République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/03/2022

****

N° de MINUTE : 22/287

N° RG 20/04448 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TIOX

Jugement (N° 11-16-0005) rendu le 02 décembre 2016par le tribunal d’instance de Bethune

APPELANTS

Monsieur C X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame D Y épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Francois Xavier Brunet, avocat au barreau de Bethune constitué aux lieu et place de M^e Antoine Robert, avocat au barreau de Bethune substitué par M^e Xavier Brunet, avocat au barreau de Béthune

INTIMÉS

Madame E A en son nom propre et es qualité d’administratrice légale de F Z, héritière de G Z

née le […] à Lievin

de nationalité française

[…] […]

Représentée par M^e Nadir Lasri, avocat au barreau d’Arras

Monsieur G Z

(décedé)

DÉBATS à l’audience publique du 30 novembre 2021 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 3 mars 2022 après prorogation du délibéré en date du 27 janvier 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 novembre 2021

****

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mars 2013, M. G Z et M^me E A ont donné à bail à M. C X et M^me D X née Y un immeuble à usage d’habitation situé […], […], moyennant un loyer de 780 euros.

Un état des lieux a été dressé par Maître B, huissier de justice à Lillers .

Le 31 octobre 2013, les locataires envoyaient une lettre recommandée avec accusé de réception à leurs propriétaires pour signaler des corrections à apporter sur l’état des lieux dont la plus significative était une fissure avec fuite sur le dôme de toit éclairant la salle de bain.

Des difficultés sont survenues dans le paiement du loyer à compter du mois de mai 2015. Une consommation d’énergie trop importante a été évoquée.

Le 26 novembre 2015, une mise en demeure d’avoir à régler les loyers impayés a été adressée aux locataires.

Le 28 janvier 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été signifié à ces derniers.
Le 5 février 2016, les locataires ont fait constater des désordres par huissier.

Par assignation du 24 mars 2016, M. C X et M^me D X née Y ont fait assigner M. G Z et M^me E A devant le tribunal d’instance de Béthune.

Ils demandaient pour l’essentiel au tribunal saisi de reconnaître qu’ils avaient à bon droit suspendu le règlement de leurs loyers, d’instaurer une mesure d’expertise pour déterminer l’ampleur des désordres affectant le logement et pour déterminer les travaux propres à faire cesser lesdits désordres et de leur accorder des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire en réponse à la demande des bailleurs tendant à faire constater la résiliation de plein droit du contrat de bail.

Suivant jugement contradictoire en date du 2 décembre 2016 auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet des demandes et moyens des parties, le tribunal d’instance de Béthune a :

- rejeté la demande de M. C X et M^me D X née Y de faire application du principe d’inexécution du contrat de bail du 28 mars 2013 les liant à M. G Z et M^me E A pour un logement situé […], […],

- rejeté la demande de désignation d’expert formulée par M. C X et M^me D X née Y,

- ordonné à M. G Z et M^me E A de faire procéder aux réparations du dôme-puits-de-lumière fissuré de la salle de bain du logement situé […], […],

- ordonné à M. G Z et M^me E A de faire procéder à la mise aux normes de l’installation électrique du logement situé […], […],

- ordonné à M. G Z et M^me E A de faire vérifier par un professionnel la conformité aux normes de l’installation du poêle Godin et de sa cheminée dans le logement situé […],

-ordonné en tant que de besoin, à M. G Z et M^me E A de faire mettre en conformité l’installation du poêle Godin et de sa cheminée dans le logement situé […], […],

- autorisé M. C X et M^me D X née Y à conserver jusqu’à reprise des trois désordres ci-dessus, la somme de 1 000 euros (mille euros) par désordre, somme qui deviendra exigible pour chacun des trois désordres dès disparition de celui-ci,

- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 28 mars 2013 conclu entre les parties portant sur un logement situé […], […], sont réunies à compter du 29 mars 2016 au bénéfice de M. G Z et M^me E A,

-condamné solidairement M. H X et M^me D X née Y à payer à M. G Z et M^me E A une somme de 12 000 euros en principal, au titre des charges et loyers impayés, terme du mois d’octobre 2016 inclus, suivant décompte arrêté à la date du 10 octobre 2016 ;

-autorisé M. C X et M^me D X née Y à se libérer de leur dette en principal (sous déduction provisoire de la somme de 3 000 euros pour les désordres indiqués plus haut) en 23 fractions mensuelles de 375 euros en plus du loyer courant et une 36ème fraction correspondant au solde de la dette, les paiements devant être effectués au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois dans les quinze jours de la signification de la décision ;

-rappelé que ces sommes sont à verser en sus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

-suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;

-dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée pendant plus d’un mois après la réception d’une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception justifiera :

-que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

-que l’intégralité de la dette devienne entièrement exigible ;

-qu’à défaut pour les époux X-Y d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, M. G Z et M^me E A puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

-que M. C X et M^me D X née Y, soient condamnés à verser à M. G Z et M^me E A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la date de libération des lieux, cette indemnité se substituant au bail initial et variant conformément au bail initial,

-que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il soit procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

-condamné M. C X et M^me D X née Y à verser à M. G Z la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

-débouté M. C X et M^me D X née Y du surplus de leurs demandes;

-condamné M. C X et M^me D X, née Y.

M. C X et M^me D X, née Y ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 24 janvier 2017, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. G Z et M^me E A ont constitué avocat en date du 6 avril 2017.

Par ordonnance en date du 10 novembre 2018, l’interruption de l’instance d’appel en raison du décès de G Z a été constatée et l’affaire a été renvoyée l’affaire à l’audience de mise en état du 12 novembre 2018 pour mise en cause des héritiers de G Z sous peine de radiation.

Par ordonnance du 12 novembre 2018, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l’affaire et dit qu’elle ne sera rétablie que sur justification de l’accomplissement des diligences dont le défaut a entraîné la radiation.

F Z, fille et héritière de G Z et représentée dans la procédure par M^me E A, son administratrice légale, a constitué avocat en date du 6 juillet 2021.
L’affaire a en conséquence été rétablie.

Par leurs dernières conclusions en date du 29 octobre 2021, M. C X et M^me D X née Y, demandent à la cour de :

- désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission de prendre connaissance du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, se rendre sur les lieux […] à […], visiter l’immeuble loué, décrire les désordres l’affectant, en déterminer les origines et donner son avis sur leur réparation, entre celles incombant au bailleur et l’entretien relevant des preneurs, donner son avis sur les moyens et le coût de la remise en état ainsi que sur tous les chefs de préjudice, en ce compris le préjudice de jouissance subi par les locataires, donner son avis sur le caractère démesuré des factures énergétiques et sur l’installation des réseaux électriques présents notamment dans la salle de bain, la cuisine et les chambres, fixer la provision pour l’expert à la charge de M. et M^me X,

Subsidiairement

- fixer le montant du préjudice de jouissance à la somme de 280 euros par mois à compter de l’entrée en jouissance (28 Mars 2013),

- juger en conséquence que le montant du loyer sera de 500 euros par mois jusqu’à remise en état complète du logement,

- confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné à M. Z et M^me A de faire procéder aux réparations du dôme-puits-de-lumière fissuré de la salle de bain du logement situé […] à […],

- ordonné à M. Z et M^me A de faire procéder à la mise aux normes de l’installation électrique du logement situé […] à […],

- ordonné à M. Z et M^me A de faire vérifier par un professionnel la conformité aux normes de l’installation du poêle Godin et de sa cheminée dans le logement situé […] à […],

- ordonné en tant que de besoin à M. Z et M^me A de faire mettre en conformité l’installation du poêle Godin et de sa cheminée dans le logement situé […] à […],

Y ajoutant:

- dire que les travaux ci-dessus ordonnés devront être exécutés dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 300 euros par jour de retard,

En tout état de cause, confirmer la décision déférée en ce qu’elle a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire du bail afin de permettre aux concluants de régler les loyers impayés au moyen de trente-six mensualités,

- condamner l’intimée au paiement de la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner l’intimée aux frais et dépens tant de première instance que d’appel.

Par leurs dernières conclusions en date du 27 octobre 2021, M^me E A et F Z , représentée par cette dernière, demandent à la cour de :
- dire et juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de M^me F Z agissant en qualité d’héritière de M. G Z, intimé, décédé au cours de la présente procédure le […],

- constater que M^me F Z étant mineure, elle est représentée par M^me E A, représentante légale,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Béthune le 2 décembre 2016,

- débouter M. C X et M^me D X née Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner conjointement et solidairement M. C X et M^me D X, née Y à verser à M^me E A agissant tant à titre personnel qu’en qualité de représentante légale de M^me F Z en sa qualité d’héritière de M. G Z, décédé le […], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 55 680 euros, somme arrêtée au 10/06/2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- condamner conjointement et solidairement M. C X et M^me D X née Y à verser à M^me E A agissant tant à titre personnel qu’en qualité de représentante légale de M^me F Z en sa qualité d’héritière de M. G Z, décédé le […], la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner conjointement et solidairement M. C X et M^me D X, née Y à verser à M^me E A agissant tant à titre personnel qu’en qualité de représentante légale de M^me F Z en sa qualité d’héritière de M. G Z, décédé le […] à titre de dommages et intérêts, la somme de 2 000 euros pour résistance abusive,

- condamner conjointement et solidairement M. C X et M^me D X, née Y aux dépens, dont distraction au profit de Maître Nadir Lasri, avocat aux offres de droit.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il convient à titre liminaire de donner acte à F Z, représentée par son administratrice légale, de son intervention volontaire à la procédure et de la recevoir en ladite intervention.

Il résulte des conclusions des parties intimées que ces dernières demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 mars 2016 et demandent par ailleurs que les prétentions des époux X tendant à se voir accorder des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire soient rejetées et que la résiliation du bail soit considérée comme définitivement acquise, ce qui explique que leur demande au titre des sommes impayées soit demandée pour partie au titre de loyers et pour partie à titre d’indemnité d’occupation.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 28 janvier 2016, les bailleurs ont fait signifier aux époux X un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 28 mars 2013, et réclamant le paiement d’une somme de 4 980 euros correspondant aux loyers impayés de juillet 2015 à janvier 2016 inclus.
Il a été justifié de la notification de ce commandement à la CCAPEX et la demande reconventionnelle des bailleurs en résiliation et en expulsion a par ailleurs été dénoncée en temps utile au représentant de l’Etat dans le département.

Ce commandement est parfaitement régulier en la forme.

Les conclusions des parties appelantes ne font pas clairement apparaître qu’elles remettent en cause le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur exception d’inexécution.

En tout état de cause, force est de constater que les conditions d’une telle exception d’inexécution ne sont nullement réunies en la présente espèce.

Il sera rappelé en effet qu’un locataire ne peut normalement suspendre le paiement de ses loyers sans une autorisation judiciaire, l’existence d’une contestation sur le montant du loyer, ou sur l’inexécution par le bailleur des travaux qui incomberaient normalement à ce dernier, ne pouvant dispenser un locataire du paiement de ses loyers.

L’exception d’inexécution n’est admise en réalité que lorsque l’état du logement est tel qu’il entraîne une impossibilité totale de jouir du logement.

Tel n’est pas le cas du logement donné à bail alors que le rapport de l’ARS établi le 11 avril 2017 et relevant plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental produit par les parties appelantes conclut qu’il n’a pas lieu de relever un état d’insalubrité et de réclamer aux bailleurs des travaux en urgence.

Par ailleurs, en soutenant que l’état du logement requiert jusqu’à la réalisation des travaux la minoration du montant du loyer à raison de 280 euros par mois, les époux X reconnaissent implicitement qu’ils ne sont pas dans l’impossibilité absolue de jouir du logement.

Il convient dès lors pour cette cour de confirmer en tant que de besoin le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception d’inexécution qui avait été soulevée par les époux X en première instance.

Les parties intimées ont par ailleurs produit plusieurs décomptes locatifs faisant apparaître les échéances de loyer impayées par les époux X et notamment un décompte figurant en pièce 4 de leur dossier mettant en évidence le fait qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement. Les époux X, qui ne remettent pas au demeurant en cause dans leurs écritures la sincérité de ce décompte, ne justifient pas de l’apurement des causes de ce commandement dans le délai de deux mois de ce dernier.

Il y a donc lieu dès lors pour cette cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a énoncé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 mars 2016.

Cependant, les époux X sollicitent des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lequel prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il sera observé à titre liminaire que les délais de paiement tels que fixés par le premier juge sont en tout état de cause obsolètes dès lors que l’échéancier prenait comme point de départ la signification du jugement.

Les décomptes produits par les parties intimées, et dont la sincérité n’est toujours pas contestée sur ce point, font apparaître qu’aucun règlement n’a été enregistré depuis novembre 2015 et qu’en conséquence la créance locative des bailleurs a augmenté dans des proportions particulièrement importantes, pour être d’un montant de 55 680 euros à la date du 10 juin 2021, échéance de juin 2021 incluse.

En conséquence, alors qu’ils n’ont réglé aucune somme à leur bailleur depuis plus de 6 années, les époux X peuvent difficilement être considérés comme des débiteurs de bonne foi.

Par ailleurs alors que la dette locative est devenue très importante, et ce quand bien même la cour retiendrait plus loin l’existence d’un préjudice de jouissance dont l’indemnisation serait susceptible de se compenser partiellement avec les sommes réclamées par le bailleur, les époux X ne justifient pas avoir les moyens financiers leur permettant de s’acquitter de l’arriéré locatif, en sus d’un loyer courant, dans le délai prévu par la loi.

Il convient dès lors pour la cour, par infirmation sur ce point du jugement entrepris, de débouter les époux X de leur demande tendant à obtenir des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater en conséquence que la résiliation du contrat de bail est définitivement acquise à la date du 29 mars 2016 et d’ordonner l’expulsion des époux X des locaux donnés à bail suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande d’expertise formulée par les époux X :

Cette demande est formulée avant dire droit sur une future demande tendant à obtenir la condamnation des bailleurs à la réalisation de travaux de remise en état plus conséquents que ceux qui ont été ordonnés par le premier juge.

Dès lors, cependant que le bail est résilié depuis le 29 mars 2016, les époux X ont perdu depuis cette date toute qualité à exiger des travaux de la part des parties intimées.

Il convient dès lors de constater que la demande sur ce point est sans objet.

Sur les injonctions de faire prononcées à l’encontre des bailleurs :

Elles sont pour les mêmes motifs que ceux qui ont été repris ci-dessus devenues sans objet, la cour ne pouvant apprécier les doléances des locataires que pour le passé au titre de la liquidation d’un préjudice de jouissance qui aurait été subi par ces derniers.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a infirmé en ce qu’il a prononcé des injonctions et prévu la consignation d’une somme de 3 000 euros.

Sur le préjudice de jouissance subi par les locataires :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont par ailleurs définies par l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose que :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Sur la superficie du logement :

Si les époux X ont fait valoir que la superficie du logement était inférieure à celle indiquée par le bail, ils n’en tirent aucune conséquence juridique particulière.

Sur le dôme de toit de la salle de bains :

Les époux X exposent que cette fenêtre dôme était fissurée et permettait des fuites d’eau depuis le début du bail.

Les parties intimées font valoir sur ce point que le constat d’huissier établi par Maître B lors de l’entrée dans les lieux ne met en évidence aucune fissuration et aucune fuite de ce dôme. Ils indiquent par ailleurs que si les locataires leur ont signalé un dégât des eaux en novembre 2015, ils ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur mais que l’expert mandaté par ce dernier n’a pu avoir accès au logement en raison de la résistance opposée par les époux X.

Cependant, les époux X justifient de ce qu’ils ont alerté leur bailleur sur la fissuration affectant le dôme bien avant le sinistre qui serait survenu en 2015, étant précisé que les pièces produites sur ce point ne permettent pas de conclure que la déclaration de sinistre en cause concerne bien ce dôme. En effet, ce désordre a été signalé par les époux X dès l’année 2013 suivant lettre en date du 31 octobre 2013 dont les bailleurs ont accusé réception le 5 novembre 2013. Au regard de la nature des désordres, ces derniers ne se relient manifestement pas à des dégradations qui auraient été commises par les locataires. Enfin, le rapport de l’ARS en date du 11 avril 2017 énonce clairement que le dôme de plexiglass servant de puit de lumière pour la salle de bains est source d’infiltrations.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que l’état du dôme relevait de la responsabilité du bailleur.

Sur l’état de la toiture :

Les époux X ont produit aux débats une lettre émanant de l’entreprise Techni-Toit Isolation le 30 août 2016 dans laquelle le représentant de cette société indique que le toit présente diverses malfaçons et notamment :

-une absence de calage de la charpente,

-une absence d’accessoires de finition (rives),

-une absence de fixations,

-des bacs déformés dus à la mauvaise pose,
-des malfaçons affectant le puit de lumière.

Cependant , il convient d’observer que les bailleurs justifient de ce que des travaux importants de réfection de la toiture avaient été effectués seulement six années avant l’entrée dans les lieux des époux X, suivant facture de la SARL Toiture Facon du 28 mars 2007.

Par ailleurs, hormis en ce qui concerne le dôme de la salle de bains, dont l’état a été évoqué plus haut, il n’est pas démontré que les éventuelles malfaçons détectées par l’entreprise Techni-toit isolation soient de nature à entraîner un quelconque préjudice de jouissance pour les locataires.

Enfin, force est de constater que le rapport de l’ARS déjà évoqué plus haut et qui a été établi postérieurement à la décision rendue par le premier juge ne fait pas apparaître de désordres spécifiques affectant la toiture et qui compromettraient l’habitabilité voire même la simple jouissance normale du logement.

Il convient donc d’en conclure que les doléances sur ce point des époux X ne sont pas suffisamment étayées.

Sur la cheminée du poêle Godin :

Les parties appelantes ont produit aux débats comme en première instance un document émanant de l’entreprise Milbled (cheminées Godin) le 25 août 2016 mentionnant qu’il avait pu être constaté une mauvaise installation du poêle qui ne respectait pas la norme NF DTU 24.1, une absence totale d’arrivée d’air frais, une absence de distance de sécurité du conduit de raccordement par rapport aux matériaux combustibles, un conduit de raccordement monté dans le mauvais sens etc…

Le rapport de l’ARS précité énonce que 'le séjour comporte un poêle à bois. La pièce ne comporte aucune entrée d’air comburant. L’installation, et en particulier la sécurité au feu, ne semble pas respectée : le conduit d’évacuation des fumées est collé au mur et très proche d’une poutre en bois . Par ailleurs, on note que les manchons sont emboîtés dans le sens inverse', le rapport relevant encore que les locataires indiquent n’avoir jamais utilisé le poêle à bois compte tenu desdits désordres.

Il résulte de ces pièces des éléments suffisants pour que la cour conclut comme le premier juge que le poêle à bois ne pouvait être utilisé sans à tout le moins qu’une vérification concernant notamment la façon dont le poêle a pu être installé soit réalisée, cette considération ne remettant pas en cause le fait que ledit poêle a pu être décrit comme étant neuf lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

Sur les désordres affectant l’installation électrique :

C’est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le premier juge a considéré, qu’indépendamment de la question du cache sur les boîtiers dont l’absence n’avait pas été relevée lors du constat d’entrée dans les lieux et apparaissait dès lors imputable au locataire, le rapport Socotec produit faisait apparaître sur certains points une non-conformité de l’installation électrique

En effet, ledit tapport relève que l’installation électrique comporte plusieurs anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle représente, et notamment des matériels électriques présentant des risques de contact directs, des insuffisances concernant la prise de terre et l’installation de mise à la terre.

Sur les désordres affectant les menuiseries :

Les époux X ont produit un avis établi par la société Eco Menuiserie le 11 mars 2017 selon lequel les menuiseries sont vétustes et mal posées et les fenêtres permettent des passages d’air de l’extérieur vers l’intérieur, les mêmes observations étant faites pour ce qui concerne la porte. Le rapport de l’ARS a à cet égard également constaté des infiltrations d’air liées au décalage entre les vantaux des fenêtres, relayant à cet égard les constatations effectuées par maître I-J, huissier de justice requis par les locataires.

Il n’est pas justifié cependant que l’état des menuiseries entraînerait des consommations d’énergie anormales, les époux X ayant simplement produit aux débats des factures de décembre 2016 et février 2017 qui sont importantes parce qu’elles intègrent des impayés au titre de factures antérieures.

Après examen des diverses doléances des locataires, il convient d’examiner la demande de réparation des époux X.

Il y a lieu de rappeler que la mise en demeure n’est pas nécessaire pour mettre en cause la responsabilité du bailleur en matière de logement indécent.

Force est de constater que seuls les désordres concernant l’insuffisance d’étanchéité à l’air des fenêtres, les fuites du dôme de la salle de bains et les dangers de l’installation électrique peuvent se rattacher à la définition de l’indécence et notamment aux articles 2-1, 2-2 et 2-5 du décret précité.

La question des difficultés de fonctionnement du poêle à bois ne peut se rattacher à la notion de logement indécent dès lors que le logement bénéficiait par ailleurs d’un système de chauffage par chaudière. La responsabilité du bailleur de ce chef ne peut être mise en jeu de ce chef que si une lettre de mise en demeure lui avait été délivrée. Or, cette mise en demeure n’est intervenue qu’au travers de l’assignation du 24 mars 2016 alors que la résiliation du bail était déjà acquise.

Au regard des désordres pour lesquels il peut en conséquence être envisagé une réparation, la cour évaluera le préjudice de jouissance subi par les locataires à la somme mensuelle de 100 euros depuis leur entrée dans les lieux en mars 2013 jusqu’à la date de résiliation du bail en mars 2016 et leur allouera en conséquence la somme de 3 600 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la créance des bailleurs

Quand bien même le logement présentait certains désordres qui ont été repris plus haut, l’indemnité d’occupation sera fixée par référence au loyer courant dès lors que les époux X se sont maintenus dans le logement en dépit de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

et sans effectuer le moindre règlement à leur bailleur .

Ce point étant précisé, le décompte des loyers et indemnités d’occupation arrêté à la date du 10 juin 2021 s’élève à la somme de 55 680 euros.

Il convient de condamner solidairement les époux X au paiement de cette somme.

La compensation sera ordonnée entre les condamnations réciproques.

Les époux X seront enfin condamnés à payer à leur bailleur une indemnité d’occupation égale au loyer courant pour la période allant du 1er juillet 2021 jusqu’à la parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.
L’appel étant infondé, il convient de condamner in solidum les époux X aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux parties intimées une indemnité de 1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Déclare F Z agissant en qualité d’héritière de G Z, intimé, décédé au cours de la présente procédure, et représentée par son administratrice légale, M^me E A, recevable à intervenir à la présente procédure ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

-rejeté la demande de M. C X et M^me D X née Y tendant à reconnaître leur droit de se prévaloir d’une exception d’inexécution ;

-constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 28 mars 2013 conclu entre les parties portant sur un logement situé […], […], sont réunies à compter du 29 mars 2016 au bénéfice de M. G Z et M^me E A ;

Le confirme également sur le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

L’infirmant pour le surplus,

Déboute M. C X et M^me D X née Y de leur demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Constate en conséquence que la résiliation du bail est définitivement acquise à la date du 29 mars 2016 ;

Ordonne, au besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de M. C X et M^me D X née Y et de tous occupants de leur chef du logement sus-désigné dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré conformément aux dispositions des articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Précise que s’agissant des meubles et objets mobiliers demeurés dans les lieux, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les demandes de M. C X et M^me D X née Y aux fins d’expertise et de condamnation de M^me E A et F Z à effectuer des travaux sous astreinte sont sans objet ;

Condamne solidairement M. C X et M^me D X née Y à payer à M^me E A, agissant tant en son nom propre qu’en qualité d’administratrice légale de F Z la somme de 55 680 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation suivant compte arrêté au 30 juin 2021, échéance du mois de juin 2021 incluse ;

Condamne M^me E A, tant en son nom propre qu’en qualité d’administratrice légale de F Z, à payer à M. C X et M^me D X née Y la somme de 3 600 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation des deux condamnations prononcées ci-dessus, à concurrence de la condamnation la plus faible ;

Condamne solidairement M. C X et M^me D X née Y à payer à M^me E A, agissant tant en son nom propre qu’en qualité d’administratrice légale de F Z une indemnité d’occupation égale au loyer courant depuis le 1er juillet 2021 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne in solidum M. C X et M^me D X née Y aux dépens de la procédure d’appel ;

Les condamne dans les mêmes termes à payer à M^me E A, tant en son nom propre qu’en qualité d’administratrice légale de F Z, la somme de 1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Le Greffier Le Président

F. Dufossé V. Dellelis