République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 27/02/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 18/00997 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RLS7

Jugement (N° 15/01688)

rendu le 18 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Valenciennes

APPELANT

Monsieur F C

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Eric Laforce, membre de la SELARL Eric Laforce, avocat au barreau de Douai

assisté de M^e I-Jean Coquelet, avocat au barreau de Valenciennes

INTIMÉS

Monsieur B X

né le […] à […]

Madame H-I J épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés et assistés de M^e D Malaquin, avocat au barreau de Valenciennes

SASU Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social 2 place I Mendès France

[…]

représentée par M^e Bernard Franchi, membre de la SCP Deleforge Franchi, avocat au barreau de Douai

représentée par M^e Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 09 décembre 2019 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

H-K L, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

H-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par H-K L, président et D E, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 juin 2019

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Suivant acte sous seing privé en date du 17 février 2010, M. B X et M^me H-I J épouse X ont fait l’acquisition auprès de M. F C d’un immeuble à usage d’habitation sis […]) pour un prix de 140 000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique établi le 27 avril 2010 par Maître Châtelain, notaire à Guise.

Se plaignant de désordres liés à l’humidité, par acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2012, M. et M^me X ont fait assigner M. C devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Valenciennes lequel a, par ordonnance en date du 26 juillet 2012, ordonné une expertise et désigné M. Y en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 6 mai 2013.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2014, M. et M^me X ont fait assigner M. C et la SAS MSI Valenciennes devant le tribunal de grande instance de Valenciennes au fins de voir :

A titre principal,

— constater que l’immeuble est entaché de vices cachés antérieurs à la vente ;

— constater que M. C et la SAS MSI Valenciennes avaient connaissance de l’existence de ce vice ;

— ordonner la résolution de la vente de l’immeuble sis […];

— condamner in solidum les défendeurs à leur rembourser la somme de 140 000 euros correspondant au prix de vente ainsi qu’au paiement des sommes suivantes :

* 16 458,94 euros au titre des frais d’agence et de notaire ;

* 14 462,96 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier ;

* 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— dire que la résolution de la vente sera publiée à la conservation des hypothèques aux frais de M. C solidairement avec la SAS MSI Valenciennes ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 24 janvier 2014.

A titre subsidiaire,

— dire que la vente du 27 avril 2010 est entachée d’un vice du consentement que constituent les manoeuvres dolosives de M. C et de la SAS MSI Valenciennes ;

— prononcer la nullité de la vente de l’immeuble conclue le 27 avril 2010 ;

— condamner in solidum les défendeurs à leur payer les sommes suivantes :

*140 000 euros au titre du prix de vente de l’immeuble ;

* 16 458,94 euros au titre des frais d’agence et de notaire ;

* 14 462,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

* 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— dire que la nullité de la vente sera publiée à la conservation des hypothèques aux frais de M. C solidairement avec la SAS MSI Valenciennes ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 24 janvier 2014.

A titre infiniment subsidiaire,

— déclarer M. C responsable des désordres apparus dans l’immeuble ;

— condamner M. C à leur payer :

* la somme de 8613,50 euros au titre du coût des travaux nécessaires avec indexation sur l’indice BTP 01 au jour du paiement et à compter du 16 mai 2013 date du rapport ;

* la somme de 7 400 euros arrêtée à février 2017 au titre du préjudice de jouissance lié à la présence de moisissures, sauf à parfaire au jour de la réalisation des travaux ;

* la somme de 700 euros au titre du préjudice de jouissance lié à la durée de réalisation des travaux ;

* la somme de 600 euros au titre des frais de constats d’huissier ;

* la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

En toute hypothèse,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner solidairement M. C et la SAS MSI Valenciennes à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 18 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Valenciennes a :

— ordonné la résolution de la vente conclue le 27 avril 2010 entre M. C et M. et M^me X ;

— condamné M. C à restituer à M. et M^me X la somme de 140 000 euros ;

— condamné M. C à payer à M. et M^me X les sommes de :

* 16 458,94 euros au titre des frais d’agence et de notaire ;

* 14 462,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

* 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— dit que ces sommes porteront intérêts à compter de la présente décision ;

— débouté M. et M^me X de leur action à l’encontre de la SAS Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes ;

— dit que la résolution de la vente sera publiée à la conservation des hypothèques aux frais de M. C ;

— condamné M. C à payer à M. et M^me X la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes ;

— condamné M. C aux entiers dépens ;

— prononcé l’exécution provisoire.

M. F C a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2019, il sollicite l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— débouter M. et M^me X de leur action en résolution de la vente ;

En tout état de cause,

— dire et juger opposable la clause de non garantie de vices cachés stipulée à l’acte de vente régularisé entre les parties le 27 avril 2010 ;

— débouter M. et M^me X de leur action en résolution de la vente ;

— subsidiairement, dire n’y avoir lieu à résolution de la vente mais tout au plus réfaction du prix dans la limite du montant des travaux de reprise (8 613,50 euros) et du préjudice de jouissance le temps desdits travaux tels que chiffrés par l’expert (300 euros) ;

— dire et juger que le dol imputé à M. C n’est pas caractérisé ;

— rejeter la demande de nullité de la vente régularisée le 27 avril 2010 entre les parties pour vice du consentement né du dol présenté par les époux X ;

— dire et juger que M. C n’a pas qualité de constructeur/ vendeur ;

— débouter M. et M^me X de leur action en responsabilité décennale ;

Subsidiairement,

— débouter M. et M^me X de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

— enjoindre à M. et M^me X de produire le montant des frais de remboursement anticipé du prêt immobilier tel que chiffré par l’établissement prêteur, dans l’éventualité d’une remise en cause de la vente ;

— à défaut, les débouter de leur demande de ce chef ;

— débouter M. et M^me X de leur demande au titre du préjudice financier par eux accomplis et des frais de constat d’huissier engagé (libelle ainsi dans les conclusions)

— sur la demande en paiement des travaux et accessoires, débouter M. et M^me X de leur demande au titre du préjudice de jouissance tel que chiffré considérant qu’elle ne saurait excéder la somme de 4 440 euros ;

— chiffrer à 300 euros le préjudice de jouissance concomitant à la réalisation des travaux ;

En tout état de cause,

— condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 6 mars 2019, M. et M^me X sollicitent la confirmation de la décision entreprise sauf en ce qu’elle les a déboutés de leur action à l’encontre de la Société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau sur ce point, de condamner la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes à leur payer in solidum avec M. C l’ensemble des sommes mises à la charge de ce dernier par le tribunal, en ce compris le coût

de la publication de la vente à la conservation des hypothèques et des dépens.

A titre subsidiaire, si par impossible la cour estimait que le coût des travaux préconisés par l’expert ne justifiait pas la résolution de la vente de l’immeuble, ils sollicitent :

— la condamnation in solidum de M. C et la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de MSI Valenciennes à leur payer les sommes suivantes :

*15 000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente,

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

*9 900 euros arrêtée au 9 mars 2019, sauf à parfaire au jour de la réalisation des travaux, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la présence de moisissures dans le logement ;

*700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux à venir ;

Ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 24 janvier 2014 ;

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour rejetait la demande fondée sur la garantie des vices cachés, ils lui demandent de :

— dire que la vente du 27 avril 2010 est entachée du vice du consentement que constituent les manoeuvres dolosives de M. C et de la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de MSI Valenciennes ;

En conséquence,

— prononcer la nullité de la vente conclue le 27 avril 2010 ;

— condamner in solidum M. C et la Société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MS Valenciennes à leur payer les sommes de :

*140 000 euros au titre du prix de vente de l’immeuble ;

* 16 458,94 euros au titre des frais d’agence et de notaire ;

* 14 462,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— dire que l’annulation de la vente sera publiée à la conservation des hypothèques aux frais de M. C solidairement avec la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MS Valenciennes ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 24 janvier 2014 ;

A titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire la cour rejetait les demandes principales, subsidiaires et infiniment subsidiaires, ils lui demandent de:

— déclarer M. C responsable des désordres apparus dans l’immeuble ;

— constater que la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MS Valenciennes a manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard des époux X ;

En conséquence, condamner in solidum M. C et la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MS Valenciennes à leur payer les sommes de :

la somme de 8613,50 euros au titre du coût des travaux nécessaires avec indexation sur l’indice BTP 01 au jour du paiement et à compter du 16 mai 2013 date du rapport ;

* la somme de 7 400 euros arrêtée à février 2017 au titre du préjudice de jouissance lié à la présence de moisissures, sauf à parfaire au jour de la réalisation des travaux ;

* la somme de 700 euros au titre du préjudice de jouissance lié à la durée de réalisation des travaux ;

* la somme de 600 euros au titre des frais de constats d’huissier ;

* la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

En toute hypothèse, ils demandent à la cour de :

— débouter M. C et la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MS Valenciennes de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. C et la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MS Valenciennes à leur payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 novembre 2018, la SASU Square Habitat Nord de France sollicite la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et à titre reconventionnel, demande à la cour de condamner solidairement M. et M^me X ou tout succombant à lui payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bernard Franchi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties.

Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que l’appelant fait essentiellement valoir que :

— le caractère impropre du logement à sa destination n’est pas caractérisé, l’expert l’estimant à 10 % de la valeur locative du bien ;

— au regard de la modicité des travaux de reprise chiffrés par l’expert à 8 613,50 euros, le critère de gravité du vice n’est pas rempli ;

— pour écarter l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, le vendeur doit avoir connaissance du vice dans son ampleur et dans son conséquence alors qu’il a cru de bonne foi que les travaux entrepris avant la vente avaient mis fin aux désordres ;

— il est devenu propriétaire de l’appartement par succession en 1993 et ne l’a jamais habité ;

— l’appartement a été occupé par les mêmes locataires pendant 17 ans alors que ceux-ci n’ont dénoncé l’existence de désordres liés à l’humidité qu’après 15 ans de jouissance des lieux ;

— M. et M^me X ne démontrent pas l’existence d’une intention dolosive du vendeur ;

— les travaux confortatifs ou de rénovation n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil.

M. et M^me X soutiennent que :

— l’état du logement tel qu’il ressort des différentes constatations (expertise, constats d’huissier…) doit être considéré comme le rendant impropre à l’usage auquel il est destiné ;

— la jouissance de l’appartement est tellement diminuée que s’ils avaient été informés du vice, il n’auraient pas fait cette acquisition ;

— M. C avait parfaitement connaissance du vice dont était entaché l’immeuble vendu de sorte qu’il ne peut se prévaloir de l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ;

— M. C n’a entrepris aucune démarche en vue de connaître les causes des désordres et d’y remédier, les travaux entrepris ne consistant qu’en une rénovation de l’appartement en vue de permettre sa vente ;

— l’agence immobilière MSI chargée de la vente était aussi syndic de copropriété et avait donc été informée des problèmes d’humidité du logement ;

— l’expert a précisé que de meilleurs conditions de chauffage n’auraient pas permis d’éviter les désordres.

La SASU Square Habitat Nord de France soutient quant à elle que :

— elle n’est liée par aucune relation contractuelle avec les acquéreurs de sorte que M. et M^me X ne sont pas fondés à solliciter sa condamnation in solidum avec M. C sur le fondement de la garantie des vices cachés et du dol ;

— il existe une erreur de pagination dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires communiqué aux acquéreurs qui est sans incidence sur sa validité ;

— si elle a eu connaissance de l’existence de problèmes d’humidité affectant l’immeuble litigieux, elle était convaincue que ces problèmes avaient été éradiqués antérieurement à la vente puisque M. C avait fait réaliser d’importants travaux de rénovation;

— elle a été assignée en qualité d’agent immobilier et non de syndic de la copropriété;

— l’agent immobilier n’a commis aucune négligence.

MOTIVATION

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu ' des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ conformément à l’article 1642 du code civil.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Pour écarter l’application d’une clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acheteur doit rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur profane.

En l’espèce, suivant acte authentique en date du 27 avril 2010, M. et M^me X ont fait l’acquisition auprès de M. C d’un appartement de type 5 situé au 2^e étage d’un immeuble sis à Valenciennes.

Il n’est pas contesté que courant 2009, quelques mois avant la vente, M. C a fait réaliser d’importants travaux de rénovation de cet appartement consistant dans le remplacement des menuiseries extérieures (travaux confiés à la société Debeer Diffusion), la réfection de l’électricité et de l’installation de chauffage électrique ainsi que celle de l’ensemble des revêtements de sol et des peintures.

Aux termes de son rapport établi le 6 mai 2013, M. Y, expert judiciaire, a constaté la présence d’importantes traces de moisissures sur les murs extérieurs des trois chambres de l’appartement, les désordres étant générés par des phénomènes anormaux de condensation sur la face interne des murs de façade et s’accompagnant d’une forte humidité ambiante.

Si l’expert a indiqué que cette situation 'rend pratiquement dès maintenant le logement impropre à sa destination', il a pu préciser qu’en tout état de cause 'sans la réalisation des travaux nécessaires, la situation actuelle va inévitablement s’aggraver sous forme d’une accentuation et d’une généralisation des moisissures dans les chambres rendant alors incontestable cette impropriété à destination', de sorte que l’impropriété du logement à sa destination est caractérisée et alors qu’il n’est pas contesté qu’aucun travaux d’isolation efficient n’a été entrepris par M. et M^me X depuis 2013.

En outre, alors que M. C fait valoir que le faible coût des réparations estimé par l’expert à 8 613,50 euros ne permet pas de caractériser la gravité du vice, il résulte tant des procès- verbaux de constat établis par actes d’huissier de justice en date des 19 mars 2012, 17 janvier et 21 mars 2013 que des photographies et attestations produites aux débats que l’appartement présente d’importants désordres avec la présence de traces d’humidité et de moisissures sur tous les murs extérieurs ainsi qu’un phénomène de ruissellement sur les murs et une importante humidité ambiante entraînant une dégradation incontestable des conditions de vie de M. et M^me X et rendant le logement impropre à sa destination.

De plus, concernant les conditions d’occupation du logement par M. et M^me X, l’expert a pu préciser, d’une part, que les vérifications réalisées démontrent que même avec des conditions de chauffage améliorées, en présence d’une ventilation contrôlée, l’apparition de moisissures serait en tout état de cause inévitable en raison de la nature même des façades et, d’autre part, que même si M. et M^me X ne pouvaient ignorer que ce logement était thermiquement défavorisé, rien ne permettait d’imaginer que, quelques mois plus tard, il allait être affecté de tels désordres.

Par ailleurs, le premier juge a justement relevé que la présence d’humidité dans l’appartement litigieux était connu de M. C depuis 2008, son locataire en place depuis 1994, M. Z, l’en ayant avisé par courrier en date du 3 novembre 2008: ' Nous avons avisé Monsieur C qu’un problème d’humidité est intervenu (…). Celui-ci ne voulait rien faire, nous avons décidé de quitter cet appartement car la situation devenait invivable (…).

Dans un autre courrier en date du 31 décembre 2008, M. et M^me Z ont encore alerté M. C de la dégradation de la situation en précisant que 'le froid, la condensation, l’humidité de moisissure envahissent votre appartement et pourtant nous chauffons (…). Malgré ma mise en garde du 3 novembre 2008 (…)aucune décision de votre part n’a été trouvée pour remédier à ce phénomène que nous n’avons jamais connu (..)nous devons régulièrement passer la serpillière pour enlever l’humidité dans toutes les pièces (…).'

En outre, l’existence des désordres subis par M. et M^me Z, justifiant leur départ des lieux loués, est confirmée par M^me A, une voisine, qui atteste 'j’avais constaté ce même phénomène en avril 2009 lorsque les précédents occupants (…)ont quitté cet appartement devenu insalubre et ayant engendré des problèmes de santé pour Madame (…)'.

Ainsi, M. C ne pouvait ignorer l’existence et l’importance des désordres présentés par l’appartement litigieux alors même que les locataires l’occupaient depuis 1994 sans avoir fait précédemment état de l’existence de troubles dans leur jouissance des lieux et que l’apparition du phénomène d’humidité est la cause directe de leur départ du logement compte tenu de son ampleur et de ses conséquences.

De plus, une mention relative aux problèmes d’humidité affectant l’appartement litigieux figure aux termes du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 novembre 2008, remis à M et M^me X à la signature de l’acte notarié.

Par ailleurs, si M. C fait valoir qu’il a entrepris d’importants travaux dans l’appartement avant la vente et qu’il n’est pas démontré qu’il avait connaissance du vice dans son ampleur et dans ses conséquences, il résulte tant du rapport d’expertise que des factures de travaux produites aux débats que les travaux entrepris n’ont consisté que dans la rénovation du logement, précédemment occupé par M. et M^me Z depuis 1994, s’agissant du remplacement des menuiseries extérieures, de la réfection de l’électricité et de l’installation de chauffage électrique ainsi que le changement des revêtements de sol et des peintures alors même que l’ampleur et la nature des désordres dénoncés par les locataires auprès de M. C nécessitaient incontestablement une recherche des causes du phénomène d’humidité avec la nécessité d’un diagnostic sur ce point préalablement à la réalisation des travaux de rénovation.

Alors qu’il n’est pas contesté que M. et M^me X n’ont pas eu connaissance du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 novembre 2008 dans son intégralité avant la réitération de l’acte de vente par acte notarié, M. C a ainsi sciemment et volontairement tu une information dont il ne pouvait ignorer qu’elle serait susceptible d’avoir une influence dans les négociations sur le prix de vente ou même dans la conclusion de la vente.

Il est également acquis aux débats que l’agence immobilière, qui argue qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux entrepris avaient suffi à remédier aux désordres, ne leur a pas plus transmis cette information.

Ces défauts, qui rendent l’appartement impropre à sa destination sont internes, graves et préexistants à la vente, et constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil qui rende le logement impropre à sa destination et sans lequel M. et M^me X ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient payé qu’un moindre prix.

En outre, il résulte des développements précédents que M. C avait connaissance du vice dans son ampleur ce qui caractérise sa mauvaise foi et exclut qu’il puisse se prévaloir de la clause de

non garantie des vices cachés.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a écarté l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et prononcé la résolution de la vente ainsi que la remise en état entre les parties.

Ainsi, M. C sera condamné à restituer à M. et M^me X la somme de 140 000 euros au titre du prix de vente de l’appartement outre la somme de 16 458,94 euros au titre des frais d’agence et de notaire.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

L’agent immobilier, en sa qualité d’intermédiaire professionnel, est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligence vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur, et sa responsabilité est de nature délictuelle vis-à-vis des acquéreurs.

Sa responsabilité peut être recherchée pour n’avoir pas indiqué à l’acquéreur les informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur.

Alors que la société Square Habitat Nord de France, intervenue en qualité d’agent immobilier dans la conclusion de la vente, exerçait aussi les fonctions de syndic de la copropriété depuis plusieurs années, elle ne pouvait ignorer l’existence et l’importance des problèmes d’humidité constatés dans le logement, ces derniers étant à l’origine du départ en 2009 de M. et M^me Z, locataires de l’appartement depuis 1994.

S’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir procédé à des investigations sur la nature des travaux réalisés par M. C avant la vente, il lui appartenait en tout état de cause d’informer les acquéreurs de l’existence des problèmes d’humidité dénoncés par M. et M^me Z alors même qu’elle ne conteste pas que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 novembre 2008 faisant mention de ces désordres n’a été communiqué à M. et M^me X dans son intégralité qu’au jour de la réitération de la vente par acte authentique.

Ainsi, l’agence immobilière, qui ne justifie pas avoir satisfait à son obligation en informant les acquéreurs des désordres présentés par le logement avant les travaux réalisés par M. C alors même qu’elle ne pouvait ignorer que cette information était susceptible d’avoir un caractère déterminant dans la conclusion de la vente ou dans la négociation du prix, a commis une faute qui a participé à la réalisation du préjudice subi par M. et M^me X.

En conséquence, la société Square Habitat Nord de France sera condamnée in solidum avec M. C à indemniser M. et M^me X des préjudices subis ,et non au titre de la restitution du prix de vente et des frais relatifs à la vente, ces restitutions intervenant dans le cadre du contrat de vente conclu entre les seules parties.

La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Sur le montant des dommages et intérêts dus par les vendeurs

Conformément à l’article 1645 du code civil, le vendeur de mauvaise foi est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. L’acquéreur peut ainsi réclamer au vendeur de mauvaise foi l’indemnisation de ses préjudices.

Il convient toutefois de rappeler que ne sont indemnisables par le vendeur que les dommages qui ont été provoqués par le vice, ce qui suppose l’existence d’un lien de causalité direct entre le dommage et le vice.

En l’espèce, M. et M^me X sollicitent l’indemnisation de leur préjudice financier pour un montant de 9 483,25 euros au titre du coût du crédit immobilier et 4 379,71 euros au titre du coût des travaux réalisés pour remédier aux désordres.

Il résulte des justificatifs bancaires produits aux débats que le coût du prêt souscrit par M. et M^me X pour financer leur acquisition s’élève à 9 483,25 euros soit 7 803,25 euros au titre des intérêts et 1 680 euros au titre des frais d’assurance.

En outre, si M. C conteste l’utilité des travaux réalisés par M. et M^me X, il convient de relever que l’importance des désordres constatés dans le logement dès l’hiver 2010 en raison de l’absence d’efficacité des travaux réalisés par M. C sur le phénomène d’humidité, les a contraints à entreprendre des travaux d’isolation afin de mettre fin aux désordres.

Ils justifient avoir exposé à ce titre une dépense d’un montant de 4 379,71 euros.

En conséquence, M. C et la société Square Habitat Nord de France seront condamnés in solidum à leur payer ces sommes, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Par ailleurs, M et M^me X établissent avoir subi un préjudice de jouissance directement causé par l’importance des désordres affectant l’appartement; En effet, aux termes de son rapport, l’expert relève que la présence de moisissures ne permet pas à M. et M^me X et leur fille de jouir pleinement de leur logement qui, préalablement à la vente, venait d’être refait à neuf intérieurement et estime leur préjudice à ce titre à la somme de 60 euros par mois.

Cette juste estimation commande de fixer le préjudice de M. et M^me X à la somme de 6 480 euros (soit 9 x 12 x 60 euros).

Enfin, M. et M^me X sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.

Au soutien de leur demande, ils produisent aux débats quatre certificats médicaux précisant que M^me X souffre d’une dépression en lien avec les difficultés liées à son logement, ces dernières ayant un impact significatif sur son état de santé.

Il résulte de ces éléments que les désordres constatés ont une répercussion directe sur leur cadre de vie et sur l’état de santé de M^me X, caractérisant l’existence d’un préjudice moral qui sera justement évalué à somme de 3 000 euros que M. C et la société Square Habitat Nord de France seront condamnés in solidum à leur payer.

La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. C et la société Square Habitat Nord de France, parties perdantes, seront condamnés à supporter les entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à payer à M. et M^me X la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— débouté M^me H-I J épouse X et M. B X de leur action à l’encontre de la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes ;

— condamné M. F C à payer à M^me H-I J et M. B X les sommes de :

* 14 462,96 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice financier ;

* 10 000 euros en réparation du préjudice moral ;

Statuant à nouveau sur ces points,

— Condamne in solidum M. F C et la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes à payer à M^me H-I J épouse X et M. B X les sommes de :

* 14 462,96 euros en réparation de leur préjudice financier,

* 6 480 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

* 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

— Condamne M. F C et la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes à payer à M^me H-I J épouse X et M. B X la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. F C et la société Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SAS MSI Valenciennes aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,

D E. H-K L.