République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 20/11/2025

****

MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/04780 – N° Portalis DBVT-V-B7G-URAJ

Jugement (N° 20/04534)

rendu le 05 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SAS Urbaxim

prise en la personne de son président Monsieur [Z] [X]

ayant son siège social [Adresse 13]

[Localité 3]

représentée par M^e Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [M] [Y]

né le 08 décembre 1964 à [Localité 9] (Liban)

Madame [O] [R] épouse [Y]

née le 30 août 1967 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Maxime Moulin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 15 septembre 2025, tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Hélène Billières, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 août 2025

****

M. [M] [Y] et Mme [O] [R], son épouse, ont régularisé, le 1er février 2018, une promesse unilatérale de vente au profit de la société Urbaxim portant sur un immeuble à usage mixte situé à [Adresse 12], cadastré section [Cadastre 6] et un appartement situé au premier étage constituant le volume numéro 1 et dépendant de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5].

La société Urbaxim a levé l’option par courrier recommandé du 28 mars 2019.

Par un avenant du 22 juillet 2019, les parties ont notamment acté la levée de l’option sans que ses effets ne soient remis en cause quant à l’existence d’une promesse synallagmatique de vente. L’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2019.

Indiquant qu’ils avaient mis en demeure, par courrier recommandé du 8 novembre 2019, la société Urbaxim de réaliser la vente mais que celle-ci n’avait pas donné suite de mauvaise foi, M. et Mme [Y] n’ont pas restitué l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 60'000 euros.

Par acte d’huissier du 24 juillet 2020, la société Urbaxim a fait assigner M. et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Lille pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 5 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté la demande de la société Urbaxim visant à constater la nullité de la promesse unilatérale de vente du 1er février 2018 et son avenant du 22 juillet 2019,

— rejeté sa demande visant à prononcer la caducité de la vente conclue le 22 juillet 2019,

— rejeté sa demande visant à condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui verser la somme de 60'000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— rejeté sa demande visant à les condamner solidairement à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société Urbaxim à payer à M. et Mme [Y] la somme de 28'500 euros au titre de la clause pénale,

— condamné la société Urbaxim à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté les autres demandes d’indemnisation de M. et Mme [Y],

— condamné la société Urbaxim à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

La société Urbaxim a interjeté appel de cette décision le 13 octobre 2022 sauf en ce qu’il a rejeté les autres demandes d’indemnisation de M. et Mme [Y].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, la société Urbaxim demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 5 septembre 2022 en ce qu’il :

* a rejeté sa demande visant à constater la nullité de la promesse unilatérale de vente du 1er février 2018 et son avenant du 22 juillet 2019,

* a rejeté sa demande visant prononcer la caducité de la vente conclue le 22 juillet 2019,

* a rejeté sa demande visant à condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] à lui verser la somme de 60 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande

* a rejeté sa demande visant à condamner solidairement les époux [Y] et Madame à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* l’a condamnée à payer à M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] la somme de 28 500 euros au titre de la clause pénale,

* l’a condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* l’a condamnée à leur payer la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux,

* l’a condamnée aux entiers dépens,

* a rejeté toute demande plus ample ou contraire

Statuant à nouveau,

— déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

A titre principal,

— dire et juger nulle la promesse unilatérale de vente du 1er février 2018 et son avenant du 22 juillet 2019,

A titre subsidiaire,

— dire et juger la vente caduque faute pour M. et Mme [Y] (promettants) d’avoir respecté leurs obligations contractuelles avant le terme extinctif du 15 décembre 2019,

Plus subsidiairement,

— dire et juger nulle la promesse unilatérale de vente du 1er février 2018 et son avenant du 22 juillet 2019 du fait de la disparition de la cause du contrat,

— constater, à tout le moins, la disparition de la cause du contrat,

Plus subsidiairement encore,

— dire et juger nulle la promesse unilatérale de vente du 1er février 2018 et son avenant du 22 juillet 2019 du fait de la disparition d’un élément essentiel du contrat,

En toutes hypothèses,

— débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 60 000 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— les condamner solidairement à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens tant de 1ère instance que d’appel ;

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Karl Vandamme pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

La société Urbaxim fait valoir que la promesse unilatérale de vente du 1er février 2018 prévoit le règlement par elle d’une indemnité d’immobilisation de 60'000 euros directement entre les mains du promettant avant le 10 avril 2018 ; qu’elle a réglé cette somme le 13 avril 2018 ; qu’aux termes de l’article 1589-1 du code civil, est frappé de nullité tout engagement unilatéral en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement quelqu’en soit la cause et la forme ; que la promesse est donc nulle et de nul effet ; que la somme réglée directement entre les mains des époux [Y] ne peut être analysée comme une indemnité d’immobilisation avant même de savoir si les conditions suspensives sont réalisées et que les promettants considèrent que cette somme leur est définitivement acquise ; que si M. et Mme [Y] rappellent les principes du prix de l’immobilisation d’un bien, ils n’apportent aucun argument pour contester la réalité d’un versement directement entre leurs mains, versement prohibé par les dispositions de l’article 1589-1 du code civil ; que l’avenant du 22 juillet 2019 ne peut plus avoir d’effet et encourt également la nullité.

Elle ajoute que M. et Mme [Y] ont considéré caduque la promesse de vente du 1er février 2018 et ont dénié toute portée à la levée d’option du 28 mars 2019 ; que, le 22 juillet 2019, les parties ont considéré que la vente était parfaite et qu’elles ont signé un acte contenant une nouvelle promesse de vente moyennant un nouveau prix ; que cet acte n’a pas été enregistré en contravention avec les dispositions de l’article 1189-2 du code civil ; qu’à défaut, cette promesse est nulle ; que si M. et Mme [Y] affirment que la levée d’option a transformé la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente, ils ont contesté cette levée d’option la considérant comme tardive, ce qui explique la signature de l’avenant le 22 juillet 2019 ; qu’il s’agissait d’un acte reprenant les termes de la promesse unilatérale de vente avec définition d’un nouveau prix ; que l’absence d’enregistrement s’apprécie lors de la formation du contrat et non lors de la levée de l’option comme l’a fait le tribunal.

La société Urbaxim prétend que, contrairement aux dispositions contractuelles, M. et Mme [Y] ne lui ont pas communiqué un rapport garantissant que le terrain est exempt de toute pollution ; que lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive, si cette condition n’est pas accomplie à la date prévue pour la réitération, la promesse est caduque ; que le tribunal n’a pas pris en compte cette jurisprudence de la Cour de cassation.

Elle prétend encore que si le mot 'cause’ a disparu de l’article 1128 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, cette cause n’en est pas moins prévue par l’article 1131 du même code ; que la cause de la promesse unilatérale de vente a disparu après la signature de cet acte puisqu’elle n’a pas été en mesure d’acquérir l’ensemble des parcelles constituant l’assiette de l’opération projetée, élément essentiel du contrat ; qu’en effet, malgré la levée de l’option prévue à la promesse signée avec la société M. W.M, cette dernière a refusé de lui vendre son bien ; que ce refus a mis à néant l’opération immobilière prévue ; que pour les mêmes raisons, le contrat est caduc en application des dispositions de l’article 1186 du code civil.

La société Urbaxim estime que les préjudices allégués par M. et Mme [Y] ne sont corroborés par aucune pièce et que ceux-ci sont déjà indemnisés par la somme de 60 000 euros.

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 19 février 2023, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 5 septembre 2022 en ce qu’il a :

* rejeté la demande de la SAS Urbaxim visant à constater la nullité de la promesse unilatérale de vente du 1er février 2018 et son avenant du 22 juillet 2019 ;

* rejeté la demande de la SAS Urbaxim visant prononcer la caducité de la vente conclue le 22 juillet 2019 ;

* rejeté la demande de la SAS Urbaxim visant à les condamner solidairement à lui verser la somme de 60 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

* rejeté la demande de la SAS Urbaxim visant à les condamner solidairement à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* condamné la SAS Urbaxim à leur payer à la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux ;

* condamné la SAS Urbaxim aux entiers dépens ;

— recevoir leur appel incident sur les chefs du jugement repris ci-dessous et l’infirmer sur ceux-ci à savoir en ce que le tribunal a :

* jugé que la clause pénale n’était pas dérisoire et, en conséquence, a refusé de la déplafonner aboutissant à rejeter les demandes de dommages et intérêts de 67 500 euros au titre du préjudice financier ainsi que la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral et en condamnant la société Urbaxim à ne verser que la somme de 28 500 euros,

* jugé que l’indemnisation du préjudice lié à l’abus d’ester en justice de la société Urbaxim devait être indemnisé à hauteur de 3 000 euros et non de 10 000 euros,

* rejeté leurs autres demandes d’indemnisation,

Statuant à nouveau :

— débouter la société Urbaxim de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que la résiliation unilatérale de la promesse synallagmatique de vente, sans condition suspensive, par la société Urbaxim est abusive,

— juger que la société Urbaxim a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard,

— juger la clause pénale dérisoire,

— condamner la société Urbaxim à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus d’ester en justice,

— la condamner à leur payer la somme de 67 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— confirmer purement et simplement, le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 5 septembre 2022 en ce qu’il a :

* rejeté la demande de la SAS Urbaxim visant à constater la nullité de la promesse unilatérale de vente du 1er février 2018 et son avenant du 22 juillet 2019 ;

* rejeté la demande de la SAS Urbaxim visant à prononcer la caducité de la vente conclue le 22 juillet 2019 ;

* rejeté la demande de la SAS Urbaxim visant à les condamner solidairement à lui verser la somme de 60 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

* rejeté la demande de la SAS Urbaxim visant à les condamner solidairement à lui verser la somme de 6 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

* condamné la SAS Urbaxim à leur payer à la somme de 28 500 euros au titre de la clause pénale ;

* condamné la SAS Urbaxim à leur payer à la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejeté leurs autres demandes d’indemnisation ;

— condamné la SAS Urbaxim à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux,

— condamné la SAS Urbaxim aux entiers dépens,

— débouté la Société Urbaxim de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre encore plus subsidiaire,

— juger que la société Urbaxim engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard et, à défaut, sa responsabilité délictuelle en sa qualité de rédacteur d’un acte qu’elle savait nul,

En conséquence,

— débouter la société Urbaxim de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Urbaxim à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus d’ester en justice,

— la condamner à leur payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation de l’immeuble jusqu’en juillet 2019,

— la condamner à leur payer la somme de 67 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier lié à l’absence de mise en location des logements à compter de juillet 2019 jusque février 2020,

— la condamner à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— la condamner à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral lié à l’abus d’ester en justice,

En tout état de cause,

— condamner la société Urbaxim à leur payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens.

M. et Mme [Y] contestent toute nullité de la promesse de vente alors que la levée de l’option a transformé la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive qui n’avait pas à être enregistrée. Ils ajoutent que l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue n’entre pas dans le cadre de l’article 1589-1 du code civil lorsqu’elle constitue la contrepartie de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Ils soulignent que c’est la société Urbaxim qui a rédigé la promesse et qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Ils soulignent que l’article 9 de la promesse de vente prévoit uniquement qu’ils déclarent et garantissent l’absence de pollution et non qu’ils s’engagent à produire un rapport en ce sens ; que c’est la société Urbaxim qui est à l’origine de l’absence de signature de l’acte de vente et qu’elle ne peut donc invoquer la caducité de la promesse pour obtenir le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

Ils font valoir que la condition suspensive liée à l’acquisition des lots de la société M. W.M a disparu lors de la signature de l’avenant de 2019 ; que cet acte contient renonciation par la société Urbaxim à cette condition suspensive ; qu’au surplus, la société Urbaxim n’a pas sollicité l’exécution forcée de l’engagement valable pris par la société M. W.M à son égard ; que la société Urbaxim tente d’ailleurs de revendre le permis de construire qu’elle a obtenu pour son opération à d’autres promoteurs ; que la société Urbaxim ayant renoncé à la condition suspensive, il ne peut être prétendu que cet élément était essentiel au contrat.

M. et Mme [Y] soutiennent qu’ils ont, par la faute de la société Urbaxim qui, bien qu’étant liée par une promesse synallagmatique de vente, a refusé de régulariser la vente, subi divers préjudices ; qu’une clause pénale était prévue par l’avenant mais qu’elle est insuffisante pour couvrir les préjudices financiers subis notamment par le fait qu’ils ont libéré les locaux loués dans l’objectif de leur cession à la société Urbaxim ; qu’ils ont, en outre, subi un préjudice moral important ; qu’à supposer que la promesse soit nulle, la société Urbaxim, professionnelle de l’immobilier, a engagé sa responsabilité en tant que rédacteur d’acte.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la promesse du 1er février 2018 et de son avenant du 22 juillet 2019 du fait du versement d’une indemnité d’immobilisation :

Selon l’article 1124 du code civil, 'la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire'.

L’article 1589-1 du même code prévoit que 'est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme'.

La promesse unilatérale d’achat d’un immeuble est celle par laquelle une personne s’engage envers une autre à acheter l’immeuble dans l’hypothèse où le bénéficiaire de la promesse se déciderait de vendre. Elle n’oblige pas le bénéficiaire de la promesse à vendre l’immeuble. La levée de l’option transforme le bénéficiaire en vendeur. Elle contient tous les éléments essentiels du contrat de vente pour la formation duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire. Elle se distingue de la promesse unilatérale de vente, laquelle engage le vendeur dans l’hypothèse où le bénéficiaire de la promesse (acquéreur) s’engagerait à acheter. Les dispositions de l’article 1589-1 du code civil ne sont applicables qu’aux promesses d’achat et non aux promesses de vente puisque l’article ne vise que l’engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien dans l’hypothèse où il serait exigé du promettant, à savoir l’acquéreur, qu’il verse des fonds.

En l’espèce, la société Urbaxim d’une part et M. et Mme [Y] d’autre part ont régularisé une promesse de vente le 1er février 2018. L’acte prévoit que le bénéficiaire s’engage à régler au promettant une indemnité d’immobilisation d’un montant de 60 000 euros directement entre les mains du promettant qui le reconnaît (remise par virement bancaire au plus tard le 10 avril 2018).

La qualification de cet acte est exacte puisque la société Urbaxim est le bénéficiaire de la promesse, M. et Mme [Y] étant promettants et engagés dès la levée de l’option. Seule la société Urbaxim avait la faculté de lever ou non l’option pendant un délai courant jusqu’au 29 mars 2019 à 18 heures.

En conséquence, les dispositions de l’article 1589-1 du code civil ne sont pas applicables à la promesse régularisée entre les parties le 1er février 2018 qui n’encourt dès lors pas la nullité de ce chef. L’avenant du 22 juillet 2019 ne saurait donc être annulé au seul motif de la nullité de la promesse du 1er février 2018. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

Sur la nullité de la promesse de vente suite à l’absence d’enregistrement de l’acte du 22 juillet 2019 :

L’article 1589-2 du code civil dispose que 'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date'.

Il n’est pas contesté que la promesse unilatérale du 1er février 2018, rédigée par acte sous seing privé, a été enregistrée (le cachet du service impôt entreprises du [Localité 7] [Localité 10] Est figurant sur l’acte et étant daté du 5 février 2018).

Cependant, il est prétendu à la nullité de l’avenant régularisé le 22 juillet 2019, lequel n’a pas été enregistré. Cet acte rappelle la promesse du 1er février 2018 et fait état d’une levée d’option de la société Urbaxim le 28 mars 2019. Il précise que les parties entendent, préalablement à la perfection de la vente, apporter diverses modifications dont l’une relative au prix de vente. Cet avenant n’a pas été enregistré.

Force est de constater que cet acte est rédigé de manière maladroite. Néanmoins, il indique clairement que l’option a été levée par la société Urbaxim (sans que le fait que cette levée d’option postérieure au délai prévu à la promesse du 1er février 2018 ne soit mentionné, étant précisé que la promesse ne prévoit nullement que l’expiration de ce délai rendrait la promesse caduque) mais également que l’acte authentique de vente devait être régularisé au plus tard le 15 novembre 2019 en l’étude de Me [F] [I], notaire à [Localité 10]. Il en découle que cet avenant ne constitue pas une nouvelle promesse unilatérale de vente puisqu’aucune option n’était plus ouverte ni aux vendeurs, définitivement engagés, ni même à l’acquéreur dont il est mentionné qu’il a levé l’option et qui est, en conséquence, également engagé. Il sera ajouté que par cet avenant, la société Urbaxim a renoncé aux conditions suspensives prévues à son profit lesquelles pouvaient empêcher que la vente soit parfaite.

Alors que, comme l’a, à juste titre relevé le tribunal, le juge doit, en application de l’article 1156 du code civil, rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, l’emploi des termes promettant et bénéficiaire par les parties ne remet pas en question le fait que ces dernières se considéraient comme engagées, sauf à régulariser un acte authentique de vente, nécessaire au regard du caractère immobilier de la cession (étant par ailleurs observé que la promesse prévoyait le transfert de propriété à la date de signature de l’acte authentique). En ce sens, il sera relevé que l’avenant fait état d’une 'réitération de la vente au plus tard le 15 novembre 2019", laquelle était donc déjà conclue.

En conséquence, l’avenant du 22 juillet 2019 ne peut être analysé comme une promesse unilatérale de vente nécessitant pour sa validité un enregistrement (peu important que l’acte indique que l’un des exemplaires est destiné à l’enregistrement). La demande d’annulation sur le fondement de l’article 1589-2 du code civil sera donc rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la violation de leurs obligations par M. et Mme [Y] :

Selon l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

La société Urbaxim reproche à M. et Mme [Y] de ne pas lui avoir communiqué un rapport garantissant que le terrain était exempt de pollution, invoquant un manquement aux obligations contractuelles de ces derniers.

Cependant, la promesse de vente ne prévoit pas la communication d’un rapport concernant l’éventuelle pollution du terrain mais uniquement que le promettant 'déclare et garantit qu’il n’a jamais été exercé sur ce terrain et les terrains avoisinants aucune activité polluante ou contaminante de quelque nature que ce soit entraînant des dangers ou des inconvénients pour la santé ou l’environnement (notamment air, eaux superficielles ou souterraines, sols et sous-sols), notamment celles visées par la loi du 19 juillet 1976 ; qu’il n’a pas été entreposé ou enfoui sur ce terrain et les terrains avoisinants des déchets, produits ou substances polluantes ou contaminantes, directement ou indirectement ou dans des appareils ou installations, pouvant entraîner des inconvénients ou dangers pour la protection de l’environnement. En tout état de cause, le vendeur garantit l’acquéreur de tous risques et conséquences d’une quelconque pollution et de l’absence d’inscription à tous fichiers, registres et documents officiels tels que Basias/Basol ou assimilés indiquant un quelconque risque de pollution éventuelle. En effet, si la vente se réalise, le bénéficiaire entend acquérir un terrain exempt de toute pollution et conforme à l’usage qu’il lui réserve à savoir recevoir des constructions à usage d’habitation avec des jardins d’agrément.'

S’il existe donc une garantie des vendeurs concernant la pollution qui pourrait affecter le terrain, il n’en demeure pas moins que les vendeurs n’avaient contracté aucune obligation de faire effectuer des analyses ou rapport concernant le terrain et sa potentielle pollution.

En conséquence, le manquement à leurs obligations de M. et Mme [Y] n’est pas caractérisé et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la nullité de la promesse du fait de la disparition de la cause de cette promesse ou d’un élément déterminant du contrat :

Si la société Urbaxim invoque les dispositions de l’article 1131 ancien du code civil qui prévoyaient que 'l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.', celles-ci ne sont pas applicables au présent litige alors que la promesse de vente a été signée en 2018, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, de sorte que ce sont les dispositions nouvelles du code civil qui sont applicables.

Elle invoque également les dispositions de l’article 1186 du code civil selon lequel 'un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.'

La promesse de vente du 1er février 2018 précise que la société Urbaxim entend acheter l’immeuble appartenant à M. et Mme [Y] 'ces biens devant être compris dans la construction d’un immeuble collectif que le bénéficiaire envisage d’édifier sur une assiette foncière qui comprend notamment les biens objets des présentes. Étant précisé que les biens, objets de la dation, feront l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement dont la signature de l’acte de vente interviendra en même temps que la signature de l’acte de vente constatant la réitération des présentes.' Une condition suspensive au profit du bénéficiaire a également été insérée s’agissant de l’ 'acquisition de l’ensemble des lots de copropriétés constituant l’ensemble des parcelles de l’assiette foncière de l’opération envisagée, telle que désignée en exposé des présentes'.

La société Urbaxim a ainsi régularisé diverses promesses de vente avec d’autres propriétaires fonciers, notamment la société Hanza, la société Isola FT et la société M. W.M.

La société Urbaxim n’a pas pu acquérir les lots appartenant à la société M. W.M. Cependant, alors qu’elle était consciente que cette société M. W.M ne souhaitait pas donner de suite à la promesse de vente (le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 1er mars 2021 dans l’instance opposant la société M. W.M à la société Urbaxim relevant dès le 22 août 2017, que la société M. W.M prétendait être déliée de la promesse et qu’un procès-verbal de carence avait été dressé par Me [I] concernant l’opération en décembre 2018), la société Urbaxim a régularisé l’avenant du 22 juillet 2019 par lequel elle a indiqué renoncer à toutes les conditions suspensives prévues à la promesse de vente du 1er février 2018. De plus, force est de constater que la société Urbaxim n’a pas sollicité devant le tribunal judiciaire de Lille la vente forcée des parcelles de la société M. W.M mais uniquement des dommages et intérêts.

La société Urbaxim, professionnelle de l’immobilier, n’est donc pas fondée à invoquer la caducité de la promesse unilatérale alors qu’elle ne démontre pas l’impossibilité d’acheter les lots de la société M. W.M rend son projet irréalisable. Elle ne démontre pas non plus, alors qu’elle a renoncé à la condition suspensive liée à l’acquisition de tous les lots nécessaires à son projet, que l’élément essentiel, déterminant de son consentement lors de la signature de la promesse et de son avenant, a disparu.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse et en conséquence, de sa demande de remboursement de la somme de 60 000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de M. et Mme [Y] présentée par la société Urbaxim :

Alors que la société Urbaxim est déboutée de ses demandes principales, elle ne caractérise aucune résistance abusive de M. et Mme [Y]. Sa demande de dommages et intérêts de ce chef doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [Y] :

L’article 1231-5 du code civil prévoit que 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.'

Outre le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, M. et Mme [Y] sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 67 500 euros, estimant la clause pénale prévue à l’avenant du 22 juillet 2019 (2% du prix de vente sur une période de trois mois, soit 28 500 euros) manifestement dérisoire.

L’application de la clause pénale n’est pas critiquée par la société Urbaxim qui a manqué à ses obligations contractuelles en refusant de régulariser l’acte authentique de vente après avoir levé l’option prévue à la promesse du 1er février 2018, signé l’avenant du 22 juillet 2019 renonçant à toutes les conditions suspensives et ce, malgré une mise en demeure adressée par M. et Mme [Y] le 8 novembre 2019.

M. et Mme [Y] sont propriétaires d’un immeuble à usage mixte (local commercial et un appartement) situé [Adresse 1] à [Localité 11] et d’un appartement, lesquels étaient objets de la promesse de vente. La promesse prévoyant une vente des biens libres d’occupation, ils ont délivré congés pour ces biens.

Ils n’ont ainsi pas perçu les loyers afférents à ces biens.

Cependant, il doit être observé que dès le 14 novembre 2019, la société Urbaxim a indiqué qu’elle n’entendait pas régulariser la vente.

Dès lors, M. et Mme [Y] ne peuvent prétendre à des pertes de loyers subies jusqu’en 2021 ; leur préjudice à compter de 2020 (postérieurement à la date fixée pour réitérer la vente par acte authentique) doit être qualifié de perte de chance de louer le local commercial et les appartements ; cependant, ils ne justifient en rien des démarches faites pour relouer les biens. Par ailleurs, s’ils considèrent que le paiement de la taxe foncière 2019 constitue un préjudice, ils étaient redevables de cette taxe, contrepartie de leur qualité de propriétaires au 1er janvier 2019. Ils ne justifient pas non plus des frais de remise en état qu’ils allèguent.

Le tribunal a donc exactement considéré qu’en tenant compte de la perte de chance, du préjudice financier calculé et même d’un préjudice moral, le montant de la clause pénale n’était pas dérisoire et qu’il n’y avait pas lieu à majoration.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Urbaxim à payer à M. et Mme [Y] la somme de 28 500 euros et en ce qu’il a rejeté les autres demandes d’indemnisation présentées.

* * *

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Par ailleurs, l’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. et Mme [Y] ne caractérisent pas d’abus d’ester en justice, la seule appréciation de ses droits par la société Urbaxim, même relativement à son secteur d’activité professionnelle, ne pouvant caractériser une faute constitutive d’un tel abus.

En outre, M. et Mme [Y] ne caractérisent pas le préjudice découlant de l’action en justice engagée.

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Urbaxim à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant en la présente instance, la société Urbaxim sera condamnée aux dépens d’appel, le juge devant être confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à M. et Mme [Y] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens d’appel. La société Urbaxim sera condamnée à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le juge étant confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la société Urbaxim à payer à M. [M] [Y] et Mme [O] [R], son épouse, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. [M] [Y] et Mme [O] [R], son épouse ;

Y ajoutant :

Condamne la société Urbaxim aux dépens d’appel ;

Condamne la société Urbaxim à payer à M. [M] [Y] et Mme [O] [R], son épouse, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

Le président