S.A. LYONNAISE DE BANQUE

C/

[D] [U]

S.C.I. BOUCHARD

S.A.S. SAS [Y] [W] MANDATAIRE JUDICIAIRE

POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DE SAONE ET LOIRE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00560 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GNJI

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 15 mars 2024,

par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saone – RG : 19/00026

APPELANTE :

S.A. LYONNAISE DE BANQUE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par M^e Frédéric HOPGOOD, membre de la SELARL HOPGOOD ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉS :

Monsieur [D] [U]

né le [Date naissance 8] 1980 à [Localité 15] (Algérie)

domicilié :

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par M^e Fabien KOVAC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46

S.C.I. BOUCHARD

[Adresse 1]

[Localité 10]

non représentée

S.A.S. [Y] [W] MANDATAIRE JUDICIAIRE es qualité de liquidateur de la SCI BOUCHARD

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DE SAONE ET LOIRE

[Adresse 4]

[Localité 9]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

MINISTERE PUBLIC : l’affaire a été communiquée au Ministère Public, représenté lors des débats par Monsieur Olivier BRAY, avocat général.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024 pour être prorogée au 12 Décembre 2024,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI Bouchard a souscrit un prêt immobilier pour le financement d’un bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 10], auprès de la CIC Lyonnaise de Banque.

La SCI n’a pas honoré le paiement des échéances.

Par jugement du 25 juillet 2019, le tribunal de commerce de Chalon-sur-Sâone a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SCI Bouchard.

Par jugement du 18 février 2020, cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire.

La SAS [W] prise en la personne de Maître [W] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire puis de liquidateur judiciaire.

Le bien immobilier a été proposé à la vente sur le site internet de la SAS [W] puis par vente aux enchères selon ordonnance rendue le 22 février 2021 au prix de 150 000 euros.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal de Chalon-sur-Saône a constaté la carence d’enchères.

Le 20 octobre 2023, une offre a été présentée par M. [D] [U].

Par requête du 5 janvier 2024, la SAS [W], ès qualité de liquidateur a sollicité la vente du bien immobilier auprès du juge commissaire au profit de M. [D] [U] pour le prix de 40 000 euros.

Par ordonnance du 15 mars 2024, le juge commisaire a ordonné la cession du bien immobilier pour la somme de 40 000 euros.

Le 25 avril 2024, la SA Lyonnaise de Banque a interjeté appel le 25 avril 2024 de l’ordonnance du juge commissaire, relativement au prix fixé.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, la SA Lyonnaise de Banque demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du Juge commissaire de la liquidation judiciaire de la SCI Bouchard du 15 mars 2024 et statuant à nouveau,

— ordonner le rejet de la requête déposée par la SAS [W], es qualité de liquidateur de la SCI Bouchard, sollicitant l’autorisation de vendre le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 10] à Monsieur [D] [U] au prix de 40 000 euros.

— constater que la Lyonnaise de Banque s’en rapporte à justice sur l’appel incident de la SAS [W] et sa demande de vente aux enchères de l’ensemble immobilier sur la mise à prix de 40 000 euros.

— condamner M. [U] à verser à la Lyonnaise de Banque la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [U] aux dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, M.[U] demande à la cour de :

Vu les articles L.642-18, L. 642-19, R. 621-21, R. 642-23, R. 642-36 et R.642-37-1 du code de commerce, les articles 441-1, 441-5 et 441-7 du code pénal, les articles 564 et 700 du code

de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

— A titre principal :

— juger que la société CIC Lyonnaise de Banque est irrecevable en son appel,

— juger que les demandes de la SAS [Y] [W] Mandataire judiciair, ès qualité de liquidateur de la société SCI Bouchard, sont irrecevables,

A titre subsidiaire:

— juger que la société CIC Lyonnaise de Banque est mal fondée en son appel,

— juger que la SAS [Y] [W] Mandataire judiciair, ès qualité de liquidateur de la société SCI Bouchard, est mal fondée en son appel,

— rejeter les demandes de la SAS [Y] [W] Mandataire judiciair,

— juger que Monsieur [D] [U] est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance rendue le 15 mars 2024 par le Juge-Commissaire du Tribunal Judiciaire de Chalon-sur-Saône sous le numéro RG 19/00026 en ce qu’elle a :

' ordonnéla vente du bien immobilier sis [Adresse 1] ' [Localité 10] pour la somme de 40 000 euros,

' dit que le transfert de propriété dudit bien immobilier n’interviendra que contre parfait paiement et régularisation par acte authentique,

' rappelé que Monsieur [D] [U] fera son affaire personnelle de l’éventuelle occupation illégale de l’immeuble.

en tout état de cause :

— condamner la société CIC Lyonnaise de Banque aux entiers dépens de l’instance et à payer la somme de 3 000 euros à Monsieur [D] [U].

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, la SAS [Y] [W] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Bouchard demande à la cour de :

— donner acte à Maître [W] de ce qu’il s’en rapporte à justice sur la recevabilité et le bien-fondé de l’appel inscrit par la SA Lyonnaise de Banque,

Si la cour réforme l’ordonnance,

statuant à nouveau :

— autoriser la SAS [Y] [W], Mandataire judiciair à [Localité 13], es qualité de liquidateur judiciaire de la société dénommée SCI Bouchard à faire procéder, sous la constitution et au domicile élu de Oppidum, [Adresse 5] ' [Localité 11], Avocats associés au Barreau de Chalon-sur-Saône que la Cour commet à cet effet, et suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière, à la vente aux enchères publiques, à la barre du Tribunal Judiciaire de Chalon-sur-Saône, de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], cadastré BD n°[Cadastre 2], en un seul lot, sur la mise à prix de 40 000 euros avec baisse d’un quart en cas de carence d’enchères ;

— dire qu’il sera procédé à la publicité légale annonçant la vente dans les règles applicables à la saisie immobilière ;

— dire qu’avant qu’il soit procédé à la publicité légale annonçant la vente, le liquidateur est autorisé à faire paraitre une insertion sommaire afin de tenter de recueillir une promesse d’enchères ;

— dire que l’adjudication aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et que le prix sera stipulé payable au plus tard dans le délai de deux mois à compter de l’adjudication, les frais devant être réglés dès après l’expiration du délai de surenchère ;

— dire que l’arrêt sera notifié par les soins du Greffier en application de l’article R.642-37-3 du code de commerce :

— à la société dénommée SCI Bouchard, débiteur,

— ainsi qu’aux créanciers hypothécaires inscrits à savoir :

*la Lyonnaise de Banque, au domicile élu en l’étude de Maître [C], Notaire à [Localité 14], dans l’inscription du privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle prise à son profit le 8 Septembre 2007 publiée le 29 Octobre 2007 volume 2007 V n°3008.

* le Trésor Public au domicile élu au Service des Impôts des Entreprises de [Localité 10] dans l’inscription d’hypothèque légale prise à son profit le 15 Mars 2017 publiée le 15 Mars 2019 volume 2019 V n°00564

— statuer ce que de droit sur les dépens d’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai.

La déclaration d’appel a été signifiée

— à la SCI Bouchard le 22 mai 2024 suivant procès-verbal de recherches infructueuses.

— au Pôle de recouvrement spécialisé de Saone et Loire, par acte signifié à personne, le 22 mai 2024.

L’avis de fixation à bref délai, les conclusions de l’appelant ont été signifiiées aux mêmes selon des modalités identiques le 3 juillet 2024 pour la SCI Bouchard et le 2 juillet 2024 pour le Pôle de recouvrement spécialisé de Saone et Loire.

En application des dispositions de l’article 474, alinéa 2, du code de procédure civile, le présent arrêt sera rendu par défaut.

MOTIVATION

1°) sur la recevabilité de l’appel de la SA Lyonnaise de Banque :

M.[U] soulève l’irrecevabilité de l’appel formé par la SA Lyonnaise de Banque au motif pris de sa tardiveté.

Il expose qu’alors que l’ordonnance de cession du 15 mars 2024 du juge commissaire a été notifiée le 18 mars 2024 à la Lyonnaise de Banque, cette dernière n’a formalisé sa déclaration d’appel que le 24 avril 2024 à 17 h26, enregistrée par le greffe le 25 avril 2024, soit à l’expiration du délai de 10 jours octroyé pour faire appel.

La Lyonnaise de Banque s’oppose à l’irrecevabilité de son appel, évoquant que la notification de l’ordonnance querellée comporte différentes erreurs sur la voie de recours qui lui était offerte et sur les modalités d’exercice de celle-ci.

L’article R. 642-37-1 du code du commerce prévoit que le recours contre les ordonnances du juge commissaire rendues en application de l’article L.642-8 est formé devant la cour d’appel.

Le délai de dix jours applicable court à compter de la notification qui est faite de l’ordonnance.

Au cas d’espèce, l’acte du 18 mars 2024 de notification de l’ordonnance de cession à la Lyonnaise de Banque comporte une information erronnée en ce qu’il est mentionné que 'l’ordonnance est susceptible de recours devant la cour d’appel dans les 10 jours de sa notification, par déclaration faite contre récépissé ou adressée par LRAR au greffe de la cour d’appel de Dijon’ alors que l’appel ne peut être formé que par déclaration au greffe.

L’appel formé par la Lyonnaise de Banque est donc déclaré recevable.

2°) sur le bien fondé de l’ordonnance du juge commissaire :

La Lyonnaise de Banque conteste l’offre d’achat de M. [U] de 40 000 euros qu’elle considère comme sous-évaluée au regard de la composition de l’ensemble immobilier comprenant un local commercial, deux appartements et deux studios.

Elle indique produire un rapport d’estimation du 30 mars 2014 tenant compte de l’état général de l’immeuble et du fait qu’il soit toujours illégalement occupé, et faisant état d’une valeur vénale du bien immobilier estimée à 140 000 euros. Elle précise que ledit rapport ajoute que dans le cadre d’une vente forcée, il pourrait être retenu une valeur de 70 000 euros avec une mise à prix de 30 000 euros.

M. [U] conteste cet argumentaire soutenant qu’il est légitime à se prévaloir du constat d’huissier du 11 janvier 2023, antérieur à la décision querellée. Il objecte qu’aucune circonstance n’est intervenue depuis permettant d’évaluer le bien immobilier à la hausse. Il ajoute que les logements sont toujours squattés et vétustes et nécessitent d’importants travaux pour être habitables. Il produit des devis de travaux portant sur :

— la mise en place d’une isolation des murs intérieurs et extérieurs en zone chauffée à hauteur de 58 707 euros,

— la réfection des menuiseries pour 35 289,50 euros,

— la pose d’un système de climatisation pour chaque logement à hauteur de 33 357,50 euros.

L’article L.642-18 du code du commerce dispose que le juge commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré au prix et conditions qu’il détermine.

Le 20 octobre 2023, M. [U] a présenté une proposition d’achat du bien immobilier relevant de la liquidation judiciaire de la SCI Bouchard pour un montant de 40 000 euros, offre dépourvue de condition suspensive, M. [U] ayant indiqué par écrit avoir connaissance de l’occupation illégale de l’immeuble et en faire son affaire personnelle.

M.[U] a produit un relevé de compte de son établissement bancaire venant établir qu’il dispose des fonds lui permettant de financer cette acquisition.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge commissaire a relevé que l’ordonnance prononcée le 22 février 2021 autorisant la SAS [W] à faire procéder à la vente aux enchères de l’immeuble en un seul lot sur une mise à prix d’un montant de 150 000 euros avait été suivie d’un constat de carence d’enchérisseur par jugement du 16 mai 2023, et que compte-tenu du désintérêt d’acheteurs potentiels lors de l’adjudication, la cession amiable au prix de 40 000 euros était conforme à l’intérêt des créanciers.

Au jour où la cour statue, M. [U] demeure le seul acheteur potentiel du bien immobilier.

Il convient, en conséquence, de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de cession du juge commissaire du 15 mars 2024.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée à titre subsidiaire par la SAS [W] de remise en vente aux enchères publiques du bien immobilier.

3°) sur les mesures accessoires :

La Lyonnaise de Banque succombant dans ses prétentions sera condamnée au paiement des dépens d’appel et à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles à M. [U].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare la SA Lyonnaise de Banque recevable en son appel,

Confirme l’ordonnance du juge commissaire de [Localité 13] du 15 mars 2024 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la Sa Lyonnaise de Banque aux dépens ;

Condamne la Sa Lyonnaise de Banque à payer la somme de 1 500 euros à M. [D] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,