République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/02/2025

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N° de MINUTE : 25/125

N° RG 24/00609 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VLDS

Jugement (N° 1123000760) rendu le 12 Janvier 2024 vpar le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 8]

APPELANTES

Madame [I] [O]

née le 26 Mai 2001 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/001324 du 21/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Madame [L] [E] [W]

née le 08 Février 1963 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentées par M^e Stéphanie Mulier, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [V] [H]

né le 21 Janvier 1991 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Kouamé Koffi, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué, substitué par M^e Armand Mbarga, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 décembre 2024

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Par acte sous seing privé du 18 juin 2022, prenant effet le même jour, M. [V] [H] a donné à bail à Mme [I] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte séparé du 18 juin 2022, Mme [L] [E] [W] s’est portée caution solidaire de la locataire pour une durée d’une année renouvelable.

Par acte du 6 juin 2023, M. [H] a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement de loyers et charges impayés.

Par acte signifié le 22 août 2023, M. [H] a fait assigner Mme [O] et Mme [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arras en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de sa locataire, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 063,75 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des lieu, outre une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 12 janvier 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Dit n’y avoir lieu au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Prononcé la résiliation du contrat de bail ;

Condamné solidairement Mme [O] et Mme [E] [W] à payer à M. [H] la somme de 2 080 euros due au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 18 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamné Mme [O] à payer à M. [H] la somme de 4 695,74 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Ordonné à Mme [O] de quitter les lieux et, à défaut, son expulsion ;

Condamné Mme [R] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 800 euros qui sera due à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Débouté M. [H] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [O] et Mme [E] [W] aux dépens ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Mme [O] et Mme [E] [W] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 février 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, Mme [O] et Mme [E] [W] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Statuant à nouveau,

Juger qu’elles sont recevables en leurs demandes ;

Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes ;

Juger qu’elles sont fondées à invoquer l’exception d’inexécution du fait du manquement de M. [H] à ses obligations de délivrance conforme et de leur assurer une jouissance paisible des lieux loués ;

Juger que Mme [O] est autorisée à cesser le paiement des loyers depuis le 15 avril 2023 jusqu’à ce que le bailleur réalise les travaux du logement afin qu’il respecte les critères du logement décent ;

Condamner M. [H] aux dépens et au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

A titre subsidiaire ;

Condamner M. [H] à payer à Mme [O] des dommages et intérêts à hauteur de 750 euros mensuels à compter rétroactivement du 15 avril 2023 jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état du logement afin qu’il respecte les critères du logement décent ;

En conséquence,

Juger que la créance de loyers de M. [H] se compense avec la créance de dommages et intérêts ;

Débouter M. [H] de ses demandes ;

Condamner M. [H] aux dépens et au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

A titre infiniment subsidiaire,

Leur accorder des délais de paiement ;

Juger que Mme [O] bénéficiera de plus larges délais pour quitter le logement ;

Condamner M. [H] aux dépens et au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, M. [H] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [O] et Mme [E] [W] aux dépens et à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience, les parties s’accordent sur le fait que, depuis le jugement entrepris, Mme [O] a quitté le logement.

MOTIFS :

Etant acquis que Mme [O] a quitté le logement depuis la date du jugement dont appel, les demandes relatives à la résiliation du contrat de bail, à la réalisation de travaux par le bailleur et à un délai pour quitter les lieux sont devenues sans objet.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Mme [O] et Mme [E] [W] ne contestent pas le montant de la dette locative retenue par le premier juge mais oppose une exception d’inexécution en raison du caractère indécent du logement.

Il est également acquis aux débats que l’engagement de caution de Mme [E] [W], d’une durée d’une année renouvelable, n’a pas été renouvelé à compter du 18 juin 2023, de sorte que celle-ci n’est tenue solidairement de la dette locative que jusqu’à cette date.

Par ailleurs, le décompte précis communiqué par le bailleur justifie les sommes retenues, et par ailleurs non critiquées, par le premier juge, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mme [O] et Mme [E] [W] à payer à M. [H] la somme de 2 080 euros due au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 18 juin 2023 et condamné Mme [O] à payer à M. [H] la somme de 4 695,74 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 31 décembre 2023, ces sommes étant dues avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’indécence du logement

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil. En application de ce principe, le locataire est tenu d’informer le bailleur de l’état de son logement. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Il est constant que le locataire ne peut opposer une exception d’inexécution du paiement de son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Par ailleurs, en application de son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, le locataire ne doit pas avoir contribué à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, Mme [O] et Mme [E] [W] produisent un constat de commissaire de justice du 2 février 2024, faisant état des désordres suivants :

Une fuite d’eau sous l’évier de la cuisine,

Des murs dégradés dans la salle de bain avec présence de moisissures qui se propagent au niveau de la baignoire,

Un extracteur d’air dans la salle de bains qui ne fonctionne pas,

Des moisissures dans la buanderie,

De la condensation dans une chambre sur le pourtour de la fenêtre.

Dans le cadre de ce constat, le commissaire de justice fait valoir que Mme [O] allègue subir la présence de nuisibles et qu’elle n’a pas accès à la chaudière et au compteur d’eau.

Les appelantes produisent en outre des attestations qui ne respectent pas les dispositions de l’article 202 du code civil. La cour ne peut, au regard de leur rédaction non manuscrite notamment et de l’absence de mention selon laquelle une fausse attestation expose son auteur à des poursuites pénales, retenir une valeur probante de celles-ci.

Par ailleurs, devant le premier juge, Mme [O] et Mme [E] [W] ont justifié le non-paiement du loyer par le fait que le bailleur aurait coupé l’eau pendant plusieurs mois et que les lieux n’étaient pas chauffés en hiver, sans faire état de la présence de moisissures dans la salle de bains.

Les pièces versées par chacune des parties relativement à ces deux points ne permettent aucunement à la cour d’établir que Mme [O] aurait été privée de chauffage et d’eau pendant plusieurs mois. Le bailleur produit une facture de réparation de la chaudière datée du mois de juin 2023, celui-ci faisant valoir que Mme [O] aurait volontairement dégradé la chaudière, sans que la date de la panne initiale soit connue de la cour.

Mme [O] ne justifie aucunement, ni par ailleurs n’allègue, avoir informé son bailleur des désordres relevés dans le constat d’huissier avant la délivrance du commandement de payer pour non-paiement des loyers, de sorte que celle-ci a contribué à la réalisation de son préjudice.

Par ailleurs, le seul dysfonctionnement d’une VMC dans la salle de bains et la présence de moisissures, dans un contexte de défaut de chauffage de longue durée du logement dont la réalité et la cause éventuelle ne sont pas établies, ne peuvent suffire à établir le caractère indécent du logement et avoir constitué des désordres si importants que la locataire a été dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Dans ces conditions, Mme [O] ayant en outre participé à la réalisation de son dommage en n’informant pas son bailleur des désordres affectant son logement au fur et à mesure de son contrat de bail, il ne peut être fait droit à la demande d’exception d’inexécution du paiement du loyer formulée par Mme [E] [W] et la caution et de demande subsidiaire d’octroi de dommages et intérêts formulée par Mme [O] seule.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [R] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 800 euros (correspondant au montant du loyer et de la provision du charges) à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Mme [O] avance être titulaire d’un contrat de travail à durée déterminée ; or, la lecture de ce contrat mentionne une date de fin de celui-ci le 30 septembre 2024.

Mme [E] [W] ne justifie pas de ses ressources.

Si les appelantes font valoir être en mesure de résorber la dette locative dans un délai de deux ans, elles n’en justifient pas.

Ainsi, compte tenu de l’ancienneté de la dette, il y a lieu de débouter celles-ci de leur demande de délais de paiement formulée.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’absence de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit cependant à condamner Mme [O] et Mme [E] [W] in solidum aux dépens d’appel et à payer à M. [H] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que les demandes relatives à la résiliation du contrat de bail, à la réalisation de travaux par le bailleur et à un délai pour quitter les lieux sont devenues sans objet ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [O] et Mme [E] [W] de leur demande d’exception d’inexécution du paiement du loyer ;

Déboute Mme [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [O] et Mme [E] [W] de leur demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [O] et Mme [E] [W] in solidum aux dépens d’appel et à payer à M. [H] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile Mamelin