Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 6 novembre 2025, n° 24/02984

CA Douai
Infirmation 6 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action
La cour a estimé que le dommage a été réalisé dès 2014, lorsque la résolution a été adoptée à la majorité, et que le syndicat a délivré son assignation plus de cinq ans après, rendant l'action prescrite.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens, en raison de l'irrecevabilité de son action.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait payer des frais irrépétibles à la société Foncia en raison de l'irrecevabilité de son action.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SAS Foncia [Localité 12] a interjeté appel d'une ordonnance du juge de la mise en état qui avait rejeté sa demande de déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires pour cause de prescription. La cour d'appel a examiné si le syndicat pouvait agir contre Foncia malgré le délai de prescription de cinq ans. La première instance avait estimé que le syndicat n'était pas dans l'impossibilité d'agir, mais la cour d'appel a infirmé cette décision, concluant que le dommage était réalisé dès 2014, lorsque la résolution de refonte du règlement de copropriété avait été adoptée à la majorité, et non en 2017. La cour a donc déclaré l'action du syndicat irrecevable pour cause de prescription, confirmant ainsi la fin de non-recevoir soulevée par Foncia et condamnant le syndicat aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 1 sect. 2, 6 nov. 2025, n° 24/02984
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	24/02984
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie Hélène LAURENTCaroline LOSFELD-PINCEELNicolas LEBON
Parties :	La SAS Foncia [ Localité 12 ]

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 06/11/2025

****

MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 24/02984 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VT5I

Ordonnance (N° 22/05217)

rendue le 23 Mai 2024 par le juge de la mise en état de [Localité 11]

APPELANTE

La SAS Foncia [Localité 12]

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Camille Wattiez, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Le [Adresse 13]

pris en la personne de son syndic, Nexity Lamy

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 24 mars 2025 tenue par Véronique Galliot magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 12 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 février 2025

****

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble, dénommé la Résidence [8], est situé [Adresse 3] à [Localité 19], il est soumis au régime de la copropriété.

Jusqu’en juin 2021, la copropriété était administrée par la SAS Foncia Saint- André exerçant sous l’enseigne SIGLA.

Le 6 décembre 2014, l’assemblée générale a voté à la majorité une résolution de « refonte » du règlement de copropriété.

Il a été confié à un géomètre, le cabinet Michel [Y], la mission d’établir le nouveau règlement de copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2017, la résolution relative au nouveau règlement de copropriété a été écartée faute du quorum requis.

Certains copropriétaires ont demandé au géomètre la restitution des sommes qu’il avait perçues.

Par courrier du 28 janvier 2020, la SAS Foncia a demandé au cabinet [Y] la restitution des sommes versées.

Par acte d’huissier du 20 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, la SAS Foncia, a fait délivrer au cabinet Michel [Y] une sommation interpellative tendant à la restitution de la somme de 30 012 euros.

Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2021, la société Nexity a été désignée en lieu et place de la SAS Foncia [Localité 12] en qualité de syndic.

Par actes d’huissier délivrés le 29 juillet 2022, le [Adresse 18] a fait assigner les sociétés Foncia [Localité 12] et Gexpeo (anciennement le cabinet Michel [Y]) devant le tribunal judiciaire de Lille, aux fins d’obtenir :

— la condamnation in solidum de la société Foncia [Localité 12] et de la société Gexpeo à verser au [Adresse 15] [Adresse 7] de [Adresse 6] la somme de 30 312 euros de dommages et intérêts au titre des manquements commis dans l’exécution de leurs missions ;

— la condamnation de la société Foncia Sant-André au paiement de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de la société Gexpeo au paiement de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation in solidum de la société Foncia [Localité 12] et de la société Gexpeo aux entiers dépens.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

Déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Gexpeo car prescrites

Dit que l’instance se poursuit entre : le syndicat des copropriétaires en demande et la société Foncia [Localité 12] en défense,

Condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’incident,

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Gexpeo la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 17 janvier 2024 pour clôture.

Par ses conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, la société Foncia [Localité 12] a demandé au juge de la mise en état, au visa de l’article 2224 du code civil et des articles 122 et 789 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à son égard comme étant prescrites.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a :

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Foncia [Localité 12]

Réservé les frais et les dépens de l’incident

Pour la poursuite de l’instance :

Enjoint au défendeur de conclure au fond pour le 12 juillet 2024

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 18 septembre 2024 pour clôture.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Douai le 18 juin 2024, la société Foncia [Localité 12] a interjeté appel de l’ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 12 septembre 2024, la société Foncia [Localité 12] demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, 1224, 1234 et 1991 et suivants du code civil de :

Infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 23 mai 2024 en toutes ses dispositions,

Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en son action contre la société Foncia [Localité 12] comme étant prescrite,

Condamner le syndicat de copropriétaires de la résidence [10] au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions d’intimé notifiées par RPVA le 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 1993, 2224, 2225, 2234 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de :

Confirmer l’ordonnance du 23 mai 2024,

Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action à l’égard de la société Foncia [Localité 12],

Déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de société Foncia [Localité 12],

Condamner la société Foncia [Localité 12] à payer au [Adresse 14] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société Foncia [Localité 12] aux dépens

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 février 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action du [Adresse 15] [Adresse 9]

La société Foncia soutient que l’action du syndicat des copropriétaires à son égard est prescrite aux motifs que dès l’assemblée générale du 6 décembre 2014, le syndicat ne pouvait ignorer les faits permettant d’engager sa responsabilité, à savoir l’erreur quant aux majorités requises pour la mise en vote du principe de la refonte du règlement de copropriété (la résidence est constituée de 497 lots).

Elle indique que le délai d’action à l’encontre du géomètre et de la société Foncia court à compter de la même date, puisque c’est à cette date qu’ils avaient connaissance de l’impossibilité de mettre en 'uvre le nouveau règlement de copropriété faute de pouvoir composer le quorum suffisant.

Elle affirme que le syndicat n’était pas dans l’impossibilité d’agir à son encontre pendant la période où il était représenté par la société Foncia, qu’il pouvait rechercher la responsabilité personnelle de son syndic en cours de mandat, qu’il pouvait solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée une résolution pour envisager sa mise en cause ou encore qu’il pouvait désigner un administrateur provisoire.

Elle précise qu’il importe peu que le syndicat ait découvert sa responsabilité à compter du mois de janvier 2020 dès lors qu’à cette date la prescription était déjà acquise.

Elle fait également valoir que les dispositions de l’article 18 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2225 du code civil invoquées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas applicables en l’espèce puisque la faute qu’il lui est reprochée est sans rapport avec une action en justice.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Foncia a commis un manquement à son obligation de conseil en 2014 lors de l’assemblée générale en faisant voter une résolution de refonte du règlement à la majorité alors que celle-ci nécessitait un vote à l’unanimité, mais que cette faute s’est révélée à l’occasion de l’approbation du modificatif lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2017. Il affirme que le dommage a été constitué le 9 décembre 2017 et qu’en 2014, il n’était que potentiel.

Il souligne que par courrier du 28 janvier 2020, la société Foncia a reconnu le caractère inutile et inexploitable du règlement de copropriété établi par le géomètre et que la modification aurait dû être votée à l’unanimité et, qu’à ce titre, le délai de prescription court également à compter de cette date.

Il précise que les fautes de la société Foncia et du cabinet du géomètre ne se confondent pas.

Le syndicat fait également valoir qu’il ne pouvait agir à l’encontre de son syndic tant qu’il le représentait et ce n’est que lorsque son mandat a cessé, le 26 juin 2021 (date à laquelle la société Nexity Lamy a été désigné syndic) qu’il pouvait agir à son encontre. Il précise qu’il ne pouvait pas désigner un administrateur ad hoc puisque ceci n’est envisageable qu’en cas de carence ou empêchement du syndic.

Sur l’impossibilité à agir, fondée sur l’article 2234 du code civil

Aux termes de l’article 2234 du code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ;

Si l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a introduit dans l’article 15 de la loi du 10 juillet 1985 une disposition permettant, en cas de carence ou d’inaction du syndic, au président du conseil syndical ou, lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, d’exercer une action contre le syndic en exercice en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, la possibilité était déjà reconnue antérieurement au syndicat d’exercer une telle action sur le fondement de la responsabilité du mandataire.

Le syndicat, au cas présent, ne peut donc arguer d’un empêchement d’agir résultant de la loi ou d’une convention. S’il fait valoir qu’il était certes difficile, concrètement, de demander au syndic, seul habilité à le représenter en justice, d’engager une action contre lui-même, le syndic n’aurait pu refuser d’exécuter une décision de l’assemblée générale en ce sens et la difficulté soulevée par l’appelant, faute d’être irrésistible, ne présente pas les caractères de la force majeure et ne peut donc caractériser un empêchement d’agir au sens de l’article 2234 précité, le tribunal ayant en outre relevé à juste titre que rien n’empêchait la copropriété de changer de syndic.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 24-I de la loi du 10 juillet 1965 : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

En application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, toute modification de la répartition des charges entre copropriétaires requiert l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires, et non la seule majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale.

***

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’en novembre 2013 (pièce 1 de la société Foncia) le syndic échangeait avec le notaire sur un modificatif du règlement de copropriété et que commande a été passée par le syndic au cabinet de M. [Y], géomètre expert, pour la refonte du règlement de copropriété comprenant le calcul des tantièmes de charges, le 27 mars 2014.

Par ailleurs, le compte-rendu du conseil syndical du 09 juillet 2014 précise 'prévoir de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale la modification du règlement de copropriété suivant la proposition de M. [Y]'.

Ainsi, dès l’assemblée générale du 6 décembre 2014 était soumis aux copropriétaires la refonte du règlement de copropriété adoptée aux termes de la résolution n°11, intitulée « l’assemblée générale accepte la refonte du règlement de copropriété ». Cette résolution emportait donc modification effective du règlement et de la répartition des charges entre copropriétaires et aurait dû être soumise à un vote à l’unanimité telle que prévue par l’article 11 précité.

Or le procès-verbal indique que cette résolution a été adoptée à la majorité, par 98 copropriétaires représentant 60 321 / 100 846 tantièmes généraux, sur un quorum total de 70 405 tantièmes présents ou représentés (98 voix pour, 15 contre, 5 abstentions).

Contrairement à ce qu’affirme le syndic, le dommage a été réalisé dès 2014 et non en 2017 lorsque la résolution relative a été écartée, faute du quorum requis. En effet, en raison du vote de 2014, des fonds ont été versés au géomètre afin qu’il travaille sur un nouveau projet de règlement.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut pas prétendre ignorer les règles de vote et de majorité qui le régissent lui-même.

En délivrant son assignation le 29 juillet 2022, soit plus de cinq ans après le 6 décembre 2014, la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Foncia était acquise.

Il y a lieu de faire droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Foncia et d’infirmer l’ordonnance de ce chef.

L’ordonnance entreprise est confirmée de ce chef.

2) Sur les demandes accessoires

L’ordonnance est infirmée de ces chefs.

Le syndicat des copropriétaires est condamné aux entiers dépens et à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, engagés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

INFIRME l’ordonnance rendue le 23 mai 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du [Adresse 16] de Flandre à l’égard de la Société Foncia [Localité 12] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DECLARE irrecevable l’action du [Adresse 17] à l’encontre de la société Foncia [Localité 12], celle-ci étant prescrite,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] aux entiers dépens, engagés en première instance et en appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] à payer à la société Foncia [Localité 12] la somme de 1 500 euros, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

Le greffier

La présidente