REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/02238 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KGI4

MINUTE N°

ORDONNANCE

DU 19 Juin 2024

[T], [U] c/ [G]

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [S] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e MICHEL

Madame [V] [U] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e MICHEL

DEFENDERESSE:

Madame [P] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Juin 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU

— [P] [G]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2023, Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] ont donné à bail à Madame [P] [G] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], et un emplacement de stationnement en contrepartie d’un loyer mensuel de 610 euros, charges comprises.

Différentes échéances sont demeurées impayées et Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] a fait délivrer à Madame [P] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 novembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 589,23 euros en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 mars 2024, Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] ont fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire acquise au 30 décembre 2023 et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 9 février 2023 liant Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] et Madame [P] [G];

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [P] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin;

— condamner Madame [P] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et révisable dans les mêmes conditions outre les charges à compter du 1er février 2024.

— condamner Madame [P] [G] à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] la somme provisionnelle de 3811,44 euros arrêtée au 18/01/2024 au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit

— condamner Madame [P] [G] à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner Madame [P] [G] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et de leur dénonce et tous frais d’exécution.

A l’audience du 15 mai 2024, Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] étaient représentés par leur avocat qui a déposé son dossier de plaidoirie sans actualisation de la dette locative.

Bien que citée à étude, Madame [P] [G] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter à l’audience et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l’audience.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu’un arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation (Civ.2°, 1er juillet 2021, F-B, N°20-12.303) retient que le dépôt du dossier sauf le cas de refus par le tribunal, par une partie présente ou représentée vaut référence à ses conclusions écrites, même non reprises oralement. En l’espèce, le tribunal est donc lié par les prétentions exposées dans l’acte introductif d’instance.

Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 13 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 15 mai 2024.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 9 février 2023 prévoit en son article 4.3.2.1 en page 18 une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de Commissaire de Justice du 17 novembre 2023, Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 589,23 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2024.

Madame [P] [G] est donc à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire Madame [P] [G] et dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s’était poursuivi.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Madame [P] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 janvier 2024 minuit et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 629,78 euros, de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] réclament paiement de la somme provisionnelle de 3811,44 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 18 janvier 2024 qu’ils produisent, en sus du contrat de bail.

Il convient néanmoins de déduire du décompte les sommes de 264,54 € intitulées «PV Occupation des lieux » ainsi que la somme de 100,62 € au titre de la « sommation HDJ » qui ne peuvent êtres comptabilisés au titre de la dette locative. De même , il conviendra de déduire la somme de 104,43 € au titre du commandement de payer, cette somme faisant partie des dépens.

Pour le surplus, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [P] [G] à régler à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] la somme de 3 341,85 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais d’exécution forcée :

Les bailleurs ne peuvent exiger, en cas de recours à l’exécution forcée pour obtenir paiement des sommes allouées que les frais de recouvrement soient supportés par le débiteur. En effet, le juge des référés n’a pas été saisi de l’exécution forcée de la décision qu’il vient de prononcer, ladite exécution forcée demeurant encore hypothétique. Au surplus, cette demande excède les compétences du juge des référés, juge de l’évidence. Il y a donc lieu de dire n’y avoir lieu à référés sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Madame [P] [G], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur, l’assignation et les dénonces.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % ».

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] le montant des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

Il convient de condamner Madame [P] [G] à leur payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle PLANTARD juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 9 février 2023 conclu entre Madame [P] [G] d’une part et Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies au 17 janvier 2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [G] de libérer les lieux loués situés [Adresse 2] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référés quant à la demande relative aux frais d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] la somme de 3 341,85 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 18 janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à verser à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] à compter du 18 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 629,78 € ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à verser à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [T] née [U] la somme de cinq cents euros (500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leurs dénonces ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT