S.A.S. GAB IMMO 21

C/

[J] [U]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 18 MARS 2025

N° RG 24/01067 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GP6U

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 10 juillet 2024,

rendue par le président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 23/00634

APPELANTE :

S.A.S. GAB IMMO 21

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN- BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9

INTIMÉE :

Madame [J] [H] épouse [U]

née le 22 Décembre 1968 à [Localité 7] (21)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Assistée de M^e Colette CHAZELLE, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentée par M^e Marine CATTANEO, membre de la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 43

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025 pour être prorogée au 18 Mars 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’immeuble sis [Adresse 3] est un bâtiment ancien soumis au régime de la copropriété depuis1954. Selon l’état descriptif de division du 21 mars 2008, la copropriété comporte 4 lots numérotés 1, 4, 5 et 6.

Selon acte du 21 mars 2008, Mme [J] [U] née [H] est propriétaire du lot n°5 essentiellement composé d’un appartement au premier étage.

Par acte du 2 juin 2022, la SCI Fraf, dont Mme [U] est associée, est propriétaire du lot n° 6, essentiellement composé selon le règlement de copropriété d’une mansarde et d’une partie de grenier dans les combles mais dans les faits d’un studio.

Par acte du 10 juin 2022, la SARL Advitam a acquis le lot 4 et les lots 9, 10, 11 et 12 issus de la division du lot 1.

Elle les a revendus à la société Gab Immo 21 par acte du 2 décembre 2022.

La copropriété étant dépourvue de syndic, Mme [U] et la SCI Fraf ont obtenu du président du tribunal judiciaire de Dijon, le 30 juin 2022, une ordonnance désignant un administrateur provisoire.

Lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2022, le Trait d’Union a été désigné comme syndic au terme d’une délibération dont Mme [U] et la SCI Fraf demandent l’annulation.

Par acte du 15 décembre 2022, Mme [U] et la SCI Fraf ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon afin que sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, il désigne un expert.

Par ordonnance du 22 février 2023, il a été fait droit à leur demande, la mission de l’expert étant notamment la suivante :

— indiquer au vu de l’état descriptif de division, le nombre de lots composant la copropriété en précisant pour chaque lot le nombre de tantièmes et l’identité du ou des copropriétaires, la date de l’achat avec l’identité du vendeur,

— préciser si les parties privatives comme communes, actuelles, correspondent au règlement de copropriété en précisant le cas échéant les modifications apportées,

— indiquer si des parties communes ont pu être annexées par un ou des lots privatifs en leur localisation et leur emprise,

— décrire l’état actuel de l’immeuble, notamment la solidité et la sécurité de sa structure (planchers, gros murs, toiture, escalier commun ..), l’état des installations électriques et d’assainissement,

— préciser si des travaux sont nécessaires dans les parties communes ou privatives, leur nature et leur degré d’urgence,

— décrire avec précision les travaux réalisés et ceux en cours ou projetés dans les différents lots de la copropriété en indiquant leurs éventuelles conséquences sur les parties communes,

— déterminer si ces travaux sont compatibles tant avec la structure actuelle de l’immeuble qu’avec le respect des réglementations applicables à l’immeuble ; en cas d’incompatibilité, dire si des travaux peuvent la pallier en précisant leur nature et leur coût,

— donner un avis sur la régularité de l’intégration par le modificatif de l’état descriptif de division du 21 mars 2008, de la mansarde n°1 du lot 1, au nouveau lot 6 sans changement de tantième.

Les opérations d’expertise, initialement menées au contradictoire du seul syndicat des copropriétaires, ont été étendues par ordonnance du 8 novembre 2023 à la société Gab Immo 21 et aux consorts [Y], vendeurs du lot 4 et des 4 lots issus de la division du lot 1, à la société Advitam, et restés propriétaires d’une partie du lot 1.

La société Gab Immo 21, conformément à son activité de marchand de biens, entend revendre les lots dont elle est propriétaire.

Elle reproche à Mme [U] d’avoir apposé dans l’immeuble des affiches à l’attention des candidats acquéreurs et de se manifester lors de leurs visites, pour les dissuader de devenir copropriétaires.

Par acte du 5 décembre 2023, la société Gab Immo 21 a fait citer Mme [U] en référé afin essentiellement d’obtenir sa condamnation sous astreinte :

— à retirer lesdites affiches et à s’abstenir de toute intervention lors des visites,

— à retirer par ailleurs tous les meubles et objets encombrant les parties communes.

Par ordonnance du 10 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré la société Gab Immo 21 irrecevable en sa demande de retrait des meubles, faute de qualité à agir,

— débouté la société Gab Immo 21 de ses autres demandes,

— condamné la société Gab Immo 21 à payer à Mme [U] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Gab Immo 21 aux dépens.

Par déclaration du 19 août 2024, la SAS Gab Immo 21 a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 24 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SAS Gab Immo 21 demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, d’infirmer l’ordonnance dont appel sauf en ce qu’elle l’a déclarée irrecevable en sa demande de désencombrement des parties communes, et statuant à nouveau, de :

— condamner Mme [U] à retirer toutes ses affiches et à s’abstenir de toute intervention lors des visites organisées par les agents immobiliers, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et moyennant le paiement de la somme de 500 euros par contravention constatée par commissaire de justice,

— débouter Mme [U] de ses demandes reconventionnelles,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de constat des 9 mars et 15 novembre 2023.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 14 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [U] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et 1241 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a débouté la société Gab Immo 21 de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

— condamner la société Gab Immo 21 à lui verser 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de sa procédure abusive et téméraire,

— condamner la société Gab Immo :

. aux entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Cattaneo, Cattaneo Ramboz avocats,

. à lui verser 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

La clôture a été prononcée le17 décembre 2024 juste avant l’ouverture des débats

MOTIVATION

Sur la demande principale de la société Gab Immo 21

Il ressort du procès-verbal de constat du 15 novembre 2023 et des attestations produites aux débats par l’appelante que deux affiches ont été apposées à l’intérieur de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7]. Mme [U] admet les avoir réalisées et installées.

Dans le couloir reliant la porte d’entrée à l’escalier desservant les étages, une affiche bien éclairée, puisque située au niveau du point lumineux, et lisible depuis les boîtes aux lettres est ainsi rédigée :

Aux futurs nouveaux propriétaires, Bienvenue

Immeuble en copropriété sous Expertise Judiciaire au Tribunal Judiciaire de Dijon

RG 22 / 00618 – N°Portalis DBXJ – W – B7G – HYIH, depuis le 22 février 2023

L’expertise porte sur :

Les tantièmes des lots et leur nombre

Les parties communes devenues privatives et ou inversement,

Les éléments de structure, tels que :

* [Localité 8]

* Planchers

* Façades

* Charpentes

L’assainissement (eaux usées et eau potable) ou son absence

Les réseaux secs (électricité, Gaz, Téléphonie) ou son absence

Un projet de division d’une telle envergure exige le respect des réglementations :

* sanitaire

* incendie

* hygiène

* urbaine

* historique (périmètre secteur sauvegardé)

* Monument Historique inscrit au patrimoine de l’Unesco (Co visibilité directe)

Avoir connaissance de ce 'point de détail’ nous semble important

Pour confirmation le couloir du RDC est pris d’assaut par le mobilier depuis plus d’un mois

Fait pour valoir ce que de droit

Un copropriétaire occupant depuis plus de 15 ans

A l’intérieur de l’appartement de Mme [U], situé au premier étage, derrière l’imposte vitrée de la porte d’entrée, une affiche, partiellement occultée par un panneau lors du constat du 15 novembre 2023, mais bien visible lors des visites des témoins, est ainsi rédigée : Futurs propriétaires, immeuble en copropriété sous expertise pour problème de structure murs façades, toitures, plancher, tantième division des lots. L’expertise ne fait que débuter … Bienvenue … Et attention aux futurs frais de réparations… qui seront obligatoires !

Par ailleurs, un des témoins atteste que Mme [U] s’est manifestée lors de la visite de l’immeuble par un potentiel acquéreur en invoquant notamment qu’il était risqué d’acheter dans la copropriété, attitude non démentie par l’intimée.

La société Gab Immo 21 précise fonder sa demande sur les dispositions suivantes :

— l’article 834 du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend,

— l’article 835 du même code selon lequel le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite,

— l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis selon lequel chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Elle entend caractériser d’une part l’urgence et d’autre part le trouble manifestement illicite causé par l’attitude de Mme [U] et indique qu’ainsi la cour peut accueillir ses demandes tant en application de l’article 834 qu’en application de l’article 835 du code de procédure civile.

Mme [U] soutient en premier lieu que les demandes de la société Gab Immo 21 sont devenues sans objet dans la mesure où cette socété a gelé son projet de vente des lots qu’elle détient et où, pour sa part, elle a enlevé les affiches litigieuses, ainsi d’ailleurs que cela a pu être constaté, prétend-elle, lors des opérations d’expertise du 4 septembre 2024

Il est certain que la cour doit se placer au jour où elle statue pour apprécier s’il y a lieu de faire droit à la demande dont elle est saisie. En l’état des éléments produits par la société Gab Immo 21, qui soutient que, contrairement à ce que prétend Mme [U], il a été constaté que les affiches litigieuses étaient toujours présentes lors des opérations d’expertise, il appartient à Mme [U] de rapporter la preuve de ses affirmations, ce qu’elle ne fait pas.

En outre, la cour observe que l’action de la société Gab Immo 21 tend à ce que les affiches soient enlevées de manière pérenne et ne soient pas, le cas échéant, réapposées.

Mme [U] soutient par ailleurs qu’il n’y a pas lieu à référé, faute d’urgence et de trouble manifestement illicite.

En page 6 de son titre de propriété, la société Gab Immo 21 a déclaré vouloir bénéficier de certaines dispositions fiscales et a, de ce fait, pris l’engagement de revendre les lots dans un délai de cinq ans à compter du 2 décembre 2022. Ce délai expirant le 2 décembre 2027, elle ne justifie pas d’une situation d’urgence, quel que soit par ailleurs le montage financier qu’elle a choisi de mettre en place dans le cadre du programme immobilier '[Localité 6]'.

Le trouble manifestement illicite, qu’il est reproché à Mme [U] de causer, n’est nullement constitué par une atteinte aux parties communes mais par une atteinte au droit de jouir de son lot que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît à tout copropriétaire, étant précisé que le droit de disposer de son lot est une composante de ce droit.

Il est certain que l’expertise judiciaire en cours en ce qu’elle porte notamment sur l’état de division et les éléments structurels de la copropriété crée objectivement pour l’appelante une complication pour vendre ses lots.

Mais par son attitude, Mme [U] crée une complication supplémentaire d’ordre subjectif. La cour observe d’ailleurs qu’il ressort des propres écritures de Mme [U] (pages 10 et 11) qu’elle a parfaitement conscience que ses affiches dérangent le projet de revente des lots de la société Gab Immo 21 et qu’elle a même l’intention de compromettre la réalisation de ce projet dont elle est convaincue qu’il est mené dans des conditions illicites puisqu’elle affirme que l’appelante dissimulerait aux futurs acquéreurs que les plateaux à vendre nécessitent pour devenir habitables de lourds travaux structurels. Or, cet objectif, et même cette conviction de la malhonnéteté de l’appelante, sont révélés par l’initiative de Mme [U] de diffuser une information dont elle n’est pas débitrice au moyen d’affiches intrusives, rédigées de manière ironique.

Outre que Mme [U] ne peut pas s’octroyer le droit de s’immiscer dans les relations précontractuelles entre la société Gab Immo 21 et les éventuels candidats acquéreurs de ses lots, dont il est par ailleurs établi qu’au moins certains d’entre eux sont informés de l’existence de l’expertise judiciaire en cours par la communication de l’ordonnance de référé du 22 février 2023, son attitude est de nature à leur faire craindre pour la qualité des relations qu’ils seraient nécessairement amenés à entretenir avec elle, s’ils entraient dans la copropriété, et par conséquent à les dissuader d’acquérir les lots à vendre, ce quelles que soient les conclusions de l’expertise.

Dans ces circonstances, la société Gab Immo 21 est bien fondée à demander sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, qu’il soit enjoint à Mme [U] d’enlever les affiches qu’elle a apposées et de ne pas se manifester lors des visites de l’immeuble par des tiers susceptibles de se porter acquéreurs des lots à vendre, ce sous astreinte.

Sur la demande indemnitaire de Mme [U]

Cette demande est fondée sur la commission par la société Gab Immo 21 d’un abus de droit à agir à l’encontre de Mme [U].

Dès lors que la demande de la société Gab Immo 21 a prospéré, il ne peut pas être retenu qu’elle a engagé une procédure abusive.

En conséquence, la demande de Mme [U] doit être rejetée.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être supportés par Mme [U].

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de la société Gab Immo 21. La cour condamne Mme [U] à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’ensemble des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel et qui comprennent les frais de constat qu’elle a fait établir.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme les dispositions critiquées de l’ordonnance dont appel,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Ordonne à Mme [J] [U] née [H] de

— retirer les deux affiches décrites ci-dessus qu’elle a apposées à l’intérieur de l’immeuble sis [Adresse 3] ou le cas échéant lui interdit de les réapposer,

— s’abstenir de toute intervention lors des visites organisées aux fins de vendre les lots de la société Gab Immo 21,

ce sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice, postérieurement à la signification de la présente ordonnance,

Déboute Mme [J] [U] de toutes ses demandes,

Condamne Mme [J] [U] :

— aux dépens de première instance et d’appel,

— à payer à la SAS Gab Immo 21 la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président