République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 10/11/2022

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N° de MINUTE :

N° RG 20/04247 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TH24

Jugement (N° 20/00293) rendu le 30 septembre 2020

par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTS

Monsieur [G] [T]

né le 07 septembre 1989 à [Localité 6]

Madame [C] [P]

née le 24 mars 1988 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Adresse 1]

représentés par M^e Manon Leuliet, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [N] [B]

née le 08 mai 1989 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Baptiste Zaarour, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 25 avril 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022 après prorogation du délibéré en date du 30 juin 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Céline Miller conseiller, en remplacement de Christine Simon-Rossenthal présidente empêchée et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 avril 2022

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Par acte authentique du 27 avril 2018, M. [G] [T] et Mme [C] [P] ont acquis auprès de Mme [N] [B] un ensemble immobilier composé d’une maison à usage d’habitation et d’une grange, sis [Adresse 1], pour un prix de 60 000 euros.

Par correspondance en date du 18 octobre 2018, la commune d'[Localité 5] leur a signalé l’état de péril et le risque immédiat que la grange faisait peser sur la sécurité publique.

Par ordonnance en date du 22 octobre 2019, le tribunal administratif d’Amiens a désigné M. [S] [L] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 23 octobre 2019, concluant que la grange était à l’origine d’un péril grave et imminent pour la sécurité publique.

Par correspondance en date du 5 novembre 2019, M. le Maire de la commune a ordonné à M. [G] [T] et Mme [C] [P] de procéder à la démolition complète de ladite grange.

Par acte d’huissier en date du 23 janvier 2020, M. [G] [T] et Mme [C] [P] ont assigné Mme [N] [B] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente ainsi que l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement en date du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Valenciennes, considérant que la connaissance par les acquéreurs des travaux de consolidation de ladite grange, cumulée à une baisse très importante du prix de vente d’un tiers de sa valeur, ainsi que le caractère visible des fissures structurelles de la grange et la qualité de professionnel du bâtiment de M. [T] démontraient que le vice n’était pas caché, a débouté Mme [P] et M. [T] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

M. [T] et Mme [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er avril 2022, M. [T] et Mme [P] demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de condamner Mme [B] à leur payer les sommes suivantes :

—  35 000 euros correspondant à la restitution de la partie du prix de vente représentant la valeur de la grange ;

—  13 810,86 euros en réparation du préjudice tiré des frais de démolition de la grange ;

—  3 291,84 euros en réparation du préjudice tiré des frais de remise en état du terrain post-démolition ;

—  138 207,60 euros en réparation du préjudice tiré du coût des travaux de reconstruction d’une grange aux mêmes caractéristiques ;

—  5 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Ils sollicitent en outre la condamnation de Mme [B] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Ils soutiennent essentiellement que la grange sise [Adresse 1] était atteinte d’un vice préexistant à la vente, tenant à un défaut de solidité et un risque d’effondrement déjà constatés dans le cadre d’un rapport d’expertise judiciaire rendu le 15 juin 2015, lequel avait préconisé des travaux de consolidation consistant en un cerclage métallique du bâtiment. Ils ajoutent que Mme [B] avait certes fait effectuer des travaux de consolidation en 2015 mais que ceux-ci ne respectaient pas les préconisations de l’expert et n’ont pas atteint leur objectif.

Ils font valoir que le vice n’était pas décelable au moment de la vente, quand bien même Mme [B] les avait informés des travaux de consolidation qu’elle avait fait effectuer, rien ne leur permettant de soupçonner que ces travaux n’étaient pas suffisants. Ils soulignent que le rapport d’expertise du 15 juin 2015 ne leur a été transmis qu’après la vente par les services de la mairie et qu’ils n’ont pas eu connaissance au moment de la vente de l’arrêté de péril imminent rendu par la mairie en 2015. Ils soutiennent que le courrier du 18 octobre 2018 intervenu six mois après la vente ne démontre en rien qu’ils avaient connaissance du défaut de consolidation au moment de la vente ; que la baisse du prix de vente de 90 000 à 60 000 euros était lié à l’état insalubre de la maison vendue avec la grange ; que le rapport d’expertise Saretec effectué cinq mois après la vente fait état de fissures structurelles récentes et d’autres plus anciennes dont on ne sait ni la date d’apparition ni leur état de visibilité au moment de l’achat du garage ; que M. [T] est ouvrier paysagiste et non professionnel en bâtiment ; que l’expertise judiciaire du 23 octobre 2019 n’a pas repris l’hypothèse émise par l’expert assurantiel suivant laquelle les travaux de terrassement effectués par les acquéreurs avaient pu aggraver les désordres.

Ils arguent qu’il n’est pas contestable que ce vice rend le bien impropre à son usage compte tenu du risque grave et imminent d’écroulement.

Ils font valoir que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés n’est pas applicable dès lors que Mme [B] avait connaissance du vice affectant l’immeuble au moment de la vente de la grange le 27 avril 2018, la venderesse ayant participé aux opérations d’expertise en 2015 et eu connaissance des conclusions de l’expert en faveur d’un péril non imminent de la grange qu’elle devait faire cesser avant le 31 décembre 2015, date du début de la période de gel et période à laquelle le péril deviendrait imminent, moyennant des travaux prescrits par l’expert pour un montant de 65 000 euros, ou la démolition de la grange. Ils ajoutent que les travaux de consolidation entrepris par Mme [B] pour un montant de 4 731,95 euros, dont elle avoue qu’ils n’ont pas été contrôlés par un homme de l’art, sont des travaux de 'cache-misère’ ne correspondant pas aux prescriptions de l’expert, ce qui a été confirmé par le rapport d’expertise judiciaire du 18 octobre 2019 et le rapport assurantiel du 5 novembre 2019, ce que Mme [B] ne pouvait manquer de savoir.

A titre subsidiaire, ils fondent leur demande d’indemnisation sur le dol commis par Mme [B] à leur préjudice, soutenant que cette demande est recevable quand bien même ce fondement juridique n’aurait pas été évoqué en première instance dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que leur demande d’indemnisation des mêmes préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils soutiennent à cet effet que les éléments versés aux débats démontrent la mauvaise foi de Mme [B] qui a manifestement dissimulé le défaut de solidité de l’immeuble en indiquant avoir fait les travaux nécessaires. Ils demandent ainsi l’indemnisation de leur préjudice tiré de la perte de chance de ne pas contracter dans ces conditions.

A titre subsidiaire, ils fondent leur demande d’indemnisation sur le défaut de conformité contractuelle. Ils soutiennent à cet effet que leur demande est recevable en cause d’appel, s’agissant d’une demande tendant aux mêmes fins qu’en première instance, mais avec un fondement juridique différent. Sur le fond, ils soutiennent que le défaut de conformité résulte du fait qu’ils ont contracté pour l’achat d’une grange qui avait fait l’objet de travaux de consolidation et non pour l’achat d’une grange sur le point de s’effondrer. Ils ajoutent que le défaut de conformité contractuel permet au demandeur de solliciter au choix la résolution du contrat ou l’indemnisation des préjudices subis.

Ils sollicitent en conséquence l’indemnisation de leur préjudice financier et/ou de la perte de chance d’éviter les frais résultant du coût de la démolition de l’immeuble, de la remise en état du terrain, de la reconstruction de la grange, ainsi que des préjudices moraux résultant de la situation dans laquelle ils se trouvent de devoir engager des frais de démolition très élevés, nécessaires à la sécurité publique et pour le financement desquels ils n’ont pas les moyens financiers, de devoir se reloger, placer leur chien dans leur entourage, annuler leurs vacances, suspendre les travaux qu’ils souhaitaient engager dans l’habitation principale et suspendre la reprise d’un nouvel emploi pour M. [T].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er avril 2022, Mme [N] [B] demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 30 septembre 2020 et de :

En tout état de cause,

— Déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en cause d’appel ;

— Débouter M. [T] et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— Débouter M. [T] et Mme [P] de leurs demandes de dommages-intérêts ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [T] et Mme [P] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle sollicite tout d’abord le débouté pur et simple des demandes de M. [T] et Mme [P] en ce que celles-ci méconnaissent le principe du non-cumul de l’action en garantie des vices cachés et de l’action en non-conformité pour manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur, relevant l’existence de prétendus défauts sans démontrer en quoi ceux-ci relèvent distinctement de l’une ou l’autre de ces actions.

Elle revendique par ailleurs l’application de la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente conclu entre les parties, soulignant que la présomption jurisprudentielle de connaissance du vice ne s’applique qu’aux professionnels de la construction et que le vendeur profane n’est pas tenu des vices cachés dans la mesure où il n’est pas en mesure d’en connaître l’existence ou la nature, ce d’autant lorsqu’il a fait procéder à des travaux sur le bien objet de la vente. Elle fait valoir qu’elle n’avait aucune raison de suspecter que les travaux de consolidation auxquels elle avait fait procéder et qui n’avaient été contrôlés par aucun homme de l’art étaient inefficaces s’agissant de la stabilité de la grange, étant précisé que les services de la mairie ne se sont pas manifestés entre les travaux de consolidation et la vente et qu’ils ont attendu trois ans après la réalisation desdits travaux pour déclencher une nouvelle procédure de péril imminent. Elle ajoute que le péril a manifestement été accentué par les travaux réalisés par les acquéreurs, ainsi que le relève le rapport Saretec en date du 5 novembre 2019 produit aux débats, lequel démontre également que les fissures étaient bien présentes antérieurement à août 2018.

Rappelant les dispositions de l’article 1642 du code civil, elle soutient également que le caractère caché des vices affectant la grange n’est pas démontré et qu’elle ne saurait en conséquence être tenue à les garantir. Elle fait valoir qu’une première procédure de péril imminent avait été engagée par la mairie en 2015 ; qu’il ressortait alors du rapport d’expertise effectué en 2015 qu’il existait des fissures importantes sur la façade de la grange ; que les travaux effectués par la société Bronniart étaient des travaux de consolidation de l’immeuble et non de colmatage des fissures, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient manquer de les constater lors de leurs différentes visites précédant la vente ; que les travaux de consolidation effectués étaient mentionnés dans l’acte authentique et pouvaient ainsi attirer l’attention des acquéreurs sur un potentiel défaut de solidité de la grange. Elle ajoute que les échanges des acquéreurs avec la mairie moins de six mois après la vente montrent qu’ils ont eux-même interpellé la mairie sur l’état de la grange dont ils avaient donc parfaitement conscience au moment de l’acquisition. Elle fait valoir qu’ils ne peuvent prétendre avoir ignoré la procédure de péril imminent de 2015 dès lors que les décisions du maire devaient être publiés en vertu de l’article L511-1 du code de la construction et de l’habitation et qu’elles étaient donc parfaitement accessibles s’ils en avaient fait la démarche.

Elle ajoute que l’intégralité de l’ensemble immobilier (comprenant l’immeuble d’habitation) a été acquis par les acquéreurs pour un montant de 60 000 euros en 2018 alors qu’elle-même en avait fait l’acquisition en 2014 pour 90 000 euros ; que les acquéreurs ont obtenu une réduction significative du prix de vente de 30 000 euros ; que la grange étant évaluée en 2019 entre 35 000 et 40 000 euros, il est manifeste que la valeur de la grange qui devait être refaite a été déduite du prix de vente, de sorte que M. [T] et Mme [P] ne peuvent prétendre qu’ils auraient donné un moindre prix du bien acheté. Elle ajoute qu’ils ne rapportent pas la preuve que l’immeuble d’habitation était inhabitable.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes formées par les appelants sur le fondement du défaut de conformité et du dol comme étant nouvelles en cause d’appel. Sur le fond, elle soutient que la preuve n’est pas rapportée d’un défaut de délivrance conforme, l’acte de vente ne mentionnant pas que la grange était habitable et indiquant bien qu’elle avait fait l’objet de travaux de consolidation. Elle ajoute que les appelants ne tirent pas les conséquences juridiques de leur propre demande, la sanction applicable en cas de défaut de délivrance conforme étant la résolution du contrat, ce qui n’est pas demandé. Elle fait valoir qu’aucune rétention dolosive d’information ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle avait porté à la connaissance des acquéreurs l’existence des travaux de consolidation effectués sur la grange et que l’arrêté de péril de 2015 avait été publié. Elle ajoute que la sanction de la rétention dolosive est la nullité du contrat, laquelle n’est pas sollicitée par les appelants.

Enfin, elle conclut à la réduction de l’indemnisation du préjudice matériel sollicitée en raison de sa bonne foi, de la contribution des appelants à leur propre préjudice par les travaux qu’ils ont engagés, du caractère disproportionné des indemnisations demandées au regard du prix de vente de l’immeuble, du caractère daté des devis produits. Elle fait également valoir que le préjudice moral allégué n’est étayé d’aucune pièce justificative.

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu ' des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ conformément à l’article 1642 du code civil.

M. [T] et Mme [P], qui se prévalent de l’existence d’un vice caché préexistant à la vente consistant en un défaut de solidité de la grange menacée d’effondrement sur la voie publique et sur leur fond, produisent l’acte authentique de vente en date du 27 avril 2018 par lequel ils ont fait l’acquisition auprès de Mme [B] d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 1], cadastrée section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance de 12 a 19 ca, comprenant outre l’habitation, un atelier, des dépendances, une grange et un jardin, le tout pour un montant de 60 000 euros.

Il ressort de cet acte que l’ensemble immobilier avait été acquis par Mme [B] par acte authentique du 10 juin 2014, pour un montant de 90 000 euros.

Il est également mentionné que 'bien que la construction de l’immeuble objet des présentes soit achevée depuis plus de dix ans, divers travaux ont été effectués depuis moins de dix ans, savoir des travaux de consolidation de la grange par la SARL Bronniart Maçonnerie suivant factures du 16 décembre 2015 et 7 janvier 2016.'

Ils produisent également un courrier adressé par la mairie d'[Localité 5] à M. [T] le 18 octobre 2019 pour l’informer de la sécurisation immédiate du site et de la mise en oeuvre d’une procédure de péril imminent suite à l’interpellation du maire par M. [T] sur le risque imminent d’effondrement de sa grange.

Il ressort du rapport d’expertise en date du 22 octobre 2019 de M. [S] [L], architecte désigné par le tribunal administratif d’Amiens en qualité d’expert dans le cadre de ladite procédure de péril imminent que la grange présente les désordres suivants :

'- dévers notable du pignon nord (côté rue),

— flaches/vagues en couvertures,

— fissures verticales du mur à la jonction de la terrasse et de la grange ;

— fissures obliques du long mur ouest ;

— pilasses maçonnées réalisées en 2015-2016 en parpaings, reliées par des entraits bois et un tirant métallique, support de la dernière ferme de charpente, en train de se déformer (fissures, hors d’aplomn, décollement) ;

— nombreuses fissures à l’angle des murs Nord et Est ;

— nombreuses fissures du mur Est, notamment au droit des appuis des fermes de charpente ;

— présence en tête de mur d’un élément béton en périphérie de la grange, qui ne peut pas être un chaînage car discontinu,

— fissures extérieures sur les pilasses en façade Est,

— désaffleurement des parois verticales des cinq travées maçonnées, elles ne sont plus alignées et présentent des dévers différents, comme des cartes posées verticalement côte à côte, désolidarisées et sans lien entre elles).'

L’expert relève que 'les fissures évolutives, leur positionnement, les pilasses qui cassent ou encore les dévers des pans maçonnés sont autant d’indicateurs clairs et précis indiquant que la géométrie de la grange est en train de se déformer, plus ou moins retenue par la charpente en place, mais qui va rapidement atteindre ses limites. Cette grange est en train de tomber et ses dimensions importantes en font un risque majeur pour la sécurité des occupants comme pour celle des usagers de la route principale.'

Il conclut que le bâtiment de la grange est à l’origine d’un péril grave et imminent pour la sécurité publique, en raison d’un risque mortel d’écroulement de la grange sur elle-même et sur le domaine public. Compte tenu de l’état du bâtiment, l’expert préconise dans un premier temps une interdiction d’occuper les lieux et l’établissement d’un périmètre de sécurité, puis dans un second temps la démolition complète de la grange jusqu’à un niveau de deux mètres maximum ou bien la démolition complète du bâtiment.

A la suite de ce rapport, un arrêté de péril imminent a été pris par le maire de la commune le 5 novembre 2019.

Dans un nouveau rapport d’expertise du 5 novembre 2019, le cabinet Saretec, expert mandaté par l’assurance de Mme [P], confirme les désordres affectant l’immeuble et précise que contrairement aux allégations de l’assuré qui prétend qu’une fissure est récemment apparue sur le mur menaçant, ses recherches (sur le site 'street view') attestent que le mur était déjà désolidarisé en août 2018, bien que l’on constate une légère évolution de la fissure, ce qui laisse entendre que le mur est en train de basculer sur la route départementale. L’expert relève par ailleurs sur les murs de la grange de nombreuses fissures structurelles, dont certaines sont anciennes et d’autres nettement plus récentes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le défaut de solidité de la grange ne pouvait manquer d’échapper aux acquéreurs lors de l’acquisition, des fissures étant visibles sur les murs et la réalisation de travaux de consolidation ayant été portées à leur connaissance.

C’est d’ailleurs vraisemblablement en raison de l’état global de l’immeuble, incluant certes l’habitation mais également ses dépendances et notamment la grange, que Mme [B] a accepté une baisse du prix de vente de l’immeuble à 60 000 euros alors qu’elle l’avait acquis à 90 000 euros quatre ans plus tôt.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge, considérant que la connaissance par les acquéreurs des travaux de consolidation de ladite grange, cumulée à une baisse très importante du prix de vente d’un tiers de sa valeur, ainsi que le caractère visible des fissures structurelles de la grange démontraient que le vice n’était pas caché, a débouté Mme [P] et M. [T] de leurs demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

M. [T] et Mme [P] invoquent à titre subsidiaire l’existence d’un défaut de conformité sanctionnable au visa des dispositions des articles 1604 et suivants du code civil, qui obligent le vendeur à délivrer une chose conforme aux spécifications convenues entre les parties.

Cependant, la cour relève que l’action en garantie des vices cachés et l’action en non-conformité pour manquement à l’obligation de délivrance sont exclusives l’une de l’autre, de sorte que l’acquéreur ne peut pas cumuler ces deux fondements mais doit exercer l’action qui correspond au défaut allégué.

Le défaut de délivrance s’entend ainsi de la remise à l’acheteur d’un bien qui ne correspond pas aux spécifications contractuelles convenues et doit être distingué de la garantie due en raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En revanche, si le bien est affecté de plusieurs défauts, caractérisant pour certains des défauts de conformité et pour d’autres des vices cachés, l’acquéreur peut agir sur les deux fondements sans méconnaître le principe de non cumul.

En l’espèce, M. [T] et Mme [P] invoquent le même défaut, s’agissant du défaut de solidité de la grange dont ils ont fait l’acquisition et de son risque d’effondrement, de sorte qu’ils ont méconnu le principe du non-cumul et doivent être déboutés de leur demande subsidiaire au titre de la non-conformité de la grange.

Sur le dol

* Sur la recevabilité du moyen nouveau

Aux termes de l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

L’article 564 dudit code ajoute qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, le dol invoqué par M. [G] [T] et Mme [C] [P] pour la première fois en cause d’appel au soutien de leur demande en indemnisation de leur préjudice causé par les désordres affectant la grange litigieuse constitue non pas une prétention nouvelle mais un moyen nouveau tendant aux mêmes fins que les demandes formulées en première instance sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ce moyen est donc recevable.

* Sur le fond

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1112-1 ajoute que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. (…) Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1130 du code civil dans sa relation applicable au contrat de vente conclu entre les parties, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Enfin, en vertu de l’article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si le dol par rétention intentionnelle d’une information déterminante du consentement de l’autre partie peut entraîner la nullité du contrat, il est également susceptible d’entraîner la responsabilité contractuelle du débiteur de l’obligation d’information qui sera tenu d’indemniser le préjudice causé à son cocontractant du fait de son manquement à cette obligation, lequel s’analyse en un préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, si l’acte de vente conclu entre les parties mentionne en page 16 les travaux de consolidation effectués par Mme [B] sur la grange, il ne fait état ni de la procédure de péril imminent engagée en 2015 par la mairie d’Aubencheul-aux-Bois, ni des conclusions de l’expertise ordonnée par le tribunal administratif d’Amiens le 20 mai 2015 dans le cadre de cette procédure.

Or, dans son rapport d’expertise en date du 15 juin 2015, M. [F] [M] avait constaté un péril non imminent d’effondrement de la partie nord de la grange sur le domaine public et sur la propriété elle-même, lequel était susceptible de devenir imminent en janvier 2016 lors des épisodes de gel si des travaux n’étaient pas effectués entre temps.

L’expert avait dès lors préconisé des travaux de consolidation consistant soit en la réalisation d’une ceinture en fer plat au nord de la grange avec deux nouveaux tirants métalliques et en l’ancrage du pignon par cette même ceinture avec deux tirants en diagonale pour un montant de 65 000 euros TTC, soit en des travaux de démolition complète de la grange pour un montant de 20 000 euros TTC.

Il résulte cependant des factures de la société Bronniart en date des 16 décembre 2015 et 7 janvier 2016 que Mme [B] a fait le choix de faire réaliser des travaux de consolidation pour un montant total de 5 031,95 euros.

Or, le rapport de l’expertise judiciaire diligentée en 2019 souligne que les travaux réalisés en 2015 ne correspondent pas aux recommandations de l’expert nommé à ce sujet et n’ont pas atteint leur objectif, l’expert relevant qu’un renforcement d’une ferme de charpente a été réalisé, mais que les pilasses sont manifestement en cours de rupture, qu’une tête béton a été coulée en haut des murs longs et partiellement dans les deux pignons, mais qu’elle n’est pas continue et ne liaisonne pas entre elles les travées.

De même, le rapport d’expertise assurantielle en date du 5 novembre 2019 souligne que les travaux réalisés par la société Bronniart sont sans commune mesure avec les préconisations évoquées des suites de l’expertise de 2015, l’expert s’interrogeant cependant sur le point de savoir si la société Bronniart avait été avisée des mesures à entreprendre et du rapport portant sur le péril imminent alors que le rapport de 2015 préconisait un cerclage métallique de la grange (pour environ 65 000 euros TTC) ou encore une démolition (pour environ 20 000 euros TTC).

Il résulte de ces éléments que c’est de manière fautive et déloyale que Mme [B], qui avait en toute connaissance de cause choisi d’effectuer des travaux ne correspondant pas aux préconisations expertales pour remédier à l’état de péril imminent de l’immeuble, a omis de porter à la connaissance des acquéreurs lors de la vente de la procédure de péril imminent diligentée par la mairie en 2015 et des conclusions du rapport d’expertise rendu à cette époque.

Mme [B] est donc responsable du préjudice causé à M. [T] et Mme [P] du fait de cette rétention dolosive d’information, lequel préjudice s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus favorables et de ne pas avoir à engager les frais afférents à la démolition de la grange, à la remise en état du terrain post-démolition et à la reconstruction d’une grange aux mêmes caractéristiques.

Il résulte cependant des éléments aux débats que M. [T] et Mme [P] avaient déjà obtenu une réduction très significative d’un tiers du prix de vente, très vraisemblablement en raison de l’état global de l’immeuble incluant celui de la grange qui présentait des fissures structurelles visibles, la réduction de 30 000 euros correspondant d’ailleurs peu ou prou à la valeur de la grange telle qu’elle résulte de l’évaluation notariée du 25 novembre 2019.

Il n’apparaît donc pas démontré que M. [T] et Mme [P] auraient pu obtenir une réduction encore plus importante du prix de vente s’ils avaient été en possession de l’ensemble des éléments d’information concernant l’état de la grange.

Par ailleurs, les frais effectifs engagés par M. [T] et Mme [P] se limitent aux frais de démolition de la grange, soit 13 810,86 euros suivant titre exécutoire de la commune d'[Localité 5] en date du 11 février 2020, les frais de remise en état du terrain suite à la démolition (3 291,84 euros) et de reconstruction d’une grange identique (138 207,60 euros) n’ayant pas été engagés pour l’instant.

Enfin, les acquéreurs ne sauraient solliciter à la fois la restitution de la partie du prix de vente correspondant à la grange et l’indemnisation du coût de la reconstruction de la grange.

Dans ces conditions, l’indemnisation du préjudice matériel résultant de la perte de chance de M. [T] et Mme [P] de ne pas exposer les frais liés à la démolition et la reconstruction de la grange peut être évaluée à 15 % du préjudice matériel global, soit la somme de 23 300 euros au paiement de laquelle sera condamnée Mme [B].

Il convient par ailleurs de condamner Mme [B] à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral lié à l’état de péril imminent de leur immeuble, la nécessité d’établir un périmètre de sécurité et de détruire la grange.

Sur les autres demandes

Mme [B] succombant en appel, sera tenue aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Elle sera enfin déboutée de sa demande formée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [G] [T] et Mme [C] [P] de leurs demandes en indemnisation formées sur le fondement de la garantie des vices cachés et du défaut de délivrance ;

Condamne Mme [N] [B] à payer à M. [G] [T] et Mme [C] [P] la somme de 23 300 euros en indemnisation de leur préjudice matériel de perte de chance résultant de sa réticence dolosive ;

Condamne Mme [N] [B] à payer à M. [G] [T] et Mme [C] [P] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne Mme [N] [B] aux entiers dépens de première instance ;

Condamne Mme [N] [B] à payer à M. [G] [T] et Mme [C] [P] la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [B] aux entiers dépens d’appel ;

Condamne Mme [N] [B] à payer à M. [G] [T] et Mme [C] [P] la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute Mme [N] [B] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Pour la présidente,

Delphine Verhaeghe. Céline Miller.