COUR D’APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 JANVIER 2022

N° RG 19/00578 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K27T

SARL MORIS IMMOB

c/

Monsieur A Y

SARL SIHI

SARL SOMME 127

S.A.R.L. EKIP

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 1er juin 2007 (R.G : 2004F12116) par le Tribunal de Commerce de Bordeaux, radié par un arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux en date du 15 février 2017, suivant déclaration d’appel du 29 janvier 2019

APPELANTE :

SARL MORIS IMMOB, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND, du cabinet RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur A Y, de nationalité Française, demeurant […]

SARL SIHI, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

SARL SOMME 127, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentés par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX Société MADEO EXPLOITATION, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

non représentée

INTERVENANTES :

S.A.R.L. EKIP venant aux droits de la SELARL Christophe Mandon, prise en sa q u a l i t é d e m a n d a t a i r e l i q u i d a t e u r à l a l i q u i d a t i o n d e l a s o c i é t é M A D E O EXPLOITATION, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 novembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nathalie PIGNON, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 05 octobre 1994, la société Somme 127 a vendu à la SARL Moris Immob, créée à cet effet par les époux X, six studios situés dans les bâtiments A et B d’un ensemble immobilier dénommé Résidence Victoria Garden, 127 et 131 cours de la Somme à Bordeaux, pour un prix de 2 114 820 francs TTC soit 322 402,23 euros, géré par la société SEGH SA (Société d’Exploitation des Garden Hôtel).

Se prévalant d’un rapport d’expertise judiciaire déposé le 07 octobre 1994 dans le cadre d’une autre affaire, faisant état de malfaçons et vices relatives au chauffage et à la climatisation, la société Moris Immob, après vaine démarche amiable, a fait assigner les 12 octobre et 12 novembre 1999 la société Somme 127 en indemnisation de ses préjudices devant le tribunal de grande instance de Bordeaux qui s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce, décision confirmée par arrêt du 20 janvier 2004. Le 12 janvier 2006, en cours d’instance, elle a assigné la société SEGH devenue Madeo Exploitation, preneur à bail, et M. Y, gérant des sociétés Madeo Exploitation et Somme 127, en intervention forcée.
Par jugement en date du 1er juin 2007, le tribunal de commerce de Bordeaux a notamment déclaré prescrite et irrecevable l’action de la société Moris Immob en nullité de la vente pour dol, déclaré irrecevables ses demandes contre la société Somme 127 pour inexécution du contrat conclu avec la société SEGH, déclaré prescrite et irrecevable son action contre la société SEGH et M. Y, et l’a condamnée au paiement des frais irrépétibles et des dépens.

La société Moris Immob a relevé appel du jugement par déclaration en date du 29 juin 2007.

En cours de procédure, le 30 septembre 2008, la société Madeo Exploitation, gérée par M. Y, a vendu le fonds de commerce à la société SIHI gérée par M^me M. Y, qui a donc été appelée à la cause.

Enfin, la société Madeo Exploitation ayant fait l’objet d’une mesure de sauvegarde, une déclaration de créance a été régularisée auprès de la SELARL Christophe Mandon. La sauvegarde a été convertie en redressement judiciaire le 04 mai 2011, puis en liquidation judiciaire le 07 mai 2014. Les organes de la procédure, assignés en intervention forcée, sont présents à la procédure.

Par arrêt en date du 02 novembre 2011, la cour d’appel de Bordeaux a infirmé le jugement et prononcé la nullité des assignations des 12 octobre et 12 novembre 1999 et du 12 janvier 2006 sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile.

Sur pourvoi formé par la société Moris Immob, par arrêt du 31 janvier 2013, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt en toutes ses dispositions et renvoyé les parties devant la cour autrement composée.

La société Moris Immob a saisi la cour d’appel par déclaration de saisine du 20 mars 2013 et déposé des conclusions le 08 janvier 2014.

Par arrêt mixte en date du 16 juin 2016, cette cour :

- a confirmé le jugement du 1er juin 2007 a rejeté l’exception de nullité des assignations et déclaré prescrites et irrecevables les demandes de la société Moris Immob à l’encontre de M. Y

- l’a infirmé pour le surplus

- a déclaré recevable mais mal fondée l’action en annulation de la vente pour dol ; l’a rejetée

- a rejeté les demandes de la société Moris Immob à l’encontre de la société Somme 127

- a fixé la créance de la société Moris Immob au passif de la société Madeo Exploitation à 80 385,10 euros au titre des loyers échus jusqu’au 30 septembre 2008 et 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect des obligations du bail commercial

- a rejeté le surplus des demandes à l’encontre de la société Madeo Exploitation représentée par son mandataire liquidateur

- a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société Moris Immob à l’encontre de la société SIHI pour réticence dolosive dans le contrat de vente

- a rejeté la demande d’expertise
- a sursis à statuer sur la demande en paiement formée contre la société SIHI au titre des loyers et à titre de dommages et intérêts pour manquement aux obligations du contrat de bail commercial

- a ordonné la réouverture des débats et enjoint

- à la société Moris Immob de produire un décompte précis et détaillé des loyers échus depuis le 1er octobre 2008

- et à la société SIHI de détailler et justifier les loyers réglés à la société Moris Immob depuis la même date

- a ordonné un renvoi à la mise en état du 12 octobre 2016

- a réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Moris Immob a notifié un bordereau de pièce le 1er février 2017.

L’affaire a été radiée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 février 2017 pour défaut de diligence des parties.

La société Moris Immob a notifié le 29 janvier 2019 des conclusions de réinscription au rôle.

Les intimés ont saisi le conseiller de la mise en état d’une demande tendant à voir constater ou prononcer la péremption de l’appel qui a été rejetée par ordonnance du 29 octobre 2020 confirmée par arrêt de la chambre des déférés du 22 janvier 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par RPVA le 22 octobre 2021, il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Moris Immob demande à la cour de :

- vu le bail commercial

- vu les articles 1134 et suivants dans leur rédaction applicable au litige

- vu l’article 122 et 564 du code de procédure civile

- vu l’arrêt mixte du 16 juin 2016 ayant sursis à statuer sur ses demandes

- rejeter la demande d’irrecevabilité formulée par la société SIHI pour cause de prescription, et à titre subsidiaire pour défaut de preuve de la fictivité du siège social

- sur le fond,

- et tous autres à suppléer s’il échait,

- condamner la société SIHI à lui payer la somme de 177 074 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts prévus à l’article L.441-10 du code de commerce

- prononcer la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

- déclarer irrecevables et à titre subsidiaire mal fondées toutes les autres demandes de la société SIHI ;
- condamner les mêmes à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil pour non-respect des obligations du contrat de bail commercial

- condamner enfin les mêmes au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, lesquels comprendront ceux exposés devant le tribunal de grande instance, le tribunal de commerce et de la cour d’appel.

La société Moris Immob fait valoir que la société SIHI est prescrite à réitérer sa contestation tenant à la fictivité de son siège social, formulée pour la 1ère fois par conclusions d’incident du 25 février 2019 et éjà rejetée à deux reprises, alors d’ailleurs que lors de l’achat des appartements au couple M. Y, il été convenu que la société Moris Immob immatricule son siège social au lieu d’exploitation des biens acquis, ce qu’elle n’a jamais contesté depuis 2008 ; qu’en tout état de cause son lieu d’activité est bien cours de la somme à Bordeaux ; qu’elle ne saurait immatriculer son siège social ailleurs car elle n’a aucune activité ailleurs.

Sur le fond, elle demande à la fois le paiement du loyer initialement convenu entre les parties et des dommages et intérêts ; sur le rappel des loyers, elle conteste la prescription décennale entre commerçants retenue par le tribunal et soutient que la prescription a été interrompue, d’une part par les assignations délivrées les 12 octobre et 12 novembre 1999, d’autre part en application de l’article 2248 devenu 2240 du code civil, la société Madeo Exploitation ayant reconnu le principe de sa dette par courriers du 14 avril 1995, du 24 juillet 1996 ; que les loyers perçus par elle ont toujours été très largement inférieurs à la rentabilité locative de 6,25 % annuels calculée sur la valeur des biens immobiliers, que la société ne verse que des « acomptes » sur loyers; sans jamais aucune régularisation ultérieure ; que le montant des loyers dûs du 1er octobre 2008 au 1er février 2017 s’élève à la somme de 168 201 euros TTC ; qu’il a été payé par la société SIHI la somme totale de 31 902,75 euros TTC ; qu’en outre elle n’a pas procédé au paiement du loyer sur l’année 2015 et 2016, soit la somme supplémentaire de 40 776 euros qu’elle n’a jamais contestée puisqu’elle n’a jamais produit de relevé des sommes payées, comme demandé par la cour dans son précédent arrêt, somme à parfaire au besoin, par le biais d’une expertise judiciaire aux frais avancés des intimés, avec pour mission pour l’expert de calculer la rentabilité contractuelle qui aurait dû être versée en fonction de la valeur de l’immeuble ; qu’il n’y a pas lieu de déduire les virements effectués entre juin 2018 et octobre 2021 car dans le cadre de la présente instance il n’est pas demandé de loyers pour les années 2018 à 2021 ; que ces sommes font l’objet d’une procédure parallèle avec commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette de la société SIHI s’élevant à partir du 1er février 2017 à la somme de 73 151,90 euros TTC. Sur la responsabilité contractuelle, elle soutient que le manque à gagner caués par lle non respect des dispositions contractuelles a créé un véritable préjudice aux époux Z qui ont dû emprunter la somme 1 980 000 Francs, pour financer l’achat des appartements au taux de 8,70 %. Elle sollicite enfin le rejet de la demande de la société SIHI en paiement de la somme de 50 796 euros correspondant à un remboursement des travaux qu’elle aurait fait réaliser pour le compte du bailleur, demande nouvelle puisque formulée par conclusions du 12 octobre 2021, prescrite puisqu’elle porte sur un devis le 10 octobre 2016, et en tout état de cause irrecevable car la cour n’avait rouvert les débats que pour ses propres demandes et enfin mal fondée puisqu’elle n’est étayée par aucun élément, car les travaux sont à la charge du preneur.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par RPVA le 25 octobre 2021, il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, la société SIHI, la société Somme 127, M. Y et la SELARL Mandon en qualité de mandataire liquidateur de la société Madeo Exploitation à la cour de :

- vu les articles 960 et 961 du code de procédure civile
- vu les articles 4, 5, 6 , 8 et 9 du code de procédure civile

- vu l’article 1375 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et les articles 1719, 1720 et 1754 du code civil

- vu l’article 2224 du code civil

- vu les articles L.521-1 à L.521-3 du code des procédures civiles d’exécution

- les accueillir en leurs moyens, fins et conclusions

- y faisant droit,

- in limine litis,

- déclarer irrecevables les conclusions de la société Moris Immob

- confirmer le jugement

- déclarer l’assignation en intervention forcée de la société SIHI du 31 juillet 2009 sans effet

- à défaut,

- déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de condamnation sur le fondement de l’article L.441-10 du code de commerce

- au fond, à titre principal,

- rejeter l’intégralité des demandes de la société Moris Immobau regard de l’absence de décompte de la créance du bailleur

- débouter la société Moris Immob ses fins de non recevoir tirées du caractère nouveau de la demande au titre des travaux et de la prescription

- condamner la société Moris Immobà payer à la société SIHI la somme de 50 796,62 euros au titre du remboursement du coût des travaux réalisés par la société LCBAT

- à titre subsidiaire,

- déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la société Moris Immobrelatives aux intérêts de sa créance sur les sommes antérieures au 25 mai 2016

- rejeter les demandes de la société Moris Immobpour la somme de 81 171,55 euros saisie par le syndicat des copropriétaires de la Résidence entre les mains de la société SIHI

- diminuer la créance de la société Moris Immobdu montant des sommes versées par la société SIHI soit

- la somme de 31 902,75 euros du 05 janvier 2009 au 09 octobre 2014,

- la somme de 22 786,79 euros du 13 juin 2018 au 11 octobre 2021

- ordonner la compensation de la créance de la société Moris Immobavec la créance de la société SIHI d’un montant de 50 796,62 euros au titre du remboursement du coût des travaux réalisés par la société LCBAT

- rejeter la demande de la société Moris Immobsur le fondement de l’article L.441-10 du code de commerce

- dans tous les cas,

- débouter la société Moris Immobde l’intégralité de ses moyens, demandes et fins de non recevoir

- condamner la société Moris Immobà payer à la société Somme 127, à M. Y et à la société SIHI la somme de 4 500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner la société MI aux entiers dépens de première instance et d’appel toutes taxes comprises.

Les intimés font valoir que les conclusions de la société Moris Immobdes 29 janvier 2019 et 25 mai 2021 sont irrecevables en raison de la fictivité de son siège social ; qu’ils sont fondés à reprendre ce grief devant la cour, le conseiller de la mise en état s’étant déclaré incompétent pour statuer ; que s’agissant d’une fin de non recevoir, elle peut être soulevée en tout état de cause, sans que l’appelante puisse opposer la prescription ; qu’ils ont découvert l’irrégularité en recevant les conclusions notifiées le 29 janvier 2019 ; que l’huissier mandaté le 14 février 2019 a constaté que le siège social était fictif ; que tous les documents et pièces sont adressés à une autre adresse en Guyane ; que l’appel n’étant pas soutenu, le jugement doit être confirmé, et l’assignation en intervention forcée de la société SIHI déclarée sans effet ; que la demande de la société Moris Immoben condamnation de la société SIHI sur le fondement de l’article L.441-10 du code de commerce, formée pour la première fois dans ses conclusions du 25 mai 2021, est irrecevable car nouvelle et sur un fondement juridique nouveau, s’agissant d’une pénalité de retard qui n’est pas le complément nécessaire de sa demande ; subsidiairement, que cette demande est infondée, cet article n’étant pas applicable à l’exécution d’un bail commercial et ne s’appliquant en tout état de cause qu’entre professionnels cependant que le montant des pénalités n’est pas explicite ; à défaut, que la demande, formulée pour la première fois le 25 mai 2021, est prescrite s’agissant des loyers antérieurs au 25 mai 2016.

Sur le fond, que malgré les termes clairs de l’arrêt mixte du 16 juin 2016, la société Moris Immobn’a toujours pas chiffré ses demandes ; que le décompte produit le 1er février 2017 présentait une erreur puisqu’il retenait un loyer annuel de 18 769 euros HT alors que la cour l’avait fixé à 16 990 euros TTC ; que le décompte du 21 mai 2021 comporte aussi des erreurs et incohérences (loyer annuel et charges erronés, application, à tort, d’un taux de TVA) qui n’ont pas été rectifiées dans ses dernières conclusions du 22 octobre 2021 ; qu’il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande d’expertise contenue dans ses moyens mais non reprise dans le dispositif de ses conclusions.

Elles demandent à titre reconventionnel le remboursement des sommes exposées pour le compte des bailleurs, nécessaires au renouvellement de classement de la résidence en résidence de tourisme classée, selon devis qu’elle a été contrainte de régulariser le 10 octobre 2016 en l’absence de réponse de l’appelante, à qui ces travaux incombent, à sa mise en demeure du 27 septembre 2016 ; que cette demande n’est pas nouvelle puisqu’elle est née de la révélation d’un fait, le paiement qu’elle a dû réaliser ; que le point de départ du délai de prescription est la date de paiement (soit les 02 mai et 20 juin 2017), de sorte que la demande, présentée le 05 octobre 2021, n’est pas prescrite.
Elles soutiennent à titre subsidiaire, que les sommes doivent être réduites ; que la demande au titre des intérêts, formulée pour la première fois le 25 mai 2021, est prescrite s’agissant des intérêts antérieurs au 25 mai 2016 ; qu’il convient de déduire la somme de 81 171,55 euros versée au syndicat des copropriétaires suite à la saisie conservatoire réalisée le 19 mars 2018 entre les mains de la société Sihi ; ainsi que celle de 22 786,79 euros versée en outre au syndicat des copropriétaires entre juin 2018 et le 11 octobre 2021.

La société Madeo Exploitation, la SELARL Mandon et la SELARL Vincent Mequinion en qualité de mandataire et d’administrateur judiciaires, à qui les pièces et conclusions ont été régulièrement signifiées, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2021 et l’audience fixée au 16 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

sur la demande principale :

Compte tenu du dispositif de l’arrêt mixte du 16 juin 2016, qui n’a pas fait l’objet d’un pourvoi en cassation, il n’y a plus de débat sur :

- la nullité de la vente pour dol, définitivement rejetée par l’arrêt

- les demandes de la société Moris Immob à l’encontre de M. Y et de la société Somme 127, définitivement déclarées prescrites et irrecevables et rejetées

- la créance de la société Moris Immob à l’encontre de la société Madeo Exploitation, inscrite au passif de la liquidation judiciaire pour les sommes de 80 385,10 euros au titre des loyers échus jusqu’au 30 septembre 2008 et 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect des obligations du bail commercial.

La cour n’est donc plus saisie que de la demande en paiement formée par la société Moris Immob à l’encontre de la société SIHI au titre des loyers et à

titre de dommages et intérêts pour manquements aux obligations du bail.

C’est d’ailleurs le seul objet du sursis à statuer prononcé par la cour dans son arrêt du 16 juin 2016, injonction étant faite

- à la société Moris Immob, de produire un décompte précis et détaillé des loyers échus depuis le 1er octobre 2008

- et à la société SIHI, de produire une pièce justificative du paiement des loyers à la société Moris Immob depuis la même date.

La cour n’est saisie d’aucune autre question, de sorte que sont irrecevables toutes les autres demandes, notamment la demande reconventionnelle formée par la société SIHI en remboursement des travaux, qui ne s’inscrit pas dans le champ limité de sa saisine.

Les intimées, pour s’opposer à la demande en paiement des loyers, soutiennent d’abord l’irrecevabilité des conclusions de la société Moris Immob des 29 janvier 2019 et 25 mai 2021 motif pris de la fictivité de son siège social. Elles font valoir que s’agissant d’une fin de non recevoir, elles peuvent la soulever en tout état de cause ; qu’il en résulte que l’appel n’est pas soutenu et que le jugement doit être confirmé.
Contrairement à ce que soutient la société Moris Immob, qui allègue que la société SIHI est prescrite à réitérer sa contestation, formulée pour la 1ère fois par conclusions d’incident du 25 février 2019 et déjà rejetée à deux reprises, le conseiller de la mise en état n’a pas statué sur cette question, qui relève de la compétence de la cour et qu’il convient d’examiner.

La présente instance a la double particularité d’intervenir non pas suite à une déclaration d’appel, mais après un arrêt mixte ordonnant un sursis à statuer qui a lui-même été rendu sur renvoi après cassation. Il est constant que l’irrégularité des mentions de la déclaration de saisine de la juridiction de renvoi après cassation, qui affecte l’acte de saisine de la cour mais non son mode de saisine, ne constitue pas une cause d’irrecevabilité constitutive d’une fin de non recevoir mais une nullité pour vice de forme qui, en application des articles 73 et 74 du code de procédure civile, doit être soulevée avant toute défense au fond.

De plus fort, le moyen tiré de l’irrégularité de conclusions déposées postérieurement à la déclaration de saisine dont au demeurant elles reproduisent les mentions constitue une exception de procédure qui doit être soulevée avant toute défense au fond.

En tout état de cause, une fin de non recevoir ne peut plus être opposée par une partie après une décision au fond passée en force de chose jugée tranchant dans son dispositif la contestation prétendument irrecevable sous peine de porter atteinte à l’autorité de la chose jugée de cette décision. En l’espèce, les intimées ne sont donc pas recevables à opposer le défaut de qualité à agir à l’action en paiement de la société Moris Immob alors que la cour, aux termes de son arrêt mixte passé en force de chose jugée, a d’ores et déjà fait droit à une partie de ses demandes à ce titre.

Le moyen sera donc rejeté.

Sur le fond, l’appelante demande la condamnation de la société SIHI au paiement des sommes suivantes :

- la somme de 177 074 euros au titre des loyers impayés du 1er octobre 2008 au 1er février 2017 outre intérêts prévus par l’article L.441-10 du code de commerce et capitalisation à compter de l’assignation

- celle de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect des obligations du bail.

sur les loyers :

La société Moris Immob réclame une somme de 136 298 euros TTC correspondant au solde restant dû sur les loyers du 1er octobre 2008 au 1er février 2017 (168 201 euros TTC ) après déduction de la somme de 31 902,75 euros payée par la société Sihi au cours de cette période, outre 40 776 euros au titre des loyers 2015 et 2016, soit une somme totale de 177 074 euros.

Les intimées contestent les montants en faisant valoir que le décompte produit le 1er février 2017 comme celui du 21 mai 2021 comportent des erreurs ; qu’il convient de déduire les sommes versées par elle entre mars 2018 et octobre 2021, sans que la société Moris Immobpuisse opposer que l’instance ne porte pas sur les loyers de 2018 à 2021, la cour ayant sollicité, dans son arrêt mixte, un décompte des loyers échus et réglés depuis le 1er octobre 2008 qui doit prendre en compte toutes les sommes réglées jusqu’au jour où elle statuera.

La cour a ordonné la réouverture des débats au motif que la bailleresse ne produisait pas le détail de sa créance locative entre le 1er octobre 2008 et le 08 janvier 2014, date de ses dernières conclusions, ni des acomptes perçus.

Cette réouverture des débats n’ayant dès lors pas vocation à faire les comptes entre les parties au jour où la cour statue, il y a lieu d’arrêter la créance de loyer de la société Moris Immob à la date du 1er février 2017, date à laquelle elle a notifié son décompte en exécution de l’arrêt.

Même si ce décompte présente certaines erreurs, la cour dispose des éléments nécessaires pour déterminer le montant des loyers impayés puisque dans son arrêt du 16 juin 2016, en application des articles 3 et 4 du bail conclu le 18 juin 1994 stipulant un loyer annuel toutes taxes comprises, déduction faite des charges forfaitaires, égal à 6,5 % du montant HT de la valeur mobilière et immobilière du local commercial du bail, elle l’a chiffré à 111 447,06 francs (6,25 % de 1 783 153 francs) soit 16 990 euros, soit 4 247,50 euros trimestriels. C’est d’ailleurs sur la base de ce montant, admis par les parties, que la créance de la société Moris Immob, arrêtée au 30 septembre 2008, a été fixée au passif de la société Madeo Exploitation.

La créance de loyer due par la société SIHI pour la période du 1er octobre 2008 au 1er février 2017, soit 33 trimestres, s’établit donc à 140 167,50 euros, sur lesquels il n’y a pas lieu d’appliquer une TVA qui ne résulte d’aucune disposition du contrat. Rien ne justifie non plus qu’y soit ajoutée la somme de 40 776 euros au titre des loyers 2015 et 2016 qui sont déjà pris en compte. Après déduction des 31 902,75 euros réglés au cours de cette période par la société SIHI qui ne conteste pas ce montant, celle-ci reste redevable d’une somme de 108 264,75 euros à laquelle elle sera condamnée sans que puissent être pris en compte les versements qu’elle a effectués ultérieurement.

La demande d’intérêts formée pour la première fois devant la cour par la société Moris Immob sur le fondement de l’article L.441-10 du code de commerce sera rejetée, cette demande étant non seulement irrecevable car nouvelle s’agissant d’une pénalité de retard, mais aussi infondée, cet article n’étant pas applicable à l’exécution d’un bail commercial.

En revanche, en application de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil, il sera fait droit à la demande de l’appelante tenant à la capitalisation annuelle des intérêts au taux légal dus à compter du 1er février 2017.

sur les dommages et intérêts pour non-respect des obligations du contrat de bail commercial

La société Morris Immob fait valoir que les dispositions contractuelles n’ayant pas été respectées, elle est fondée à recevoir une indemnité de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil ; que le manque à gagner a créé un véritable préjudice aux époux Z qui ont dû emprunter la somme 1 980 000 Francs, pour financer l’achat des appartements au taux de 8,70 %.

La cour, dans son arrêt du 16 juin 2016, lui a déjà accordé, pour la période antérieure au 30 septembre 2008, une somme de 8 000 euros mise à la charge de la société Madeo Exploitation en indemnisation du préjudice résultant du déséquilibre significatif du plan de financement de l’emprunt immobilier. La carence prolongée de la société SIHI au cours de la période du 1er octobre 2008 au 1er février 2017 a causé à l’appelante un préjudice complémentaire qu’il convient d’indemniser par l’allocation d’une somme de 5 000 euros.

sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Morris Immob les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. La société SIHI et la société Madeo Exploitation représentée par son liquidateur la SELARL Mandon seront condamnées à lui payer une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SIHI et la société Madeo Exploitation seront condamnées aux entiers dépens de la procédure, à l’exception de ceux exposés dans le cadre de la procédure engagée initialement devant le tribunal de grande instance de Bordeaux.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Vu l’arrêt mixte rendu par cette cour le 16 juin 2016,

Déclare la société SIHI, la société Somme 127, M. Y et la SELARL Mandon en qualité de mandataire liquidateur de la société Madeo Exploitation irrecevables à invoquer l’irrecevabilité des conclusions de la société Moris Immob en date des 29 janvier 2019 et 25 mai 2021

Condamne la société SIHI à payer à la société Moris Immob la somme de 108 264,75 euros au titre des loyers impayés entre le 1er octobre 2008 et le 1er février 2017

Dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2017, qui produiront eux même intérêts dans les conditions de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil

Condamne la société SIHI à payer à la société Moris Immob la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect des obligations du contrat de bail commercial

Dit n’y avoir lieu de statuer sur les autres demandes, la cour n’en étant pas saisie

Condamne in solidum la société SIHI et la société Madeo Exploitation représentée par son liquidateur la SELARL Mandon à payer à la société Moris Immob une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum la société SIHI et la société Madeo Exploitation représentée par son liquidateur la SELARL Mandon aux entiers dépens de la procédure à l’exception de ceux exposés dans le cadre de la procédure engagée initialement devant le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pignon, présidente et par M. Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.