République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 14/11/2024

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/02808 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UKMR

Jugement (N° 19/08306)

rendu le 29 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [G] [Y]

et

Madame [O] [A]

demeurant ensemble [Adresse 6]

[Localité 9]

représentés par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de M^e Patricia Chevallier-Douaud, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [U] [B]

né le 14 mai 1965 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/22/005787 du 08/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai

représenté par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

La SAS Ets Castel

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 9]

assignée en appel provoqué le 12 décembre 2022 à personne habilitée

représentée par M^e Emmanuel Masson, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Cyril Demoule, avocat au barreau de Lille

La SASU Square Habitat Nord de France assignée en appel provoqué

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

assignée en appel provoqué le 12 décembre 2022 à personne habilitée

représentée par M^e Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 16 septembre 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 septembre 2024

****

Suivant contrat sous seing privé du 13 mai 2017 conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière Square Habitat Nord de France (ci-après, 'Square Habitat'), M. [G] [Y] et Mme [O] [A] ont acquis de M. [U] [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant la somme de 134 000 euros.

La Sarl Castel a été mandatée par l’agence immobilière aux fins de réalisation d’un diagnostic de raccordement au réseau public, lequel a été réalisé le 4 août 2017.

L’acte authentique de vente, reçu par Me [L] [R], notaire à [Localité 9], a été signé par les parties le 11 août 2017.

Soutenant avoir découvert, dès leur entrée dans les lieux, que le bien n’était pas directement raccordé au tout à l’égout contrairement à ce qui avait été mentionné dans l’acte authentique de vente, M. [Y] et Mme [A] ont fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de Lille par exploit du 18 octobre 2019 aux fins, notamment, d’être indemnisés de leurs préjudices.

Par exploit du 10 avril 2020, M. [B] a appelé en garantie la société Castel et la société Square Habitat.

Ces procédures ont été jointes et, par jugement du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— débouté M. [Y] et Mme [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté M. [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [Y] et Mme [A], outre aux dépens, à verser à M. [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles.

M. [Y] et Mme [A] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 26 août 2024, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1131-1,1112-1,1604, 1616 et suivants, et 1240 du code civil, de le réformer en ses dispositions leur faisant grief et, statuant à nouveau, abstraction faite des demandes de 'dire', 'juger et constater’ qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, mais le rappel inutile de leurs moyens, de :

— condamner M. [B] à leur verser, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes:

*27 071,50 euros (25 921,50 euros TTC + 1 150 euros) en réparation de leur préjudice matériel ;

*4 500 euros (5 x 900 euros) en réparation de leur trouble de jouissance ;

*2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner la société Castel à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. [B] et la société Castel, outre aux dépens, à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises le 12 décembre 2022, M. [B] demande à la cour de débouter les appelants de leur appel, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour retiendrait sa responsabilité, de :

— condamner solidairement la société Castel et la société Square Habitat à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du fait des réclamations des appelants en principal, frais et accessoires, sans préjudice de tout autre droit et action ;

— condamner les appelants ainsi que les sociétés Castel et Square Habitat aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Par conclusions remises le 25 janvier 2023, la S.A.S.U. Square Habitat demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et, en conséquence, de :

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner M. [B], outre aux dépens, à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 5 février 2023, la Sarl Etablissements Castel demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, ainsi que M. [B] de ses demandes dirigées à son encontre et, à titre subsidiaire, de :

— réduire l’indemnisation des préjudices des appelants à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :

— condamner M. [B], ou toute partie succombante, au besoin solidairement, à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 16 septembre 2024, avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que si M. [Y] et Mme [A] ont formé appel de la décision entreprise en ce qu’elle les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes, ils ne formulent plus, en appel, de demande de dommages et intérêts à l’encontre de la Sas Square Habitat, agent immobilier intermédiaire de la vente. Ils sont donc réputés avoir abandonné cette demande par application de l’article 954 du code de procédure civile et ce point ne sera pas évoqué.

Par ailleurs, la décision entreprise n’est pas contestée en ce qu’elle a débouté M. [U] [B] de l’ensemble de ses demandes. Cette disposition, désormais définitive, ne sera pas évoquée.

Sur la demande fondée sur la responsabilité contractuelle du vendeur

M. [Y] et Mme [A] font essentiellement valoir que le bien vendu n’est pas conforme aux caractéristiques stipulées au contrat en ce que le raccordement de celui-ci au réseau collectif d’assainissement public, qui y était décrit comme direct, passe, en réalité, par une servitude qui n’est pas mentionnée dans l’acte de vente et dont l’existence avait été écartée par la société Castel dans le cadre du diagnostic de raccordement qu’elle a effectué préalablement à la signature de l’acte authentique de vente.

M. [B] rétorque, quant à lui, que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une absence de délivrance conforme en ce qu’ils ne démontrent pas, d’une part, l’existence d’un raccordement individuel à une fosse septique et, d’autre part, l’inexistence d’un raccordement de l’immeuble litigieux au réseau collectif d’assainissement public. Il souligne, en outre, que les appelants, parfaitement informés des caractéristiques relatives à l’assainissement du logement en cause, et qui ont accepté de conclure la vente en l’état en faisant leur affaire personnelle de la mise en conformité du réseau, ne pouvaient ignorer que l’habitation était reliée à la plaque située en face du [Adresse 7] ainsi que cela ressort du diagnostic établi par l’entreprise Castel, repris in extenso dans l’acte authentique de vente.

Sur ce,

Aux termes des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, la délivrance s’entendant comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur conformément aux prévisions contractuelles.

En l’espèce, l’acte authentique de vente signé par les parties le 11 août 2017 stipule, s’agissant de l’installation d’assainissement, que : 'Le VENDEUR déclare et garantit à l’ACQUEREUR que l’immeuble vendu :

— est situé en zone d’assainissement collectif ainsi qu’il résulte d’un courrier émanant de [Localité 5] METROPOLE EUROPEENNE, dont une copie est demeurée ci-annexée ;

— et qu’il est directement raccordé au réseau collectif d’assainissement public, mais que les WC sont équipées d’un système Sanibroyeur'.

De plus, il rapporte in extenso la conclusion du diagnostic réalisé, à la demande des acheteurs, par la société Castel le 4 août 2017, dans les termes suivants : 'Le bien vendu a fait l’objet d’un diagnostic assainissement demeuré ci-annexé dont la conclusion est ci-littéralement rapportée (sic) : 'L’habitation est reliée à l’égout (sic) sans servitude ni fosse septique à la plaque située en face du [Adresse 7] (sic)'.

Ce diagnostic est corroboré, tout d’abord, par l’huissier mandaté sur les lieux qui, dans son procès-verbal de constat dressé le 8 novembre 2018, atteste avoir constaté un tuyau partant vers le voisin, cette découverte ayant été confirmée par les ouvriers présents sur place, et indique qu’au niveau du [Adresse 7], il y a une sortie droite vers le voisin mais aussi une évacuation en dessous.

Il est également confirmé par M. [W] [F] qui, dans son rapport d’expertise amiable rédigé le 14 novembre 2018, constate 'une gaine en grés (sic) très ancienne au ras du mur mitoyen avec le N° 101 dégageant vers le N° 101 […]' et conclut que le réseau 's’évacue en passant par le voisin N° 101 […]'.

Le même constat a été effectué par l’entreprise Vidanges Penel qui, lors de son intervention effectuée chez les appelants le 9 novembre 2018 pour le nettoyage du réseau d’évacuation sanitaire, a observé que l’immeuble litigieux n’était pas raccordé de manière autonome au réseau public d’assainissement mais par l’intermédiaire d’une servitude passant sous le [Adresse 7].

Au regard de ces éléments, il convient de retenir que le diagnostic établi par l’entreprise Castel, quand bien même il se prononce à tort sur l’inexistence d’une servitude alors que n’étant pas un homme de droit, il n’avait pas compétence pour ce faire, fournit une exacte description des lieux et de l’installation d’assainissement, de sorte que l’immeuble litigieux est bien conforme aux stipulations contractuelles reprises dans l’acte authentique de vente.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Y] et Mme [A] de leurs demandes.

Sur l’appel en garantie formé par M. [B]

M. [Y] et Mme [A] étant déboutés de l’ensemble de leurs demandes au titre de la garantie de conformité, l’appel en garantie formé à titre subsidiaire par l’intimé à l’encontre des sociétés Square Habitat et Ets Castel est sans objet.

Sur la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur

M. [Y] et Mme [A], qui mettent en cause la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur à leur égard, font valoir que celui-ci a effectué un diagnostic erroné en affirmant que leur habitation était directement reliée au tout à l’égout sans servitude, ce qui leur a occasionné un préjudice.

La société Ets Castel soutient que l’huissier mandaté sur les lieux par M. [Y] et Mme [A] l’a été alors que des travaux de démolition/réfection du réseau d’assainissement existant avaient déjà été engagés, qu’il n’a pas constaté que les évacuations des eaux se faisait chez le voisin ni constaté la présence de fuite ni même de servitude, se contentant de reprendre les propos de son mandant ou des ouvriers sur place ; que les courriers des 26 août 2014 et 11 août 2017 de la communauté urbaine de [Localité 5], faisant état de ce que la parcelle est considérée comme raccordable, ne signifient pas pour autant que le raccordement n’était pas effectif, ces courriers précisant d’ailleurs qu’aucun contrôle n’avait été réalisé sur site pour vérifier la conformité des installations ni le raccordement effectif. De même, il est manifeste que lors de son passage postérieurement aux travaux de démolition des conduits, la société Penel n’a pu que constater l’absence de raccordement au réseau d’assainissement. Contestant les observations non contradictoires de l’expert amiable mandaté par les appelants, elle rappelle qu’elle n’avait pas pour mission de localiser l’ensemble du réseau ni d’en établir un plan, ni d’en relever l’état, mais seulement de vérifier l’effectivité du raccordement au tout à l’égout, ce qu’elle a pu faire par l’intermédiaire d’un test à la fluorescéine qui lui permis de constater que les deux logements du n°99 et du n°101 n’étaient pas raccordés sur la même canalisation, le n°99 disposant de sa propre canalisation qui rejoignait le puisard devant la propriété du n°101, cette canalisation arrivant depuis la gauche du puisard et non depuis la façade de l’habitation du n°101, ce qui lui a permis d’en déduire l’absence de servitude.

Sur ce

Il est constant qu’en application de l’article 1240 du code civil, le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge, ayant relevé, d’une part, que la SAS Castel avait pour unique mission, conformément à la facture produite, de vérifier si l’habitation était reliée ou non au réseau public d’assainissement, ce qu’elle a fait notamment grâce à un repérage par fluorescéine, et non de vérifier l’état de l’évacuation ou encore d’en dresser un plan, et qu’elle a indiqué d’autre part, sans confusion possible, que l’évacuation était reliée à la plaque du n° 101, en a conclu que la seule imprécision juridique liée à l’affirmation de l’absence d’une servitude n’était pas de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des acheteurs.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté M. [Y] et Mme [A] de leur demande de dommages et intérêts formée à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

Succombant en leur appel, M. [Y] et Mme [A] seront tenus in solidum aux entiers dépens de celui-ci.

L’équité et l’issue du litige commandent par ailleurs de débouter les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [Y] et Mme [O] [A] in solidum aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles d’appel formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse