République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE : 61/25

N° RG 23/03766 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VBZY

Jugement (N° 11-22-0061) rendu le 15 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

APPELANT

Monsieur [X] [S] [T]

né le 16 Décembre 1974 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Baba, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/001266 du 20/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉ

Monsieur [J] [Z] [H]

né le 18 Mars 1934 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Durand-Roussel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 03 décembre 2024 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

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Par acte sous seing privé du 27 mars 2019, Mr [J] [H] a donné à bail à Mr [X] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision sur charges récupérables de 10 euros.

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mr [X] [T] le 30 septembre 2021.

Par acte d’huissier signifié le 5 janvier 2022, Mr [J] [H] a assigné Mr [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURCOING en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que son expulsion et sa condamnation au paiement.

Suivant jugement en date du 15 mai 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté le désistement de Mr [J] [H] de sa demande de résiliation expulsion à l’encontre de Mr [X] [T], ce dernier ayant quitté le logement le 1er janvier 2023,

Condamné Mr [X] [T] à payer à Mr [J] [H] la somme de 5.393 euros au titre des loyers et sommes dues pour le logement avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2022,

Autorisé Mr [X] [T] à s’acquitter de cette somme par trente-cinq versements de 90 euros et un trente-sixième et dernier versement soldant la créance, jusqu’à complet paiement de celle-ci, à compter du 10ème jour du mois suivant signification du jugement,

Dit qu’en cas de non-paiement d’une échéance, Mr [X] [T] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés,

Débouté Mr [J] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives,

Débouté Mr [X] [T] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamné Mr [X] [T] aux dépens et à payer à Mr [J] [H] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Mr [X] [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 10 août 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté Mr [J] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour réparations locatives.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, Mr [X] [T] demande à la cour d’infirmer le jugement conformément à son acte d’appel et statuant à nouveau de :

Déduire des montants dus par Mr [X] [T] la somme de 522 euros au titre des travaux qu’il a effectués, ainsi que la somme de 1.000 euros avancée au titre de la caution, et de réduire en conséquence le montant de la dette locative,

Condamner Mr [J] [H] à payer à Mr [X] [T] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Ordonner la compensation des obligations pécuniaires en présence à due concurrence,

Débouter Mr [J] [H] de ses demandes,

A titre subsidiaire :

Lui accorder les plus larges délais de paiement,

Débouter Mr [J] [H] de ses demandes,

En tout état de cause :

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mr [J] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives,

Condamner Mr [J] [H] aux entiers dépens, et au paiement de la somme minimale de 1.684,80 euros à son conseil, à charge pour ce dernier de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, Mr [J] [H] demande à la cour de :

Confirmer le jugement déféré,

Condamner Mr [X] [T] à payer avec intérêts au taux légal et anatocisme à Mr [J] [H] la somme de 6.393 euros au titre des loyers impayés, charges comprises et la somme de 112 euros au titre de la taxe ordures ménagères des années 2021 et 2022

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mr [J] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives,

Condamner Mr [X] [T] à payer à Mr [J] [H] la somme de 2.500 euros à ce titre,

Condamner Mr [X] [T] aux dépens dont le coût du commandement de payer et la notification à la DDCS faite par huissier et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’état du logement à l’entrée

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Mr [X] [T] prétend que le logement était, dès son entrée dans les lieux, en état d’indécence.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, comme tel est le cas en l’espèce, et comme prescrit par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, ce sont les dispositions de l’article 1731 du code civil qui s’appliquent ; dès lors, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

A défaut d’accord entre les parties pour dresser contradictoirement entre elles l’état des lieux, l’article 3-2 prévoit qu’il devra alors être dressé par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente.

Or, Mr [X] [T] se contente de produire aux débats un état des lieux établi par ses propres soins, deux jours après son entrée dans les lieux, ce qui constitue une preuve à soi-même qui n’est pas recevable. Les autres pièces produites soit sont antérieures soit datent de trop longtemps après l’entrée dans les lieux pour venir apporter la preuve contraire également de cette présomption de remise d’un logement en bon état.

La demande de remboursement au titre de travaux effectués par Mr [X] [T] à cette époque ne peut donc prospérer, d’autant qu’il ne justifie d’aucun accord à ce titre avec le bailleur.

Sur l’état du logement à la sortie

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Mr [X] [T] soutient avoir subi un préjudice de jouissance dû à l’état du logement.

Il se fonde sur le constat d’huissier du 7 octobre 2021 ainsi que sur le rapport de l'[Localité 7] daté du 29 novembre 2022, lequel a conclu pour l’essentiel à un problème d’aménagement du logement, les pièces à usage de chambre ne présentant pas les caractéristiques de pièces principales d’habitation (hauteurs sous plafond inférieures à 2m20), la cuisine possédant elle-même une hauteur sous inférieure à 2m20, des problèmes intérieurs comme la présence de condensation liée à un déficit d’isolation, un escalier insuffisamment sécurisé, un système de ventilation incomplet, un système de chauffage défaillant et prescrit de reconnaître l’insalubrité du logement et d’en interdire définitivement l’habitation.

Mr [J] [H] ne peut dès lors sérieusement venir contester l’état d’indécence du logement, en se contentant d’arguer de travaux réalisés en 2014 voire de désordres apportés par le locataire lui-même. Les constatations de l'[Localité 7] sont sans appel, et ne permettent nullement de le dédouaner de sa responsabilité en tant que bailleur ; la suroccupation du logement, qui n’est pas contestée par le locataire, est indifférente aux manquements relevés qui relèvent de la structure même du logement et des aménagements incombant au seul bailleur (chauffage, ventilation, hauteur des pièces'). L'[Localité 7] ne dédouane le bailleur de sa responsabilité que par rapport à la suroccupation dont il n’est évidemment pas comptable.

Sur le préjudice de jouissance subi par le locataire

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, jamais Mr [X] [T] n’a demandé officiellement à son bailleur la remise en état du logement ; il est par ailleurs établi qu’il n’a pas lui-même usé du logement de bonne foi, ayant pratiqué une suroccupation de celui-ci et a donc nécessairement participé à l’aggravation de son préjudice, car l’occupation par une ou 4 personnes n’a pas les mêmes conséquences.

Toutefois, il ne saurait être dénié que Mr [X] [T] a joui d’un logement présentant de défauts majeurs indépendants d’une suroccupation pendant la période comprise entre le 7 octobre 2021 et la date de son départ, soit sur une durée de 15 mois (chauffage, hauteur, isolation défaillante) ; est donc apportée la preuve d’un trouble de jouissance dans l’occupation du logement et la somme de 3.750 euros lui sera accordée à titre de dommages et intérêts, ce qui correspond à la moitié des loyers dus pendant cette période. La décision du premier juge sera infirmée sur ce point.

Sur les dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Mr [J] [H] soutient que le logement a été rendu avec des dégradations locatives ; il se contente de produire aux débats des photos prises par lui-même du logement après le départ du locataire. Il ne produit aucun élément contradictoire ou dressé par commissaire de justice. Ces éléments de preuve sont insuffisants pour établir la réalité de dégradations imputables au locataire, et alors même que le locataire établit pour sa part des manquements graves imputables au bailleur qui peuvent être à l’origine de tels désordres, l'[Localité 7] ayant prescrit de déclarer le logement impropre à l’habitation avant même le départ du locataire.

Mr [J] [H] ne fait donc pas la preuve d’un quelconque préjudice à ce titre. La décision du premier juge sera confirmée sur ce point.

Sur les sommes dues par Mr [X] [T] au titre des loyers et charges impayés

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant qu’alors la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Mr [X] [T] repart de la somme de 5.393 euros retenue par le premier juge, au titre des loyers et charges impayés, laquelle résultait du décompte produit par le bailleur, prétendant que du fait de l’état du logement, et de la défaillance du bailleur, il est fondé à réclamer et à déduire de ce montant les sommes qu’il a engagées pour remettre en état le logement, soit la somme de 522 euros, outre la somme de 1.000 euros avancée à titre de caution. Mr [X] [T] est débouté de sa demande au titre des travaux, il n’y a pas lieu de déduire la somme de 522 euros ; quant à la caution, Mr [X] [T] prétend justifier par une attestation produite aux débats de la remise d’un chèque de caution de 1.000 euros au bailleur par Mme [Y] [B] pour son compte. Toutefois, cette attestation à elle seule ne saurait justifier de la preuve de la libération du paiement par le locataire : en effet, l’émission d’un chèque ne justifie pas de son encaissement par le bailleur. Cela revient en effet à renverser la charge de la preuve, puisque Mr [J] [H] ne peut justifier d’un non encaissement ; il aurait fallu que Mme [B] produise à tout le moins un relevé bancaire avec le numéro du chèque, soit une preuve bancaire justifiant de l’encaissement certain par Mr [J] [H] de cette somme ; tel n’est pas le cas en l’espèce. La décision sur ce point doit être infirmée et la somme de 1.000 euros ne sera pas déduite du décompte par ailleurs non contesté du bailleur quant aux loyers non réglés.

Quant aux sommes réclamées par le bailleur au titre des ordures ménagères pour 2021 et 2022, pas plus en première instance qu’en cause d’appel, Mr [J] [H] ne justifie par la moindre pièce le montant ainsi réclamé de ces sommes. La décision de première instance ne peut qu’être confirmée.

Mr [X] [T] doit donc à ce titre payer à Mr [J] [H] la somme de 6.393 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2022, jour de l’assignation, et capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la compensation :

Conformément aux dispositions des articles 1289 et 1347 et suivants du code civil, la compensation en l’espèce sera ordonnée entre les sommes dues par chacune des parties l’une envers l’autre.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder même d’office des délais de paiement pour le règlement des loyers et charges dus par le locataire. Même après compensation, Mr [X] [T] reste redevable d’une somme conséquente envers Mr [J] [H] dont il ne pourra se libérer en une fois.

Mr [X] [T] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et justifie ainsi de sa situation précaire. Il lui sera donc accordé des délais de paiement conformément à ce qui lui a été accordé par le premier juge. La décision sera confirmée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mr [X] [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et à les débouter de leur demande respective au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qui concerne les délais de paiement accordés à Mr [X] [T], les demandes au titre des ordures ménagères, et des réparations locatives formées par Mr [J] [H], les dépens et l’article 700 ;

Infirme pour le surplus

Statuant à nouveau :

Condamne Mr [J] [H] à payer à Mr [X] [T] la somme de 3.750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne Mr [X] [T] à payer à Mr [J] [H] la somme de 6.393 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2022, avec capitalisation,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par les parties,

Déboute Mr [X] [T] et Mr [J] [H] de leur demande respective formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN