République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 01/02/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 22/05408 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UTKV

Jugement (N° 21/06908) rendu le 11 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SARL Luxo Agencement agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Nicolas Papiachvili, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [Z] [K]

de nationalité française

et

Madame [H] [W] épouse [K]

de nationalité française

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par M^e Jeanne Fayeulle, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 14 novembre 2023 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 février 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 octobre 2023

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Par acte sous seing privé du 30 avril 2013, M. [K] et son épouse, Mme [K] ont conclu avec la SARL Luxo agencement (la société Luxo) un bail commercial portant sur un bien situé [Adresse 3].

Un procès-verbal d’expulsion a été dressé le 9 septembre 2019 en exécution d’une ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Lille du 9 juillet 2019, l’huissier constatant que les locaux étaient vides.

Par exploit du 29 octobre 2021, M. et Mme [K] ont assigné la SARL Luxo afin d’obtenir notamment une somme de 28 545,51 euros en réparation des dégradations locatives subies, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mai 2021, ainsi que 1 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire et en premier ressort du 11 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— condamné la SAR Luxo à payer à M et Mme [K] la somme de 23 111 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021 ;

— débouté ces derniers de leur demande indemnitaire pour résistance abusive ;

— condamné la SARL Luxo aux entiers dépens, en ce compris les frais avancés au titre des actes d’huissier qui n’ont pas été exposés pour la signification de l’assignation, de conclusions, du jugement ;

— condamné la SARL Luxo à payer à M. et Mme [K] la somme de 1 700 euros pour leurs frais non compris dans les dépens ; – rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— rejeté toutes demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires, des parties.

Par déclaration du 24 novembre 2022, la SARL Luxo agencement a interjeté appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses chefs.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions signifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, la société Luxo demande à la cour, au visa des articles 1728 et 1353 du code civil, de :

— réformer le jugement [..]

En conséquence statuant à nouveau et à titre principal

— débouter les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

à titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions le montant de la condamnation pouvant intervenir à son encontre ;

En conséquence

— la condamner à verser aux consorts [K] la somme de 12.974,29 HT soit 14.737,95 € TTC au titre du coût des travaux de réfection

En tout état de cause

— débouter les consorts [K] de leur demande tendant à obtenir sa condamnation à la somme de 1.500 € au titre de la résistance abusive

— condamner les consorts [K] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 8 août 2023, M. et Mme [K] demandent à la cour, au visa du bail notarié du 30 avril 2013, des articles 1728 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu [en ce qu’il a fait droit à leurs demandes]

— infirmer le jugement rendu, en ce qu’il :

' les a déboutés de leur demande indemnitaire pour résistance abusive ;

' a rejeté toutes demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires, des parties ;

— et au contraire :

' condamner la SARL Luxo au règlement de la somme complémentaire de 5 435 € au titre des travaux relatifs au compteur électrique et aux miroirs muraux ;

' condamner la même au règlement de la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive dont elle a fait preuve ;

— en tout état de cause :

' débouter la SARL Luxo de toutes demandes, fins et conclusions ;

' condamner la même à leur régler la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure d’appel ;

' condamner la même au paiement de tous frais et dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile pour ce qui concerne l’instance d’appel.

MOTIVATION

I ' Sur la demande de réparation des époux [K]

La société Luxo plaide qu’avant le constat d’huissier, dont les photographies sont de qualité médiocre, l’immeuble loué a été inoccupé pendant plus de deux mois et qu’il n’est donc pas démontré l’existence d’un fait volontaire du preneur ayant dégradé l’immeuble, dont elle pourrait être tenue responsable.

Elle souligne que le constat n’a pas été établi contradictoirement à son égard et qu’elle a utilisé l’immeuble pendant 6 ans, ce dernier s’étant naturellement dégradé. La société Luxo agencement précise que la vétusté ne peut lui être imputée tout comme les dégâts constatés.

À titre subsidiaire, la société Luxo agencement fait valoir que le montant de la condamnation ne pourra qu’être réduit à de plus justes proportions, puisque les devis retenus n’ont pas été réalisés contradictoirement à son égard. Elle communique dès lors son propre chiffrage des réparations permettant de constater que la somme réclamée par les époux [K] est excessive.

Les époux [K] font valoir que les lieux se trouvaient en parfait état de réparation lors de l’entrée dans les lieux de la SARL Luxo, le locataire précédent ayant effectué des travaux de décoration. Ils rappellent que le preneur s’était engagé à entretenir les lieux loués et les restituer en bon état de réparation locative.

Les époux [K] soulignent ne pas avoir pu reprendre les lieux immédiatement après la décision d’expulsion, faute de remise amiable des clefs par le locataire, sa résistance les ayant obligés à procéder à son expulsion et à la reprise des lieux via un commissaire de justice.

Les époux [K] font valoir que si les lieux ont été dégradés entre les mois de juillet et septembre 2019, la faute relève de la locataire, le local étant sous la responsabilité de cette dernière et eux-mêmes n’ayant pu y accéder pendant cette période.

Les époux [K] observent que les constatations réalisées par le commissaire de justice sont évocatrices de travaux débutés mais non achevés et contrastent avec les éléments recueillis lors de l’entrée dans les lieux, ces dégradations dépassant significativement les traces d’usure.

Quant au quantum des travaux, les époux [K] estiment leur demande justifiée, remarquant que la société preneuse, spécialisée dans le bâtiment, a été en mesure de faire réaliser des devis sans accès au local, lesdits devis ne portant pas sur toutes les dégradations.

Les époux [K] rappellent qu’ils sont en droit de réclamer l’indemnisation de l’intégralité de leur préjudice, sans que la réparation puisse être subordonnée à l’exécution des travaux. Ils soulignent que des travaux ont été entamés mais non achevés, par le preneur, qui a laissé le local en chantier à son départ, et ne permettant pas une relocation immédiate, si ce n’est à un prix moindre compte tenu des travaux à réaliser.

Les époux [K] précisent qu’ils avaient accepté la remise en état par le preneur, lequel n’a jamais fait suivre ses promesses d’effet.

Réponse de la cour

En droit, le statut des baux commerciaux ne comportant aucune disposition sur la répartition des obligations de réparations et d’entretien sur l’immeuble loué, le droit commun issus des articles 1719 et suivants a vocation à s’appliquer, sous réserve, s’agissant de textes qui ne sont pas d’ordre public, des aménagements conventionnels envisagés par les parties.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1730 du code civil précise que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, le bail souscrit le 30 avril 2013 stipule que le preneur « prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance » (article Etat des lieux) et « entretiendra les lieux loués en bon état de réparation quel qu’en soit la nature en ce compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement ' Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les locaux et devra prévenir sans aucun retard et par écrit, sous peine d’en être personnellement responsable, le bailleur, de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de tout dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur)»(article entretien-réparations) « Le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille » (article jouissance des lieux).

Un état des lieux d’entrée, annexé au bail commercial, si succinct soit-il, a été réalisé par les parties.

Il comporte certes des photographies de piètre qualité, mais ces dernières, ainsi que les commentaires apposés en légende, permettent de constater de toute évidence que les lieux ont été remis en bon état le 30 avril 2013, ce que ne conteste d’ailleurs pas le preneur, lequel ne prétend pas à un mauvais état lors de l’entrée en possession, mais invoque soit une dégradation des locaux apparue lors de la période intermédiaire entre la résiliation du bail et la reprise des lieux, soit une détérioration du bien en lien avec une vétusté à raison de 6 ans d’occupation.

Le premier moyen tiré de ce que les dégradations ne seraient pas de son fait est sans pertinence, le local restant sous la responsabilité du preneur jusqu’à la restitution en bonne et due forme du bien loué au bailleur, ladite restitution intervenant soit par la remise des clefs, soit par la reprise forcée du local.

Or, aucune remise des clefs spontanée n’est intervenue. Ce n’est que munis de l’ordonnance du 9 juillet 2019 constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion de la SARL Luxo, que les époux [K] ont pu procéder, à la reprise du bien le 9 septembre 2019, par l’intermédiaire du commissaire de justice.

Il n’est ni allégué ni démontré que les dégradations pointées dans le procès-verbal de constatations du commissaire de justice du 11 septembre 2019 soient intervenues dans le délai de deux jours écoulé depuis la reprise.

Au contraire, la lecture dudit procès-verbal permet de constater qu’il s’agit de travaux de rénovation ou d’aménagement débutés et demeurés inachevés, voire de la dégradation ou de la disparition d’aménagements qui avaient été indiqués, lors de l’entrée en jouissance, en bon état (moulures d’encadrement de la porte d’entrée manquantes, plinthe sous menuiserie ou panneau de soubassement manquants, convecteurs descellés, cumulus disparus, carrelages en très mauvais état avec des dégradations ou des carrelages manquants en partie).

Compte tenu des stipulations du bail, c’est à juste titre que, après comparaison des constatations de ce procès-verbal et de l’état d’entrée dans les lieux, les premiers juges ont pu retenir que lesdites dégradations dépassaient le simple effet du passage du temps et de l’usage normal des lieux, écartant ainsi l’argument tiré de la vétusté des biens loués avancés par le preneur.

Ces dégradations sont imputables à une occupation du preneur, lequel n’a pas, contrairement aux obligations qui lui étaient imparties, restitué les lieux loués en bon état, ce qui justifie que les réparations nécessaires soient mises à sa charge.

Le bailleur est en droit d’obtenir la réparation intégrale du préjudice causé par l’inexécution du preneur, sans que cette indemnisation soit subordonnée à la réalisation des réparations locatives, la preuve du montant de ce préjudice pouvant résulter de la présentation de simples devis. Est dès lors inopérante l’argumentation contraire du preneur en sens.

Ce dernier pointe le caractère non contradictoire des devis, sans tirer de réelles conséquences de cette allégation, ce qui disqualifie ce moyen en pur argument, auquel la cour n’est pas obligée de répondre.

En tout état de cause, les devis établis par les bailleurs ont été versés aux débats et ont pu ainsi être soumis à la libre discussion des parties. Il appartenait au preneur d’en critiquer précisément les termes, ce qu’il s’abstient manifestement de faire.

M. et Mme [K] versent aux débats deux devis distincts d’un montant très proche pour établir leur créance.

La comparaison de ces devis, et plus particulièrement le devis de la société Menuiserie Dantin, plus précis, avec les mentions de l’état des lieux et les constatations du procès-verbal de reprise, permet de constater que les époux [K] ont sollicité uniquement la réparation des dégradations imputables au preneur et ne relevant pas de l’usure normal du bien (retrait des moulures, disparition du revêtement de sol, enlèvement des cumulus, descellement des convecteurs), sans exagération, notamment pour la réfection totale des sols, rendue indispensable.

Les premiers juges ont déduit du devis retenu les travaux relatifs aux compteurs électriques et aux miroirs faute de constatations réalisées par le commissaire de justice de ce chef.

Cependant, force est de constater que l’examen comparatif des constats d’entrée et de reprise des lieux établit, d’une part, l’existence de dégradations électriques (descellement du convecteur, câble arraché, présence de fourreau d’électricité à nu, tableau à vérifier avec un boitier en attente), d’autre part, la disparition de deux miroirs, seuls ceux situés au-dessus des cheminées étant consignés par le commissaire de justice lors de la reprise des lieux. Cela justifie l’infirmation de la décision ayant écarté cette demande des bailleurs.

Sans aucune démonstration précise et concrète des devis présentés, le preneur ne peut conclure à leur rejet pour se prévaloir des propres devis qu’elle a fait établir postérieurement à la reprise des locaux, dans des conditions inconnues, sans visite des lieux loués, étant observé que lesdits devis ne reprennent pas l’ensemble des réparations, rendues nécessaires par les dégradations qui lui sont imputables. Ainsi, par exemple, les postes relatifs à la plomberie, aux moulures manquantes ou dégradées sont absents des devis présentés, ce qui les prive de force probante.

Au vu de l’ensemble des éléments ci-dessus, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société Luxo à la somme de 23 111 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021, et y ajoutant, de condamner la même à payer aux bailleurs la somme de 5 435 euros au titre des travaux supplémentaires, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021.

II- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société Luxo dénie toute résistance abusive, le seul fait qu’elle conteste les réparations mises à sa charge par les bailleurs ne constituant pas la faute nécessaire pour retenir sa responsabilité de ce chef.

Elle souligne qu’il n’existe aucun détail et aucune caractérisation du préjudice invoqué.

En réponse, M. et Mme [K] exposent que la société Luxo se reconnaît désormais responsable de dégradations, mais a multiplié les démarches pour éviter d’en payer les conséquences, abusant de son droit de résister (absence de réponse aux convocations de l’huissier, absence de remise des clefs, absence de réponse aux sollicitations pour la reprise des dégradations, absence de réaction à l’assignation, absence d’exécution volontaire). Ils soulignent que l’immeuble a été déprécié et qu’ils n’ont pas pu assumer financièrement les réparations.

Réponse de la cour

Au préalable, il convient de souligner que les époux [K] fondent leur demande exclusivement sur l’article 1240 du code civil, quand bien même ils évoquent un retard dans le paiement.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.

La simple défense à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.

Faute pour les époux [K] d’articuler les éléments de fait nécessaires au soutien de leur prétention pour caractériser la faute de la société Luxo, et de produire des pièces venant étayer leur demande, notamment en apportant des pièces suffisantes pour justifier du préjudice qu’ils invoquent, ils ne peuvent qu’être déboutés de leur demande.

III ' Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Luxo succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Luxo, tenue aux dépens d’appel, sera condamnée au titre des frais irrépétibles à hauteur de la somme fixée au dispositif du présent arrêt, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

La demande d’indemnité de la société Luxo agencement ne peut qu’être rejetée.

Les chefs de la décision entreprises relatifs aux dépens et à l’indemnité procédurale sont confirmés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 11 octobre 2022, sauf en ce qu’il rejette la demande de M. et Me [K] au titre des travaux électriques et des miroirs ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

CONDAMNE la société Luxo agencement à payer à M. [K] et Mme [K] la somme de 5 435 euros au titre des travaux supplémentaires avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Luxo agencement aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la société Luxo agencement à payer à M. [K] et Mme [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Luxo agencement de sa demande d’indemnité procédurale.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot