[V] [L]

C/

S.A.S. LA SOCIÈTÉ MAGENESE

[J] [L]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 11 JANVIER 2024

N° RG 21/01328 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FZQR

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 09 août 2021,

rendue par le tribunal judiciaire de [Localité 6] – RG : 20/00133

APPELANT :

Monsieur [V] [L]

né le 30 Septembre 1924 à [Localité 7] (71)

Décédé

INTIMÉE :

S.A.S. MAGENESE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Catherine NDIAYE, avocat au barreau de [Localité 6]

assistée de M^e Pierre-Emmanuel THIVEND, membre de la SELARL D’AVOCATS THIVEND, avocat au barreau de BOURG EN BRESSE

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [J] [L], es qualité d’ayant-droit de [V] [L], décédé le 24 novembre 2021

né le 12 Janvier 1961 à [Localité 4]

Demeurant au [Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Baptiste REYNAUD, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE

assisté de M^e Vincent BARDET, membre de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau d’AIN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023 pour être prorogée au 11 Janvier 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [L] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Selon acte authentique du 10 novembre 2015, les époux [H] ont cédé à la société Magenese leur fonds de commerce.

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2015, M. [V] [L] a donné à bail commercial à la société Magenese un immeuble à usage de magasin, comprenant un arrière magasin et un droit de passage dans la cour, situé à l’adresse précédemment mentionnée.

Mme [E] [P], gérante de la société Magenese, qui exploite une boutique de vente de vêtements et de conseil en image indique avoir constaté dès son entrée dans les lieux la présence d’humidité au plafond, de salpêtre et la détérioration du mur près de la chaudière. Elle indique avoir pris des clichés photographiques et avoir refusé de signer l’état des lieux établi par le cabinet Defim le 28 décembre 2015 qui ne mentionnait pas ces désordres.

Par ordonnance du 12 décembre 2017, le juge des référés de [Localité 6] a désigné M. [U] [X] aux fins d’expertise.

Par acte du 22 janvier 2020, la société Magenese a fait assigner M. [L] [V] devant le tribunal judiciaire de [Localité 6] aux fin de voir constater l’impropriété du bien à sa destination et d’obtenir sa condamnation :

— à effectuer les travaux préconisés par le rapport d’expertise, sous astreinte,

— à lui payer :

* 10 286, 30 euros au titre du préjudice de jouissance depuis l’entrée dans les lieux jusqu’au 1er janvier 2016

* 250 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux,

* 2 000 euros au titre du préjudice moral

* 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par jugement contradictoire du 9 août 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 6] a :

* condamné M. [V] [L], le bailleur, à procéder aux travaux de réfection tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise du 16 septembre 2019, mise à part la mise en place du plafond coupe-feu dans la réserve et dans le couloir, et notamment :

— la plâtrerie-peinture mis à part la mise en place d’un plafond coupe-feu dans la réserve et dans le couloir comprenant :

— la reprise des plafonds, cloisons et étagères, ainsi qu’une purge des parements du mur et de la pose d’un plafond coupe-feu, mais uniquement dans l’ancien rangement

— l’isolation thermique

— les peintures

— le détalonnage de la porte

— la ventilation comprenant la ventilation, la pose d’une grille d’extraction et le

remplacement de la grille d’amenée d’air

— l’électricité comprenant la modification de l’installation dans la grande réserve,

l’alimentation VMC ainsi que la dépose et repose des luminaires

— le gros 'uvre comprenant le terrassement du jardin, le remblais, le talus, les

bordures ainsi que la bande de propreté en gravillons et l’enduit

* condamné M. [V] [L] à réaliser ces travaux dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

* condamné, dans le cas contraire, M. [V] [L] à payer une astreinte provisoire de cent euros (100 euros) par jour de retard, à compter du 61ème jour suivant la signification du présent jugement ;

* dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 6 mois, à charge pour la société Magenese, à défaut d’effectuer les travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

* condamné M. [V] [L] à payer à la société Magenese la somme de 6 476,32 euros HT au titre du préjudice de jouissance des locaux affectés depuis la prise de jouissance au 1er janvier 2016 ;

* condamné M. [V] [L] à payer à la société Magenese la somme de 95,24 euros HT au titre du préjudice de jouissance des locaux pendant la durée des travaux ;

*débouté les parties de leur demande en surplus ;

* condamné M. [V] [L] à payer à la société Magenese la somme de 2000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamne M. [V] [L] aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance des référés et condamne M. [V] [L] à supporter les honoraires de M. [X] relatifs aux opérations d’expertise.

Le 12 octobre 2021, M. [V] [L] a interjeté appel de cette décision, en tous ses chefs.

M. [V] [L] est décédé le 24 novembre 2021.

Aux termes de ses conclusions n°2 du 12 septembre 2023 , M. [J] [L] demande à la cour, au visa des articles 606 et 719 du code civil, de l’article 329,370, 373 et 1360 du code de procédure civile de :

— dire régulière et recevable son intervention volontaire.

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 6] le 9 août 2021.

Statuant a nouveau

A titre principal,

Vu l’article 595 du code civil,

— prononcer la nullité du bail commercial du 7 octobre 2015.

— ordonner l’expulsion du preneur.

— débouter la SAS Magenese de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire,

— juger que le bailleur n’est pas responsable dans la survenance des dommages.

— débouter la SAS Magenese de l’intégralité de ses demandes de travaux et demandes indemnitaires.

— condamner la SAS Magenese à rembourser à M. [L] la somme de 5418,69 euros correspondant aux travaux effectués à tort.

— condamner la SAS Magenese aux entiers dépens et à verser à M. [J] [L], une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [J] [L] soutient que :

— s’agissant de la recevabilité de son intervention volontaire, à la suite au décès de ses parents, il est seul propriétaire des biens immobiliers objets de la procédure, reçus par donation-partage du 24 mars 2004.

— le bail commercial encourt la nullité pour avoir été conclu par [V] [L] sans le concours de son fils, nu-propriétaire.

— l’absence de responsabilité du bailleur dans la survenance des désordres est établie dès lors que :

les travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire ne concernent ni les gros murs ou voutes, ni le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Il s’agit de réparations qui sont d’entretien, à la charge du preneur.

le bail comporte en son article 10.6 une clause par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur du fait de dégats causés par les infiltrations et l’humidité

contrairement à ce qu’affirme l’expert, le niveau du jardin n’a pas été modifié depuis plusieurs décennies et aucun apport de terre n’a été réalisé.

la porte insuffisamment détalonnée semblant être à l’origine de défaut d’aération a été remplacée par Mme [E]. La présence d’humidité est liée à la présence de la chaudière à condensation, additionnée à une ventilation insuffisante du local.

— le démontage et la dépose de la chaudière a permis de démontrer que l’humidité trouvait sa cause dans la chaudière, et plus précisément dans le défaut de montage du conduit d’évacuation des gaz et fumées et de la ventouse extérieure provoquant une condensation sur le mur intérieur. De ce fait, il renonce à sa demande de contre-expertise.

— le bailleur doit en conséquence être remboursé du coût des travaux effectués.

Aux termes de ses conclusions d’intimée notifiées le 11 avril 2022, la SAS Magenese demande à la cour de :

— débouter l’appelant de sa demande de nullité du bail commercial et d’expulsion

du locataire ;

— renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de [Localité 6] pour statuer sur la

question de la nullité du bail commercial et l’expulsion ;

— condamner l’appelant à indemniser l’intimé des conséquences de son éviction consécutivement à la faute de l’usufruitier incapable, et ordonner une expertise judiciaire préalable avec pour mission de déterminer l’indemnité d’éviction et chiffrer le préjudice subi par l’intimé ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 août 2027 par le tribunal judiciaire de [Localité 6] ;

— débouter l’appelant de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner l’appelant à verser à l’intimé la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif ;

— condamner l’appelant à payer à la société Magenese la somme de 4 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Magenese soulève l’irrecevabilité de la demande nouvelle de nullité du bail commercial, en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle ajoute que la prétention relative à la nullité du bail et ses conséquences ne figure pas, au surplus, dans la déclaration d’appel

Elle demande la confirmation du jugement, relève l’absence d’état des lieux d’entrée, et se réfère aux conclusions expertales, pour soutenir l’impropriété à destination de l’ouvrage, le technicien décrivant notamment que :

— l’arrière-boutique présentait des traces d’humidité importantes au niveau des murs et du plafond, des parois, dans les rangements, l’humidité étant antérieure à la prise de possession.

— la chaudière à gaz et ses canalisations situées dans le rangement ne sont pas conformes dans la mesure où la canalisation de gaz passe dans un plénum non ventilé, ce qui risque de créer une accumulation de gaz en cas de fuite.

La SAS Magenese mentionne engager directement la responsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

Elle estime l’appel abusif et sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice en résultant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.

MOTIVATION :

Il sera observé, à titre liminaire, que n’est pas contestée la recevabilité de l’intervention volontaire en cause d’appel de M.[J] [L] à la suite du décès de son père et que la demande de contre-expertise n’est plus soutenue.

— Sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de nullité du bail commercial :

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Ainsi que le relève la société Magenese, la demande de nullité du bail commercial n’a jamais été présentée en première instance, l’appelant ayant sollicité l’application de certaines clauses du bail commercial et notamment la clause excluant la responsabilité du bailleur en cas d’humidité des lieux donnés à bail.

Cette demande nouvelle et de surcroît contradictoire avec les précédentes prétentions développées en première instance ne peut qu’être déclarée irrecevable.

— Sur les travaux réalisés du fait du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance et la demande de remboursement du bailleur :

Le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition sur la répartition des obligations de réparations et d’entretien sur l’immeuble loué. Le droit commun a donc vocation à s’appliquer notamment les dispositions des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

S’agissant toutefois de textes qui ne sont pas d’ordre public, il est loisible aux parties à un bail commercial de modifer la répartition prévue par ces dispositions.

Le bailleur peut ainsi parfaitement s’exonérer de l’ensemble des obligations de réparer et d’entretenir.

Cependant, cette situation doit se concilier avec l’obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d’une chose de nature à permettre l’exercice paisible de l’activité du preneur.

Il appartient au bailleur d’apporter la preuve qu’il a rempli son obligation de délivrance et de vérifer que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail.

Même si une clause générale met toutes les réparations à la charge du preneur, y compris celles de l’article 606 du code civil, le bailleur n’est jamais dispensé des réparations

dues à la vétusté, sauf clause expresse contraire.

S’agissant de l’humidité, la bail précise en son article 10.6 RESPONSABILITE que :

« Le PRENEUR renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à

solliciter une indemnité ou une diminution du loyer..

« d) en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets mobiliers, matériels et

marchandises s’y trouvant, par suite de fuites, infiltrations, humidité, gel, etc … , le

preneur devant s’assurer contre ces risques sans recours contre le bailleur, le

bailleur ne pouvant en aucun cas, en particulier, être tenu pour responsable d’une

insuffisance d’aération, ».

Cependant cette clause ne fait pas échec à l’obligation de délivrance de la chose louée conforme à la destination du bail.

L’expert mentionne dans son rapport que : « l’humidité visible aussi bien dans le rangement que dans l’emprise de la chaudière gaz située dans la réserve entraîne une dégradation des parois, ce qui n’est pas compatible avec un stockage de vêtements neufs et encore moins avec des prestations de conseil en umage ou l’organisation d’ateliers portant sur l’image personnelle et professionnelle. Nous avons donc constaté une impropriété à destination de l’ouvrage. »(…). Dans ses conclusions, il affirme que l’ensemble des désordres étaient présents avant l’entrée dans les lieux.

Il ajoute que la chaudière à gaz à ventouse, son alimentation et l’absence d’orifices de ventilation existaient à la prise de possession des lieux.

C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que les désordres dus à l’humidité des murs constituaient un défaut structurel du bien nécessitant les travaux ordonnés à la charge du bailleur, afn de permettre la délivrance d’un local conforme à l’usage auquel il est destiné, à savoir une activité de vente de vêtements et de conseils.

Le bailleur ne conteste pas l’évaluation des travaux de reprise effectivement réglés par lui à hauteur d’un montant total de 5418,69 euros et les indemnisations, excepté le préjudice de jouissance durant l’exécution des travaux.

Les descriptions contenues dans le rapport d’expertise et les pièces produites établissent qu’une partie des locaux n’était pas conforme à leur destination et que les travaux ont pu générer un préjudice de jouissance de 50 % durant le temps de leur exécution, soit pendant un mois. Il en résulte que le préjudice a justement été évalué à 95,24 euros (682,75 euros x 27,90 %x 50%), 27,90 % représentant la surface des locaux dégradée de 18,90 m2 sur la surface totale de 65,75m2, le loyer étant d’un montant de 682,75 euros.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur aux travaux de réfection préconisés par l’expert et aux indemnisations au titre du préjudice de jouissance.

Aussi convient-il de rejeter la demande de M. [L] de condamnation de la SAS Magenese à lui payer la somme de 5 418,69 euros.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive :

En vertu des dispositions des articles 1240 et suivant du code civil l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une

faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.

La résistance abusive du défendeur se définit par le fait d’opposer à une action en justice des arguments de mauvaise foi et manifestement infondés, la simple défense

à une action en justice ne pouvant constituer un abus de droit.

Au cas d’espèce, l’exercice de voies de recours n’est pas constitutive d’un abus de droit de M.[J] [L], et de feu son père.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de nullité du bail commercial formée par M. [J] [L],

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de [Localité 6] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute la SAS Magenese de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [J] [L] aux entiers dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [L] à verser à la SAS Magenese la somme de 2 000 euros au titre de ses frais liés à la procédure d’appel,

Le déboute de sa demande de ce chef.

Le Greffier, Le Président,