[K] [J]

[M] [O] épouse [J]

C/

[C] [T]

[V] [B]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 18 MARS 2025

N° RG 23/00691 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GGHF

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 février 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG : 11-22-000261

APPELANTS :

Monsieur [K] [J]

né le 10 Juillet 1978 à [Localité 10] (62)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [M] [O] épouse [J]

née le 08 août 1970 à [Localité 6] (59)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Maria ALFONSO, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

INTIMÉS :

Madame [C] [T]

née le 29 Octobre 1980 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [V] [B]

né le 04 Décembre 1981 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentés

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2025,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2016 et prenant effet à la même date, M. [K] [J] et Mme [M] [J] ont donné à bail à Mme [C] [T] et M. [V] [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer initial mensuel, payable d’avance, de 620 euros et 15 euros de provisions sur charges.

Le 1er avril 2022, les bailleurs ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Le même jour, ils ont saisi la Ccapex de la situation d’impayés des locataires en transmettant une copie du commandement de payer.

Par acte du 24 août 2022, M. et Mme [J] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chaumont, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers au 1er juin 2022,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [T] et M. [V] [B] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, l’assistance d’un serrurier et d’un déménageur,

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [V] [B] au paiement de la somme de 3 580 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 1er juin 2022, incluant le mois de juin 2022, outre intérêts au taux légal,

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [V] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’une valeur égale au loyer en cours soit 635 euros à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au départ effectif des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [V] [B] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [V] [B] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers, sa notification à la préfecture, l’assignation, et sa notification.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Marne par courrier électronique avec accusé de réception le 25 août 2022.

A l’audience du 9 décembre 2022, M. et Mme [J] ont actualisé la dette locative à la somme de 5 165 euros, en ce compris le mois de décembre 2022.

Par jugement réputé contradictoire du 17 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chaumont a :

— déclaré recevable l’action en résiliation du bail,

— débouté M. [K] [J] et Mme [M] [J] de leur demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— débouté M. [K] [J] et Mme [M] [J] de leur demande en paiement des loyers,

— débouté M. [K] [J] et Mme [M] [J] de leur demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de M. [K] [J] et Mme [M] [J].

M. et Mme [J] ont relevé appel de cette décision le 5 juin 2023.

Aux termes de leurs conclusions n°2 notifiées le 10 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens, M. et Mme [J] demandent à la cour, au visa des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— réformer le jugement prononcé le 17 février 2023 par le tribunal judiciaire de Chaumont en ce qu’il :

les a déboutés de leurs demandes de résiliation du bail et d’expulsion,

les a déboutés de leurs demandes en paiement des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation, ainsi que de leurs demandes en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les a condamnés aux dépens,

— en conséquence, prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location liant les parties pour non-paiement des loyers avec date d’effet au 1er juin 2022,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] et M. [B] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Mme [T] et M. [B] à leur payer une somme de 3 580 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayées suivant décompte arrêté au jour où la résiliation du bail a pris effet soit le 1er juin 2022 (loyer de juin inclus),

— condamner solidairement Mme [T] et M. [B] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 635 euros et ce à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au jour du départ ou l’expulsion des défendeurs ou de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement Mme [T] et M. [B] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés en première instance outre 2 000 au même titre pour les frais exposés en appel,

— condamner solidairement Mme [T] et M. [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 1er avril 2022, de la notification du commandement de payer les loyers à la préfecture en date du 1er avril 2022, de l’assignation et des frais de dénonciation de l’assignation faite à la Préfecture.

M. et Mme [J] ont fait signifier à Mme [C] [T] et à M. [V] [B] :

— leur déclaration d’appel et leurs conclusions n°1, par actes du 14 septembre 2023, déposés en l’étude du commissaire de justice instrumentaire,

— leurs conclusions d’appel n°2 le 12 décembre 2024, par actes remis à personne.

Mme [T] et M. [B] n’ont pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2024.

Dans le cadre d’une note en délibéré transmise le 5 février 2024, à la demande de la cour, M. et Mme [J] ont confirmé par l’intermédiaire de leur conseil qu’ils sollicitaient le constat de la résiliation de plein droit du bail et non son prononcé, et ont par ailleurs produit un décompte actualisé de leur créance.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que, conformément aux prescriptions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la preuve de sa libération incombe au locataire.

Selon l’article 24, I, alinéa premier de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est en l’espèce inséré en page 5 du contrat de bail signé le 1er octobre 2016 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 1er avril 2022 a été délivré aux locataires pour la somme principale de 2 225 euros arrêtée au 20 mars 2022, terme de mars 2022 inclus.

Au vu des décomptes produits par les bailleurs, il a été procédé au paiement des sommes suivantes au cours des deux mois suivant la date du commandement :

par la CAF : 242 euros en mars 2022, 242 euros en avril 2022, et 238 euros en mai 2022,

par les locataires : 300 euros en mai 2022,

soit un montant total de 1 022 euros.

Ainsi, les locataires ne justifiant pas s’être acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 juin 2022, et que le contrat de bail liant les parties est résilié à partir de cette date, le jugement entrepris étant donc infirmé sur ce point.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

M. [B] et Mme [T] étant devenus occupants sans droit ni titre, ils seront tenus de libérer les lieux loués.

A défaut, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de toute personne présente de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [B] et Mme [T] sont en outre tenus au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette indemnité d’occupation, se substituant aux loyers jusqu’à la sortie effective et définitive des intimés des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges actuels, ainsi que sollicité par M. et Mme [J], soit 635 euros par mois.

Sur la créance de M. et Mme [J] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

S’agissant des arriérés de loyers et charges, et sur la base des décomptes produits, il était dû à la date de résiliation du bail, soit le 2 juin 2022, compte tenu des loyers courus depuis la date du commandement mais également des versements opérés par la CAF et par les locataires, une somme de 2 720 euros (loyer de juin, payable d’avance, inclus).

Par la suite, quelques versements ont dans un premier temps été maintenus par la CAF (jusqu’en octobre 2022) et par les locataires (jusqu’en août 2022), pour un montant toutefois inférieur à celui de l’indemnité d’occupation, avant de cesser complètement.

Ainsi, au 12 décembre 2024, date de signification des dernières conclusions de M. et Mme [J] à Mme [T] et M. [B], il était dû une somme de 20 650 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation de décembre 2024 incluse).

Mme [T] et M. [B] seront dès lors condamnés à payer à M. et Mme [J] ladite somme de 20 650 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022, date de l’assignation, sur la somme de 2 720 euros, et à compter du 12 décembre 2024 pour le surplus. Cette condamnation ne sera en revanche pas prononcée solidairement, en l’absence de stipulation en ce sens dans le contrat de location, et alors qu’il n’est pas établi ni même allégué que la dette relèverait de la solidarité entre époux ou entre partenaires d’un pacte civil de solidarité prévue aux articles 214 et 515-4 du code civil.

Sur les frais de procès

Mme [T] et M. [B], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2022, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre d’allouer à M. et Mme [J] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chaumont le 17 février 2023,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate l’acquisition, à compter du 2 juin 2022, de la clause résolutoire insérée au bail consenti le 1er octobre 2016 à Mme [C] [T] et M. [V] [B] sur la maison située [Adresse 2] à [Localité 9],

Ordonne à Mme [C] [T] et M. [V] [B] de libérer les lieux,

Dit qu’à défaut de départ volontaire, M. [K] [J] et Mme [M] [J] pourront faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [T] et M. [V] [B], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après leur avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Rappelle, s’agissant des meubles laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe à la somme de 635 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [C] [T] et M. [V] [B],

Condamne Mme [C] [T] et M. [V] [B] à payer à M. [K] [J] et Mme [M] [J] :

— la somme de 20 650 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022 sur la somme de 2 720 euros, et à compter du 12 décembre 2024 pour le surplus,

— l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Condamne in solidum Mme [C] [T] et M. [V] [B] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er avril 2022,

Condamne in solidum Mme [C] [T] et M. [V] [B] à payer à M. [K] [J] et Mme [M] [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président