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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 19 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/02112 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NUDY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 MARS 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/03467

APPELANTS :

Monsieur D E X

né le […] à PHILIPEVILLE

[…]

34430 SAINT D DE VEDAS

Représenté par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame Y Z épouse X

née le […] à BORDEAUX

[…]

34430 SAINT D DE VEDAS

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

SA A B

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe DELSOL de la SCP DELSOL, GUIZARD, AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Osanne VINCELOT (Cabinet CORDELIER ASSOCIES), avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Février 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Le 30 octobre 1997 les époux D E X ont fait l’acquisition auprès de la SCI Les Jardins du Consulat d’un appartement de type studio dans un ensemble immobilier Résidence Les Jardins du Consulat sis à Montpellier à effet de défiscalisation dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement .

Parallèlement ils ont consenti à la SARL CAMPUS HABITAT un bail de l’appartement avec effet au 1^er novembre 1997 en vue de la location à des étudiants.

La SA A B est venue aux droits de la SARL CAMPUS HABITAT en cours de bail.

Le 20 mars 2006 les époux X notifiaient au preneur le non renouvellement du bail commercial à l’échéance du 31 octobre 2006.

A attirant leur attention par écrit sur les conséquences du non renouvellement en matière fiscale les bailleurs s’exposant au remboursement de la TVA initialement déduite et au paiement d’une indemnité d’éviction, les époux X par acte du 6 octobre 2006 adhéraient au renouvellement du bail commercial.

Par acte d’huissier en date du 11 décembre 2015 les époux X signifiaient à la SA A B un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2016.

Par lettre recommandée en date du 28 janvier 2016, A B notifiait aux bailleurs l’estimation de l’indemnité d’éviction à la somme de 22 888 ' et le droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité.

Par acte en date du 25 mai 2016 les époux X ont assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier la SA A B et la SCP J-F-G-H-I sur le fondement des articles L 145 du code de commerce et 1147 du code civil pour voir prononcer la résiliation du bail, voir ordonner l’expulsion du locataire et pour voir si une indemnité d’éviction devait intervenir au profit de la locataire, le notaire condamné à les relever et garantir du montant de cette indemnité.

Le jugement rendu le 13 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Déclare irrecevable comme prescrite l’action en résolution du bail engagée par les époux X à l’encontre de la SA A B;

• Déclare irrecevable comme prescrite l’action engagée par les époux X à l’encontre de la SCP J-F-G-H-I;

• Condamne les époux X à payer à la SA A SUTUDEA la somme de 22 888 ' au titre de l’indemnité d’éviction;

• Déboute la SCP J-F-G-H-I de sa demande de dommages et intérêts;

• Condamne les époux X à payer à la SA A B et à la la SCP J-F-G-H-I chacun, la somme de 1 500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire;

• Rejette les demandes plus amples ou contraires;

• Condamne les époux X aux dépens.

Les premiers juges sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription retiennent :

— vis-à-vis du locataire commercial, que les époux X ont eu connaissance dès la signature de l’acte de vente du 30 octobre 1997 de l’adjonction d’un bail commercial à leur acte d’acquisition et de plus ils ont été informés par courrier du 27 mars 2006 suite à leur première décision de non renouvellement des conséquences vis à vis de l’administration fiscale en cas de non renouvellement du bail et aussi de leur obligation de verser une indemnité d’éviction.

Même si l’on devait considérer qu’ils n’ont été informés qu’à cette date du 27 mars 2006 du dommage résultant du paiement de l’indemnité d’éviction la prescription en

application de l’article 1304 du code civil se trouve acquise au 27 mars 2011;

— vis-à-vis du notaire la manifestation du dommage tiré du paiement d’une indemnité d’éviction est survenue au plus tard dès le courrier du 27 mars 2006 faisant courir le délai de prescription, la prescription n’étant pas expirée au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 réduisant le délai de prescription de 10 ans à 5 ans, un nouveau délai de 5 ans a couru jusqu’au 19 juin 2013, mais la prescription était acquise au jour de l’assignation du 25 mai 2016.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction le tribunal retient le calcul proposé par A B sur la base du chiffre d’affaires annuel moyen d’après les résultats des trois dernières années avec application de coefficients tenant compte du taux d’occupation et de l’ajout d’une indemnité complémentaire pour trouble commercial de trois mois de bénéfice et il rejette la demande d’expertise présentée par les époux X.

D E X et Y Z épouse X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 21 avril 2018 à l’encontre de la SA A B seulement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2021.

Les dernières écritures pour D E X et Y Z épouse X ont été déposées le 30 décembre 2020.

Les dernières écritures pour la SA A SUTUDEA ont été déposées le 31 juillet 2018.

Le dispositif des écritures de D E X et Y Z épouse X énonce en ses seules prétentions :

• Annuler le jugement;

• A défaut, Infirmer le jugement dont appel;

• Ordonner l’expulsion de la société A ainsi que de tous occupants de son chef;

• Débouter l’intimée de ses demandes fins et conclusions;

• Au subsidiaire,

• Fixer l’indemnité d’éviction due à 2 991 ';

• Condamner A B à payer la somme de 4 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux X soutiennent que les premiers juges n’auraient pas répondu à leur demande de requalification du contrat ce qui doit s’entendre comme leur moyen à l’appui de la demande de nullité du jugement.

Ils C que le promoteur leur a fait miroiter un avantage fiscal et une obligation de conclure un bail sans en spécifier la nature pendant un temps et l’impossibilité de récupérer son bien trompant ainsi l’acquéreur sur la nature du contrat qu’il signe et créant un déséquilibre entre les parties.

Relevant que pour chacun des lots la SA A SUTUDEA n’est pas inscrite au registre du commerce ne remplissant pas ainsi les conditions de l’article L 145-1 du code de commerce, qu’elle n’a pas une comptabilité séparée pour chacun des lots et

que chacun des lots a une vie juridique indépendante ils exposent être en réalité liés par un contrat d’administration de biens, la société intimée recherchant le locataire et les propriétaires encaissant le fruit de la location sans les soucis et les inconvénients d’une location en direct.

Selon les époux X il n’existe pas un fonds de commerce unique et les dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce ne pouvant trouver à s’appliquer il n’est pas due une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement de la convention.

Sur la prescription de leur action les époux X n’opposent aucun moyen de droit ou de faits, en tout cas aucun moyen clairement compréhensible.

Sur l’indemnité d’éviction les époux X C que A B pour en calculer le montant se prévaut de la méthode hôtelière qui n’est pas compatible avec la nature du litige.

Ils soulèvent que la comptabilité de la totalité de l’immeuble n’est pas produite ni même une comptabilité séparée pour chaque lot faisant apparaître la réalité des encaissements.

Ils considèrent que d’une part le locataire s’est constitué des preuves à lui même et que d’autre part l’indemnité d’éviction ne peut être calculée en tenant compte de la somme reversée aux propriétaires.

De même ils considèrent qu’il n’est pas possible de vérifier la valeur marchande du fonds de commerce invoquée dans le tableau produit par A.

Ils critiquent également la demande de A pour trouble commercial dans la mesure notamment où il n’y a pas de fonds de commerce collectif et que la reprise de son appartement par un propriétaire n’est pas contraire à la loi.

Les époux X demandent alors de calculer l’indemnité d’éviction en déduisant le sous-loyer versé aux bailleurs soit : 559,08 ' ( loyer payé par l’occupant) ' 309,83 ' ( loyer reversé aux bailleurs) x 12 soit 2 991 ' par an.

Le dispositif des écritures de la SA A B énonce en terme de prétentions seulement :

• Confirmer le jugement entrepris.

A titre principal,

• Dire que l’action en requalification du bail est prescrite;

• Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes des époux X;

A titre subsidiaire,

• Débouter les époux X de leur demande de requalification du bail;

• Les débouter de leurs plus amples demandes;

En tout cas,

• Fixer l’indemnité d’éviction à 22 888 ' au paiement de laquelle les époux X seront condamnés;

A titre subsidiaire sur ce point,

• Désigner tel expert avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction;

En toutes hypothèses,

• Condamner les époux X au paiement de la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA A B soulève tout d’abord la prescription de l’action en requalification, la requalification ayant été sollicitée pour la première fois dans les écritures en date du 23 septembre 2017 déposées devant le tribunal de grande instance alors que les époux X ont souscrit le contrat de bail le 18 avril 1997 et qu’ils ne pouvaient ignorer qu’il s’agissait d’un bail commercial cette qualité étant mentionnée en caractères très apparents.

La prescription de l’article 1304 ancien du code civil de 5 ans devant s’appliquer les époux X sont prescrits dans leur action depuis le 18 avril 2002.

A ajoute que même à supposer qu’il puisse être considéré que les époux X n’avaient pas connaissance de la nature du contrat lors de sa conclusion en 1997, la lettre du 27 mars 2006 dans laquelle il leur est rappelé la nécessité de verser une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement fait courir la prescription quinquennale et ils sont donc prescrits dans leur action au 27 mars 2011.

A surabondamment rappelle qu’au moment de l’acquisition du bien en litige les époux X ont signé un contrat de bail et que jamais A B n’est intervenue en qualité d’intermédiaire à la location et qu’il ressort des termes même du contrat qu’il s’agit bien bien d’un contrat de location de bien en application duquel les bailleurs encaissent le loyer dont ils ont convenu avec le preneur et non le fruit de la location étudiante comme ils le soutiennent.

Sur l’indemnité d’éviction A B répond que sa demande est parfaitement fondée en application de l’article

L 145-14 du code de commerce et que dans sa lettre du 28 janvier 2016 A a détaillé la méthode calcul pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction alors que les époux X n’ont pas cru devoir dans leur congé mentionner le montant de leur offre.

A reprend ensuite dans ses écritures auxquelles la cour renvoie pour un plus ample exposé sa méthode de calcul et ajoute qu’elle produit les éléments sur lesquels elle s’appuie.

MOTIFS

La cour relève à titre liminaire que l’appel n’a été diligenté par les époux X qu’à l’encontre de la SA A B si bien que les dispositions du jugement r e l a t i v e s à l e u r a c t i o n c o n t r e l a S C P J-F-G-H-I ne sont plus en débat devant la

cour.

Sur la demande de nullité du jugement entrepris:

Même si les moyens du fondement de cette demande n’apparaissent pas clairement argumentés en droit et en fait l’on peut à la lecture des conclusions des appelants considérer qu’ils reprochent au jugement dont appel de ne pas avoir statué sur leur demande de nullité du bail commercial pour dol et de sa requalification.

Toutefois il apparaît que c’est à juste titre que les premiers juges ont en premier lieu répondu à la question de savoir si l’action des bailleurs était prescrite, ce moyen leur étant opposé par le preneur.

En application de l’article L 145-60 du code de commerce les actions en matière de baux commerciaux se prescrivent par deux ans à compter du jour où l’action peut être engagée.

En application de l’article 1304 ancien du code civil applicable aux faits de l’espèce les actions en nullité d’une convention se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ressort des pièces produites au débat que le contrat conclu le 27 novembre 1997 avec effet au 1^er novembre 1997 entre les époux

X et la SARL CAMPUS HABITAT aux droits de laquelle vient la SA A B mentionne clairement en son intitulé:

« Bail commercial de biens immobiliers nus, pour le logement étudiant en application du décret du 30 septembre 1953 et des textes subséquents. »

Par ailleurs comme relevé par les premiers juges, l’acte notarié d’acquisition du bien immobilier en date du 30 octobre 1997 mentionne en pages 13 et 14 que les biens et droits immobiliers objets du présent acte sont destinés à être loués nus pendant une durée de neuf ans à la SARL CAMPUS HABITAT aux termes d’un bail commercial qui sera régularisé en suite de l’acte d’acquisition.

Il est précisé également en particulier que cette acquisition suivie d’une location nue par le bail commercial permet à l’acquéreur de bénéficier certains avantages fiscaux qui sont détaillés.

Par conséquent à compter de la signature du bail les époux X avaient parfaitement connaissance de la nature du bail à savoir un bail commercial et cette date doit être considérée comme le point de départ de la prescription qu’il s’agisse d’une action fondée sur le statut des baux commerciaux (L 145-60 du code de commerce) ou d’une action fondée sur le droit commun (1304 ancien du code civil) si bien que lors de l’assignation devant le tribunal de grande instance le 25 mai 2016 l’action en nullité du bail et/ou en requalification était prescrite.

En outre il n’est pas contesté que suite à leur refus de renouvellement du bail commercial notifié au preneur le 20 mars 2006, les époux X ont été informés le 27 mars 2006 par courrier de la SA A B des conséquences du non renouvellement du bail vis à vis de l’administration fiscale mais aussi du fait qu’en leur qualité de bailleurs ils étaient tenus de payer au preneur une indemnité d’éviction.

Par conséquent comme considéré par le jugement entrepris même à supposer que le point de départ de la prescription de l’action des époux X soit le 27 mars 2006 date à laquelle ils ont été pleinement informés de leur obligation de verser une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail, leur action se trouve également prescrite depuis le 27 mars 2011 soit bien avant l’assignation du 25 mai 2016.

Par conséquent le jugement dont appel ne serait encourir la nullité et il sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en résolution du bail et en requalification engagée par les époux X à l’encontre de la SA A B .

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Il sera tout d’abord rappelé que selon l’article 145-14 du code de commerce si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail c’est à la condition de payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice que lui cause le défaut de renouvellement.

L’indemnité d’éviction a pour but de réparer le préjudice causé par le refus de renouvellement.

Selon l’article L 145-14 précité cette indemnité comprend notamment une indemnité principale soit la valeur marchande du fonds de commerce qui se détermine suivant les usages de la profession et en particulier par référence à la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années et non par les bénéfices comme le soutiennent les époux X et des indemnités accessoires.

Ainsi conformément à ces dispositions et aux usages de la profession la SA A B a par lettre en date du 28 janvier 2016 détaillé la méthode de calcul retenue à savoir pour l’indemnité principale la référence à la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années soit en l’espèce 6 708,98' affectée d’un coefficient multiplicateur de 3,3 sachant que selon les usages de la profession pour ce type d’activité le coefficient multiplicateur est de l’ordre de 3,5.

La SA A B justifie ainsi d’une indemnité principale de 22 139,65 ' ( 6 708,98 x 3,3).

Au titre des indemnités accessoires il est admis par les usages et la jurisprudence la prise en considération du trouble commercial visant à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la perte de recette temporaire, ce préjudice étant généralement indemnisé sur la base de 3 mois de l’excédent brut d’exploitation moyen sur les trois dernières années, soit en fait sur le bénéfice tiré par le commerçant de son exploitation.

La SA A B justifie d’un bénéfice mensuel de 249,45 ' qui doit être multiplié par 3 soit une indemnité pour trouble commercial de 748,36 '.

La SA A B selon cette méthode de calcul sollicite une indemnité d’éviction de 22 888 ' ce à quoi les premiers juges ont fait droit.

Les appelants ne formulent aucune critique sérieuse de cette méthode de calcul et des chiffres donnés par le preneur et ne proposent aucune autre méthode pertinente.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux X à payer à la SA A B la somme de 22 888 ' au titre de l’indemnité d’éviction.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre D E X et Y Z épouse X succombant en leur appel seront condamnés à payer la somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Déboute D E X et Y Z épouse X de leur demande de nullité du jugement déféré;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier;

Y ajoutant,

Condamne D E X et Y Z épouse X à payer à la SA A B la somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne D E X et Y Z épouse X aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président

N.A.