5^e Chambre

ARRÊT N° 148

N° RG 18/00160 – N° Portalis DBVL-V-B7C-OQW2

SCI KOVIVI

C/

M^me X A

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MALLET

M^e GAUVAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 AVRIL 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Janvier 2021

devant Madame Catherine LE FRANCOIS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Avril 2021 par mise à disposition au greffe, après

prorogation du délibéré

****

APPELANTE :

SCI KOVIVI, représentée par sa gérante Madame I Z domiciliée de droit au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

Madame X, Y, K A

née le […] à DAKAR

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

****

Par contrat verbal en date du 1^er août 2009, la SCI Kovivi a consenti à M^me X A, la location d’une maison à usage d’habitation, sise Kerroch à Ploemer.

Par jugement du 16 mai 2013, le tribunal d’instance de Lorient ':

— s’est déclaré compétent,

— a jugé recevable la demande reconventionnelle,

— a jugé qu’un contrat de bail a été conclu entre X A divorcée Z et la SCI Kovivi,

— a prononcé la résiliation de ce bail,

— a condamné madame A à payer à la SCI Kovivi les sommes de :

* 62 000 euros au titre des 31 mois de loyers de novembre 2010 à mai 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2011 sur 28 000 € et à compter du 2 avril 2012 sur le surplus,

*2 650, 85 euros au titre des charges outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2012,

*5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— a autorisé la SCI Kovivi à faire expulser madame A et tous occupants de son chef,

— a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2 000 euros et condamné madame A à la payer à compter du 1^er juin 2013 jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamné la SCI Kovivi à rembourser la somme de 88 000 euros à madame A,

— ordonné une compensation des créances respectives des parties,

— dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.

Par arrêt du 18 février 2015, la cour d’appel de céans a :

— infirmé le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Kovivi à payer à Madame A la somme de 88 000 euros et ordonné une compensation des créances respectives des parties ;

— débouté Madame A de sa demande reconventionnelle en paiement ;

— confirmé le jugement pour le surplus, sauf à préciser que le bail conclu entrer la SCI Kovivi et Madame A était un bail verbal ;

— condamne Madame A aux dépens.

M^me A a quitté les lieux le 5 mars 2016.

Un procès verbal de constat des lieux a été dressé par la Scp Siband Penin, huissiers de justice, le 24 mars 2016.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 juillet 2017, la SCI Kovivi a fait assigner M^me X A devant le tribunal d’instance de Lorient aux fins, notamment, d’obtenir la condamnation de M^me X au paiement de la somme de 24.184, 34 euros au titre des réparations locatives et ce avec intérêts au taux légal et au versement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 14 décembre 2017, le tribunal d’instance de Lorient a :

— condamné M^me X A à payer à la SCI Kovivi la somme de 5 110, 00 euros au titre des réparations locatives, décompte arrêté à la date du 9 novembre 2017, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 14 décembre 2017,

— ordonné sur cette somme la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année au moins,

— débouté la SCI Kovivi de sa demande de restitution des meubles sous astreinte,

— débouté la SCI Kovivi de sa demande de dommages,

— débouté M^me X A de sa demande reconventionnelle au titre du remboursement des travaux,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner M^me A à payer à la SCI Kovivi la somme de 850, 00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X A aux dépens.

Le 05 janvier 2018, la SCI Kovivi a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières

écritures notifiées le 31 août 2018, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel, en ce qu’il a limité l’indemnisation de la SCI Kovivi sur le montant des achats et réparations locatives, sans détail des postes qui ont été retenus et en appliquant un coefficient de vétusté qui n’a pas lieu d’être, et sur l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me A à verser à la SCI Kovivi la somme de 35. 451, 22 euros en remboursement des achats et réparations locatives suivantes :

* Netvime nettoyage général, évacuation d’une partie des déchets et objets divers abandonnés, une partie ayant été évacué par les membres de la SCI Kovivi (pièce n° 47) : 1 544, 40 euros,

* Solorpec (façade taguée) (pièce n°48) : 1 009, 14 euros,

* AAS ABC Alex Serrurerie, intervention à la demande de l’Huissier de justice pour sécuriser toutes les portes qui étaient ouvertes et impossible à sécuriser (pièces n° 49 et 50) : 518, 33 euros,

* AAS ABC Alex Serrurerie (serrure porte d’entrée principale) (pièce n°51) : 275, 00 euros,

* AAS ABC Alex Serrurerie (serrure porte d’entrée côté salle de bains) (pièce n°52) : 282, 34 euros,

* Sodem lave-linge, réfrigérateur, sèche-linge disparus (pièce n°53) : 1 556, 00 euros,

* S.E.E Chicoine révision de la pompe à chaleur (pièce n°54): 165, 00 euros,

* S.E.E. Chicoine rajout de glycol 160 L dans le circuit d’eau (pièce n° 55): 962, 50 euros,

* Allo Vitrerie vitrage cassé à l’arrière de la maison (pièce n° 56) : 158, 00 euros,

* Aideris air équipement distribution fourniture de filtre VMC 2 pour le groupe près de la salle de bain arrière (pièce n°57) : 101, 60 euros,

* Rouenel 2 abattants w-c (1 tagué et 1 cassé) (pièce n°58) : 130, 90 euros,

* Le Teuff contrôle des groupes VMC double flux (pièce n°59) : 478, 50 euros,

* Le Teuff remplacement d’un caisson VMC totalement détérioré en l’absence d’entretien (pièce n°60) : 1 193, 50 euros,

* Esnault sol douche à l’italienne + meuble (lavabo casé décelé/miroir disparu) (sol cuisine, arrière cuisine, néon taché dégradé et irrécupérable) (pièces n°61) : 4 017, 17 euros,

* Ecorenov (murs tagué + placo arraché) (pièce n°62) : 5 559, 57 euros,

* Boudeville remplacement du portail suite détérioration l’installation étant hors service, fil coupés, les différentes pièces situées sur le bloc moteur endommagées (pièce n°63) : 2 022, 29 euros,

* Steven D : main d''uvre travaux salle de bains, dressing, coin repas cuisine, arrière cuisien (pièce n° 64) : 1 190, 00 euros,

* Réseau Pro (pièce n° 65) : 48, 35 euros,

* Art Form fourniture d’une hotte (pièce n° 66) : 2 051, 84 euros,

* Art Form fourniture d’une tale de caisson MIELE cassée et dangereuse à l’utilisation (pièce n° 67) : 2 209, 01 euros,

* Leroy Merlin remplacement de la porte de l’abri (pièce n°68) : 400, 00 euros,

* EDF changement de disjoncteur / compteur déprogrammé / absence de plomb (pièce n°69) : 54, 67 euros,

* Fourniture électrique du portier hors service et complément bloqué avec vérification du fonctionnement du clavier à code en l’absence de code communiqué les documents de remise à zéro du clavier ayant disparu : (pièce n°70) : 957, 94 euros,

* Esprit Piscine vérification de l’installation avec fourniture d’une grille d’aspiration + déplacement du technicien 390 euros + 3, 60 euros + 45 euros (pièce n°71) : 438, 60 euros,

* Fourniture d’une tondeuse autoportée (pièces n°72, 73 et 74) : 1 690, 00 euros,

* Abri de bois Stockholm (pièces n°75 et 76) : 1 769, 00 euros,

* Le remplacement des meubles disparus (achats faits à l’économie) (pièces n°72 à 90) : 4 657, 57 euros,

* Total : 35 451, 22 euros,

— dire et juger que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter de la citation du 17 janvier 2017 sur la somme de 5 510 euros et des conclusions du 6 mars 2017 pour le surplus soit la somme de 29 941, 22 euros valant mise en demeure,

— débouter M^me A de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M^me A à régler à la SCI Kovivi une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du ode de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel,

— condamner M^me A à régler à la SCI Kovivi une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de première instance,

— la condamner en tous les dépens.

Par dernières conclusions, en date du 29 juin 2018, M^me X A, appelante incidente, demande à la cour de :

— débouter la SCI Kovivi de toutes ses demandes,

— réformer le jugement du tribunal d’instance de Lorient en toutes ses dispositions,

— la juger recevable en son appel incident,

— dire et juger qu’elle ne doit aucune somme au titre des réparations locatives,

— condamner la SCI Kovivi à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI Kovivi invoque à l’appui de ses demandes les dispositions des articles 1730, 1731, 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ajoutant que les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 telles que résultant de la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables au litige, en ce que l’état des lieux demeure soumis aux dispositions antérieures. Elle conteste que M. Z ait refusé l’établissement d’un état des lieux d’entrée et soutient que M^me A qui connaissait bien les lieux n’a jamais sollicité l’établissement d’un tel état des lieux. Elle conteste l’analyse faite par le premier juge qui rejette une partie des réclamations en lui demandant de rapporter l’intégralité des travaux effectués avant la prise à bail pour démontrer le bon état du bien loué. Elle expose que le bâtiment avait été rénové en 2006 pour un coût de renovation de 487 000 euros et reprend in extenso le constat d’huissier de sortie pour conclure que l’ensemble des travaux ou remplacement qu’elle réclame et détaille pour la somme de 35 451, 22 euros est justifié, ajoutant que la vétusté ne peut pas être déduite dès lors que le logement est abîmé de manière volontaire, soit à un moment précis, soit parce qu’il n’a pas été entretenu. S’agissant des tags, elle fait valoir qu’il ne saurait être retenu la force majeure dès lors qu’ils ont été faits par les enfants mineurs de M^me A.

M^me A ne conteste pas que les dispositions de l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 sont inapplicables à l’espèce mais soutient qu’il était admis que la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil pouvait être combattue par la preuve contraire, même avant l’entrée en vigueur de cette loi. Elle soutient qu’alors qu’elle a occupé le logement à compter de 2009 en qualité d’épouse, que M. Z a fui ses responsabilités, celui-ci s’est opposé à l’établissement d’un état des lieux. Elle ajoute qu’elle rapporte la preuve que les dégradations sont intervenues sans faute de sa part ce dont il résulte qu’en application de l’article 1755 du code civil, elle n’en doit pas la réparation dans la mesure où les dégradations résultent de la vétusté alors que de 2006 à 2016 le temps a défraîchi la maison ce d’autant qu’elle est située en bord de mer et qu’elle a été occupée d’abord par le couple et trois enfants de 2006 à 2009 puis par elle-même et ses trois enfants de 2009 à 2016 et que pendant cette période la SCI Kovivi n’a fait aucun travaux à la charge du propriétaire et que les travaux effectués initialement concernaient surtout le gros oeuvre. Elle ajoute que l’expertise réalisée à la suite d’un dégât des eaux démontre qu’il s’agit d’une maison vétuste dont les travaux nécessaires n’ont pas été faits par le bailleur, que le bailleur, qui devait demander une expertise judiciaire ne peut pas se fonder sur le seul état des lieux de sortie et que les factures sont démesurées, sans aucun lien pour la plupart avec les constatations de l’huissier.

Il n’est pas contesté que le bail dont jouissait M^me A sur l’immeuble qui constituait sa résidence principale est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il n’est plus contesté en cause d’appel que les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 telles que résultant de la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables au litige. Toutefois, ainsi que l’a retenu le premier juge, ce texte est venu confirmer une jurisprudence antérieure.

Contrairement à ce que soutient M^me A, les attestations de M. L M, son fils, Mme le Ster, M. B et M^me C ne portent pas sur le refus de M. N Z d’établir un état des lieux d’entrée.

Ainsi que retenu par le premier juge, le témoignage de M. O est insuffisant pour établir que M. N Z aurait fait obstruction à l’établissement d’un état des lieux d’entrée ce dont il résulte que la présomption de l’article 1731 du code civil doit recevoir application sauf preuve contraire.

Il convient d’examiner les demandes de la SCI Kovivi au regard de l’état des lieux de sortie, de la durée d’occupation et des obligations du locataire en matière de réparations locatives.

*facture netvime

Il résulte du constat d’huissier du 24 mars 2016 que l’ensemble des sols de l’immeuble sont sales de même que les fenêtres, la faïence et les sanitaires, que le dressing n’a pas été nettoyé et qu’il reste des objets non évacués. Même si le bailleur ne produit qu’un devis, il est recevable à sollicite une indemnité au titre des travaux de nettoyage et d’évacuation des déchets, même s’il ne les a pas fait faire par l’entreprise, compte tenu du caractère indemnitaire de ses demandes. Le locataire a l’obligation de nettoyer le logement avant de le restituer et d’évacuer l’ensemble de ses effets même ceux dont il veut se débarrasser de sorte que le droit à réparation n’est pas contestable. Par contre, au vu du travail à effectuer, ce poste de préjudice sera évalué à la somme de 1 000 euros.

* façade taguée

L’huissier fait état de ce qu’il y a deux tags au marqueur sur la façade qui ont été en partie recouverts soit d’une peinture différente soit d’un solvant qui a provoqué deux tâches nettement visibles.

M^me A ne produit aucune pièce démontrant que ces tags ont été faits par un tiers qu’elle n’a pas introduit dans le logement, elle doit en conséquence supporter le coût de refection de la partie de l’immeuble sur laquelle se trouvaient les tags. Par contre, il apparaît que la surface de 33 m² retenue dans le devis est excessive compte tenu de la surface dégradée telle qu’elle apparaît sur les photographies de l’huissier, elle sera réduite à 15 m² soit un total de 458, 70 euros TTC.

* serrures

Si le locataire ne pouvait quitter la maison sans la sécuriser de sorte que la facture pour sécuriser les portes pour la somme de 518, 33 euros peut être mise à sa charge, il n’en est pas de même des factures de changement de serrures qui ne sont pas des réparations locatives alors que par ailleurs la situation de l’immeuble en bord de mer est un facteur de vieillissement de ces éléments et qu’il n’est fait état d’aucun acte volontaire sur ces serrures.

* facture Sodem

Il résulte du 'bail d’habitation meublé’ produit en pièce 8 par M^me A que la maison comportait une cuisine équipée avec notamment un lave-linge, un sèche linge et un réfrigérateur ce dont il résulte qu’il devaient être laissés dans la maison. Toutefois, compte tenu de l’ancienneté de ces appareils électroménagers installés au moment de la renovation de 2006, il ne sera mis à la charge de la locataire que 40 % de la dépense soit 622, 40 euros.

* révision de la pompe à chaleur et rajout de glycol

Il n’est justifié par aucune pièce que le type de chauffage de l’immeuble nécessitait un entretien régulier, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de la révision de la pompe à chaleur et de

l’ajout de glycol.

* vitrage

Cette dépense est justifiée par le constat d’huissier et la facture pour 158 euros de franchise à la charge de la SCI Kovivi.

* VMC

L’ensemble des dépenses réalisées pour la VMC ne fait pas partie des réparations locatives (101, 60 euros, 478, 50 euros et 1 193, 50 euros) telles que définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987. La seule mention que le dysfonctionnement serait dû à une absence d’entretien, sans aucune autre précision, sur la facture est insuffisante pour retenir la responsabilité du locataire à ce titre.

* abattants wc

Il résulte du constat d’huissier qu’un des abattants des wc a été arraché et qu’un autre est tagué, la dépense doit être mise à la charge du locataire pour la somme de 130, 90 euros.

* facture Esnault

Le bailleur ne peut prétendre à la fois au remboursement de frais de nettoyage et à l’installation de carrelage sur le sol. Il n’est pas de même justifié de faire supporter par le locataire la réfection du sol de la douche à l’italienne ou le remplacement du meuble de la salle de bain dont il n’est pas établi qu’ils présentent des dégradations causées par le locataire. Il ne sera rien alloué au titre de la facture, pièce 61 de l’appelante.

* travaux de peinture et de rebouchage

Ceux-ci font l’objet d’une facture de 5 559, 57 euros. Compte tenu des marques d’écritures ou de graffitis sur les murs de certaines pièces, la dépense sera retenue pour un mur dans l’entrée, un mur dans le bureau, 4 murs dans l’ancienne bibliothèque, 1 mur dans l’ancien dégagement et les murs de la salle de jeux pour une somme totale de 1 322, 45 euros.

* remplacement du portail

L’huissier de justice a effectivement constaté que le portail ne fonctionnait pas et la facture produite fait bien état d’un remplacement suite à une détérioration, la somme de 2 022, 29 euros est due par la locataire.

* main d’oeuvre travaux salle de bain, dressing, coin repas, cuisine, arrière cuisine

Cette facture de M. D (pièce 64) correspond à la réfection des dégradations constatées par l’huissier de justice dans la douche à l’italienne (supports de la vasque arrachés, fils électriques coupés), le dressing (partie du doublage du mur arraché, la salle d’eau du Jacuzzi (fixations de la vasque en partie arrachées), coin repas (partie du placoplâtre arraché), arrière cuisine (cloison en placoplâtre cassée). Il est justifié de mettre la dépense à la charge de M^me A pour la somme de 1 190 euros, outre celle de 48, 35 euros au titre des fournitures soit un total de 1 238, 35 euros.

* fourniture d’une hotte

Aucune constatation n’a été faite par l’huissier de justice en ce qui concerne le dysfontionnement de la hotte. Aucune somme ne sera mise à la charge du locataire à ce titre.

* fourniture d’une table de cuisson à induction

L’huissier de justice a constaté que la table de cuisson semble fonctionner mais qu’elle est cassée aux quatre angles, compte tenu de la date de son installation, suivant facture du 10 novembre 2006, la somme mise à la charge de la locataire sera limitée à la somme de 883, 60 euros.

* porte de l’abri de jardin

L’huissier de justice a constaté qu’un battant de la porte du cabanon est arraché, il est ainsi justifié de mettre le remplacement de la porte à la charge de la locataire pour la somme de 400 euros.

*changement de disjoncteur

Il n’est pas justifié de mettre cette dépense à la charge du locataire sortant.

* portail et portillon

Il n’est pas justifié de cette dépense alors que le remplacement du portail est pris en charge ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

* vérification de la piscine

Aucune constatation n’a été faite à ce titre par l’huissier de justice, il ne peut en conséquence pas être fait droit à la demande.

* tondeuse autoportée

S’il résulte de la lettre de M. E qu’il existait une tondeuse autoportée sur les lieux, il doit être retenu qu’elle était amortie et que le coût de son remplacement ne peut être mis à la charge de M^me A qui a, par ailleurs, régulièrement fait entretenir le jardin.

* abri de bois de stockholm

Il n’est justifié par aucune pièce de la disparition d’un abri de bois alors que par ailleurs le remplacement de la porte de l’abri a été mis à la charge de la locataire ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

* remplacement des meubles

Seuls sont justifiés les achats de deux canapés pour 1 019, 21 euros et de huit chaises pour 345 euros, le linge de maison, les lits et la petite vaisselle étant entièrement amortis et ne pouvant donner lieu à remplacement par le locataire. Cette dépense sera retenue pour la somme de 345 euros pour les chaises et pour 407, 68 euros pour tenir compte de la vétusté des canapés soit la somme de 752, 68 euros.

Récapitulatif

— nettoyage et évacuation des déchets 1 000, 00 euros – ravalement suite tags 458, 70euros – serrures 518, 33 euros

— lave-linge, sèche linge, réfrigérateur 622, 40 euros

— vitre 158, 00 euros

— abattants wc 130, 90 euros

— travaux de peinture 1 322, 45 euros

— portail 2 022, 29 euros

— factures D 1 238, 35 euros

— table de cuisson 883, 60 euros

— porte de l’abri 400, 00 euros

— meubles 752, 68 euros

soit un total de 9 507, 70 euros

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M^me A sera condamnée à payer à la Sci Kovivi la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais de l’instance et aux dépens étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf sur la somme mise à la charge de M^me X A ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M^me X A à payer à la Sci Kovini la somme de 9 507, 70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017 sur la somme de 5 510 euros et des conclusions du 6 mars 2017 pour le surplus ;

Condamne M^me X A à payer à la Sci Kovini la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toutes les autres démandes ;

Condamne M^me X A aux dépens.

Le Greffier La Présidente