République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/11/2024

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N° de MINUTE : 24/801

N° RG 23/04187 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VDHO

Jugement (N° 23/01454) rendu le 26 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANTS

Monsieur [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [L] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Margaux Machart, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SCI Pherem prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Valérie Redon-Rey, avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 03 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 juin 2024

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Par acte sous seing privé du 28 février 2020, la SCI Pherem a donné à bail à M. [M] [B] et Mme [L] [V] un local à usage d’habitation moyennent un loyer mensuel de 830 euros, une provision pour charges mensuelle de 30 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 830 euros.

Par acte du 28 octobre 2022, la SCI Pherem a fait signifier à M. [B] et Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 2 730,32 euros.

Par acte signifié le 19 janvier 2023, la SCI Pherem a fait assigner M. [B] et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lille en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que leur expulsion, leur condamnation au paiement de la somme de 5 526,44 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 880,04 euros jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

M. [B] et Mme [V] étaient non comparants et non représentés dans le cadre de la première instance.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 26 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action de la SCI Pherem recevable ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail sont réunies à la date du 29 décembre 2022 ;

Dit qu’à défaut pour M. [B] et Mme [V] ainsi que tout occupant de leur chef d’avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à leur expulsion, avec si besoin l’assistance de la force publique ;

Condamné solidairement M. [B] et Mme [V] à payer à la SCI Pherem la somme de 8 225,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon un décompte arrêté au 4 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 sur la somme de 5 526,44 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Condamné solidairement M. [B] et Mme [V] à payer à la SCI Pherem la somme de 909,61 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Débouté la SCI Pherem de ses autres demandes ;

Condamné M. [B] et Mme [V] aux dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer du 28 octobre 2022 et de sa dénonciation à la CCAPEX, et à payer à la SCI Pherem la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

M. [B] et Mme [V] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 15 septembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Pherem de ses autres demandes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, M. [B] et Mme [V] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau,

Condamner le bailleur à leur verser la somme de 9 000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;

Ordonner la réalisation de travaux sous astreinte de 50 euros par jour ;

Fixer que les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance se compenseront avec la dette de loyer ;

Déduire de la dette de loyer les frais d’huissier ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire et juger que les locataires régleront leur loyer en plus de 200 euros le 10 de chaque mois en apurement du reliquat de la dette de loyer ;

Fixer que le loyer sera réduit de moitié jusqu’à la réalisation complète des travaux sur le fondement de l’exception d’inexécution, et ce à compter de la signification de l’arrêt de la cour d’appel ;

Subsidiairement,

Leur accorder trois mois de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

Ecarter l’exécution provisoire ;

Condamner le bailleur au paiement d’une somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner le bailleur aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, la SCI Pherem demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant en cause d’appel,

Condamner M. [B] et Mme [V] aux dépens et à lui payer la somme 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que, par message électronique envoyé de manière contradictoire au conseil de M. [B] et Mme [V] le 3 mai 2024, le conseil de la SCI Pherem a indiqué que les locataires ont quitté le logement litigieux, un état des lieux de sortie ayant été établi le 17 avril 2024, postérieurement aux dernières conclusions ; ce départ des lieux est dès lors suffisamment établi.

Par ailleurs, le conseil des appelants a indiqué à la cour ne pas être en mesure de déposer son dossier de plaidoirie.

Enfin, bien que le dispositif récapitulatif des écritures des appelants demande l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, la décision querellée n’est en réalité pas critiquée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré par le bailleur, étaient réunies à la date du 29 décembre 2022.

L’appel a en réalité pour objet, notamment, de solliciter de la cour l’octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’absence d’irrégularités contrevenant à des dispositions d’ordre public que la cour aurait à relever d’office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI Pherem recevable et constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 décembre 2022.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il résulte des dispositions de l’article 24 VIII de la même loi que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

Au soutien de leur demande de délais de paiement, M. [B] et Mme [V] font valoir qu’ils se sont volontairement abstenus de verser le loyer et les charges en raison de l’état du logement constellé de moisissures. Ils précisent disposer d’une bonne situation professionnelle, être en mesure de régler leur dette locative et affirment avoir repris les versements de leur loyer.

Or, en l’absence de toute pièce produite par les appelants, il n’est nullement démontré la réalité des moisissures alléguées et qu’ils ont repris le paiement de leur loyer courant depuis le jugement dont appel, ce qui a eu pour conséquence d’aggraver leur arriéré locatif, et ce malgré l’absence d’actualisation de la dette par la société bailleresse.

En outre, si M. [B] et Mme [V] affirment être en mesure de résorber la dette locative dans les délais légaux, ils n’en justifient pas.

Ainsi, compte tenu de l’ancienneté de la dette, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par M. [B] et Mme [V].

Comme énoncé ci-dessus, le conseil de la SCI Pherem ayant indiqué que les locataires ont quitté le logement litigieux, un état des lieux de sortie ayant été établi le 17 avril 2024, la demande de la société bailleresse tendant au prononcé de l’expulsion de ces derniers est devenue sans objet.

Sur les sommes dues, la demande de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance et la demande de compensation

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant qu’ alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, les locataires ne critiquent pas, d’une part, le montant de l’arriéré locatif d’un montant de 8 225,70 euros retenu par le premier juge au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon un décompte arrêté au 4 janvier 2023 et, d’autre part, le montant de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 909,61 euros par mois à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Ceux-ci opposent toutefois que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, de sorte que les dommages et intérêts qui leur seront alloués en réparation de leur préjudice de jouissance devront être compensés avec la dette précitée.

Or, comme énoncé ci-dessus, alors que M. [B] et Mme [V] avancent dans leurs écritures que seront produits un constat d’huissier de justice, des photographies du logement et les relances faites par leurs soins, aucune pièce n’est produite au soutien de leurs allégations sur l’état du logement, par ailleurs non détaillé.

Les locataires ne démontrent en outre pas avoir signalé une quelconque difficulté à la SCI Pherem pendant la durée du bail.

Les appelants, échouant à rapporter la preuve du caractère indécent du logement, seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef et de leur demande de compensation avec la dette locative.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [B] et Mme [V] au paiement des sommes précitées à la SCI Pherem.

Sur la demande de réalisation de travaux et de réduction du montant de leur loyer

Pour les mêmes motifs que ceux-exposés précédemment, les appelants ayant quitté le logement litigieux, cette demande est devenue également sans objet.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.112-3 et L.112-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire au lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habite en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait au de contrainte.

L’artic1e L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution précise que, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L.112-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Comme énoncé ci-dessus, le conseil de la SCI Pherem a indiqué que les locataires ont quitté le logement litigieux, un état des lieux de sortie ayant été établi le 17 avril 2024, postérieurement aux dernières conclusions.

Dans ces conditions, la demande subsidiaire de M. [B] et Mme [V] tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux est devenue sans objet.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [B] et Mme [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [B] et Mme [V] aux dépens d’appel et à les condamner à payer à la SCI Pherem la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Déboute M. [B] et Mme [V] de leur demande de délais de paiement ;

Constate que la demande de la SCI Pherem tendant au prononcé de l’expulsion de M. [B] et Mme [V] est devenue sans objet ;

Déboute M. [B] et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur demande de compensation ;

Constate que la demande de M. [B] et Mme [V] tendant à la réalisation de travaux et de réduction du montant de leur loyer est devenue sans objet ;

Constate que la demande de M. [B] et Mme [V] tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux est devenue sans objet ;

Déboute M. [B] et Mme [V] du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [B] et Mme [V] aux dépens d’appel et à payer à la SCI Pherem la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Sylvie COLLIÈRE