République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 30/09/2021

****

N° de MINUTE :

N° RG 18/03220 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RTMJ

Jugement (N° 17/02992) rendu le 15 mars 2018

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Monsieur D X

né le […] à […]

et

Madame E Y

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil M^e Yves Sion, avocat au barreau de Lille

la SARL F G L’immobilier exerçant sous le nom commercial Trigone prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Claire A, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Dimitri Deregnaucourt, avocat au Barreau de Lille, subsitué par M^e Manon Leuliet, avocat au barreau de Douai

INTIMÉE

SARL Priméra Développement prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Claire A, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Dimitri Deregnaucourt, avocat au Barreau de Lille, subsitué par M^e Manon Leuliet, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2021 tenue par J K magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : E I

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

J K, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Sarah Hourtoule, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par J K, président et E I, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 mai 2021

****

Par l’intermédiaire de l’agence immobilière F G l’Immobilier, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre, d’une part, la SAS DP Promotion en qualité de venderesse, et d’autre part, M. D X et M^me E Y en qualité d’acquéreurs, portant sur lot n°5 d’un immeuble sis […] à Prémesques constitué dans un local à aménager au sein d’une ancienne ferme, d’une superficie de 122 m². Cette promesse de vente était conclue sous diverses conditions suspensives dont le contenu fait l’objet de débats entre les parties. La date de réalisation de l’acte authentique de vente était prévue au plus tard au 20 mai 2016. Cette promesse de vente était signée par la venderesse le 21 janvier 2016 et par M. X le 18 février 2016.

Aux termes d’un avenant en date du 18 février 2016, la SARL Primera Développement s’est substituée à la SAS DP Promotion.

Par courriel en date du 20 septembre 2016, M^e Z, notaire des acquéreurs, a informé M^e B, notaire de la venderesse, de ce que compte tenu du fait que les délais de régularisation étaient dépassés, son client ne souhaitait plus se porter acquéreur du bien, et lui demandait de « préparer une caducité conventionnelle ». Par courrier en date du 26 septembre 2016, le notaire a confirmé les termes de son courriel. Par courrier en date du 5 novembre 2016, M^e B a répondu à son confrère

que la date butoir prévue au compromis de vente n’était pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’en exécuter, et l’a informé de ce que la date de signature de l’acte authentique était fixée en son étude le mardi 22 novembre 2016 à 18 heures. M. X et M^me Y étant absents à cette date et n’ayant pas versé les fonds pour la réalisation de la vente, ils ont fait l’objet en vain d’une sommation à comparaître aux fins de signature.

Par acte en date du 30 mars 2017, la SARL Primera Développement et la société F G l’Immobilier ont fait assigner M. X et M^me Y devant le tribunal de grande instance de Lille, en paiement de la clause pénale pour la venderesse, et en paiement de dommages et intérêts équivalents au montant prévu de la commission pour l’agence immobilière. Par acte d’huissier de justice en date du 30 juin 2017, les défendeurs ont assigné en garantie leur notaire, M^e Z. Par ordonnance en date du 15 février 2018, le conseiller de la mise en état a refusé d’ordonner la jonction de ces deux instances et a sursis à statuer sur le préjudice allégué par M. X et M^me Y ainsi que sur sa relation avec les manquements reprochés au notaire.

Par jugement en date du 15 mars 2018, le tribunal a :

— dit n’y avoir lieu à jonction de la présente instance 17/02992 et de l’instance 17/05031 ;

— déclaré irrecevables les demandes dirigées contre M^e Z en ce qu’il n’est pas une partie à l’instance ;

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à la SARL Primera Développement la somme de 11 200 euros à titre de clause pénale ;

— débouté la SARL F G l’Immobilier de ses demandes ;

— condamné in solidum M. X et M^me Y à payer à la SARL Primera Développement la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. X et M^me Y aux dépens.

M. X et M^me Y ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel du 5 juin 2018. La SARL F G l’Immobilier a également interjeté appel par déclaration du 8 juin 2018. Les deux instances ont fait l’objet d’une jonction par le magistrat chargé de la mise en état le 28 mars 2019.

Par arrêt avant dire droit en date du 23 janvier 2020, cette cour autrement composée a :

— révoqué l’ordonnance de clôture et ordonne la réouverture des débats ;

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;

-invité, dans le délai d’un mois, soit avant le 20 février 2020, la SARL Primera Développement, et à défaut de celle-ci, la SAS DP Promotion, et M. X et M^me Y, à produire en original l’intégralité de leur exemplaire de promesse de vente en ce compris les six annexes ;

-invité, dans le délai d’un mois, soit avant le 20 février 2020, M. X et M^me Y à produire les 28 pièces produites par Maître Z dans le cadre de la procédure 17/05031 visées par les conclusions de ce dernier qu’ils produisent en appel (pièce 15) ;

— Renvoyé l’affaire à la mise en état du mardi 24 mars 2020 à 9h30 pour conclusions éventuelles.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 mai 2020, M. X et M^me Y demandent à la cour d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle les a condamnés à payer à la société Primera développement la somme de 11'200 euros au titre de la clause pénale, outre 1'000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et de':

— l’en débouter,

au visa des articles 1103 et 1104 du code civil,

— juger que la société Primera développement a manqué à ses obligations à l’égard de M. X et M^me Y ne pouvant délivrer l’immeuble en parfait état d’achèvement,

— juger en conséquence que ces derniers étaient fondés à se prévaloir de la caducité du compromis et à le dénoncer.

au visa l’article 1217 du code civil

— juger à tout le moins que ces derniers étaient fondés à se prévaloir de sa résiliation, ce qui fut chose faite par les correspondances de leur conseil, M^e Z, datées des 20 et 26 septembre 2016,

— débouter la société Primera développement, de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens tant de première instance que d’appel par application de l’article 699 du code de procédure civile.

à titre subsidiaire

au visa l’article 1231-5 du code civil,

— réduire à l’euro symbolique la demande d’indemnité pénale de la société Primera développement, compte tenu de sa carence dans la délivrance de l’immeuble en parfait état d’achèvement.

Ils ont notifié le même jour des conclusions récapitulatives à l’encontre de la société F G l’Immobilier demandant à la cour de:

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société F G l’Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause, vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

— constater, dire et juger que la société Primera Développement a manqué à ses obligations à l’égard de M. D X et M^me E Y ne pouvant délivrer l’immeuble en parfait état d’achèvement,

— constater, dire et juger en conséquence que ces derniers étaient fondés à se prévaloir

de la caducité du compromis et à le dénoncer,

— dire en conséquence que M. D X et M^me E Y n’ont pas engagé leur responsabilité contractuelle et encore moins délictuelle.

A tout le moins, vu l’article 1217 du Code Civil,

— constater, dire et juger que ces derniers étaient fondés à se prévaloir de sa résiliation, ce qui fut chose faite par les correspondances de leur conseil, Maître H Z, datées des 20 et 26 septembre 2016;

En conséquence,

— débouter la société F G L’Immobilier, laquelle ne saurait réclamer le moindre honoraire de négociation, la vente n’ayant pas abouti du fait fautif de la société Primera Développement,

Subsidiairement,

— constater que la société F G l’Immobilier ne justifie pas d’un mandat de recherche régularisé par M. D X et M^me E Y.

En conséquence,

— débouter la société F G l’Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Très subsidiairement,

Vu la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet en son article 6.I

— Débouter la société F G l’Immobilier, laquelle ne saurait réclamer de dommages et intérêts pour perte de rémunération, faute pour la vente d’avoir été réalisée.

En tout état de cause,

— condamner la société F G l’Immobilier au paiement d’une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens tant de première instance que d’appel par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Après réouverture des débats, la société Priméra n’a pas conclu et la cour se référera par voie de conséquence à ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 mars 2019 par lesquelles elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1382, 1231-1 et suivants du code civil, de':

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a fait droit à la demande de condamnation de M. X et M^me Y au paiement de la somme de 11'200 euros de clause pénale à la SARL Priméra développement,

— la confirmer en ce qu’elle a fait droit à la demande de de condamnation de M. X et M^me Y au paiement de la somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— la condamner M. X et M^me Y au paiement de la somme de 5'000 euros pour les frais de la présente procédure devant la cour sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société F G l’Immobilier par ses conclusions en date du 11 mars 2019 a demandé à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1231-1 et suivants et 1382 du code civil, et l’article 61 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société F G L’Immobilier de ses demandes, et statuant à nouveau, tirer les conséquences de l’existence d’un contrat de vente entre Monsieur et Madame X et la SARL Primera Développement,

en conséquence :

A titre principal,

— condamner solidairement M. D X et M^me E Y à payer à la société F G l’Immobilier, exerçant sous le nom commercial Trigone Immobilier, la somme de 7 500 euros au titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle à titre principal,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement M. D X et M^me E Y à payer à la société F G l’Immobilier, exerçant sous le nom commercial Trigone Immobilier, la somme de 7 500 euros au titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle à titre subsidiaire ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement M. D X et M^me E Y à payer à la société F G l’Immobilier, exerçant sous le nom commercial Trigone Immobilier, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur D X et M^me E Y aux entiers frais et dépens

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

Il sera rappelé à titre liminaire que l’article 954 du code de procédure civile dispose que:

'Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La cour avait demandé dans son arrêt avant dire droit en date la communication des pièces 1 à 28 qui ont être communiquées par Maître Z dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal de grande instance de Lille.

Outre le fait que lesdites pièces ne figurent pas au dossier communiqué par l’appelant, les pièces ne sont évoquées dans le bordereau joint aux écritures de ces derniers qu’au titre de la pièce n°15 intitulée conclusions récapitulatives de Maître Z + production de pièces et sous la seule formule 'pièces communiquées à Maître A le 11 février 2020 (pièces 1 à 28 signifiées par le conseil de Maître Z dans l’affaire RG 17/05301 )' sans que lesdites pièces soient autrement décrites et énumérées.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que les conclusions des parties appelantes ne contiennent aucune référence auxdites pièces 1 à 28 et ne font valoir spécifiquement aucun moyen de fait ou de droit en relation avec lesdites pièces.

Dès lors, les pièces 1 à 28 du dossier de Maître Z n’auront aucune incidence sur l’issue de la présente procédure.

Sur l’appel concernant l’allocation du montant de la clause pénale à la société Primera Développement:

Le compromis de vente a été signé par la SAS DP Promotion le 21 janvier 2016 et en différé par M. X le 18 février 2016.

Aux termes d’un avenant en date du 18 février 2016 soit le jour même de la signature du compromis par l’acquéreur, la SARL Primera Développement s’est subsituée à la SAS DP Promotion.

Il sera précisé qu’aucune contestation n’a été formulée concernant les conditions de la représentation de M^me Y par M. X et que par ailleurs, les parties ne s’opposent à tout le moins quant au contenu du corps du compromis de vente et de l’avenant évoqué ci-dessus.

Le compromis de vente sous seing privé stipule en l’espèce que :

'les présentes conventions constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix.

Elle seront réitérées au plus tard le 20 mai 2016 par acte authentique établi par Maître B à Templeuve, éventuellement assisté par Maître Z, notaire à Carvin, que les parties choisissent d’un commun accord.

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter'.

S’agissant des conditions suspensives insérées, le compromis de vente y fait référence en page 14 énonçant très classiquement l’existence d’une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 129 000 euros par les acquéreurs et renvoyant par une mention manuscrite à l’annexe 2 pour les autres conditions suspensives.

Enfin, le compromis de vente prévoit la clause pénale suivante :

'Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens ou voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra en outre payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, pour le retard dans l’exécution, la somme de 11 200 euros.

Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son contractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni contestation judiciaire.

Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 11 200 euros.

En outre, la déclaration fausse ou inexacte de l’acquéreur emportant l’annulation du présent contrat aux torts exclusifs de ce dernier, tel qu’énoncé ci-dessus au paragraphe 'déclaration de l’acquéreur, le vendeur percevra dudit acquéreur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 11 200 euros'.

L’annexe 2 à laquelle renvoie le compromis de vente pour l’énumération des conditions suspensives a été d’ores et déjà décrite dans l’arrêt avant dire droit. Elle est, au recto, paraphée par les deux parties, et, au verso, signée par la SAS DP Promotion au verso et paraphée par M. X. Cette annexe, non datée, s’intitule « annexe 2 au compromis de vente portant sur une plus ample désignation du bien vendu » et stipule deux conditions suspensives : une d’acquisition du bien vendu par le vendeur par suite de la régularisation par acte authentique par son propriétaire actuel à son profit, et une autre de non-opposition aux deux déclarations préalables de réhabilitation en lots d’habitation.

La communication du compromis de vente et de ses annexes met en évidence par contre une distorsion totale entre la pièce produite par les parties intimées au titre de l’annexe 1 et celle produite par les parties intimées au titre de cette même annexe.

L’annexe 1 telle que produite par la SARL Primera correspond à un document intitulé « annexe 1 au compromis de vente portant sur une plus ample désignation du bien vendu », qui précise que la vente porte sur un local à aménager ainsi que les fonds et terrains en dépendant, détaché d’un ensemble immobilier plus important, d’une superficie de 122 m², lequel n’est pas habitable en l’état mais est à réaménager en usage d’habitation. Il est précisé qu’il n’est pas pourvu d’installations autonomes d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux usées et d’électricité et que les frais de raccordement aux réseaux de distribution et d’ouverture au compteur seront intégralement supportés par l’acquéreur. Il est indiqué que s’agissant des réseaux d’assainissement, un branchement au pied du lot relie directement les réseaux d’eaux de pluies et d’eaux usées; que s’agissant du réseau de distribution d’eau potable, le lot sera raccordé par le vendeur au compteur principal et qu’il restera à la charge de l’acquéreur la pose d’un compteur ou d’un décompteur ; que s’agissant du réseau de distribution électrique, le lot sera raccordé par le vendeur, le passage des câbles et la pose du compteur restant à la charge de l’acquéreur. Cette annexe, non datée, est paraphée par les deux parties au recto et signée seulement par la SAS DP Promotion au verso.

M. X et M^me Y produisent eux-mêmes un document intitulé (pièce 11) « annexe 1 condition suspensive de réitération de l’acte authentique de la vente initiale » aux termes duquel le vendeur est désigné comme étant la société Prima. Cet acte érige en conditions suspensives le fait que la société Prima devienne propriétaire de l’immeuble au plus tard le 15 mars 2018 et l’obtention par la société Prima du transfert des déclarations préalables. Il est également précisé que le vendeur s’engage à effectuer les travaux suivants : délimiter l’intérieur des lots vendus par des cloisons séparatives, amener les fluides à l’entrée du lot vendu (gaz, électricité, eau, assainissement) et effectuer la division parcellaire. Il est indiqué que les frais d’ouverture du compteur seront intégralement supportés par l’acquéreur. Il est ensuite stipulé : « la présente vente sera considérée comme nulle et non avenue du fait de la non-réalisation de cette condition suspensive ». Cette annexe n’est signée que par M. X.

L’ensemble de ces points ayant été précisés, il convient de préciser que M^me X et M. Y ne peuvent se prévaloir de ce que le compromis de vente serait devenu caduc par la seule survenance de la date limite du 20 mai 2016 pour la réitération de la vente par acte authentique alors que les

parties ont expressément convenu aux termes du compromis que la date susvisée ne correspondait en aucun cas à un terme extinctif mais simplement au point de départ à compter duquel chacune des parties pourrait solliciter l’exécution de ses obligations par l’autre.

Par ailleurs, les parties appelantes ne sauraient au regard de l’annexe 1 qu’ils produisent et qui n’a été signée que par eux-mêmes, cette annexe nommant le vendeur comme étant la société Prima et non la société Primera, et qui est contraire en ses termes à l’annexe produite par la partie adverse, soutenir l’existence d’une condition suspensive tenant notamment à la délimitation des lots vendus par des cloisons séparatives et qui aurait dû de surcroît se réaliser avant une date précise faute de quoi la défaillance de la condition suspensive se devait d’être constatée et donc la caducité du compromis de vente.

Certes, aux termes de l’annexe 1 telle que produite par Primera, cette dernière se devait d’assurer certains travaux et notamment le raccordement au circuit de distribution des eaux et le raccordement au réseau de distribution d’eau électrique. Il ne ressort cependant pas des éléments de la cause que cet engagement ait été érigé en condition suspensive de l’acte et de surcroît en condition suspensive devant se réaliser dans un délai précis sous peine de défaillance de plein droit de ladite condition suspensive.

S’il est exact à cet égard que les travaux de viabilisation n’étaient pas encore complètement réalisés en juin 2016 puisque sur la demande des acquéreurs, la société Primera a indiqué qu’une date de signature pouvait être envisagée à la mi-juillet, les travaux correspondants n’étant pas achevés en juin, il n’en demeure pas moins que les choses sont ensuite demeurées en l’état jusqu’à ce que le 20 septembre 2016, le notaire des appelants indique à Maître B, notaire du vendeur, que compte tenu des délais de régularisation qui étaient manifestement dépassés, ses clients indiquaient ne plus vouloir se porter acquéreurs du bien et qu’il lui saurait gré de bien vouloir préparer une caducité conventionnelle du compromis de vente.

La société Primera Développement indique, comme l’agent immobilier, ne pas avoir eu connaissance de cette volonté de résiliation conventionnelle de la part des vendeurs.

Le 5 novembre 2016, maître C répondait en proposant une date de signature de l’acte authentique le 22 novembre 2016, rendez-vous auquel les parties appelantes ne se sont pas rendues, ce qui a entraîné la délivrance d’une sommation puis l’établissement d’un procès-verbal de carence à la date du 13 novembre 2016.

Dès lors que les parties appelantes n’ont à aucun moment expressément mis en demeure le vendeur d’avoir à s’engager pour un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente, elles ne peuvent se prévaloir en l’espèce ni de la défaillance d’une quelconque condition suspensive de ce chef, ni de la résolution du contrat pour inexécution par la société venderesse de ses obligations, étant précisé qu’il n’est pas contesté que les raccordements auxquels s’était engagé le vendeur étaient effectivement réalisés à la date à laquelle les appelants ont été vainement invités à venir signer l’acte.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la société Primera était fondée sur le principe à se prévaloir de la clause stipulée au compromis de vente.

Cependant, les parties appelantes demandent la minoration de la clause pénale telle qu’elle a été allouée par les premiers juges.

L’article 1152 du code civil applicable à la date des faits objet du présent litige dispose que :

'Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.'

La clause pénale telle qu’elle a été prévue dans le contrat est classique en la matière.

Cependant, il résulte des pièces produites aux débats que, rapidement après l’établissement du procès-verbal de carence qui fonde aujourd’hui la demande de clause pénale à l’encontre des appelants, la société Primera Développement a finalement vendu l’immeuble à des particuliers suivant acte authentique en date du 27 juin 2017 et moyennant un prix de 139 000 euros ce qui correspond à une plus-value très substantielle par rapport au prix qui avait été convenu initialement entre les parties soit 112 000 euros.

Cette plus-value n’apparaît objectivée par aucune prestation complémentaire offerte aux nouveaux acquéreurs.

Elle a été par ailleurs obtenue rapidement après l’échec du compromis.

La signature du second compromis de vente est d’ailleurs intervenue à une date antérieure à l’assignation délivrée devant les premiers juges.

Au vu des éléments de la cause, allouer à la société Primera Développement l’entier bénéfice de la clause pénale aboutirait en l’espèce à lui conférer un avantage manifestement excessif.

Il convient de la réduire, par réformation du jugement entrepris, et de limiter la somme allouée de ce chef à 2 000 euros.

Sur la demande de l’agent immobilier :

Il était prévu au bénéfice de l’agent immobilier une rémunération de 7 500 euros.

Certes, le mandat de recherche produit aux débats ne comporte pas la signature de M. X et de M^me Y. Toutefois, ce mandat porte bien un numéro d’enregistrement sur le registre de l’agent. Par ailleurs lors de la signature du compromis, l’acquéreur a ratifié le montant de la rémunération due à l’agent immobilier.

L’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui dispose qu’aucun règlement n’est dû avant que l’opération n’ait été 'effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties’ n’exige pas que l’acte écrit soit l’authentique.

La promesse synallagmatique de vente signée chez l’agent immobilier oblige à lui verser sa commission, même si l’acte notarié n’est pas signé par la suite, dès lors que le refus de signer l’acte authentique n’est pas le résultat de la défaillance d’une condition suspensive ou d’un autre motif légitime.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le défaut de signature de l’acte authentique serait le résultat d’une carence de l’agent immobilier.

Dès lors que le refus de signer l’acte authentique a été jugé imputable à l’acquéreur et en l’absence de faute démontrée de la part de l’agent immobilier, il convient de condamner M. X et M^me Y à payer à la société F G l’Immobilier la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts contractuels.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Dès lors que la demande en paiement de la clause pénale formulée par la société Primera Développement était pour partie fondée, il convient de confirmer le jugement entrepris sur le sort des dépens de première instance et en ce qu’il a condamné M. X et M^me Y in solidum à payer à cette société une indemnité procédurale.

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel, à l’exception des dépens liés à la présence de la société F G l’Immobilier qui seront à la charge de M. X et M^me Y.

Il ya lieu de condamner in solidum M. X et M^me Y à payer à la SARL F G l’Immobilier la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M. X et M^me Y ne pouvaient se prévaloir d’une caducité ou d’une résolution du compromis de vente et que la société Primera Développement pouvait se prévaloir de la clause pénale stipulée au contrat ;

Réforme toutefois le jugement entrepris du chef du quantum de la somme allouée en faisant application du pouvoir modérateur accordé au juge en matière de clause pénale;

Condamne solidairement M. X et M^me Y à payer à la SARL Primera Développement la seule somme de 2 000 euros au titre de ladite clause pénale;

Confirme le jugement entrepris sur le sort des dépens de première instance et en ce qu’il a condamné in solidum M. X et M^me Y à payer à la SARL Primera Développement la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. X et M^me Y à payer à la SARL F G Immobilier la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux honoraires de cette dernière;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel à l’exception des dépens liés à la présence de la société F G l’Immobilier qui seront à la charge de M. X et M^me Y;

Condamne in solidum M. X et M^me Y à payer à la SARL F G Immobilier la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

E I J K