de gestion de la fiscalité locale s’élevant à 879 euros, et les charges d’assurance transférées à la société Clitacola ayant été comptabilisées au titre des années 2013 à 2019 comme développé ci-dessus, le preneur est en droit de se voir restituer la somme de 87 542,57 euros au titre des charges payées à tort, que la SCPI X Y sera condamnée à lui rembourser avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2019, date de la demande formée en première instance, infirmant le jugement déféré sur ce point.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation des créances réciproques des parties.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel, qui seront partagés par moitié entre elles et il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 26 mai 2020 par le Tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il a :

- ordonné la compensation des créances réciproques des parties,

- débouté la SCPI X Y de sa demande de majoration de 5 points des intérêts légaux sur les sommes sollicitées,

- débouté la SCPI X Y de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie,

- réduit la clause pénale sollicitée par la SCPI X Y à la somme d’un euro,

- débouté les parties de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné les parties à partager par moitié les dépens,

L’infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCPI X Y de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers,

Condamne la SARL Clitacola à payer à la SCPI X Y :

' la somme de 24 909,39 euros au titre des charges dont elle était redevable en application du bail commercial, arrêtées au 8 septembre 2020, et de la clause pénale réduite à un euro,

' la somme de 20 034,75 euros au titre d’un remboursement indû,

avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019,
Condamne la SCPI X Y à rembourser à la SARL Clitacola la somme de 87 542,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2019,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel qui seront partagés par moitié entre les parties.