République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/07/2024

****

N° de MINUTE : 24/606

N° RG 23/00447 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UW4P

Décision (N° 22/000450) rendue le 18 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANTS

Madame [M] [L]

née le 11 Octobre 1992 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591748002202201139 du 06/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Monsieur [I] [U]

né le 21 Août 1987 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Lamia Baba, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SA HLM Vilogia

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 21 mai 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 mars 2024

****

Par acte sous seing privé du 10 avril 1987 à effet du 1er juin 1987, la société anonyme (ci-après SA d’HLM Vilogia) a donné à bail à M. [T] [L] et Mme [J] [G] épouse [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 1 639 francs.

M. [T] [L] est décédé puis [J] [L], qui était restée dans les lieux suite au décès de son conjoint, est également décédée le 14 juin 2021.

Mme [M] [L], fille de la défunte, et son concubin, M. [U] [I], se sont manifestés auprès de la SA Vilogia pour que Mme [L] obtienne le transfert du bail à son profit.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 octobre 2021, la société Vilogia leur a fait savoir qu’à défaut de remplir les conditions légales requises et notamment la condition d’adéquation de la taille du logement avec leur composition familiale pour obtenir un transfert du bail, ce dernier était résilié de plein droit par l’effet du décès de la locataire en titre et les a invités à convenir d’une restitution amiable des lieux.

Par acte d’huissier du 16 novembre 2021, la SA d’HLM Vilogia a fait délivrer à Mme [M] [L], fille d'[T] [L] et de [J] [G] et de son concubin, M. [U] [I] une sommation de quitter immédiatement les lieux à défaut de pouvoir justifier d’un titre régulier leur permettant de les occuper.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2022, la SA d’HLM Vilogia a fait assigner Mme [L] et M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir constater la résiliation du bail au 14 juin 2021, rejeter les demandes de Mme [L] et de M. [I], ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, condamner solidairement Mme [L] et M. [U] à lui payer la somme mensuelle de 576,79 euros au litre de l’indemnité d’occupation due, représentant le montant du loyer et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux, condamner conjointement et solidairement Mme [L] et M. [U] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 18 novembre 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté la fin de non- recevoir opposée par Mme [M] [L] et M. [U] [I] tirée du défaut de notification à la CCAPEX et au représentant de l’Etat,

— déclaré la SA d’HLM Vilogia recevable à agir en résiliation du bail et expulsion,

— constaté la résiliation du bail conclu entre [J] [G] épouse [L] et la SA d’HLM Vilogia relatif à un immeuble d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 14 juin 2021,

— ordonné en conséquence à Mme [M] [L] et M. [U] [I], occupants sans droit ni titre de libérer les lieux, de restituer les clefs après l’établissement d’un état des lieux de sortie et dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [M] [L] et à M. [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Vilogia pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— rappelé qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire',

— rappelé à Mme [M] [L] et à M. [U] [I] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation,

— dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

— rejeté les autres demandes en ce compris celles présentées par la SA d’HLM Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] [L] et M. [I] [U] aux dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.

Mme [L] et M. [U] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 27 janvier 2023, leur déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SA D’HLM Vilogia a constitué avocat le 16 février 2023.

Par leurs dernières conclusions en date du 8 février 2024, Mme [L] et M. [U] demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu entre [J] [G] épouse [L] et la SA d’HLM Vilogia relatif à un immeuble d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 14 juin 2021, ordonné en conséquence à Mme [M] [L] et à Monsieur [U] [I], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux, de restituer les clefs après l’établissement d’un état des lieux de sortie et dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, dit qu’à défaut pour Mme [M] [L] et à M. [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et d’avoir restitué les clefs dans ce délai, la SA d’HLM Vilogia pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, rappelé qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigné', à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire", fixé à la somme de 556,79 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du présent jugement et condamné solidairement Mme [M] [L] et M. [U] [I] à la régler mensuellement à la SA d’HLM Vilogia jusqu’à la libération effective des lieux, rappelé à Mme [M] [L] et à M. [U] [I] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande, rejeté les autres demandes en ce compris celles présentées par la SA d’HLM Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum Mme [M] [L] et M. [U] [I] aux dépens, rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Et statuant à nouveau,

— juger que le bail est transféré au bénéfice de Mme [M] [L] et de M. [U] [I],

— débouter la SA Vilogia de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SA Vilogia aux entiers frais et dépens,

— condamner la SA Vilogia au paiement de la somme de 2 500 euros à verser au conseil des consorts [L] – [I] à charge pour ce conseil de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle et ce en l’application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.

Par ses dernières conclusions en date du 21 février 2024, la SA D’HLM Vilogia demande à la cour de :

— dire partiellement bien jugé, mal appelé,

— confirmer le jugement en date du 18 novembre 2022 en ce qu’il a constaté la résiliation du bail en date du 1er juin 1987 conclu entre la SA Vilogia et Mme [J] [L] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 14 juin 2021 et ordonné les mesures subséquentes sauf en ce qui concerne l’indemnité d’occupation fixée à compter de la date du jugement,

— réformer le jugement pour le surplus,

— condamner conjointement et solidairement Mme [M] [L] et M. [U] [I] au paiement d’une somme de 13556, 33 euros au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 14 juin 2021 jusqu’au 7 décembre 2023 et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 556,79 euros représentant le montant du loyer et des charges à compter du 7 décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux

— condamner conjointement et solidairement Mme [M] [L] et M. [U] [I] au paiement d’une somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du

décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Toutefois, l’article 40 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le transfert ne s’opère au profit des descendants qu’à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il s’ensuit que lorsque le logement est loué par un bailleur social, le descendant doit à la fois satisfaire à une condition de ressources et respecter un critère d’occupation adapté au regard de la surface concernée.

En outre, la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté permet désormais au bailleur social de prétendre à la reprise du logement sous-occupé. En vertu des dispositions de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, la sous-occupation est caractérisée lorsque le logement comporte un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’une au nombre de personnes y ayant effectivement leur résidence familiale.

Il ressort des éléments de la cause et notamment d’un courrier adressé par la Direction de l’accès à l’autonomie de la Direction générale adjointe en charge de la solidarité du Conseil départemental du Nord que Mme [M] [L] a été identifiée comme une personne présente au domicile de sa mère en tant qu’aidant indispensable, et que l’intéressée a bien déclaré à la CAF sa nouvelle adresse comme étant le domicile de sa mère, et ce dès le 25 mai 2020. Dès lors, Mme [L] à tout le moins est en droit de faire valoir qu’elle habitait depuis un an au domicile de sa mère avant le décès de cette dernière.

Par ailleurs, il y a lieu d’observer que le logement litigieux est décrit dans le bail consenti initialement, lequel est certes très ancien, comme étant de type 4. Dans la convention signée initialement entre le Préfet et le président de la SA D’HLM 'Le toit familial’ aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Vilogia, le [Adresse 2] à [Localité 5] est décrit comme correspondant à un logement de type 5. Ce n’est finalement que dans un avenant à cette convention signé le 28 octobre 2003 que la liste des logements annexé à cet avenant reprend le [Adresse 2] à [Localité 5] comme étant un logement de type 6. Cependant cet avenant n’avait pour objet que de prévoir que la surface corrigée du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (logement différent de celui objet du présent litige) était modifiée en ce sens qu’elle était portée à 142 m2, cet avenant prévoyant que les autres clauses de la convention initiale n’étant pas par ailleurs modifiées. Curieusement, par ailleurs dans la liste des logements annexée à l’avenant, seuls les logements qui présentent une surface corrigée de l’ordre de 140 à 145 m2 sont repris comme des logements de type 6 alors que les logements qui présentent une superficie de 129 m2 sont qualifiés de type 5, à l’exception précisément du [Adresse 2]

Les parties appelantes ont par ailleurs produit aux débats un constat établi par Maître [W] [B], commissaire de justice à [Localité 6], dont il ressort que le logement litigieux comporte 4 pièces à l’étage, pouvant être utilisées comme chambres tandis qu’au rez-de-chaussée, il existe un séjour salon , le logement contenant ainsi suivant les énonciations du constat 5 pièces, la cuisine et la salle de bains ne comptant pas dans ce cadre, et correspondant donc à un logement de type 5. Certes la société Vilogia fait valoir qu’il y aurait un espace dans l’immeuble permettant l’aménagement d’une sixième pièce mais elle n’en justifie pas. Par ailleurs, l’existence de cette sixième pièce potentielle n’est pas établie et ne ressort pas du constat de Maître [B].

Il s’ensuit que le motif opposé parla SA Vilogia pour conclure que le bail ne peut être transféré à savoir que la famille des appelants comporte 4 membres à la date du décès de feue [J] [G] veuve [L] tandis que le logement comporte 6 pièces ce qui fait que le nombre de pièces habitables supérieur de plus d’une au nombre de personnes y ayant effectivement leur résidence familiale n’apparaît pas pertinent.

Cependant, il est nécessaire pour que Mme [M] [L] puisse prétendre au transfert que la cour connaisse les ressources précises du couple pour déterminer si elle est éligible à un logement social.

Il convient dès lors dans le cadre d’une réouverture des débats, d’inviter M. [I] [U] et Mme [M] [L] à justifier très précisément de leurs ressources depuis le décès de Mme [J] [G].

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture,

Invite M. [I] [U] et Mme [M] [L] à justifier précisément de leurs ressources depuis le décès de Mme [G] et invite la SA Vilogia à faire toutes observations à ce sujet ,

Renvoie l’affaire à la mise en état du 9 septembre 2024 à 9 heures ;

Réserve les dépens.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Véronique DELLELIS