République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE :62/25

N° RG 21/00134 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TL34

Jugement (N° 19/001156) rendu le 23 Novembre 2020 par le Tribunal judiciaire de Dunkerque

APPELANTS

Monsieur [G] [X]

né le 27 Mai 1977 à [Localité 10] (Algérie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021000379 du 19/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [C] [X] épouse [X]

née le 26 Novembre 1976 à [Localité 10] (Algérie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Véronique Planckeel, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021000382 du 19/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE

Etablissement Partenord Habitat agissant poursuites et diligences de leurs représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué aux lieu et place de M^e Bruno Khayat, avocat au barreau de Dunkerque

DÉBATS à l’audience publique du 03 décembre 2024 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

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Par acte sous seing privé du 5 octobre 2012 et à effet du 1er novembre suivant, l’Office public de l’Habitat du Nord, établissement public à caractère industriel et commercial, exerçant sous le nom Partenord Habitat (ci-après désigné Partenord Habitat) a donné à bail à M. [G] [X] et Mme [C] [X], son épouse, un logement situé à [Adresse 9].

Saisi par M. [X] et Mme [X] d’une demande de condamnation de Partenord Habitat à réaliser des travaux dans le logement et à les indemniser des préjudices subis, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque, par jugement du 23 novembre 2020, auquel il est expressément référé pour un plus ample rappel des éléments de faits et de la procédure, a:

— rejeté le demande de travaux sous astreinte formulée par M. et Mme [X] à l’encontre de Partenord Habitat,

— condamné Partenord Habitat à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 609,30 euros en réparation de leur préjudice matériel,

— condamné Partenord Habitat à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Partenord Habitat aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. et Mme [X] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 4 janvier 2021, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de travaux sous astreinte, en ce que ne leur a été accordée que la somme totale de 5 609,30 euros à titre de dommages intérêts et en ce que leur demande formulée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique a été rejetée.

Partenord Habitat a constitué avocat le 20 janvier 2021.

Par arrêt avant dire droit du 22 septembre 2022, auquel il convient de renvoyer pour un exposé complet des faits, la cour d’appel de DOUAI a :

ordonné la réouverture des débats,

ordonné une expertise du logement situé à [Localité 8], [Adresse 2] dont Mr [G] [X] et Mme [C] [X] sont locataires avec mission habituelle pour déterminer la nature et l’ampleur des désordres l’affectant.

L’expert a déposé son rapport le 6 novembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, Mr [G] [X] et Mme [C] [X] demandent à la cour de :

Réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de travaux sous astreinte, en ce que ne leur a été accordée que la somme totale de 5.609,30 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues, et en ce que leur demande formulée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique a été rejetée,

Statuant à nouveau,

Enjoindre sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant l’arrêt rendu, à PARTENORD HABITAT, de remédier aux désordres répertoriés par la Direction de l’Habitat et de l’Aménagement de la Communauté Urbaine de [Localité 7] dans son courrier du 3 avril 2019, comportant la déconstruction et la reconstruction, dans les règles de l’art, de l’extension (véranda)

Condamner PARTENORD HABITAT à leur verser la somme de 13.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

Condamner PARTENORD HABITAT à verser à Maître Véronique PLANCKEEL la somme de 5.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

Condamner PARTENORD HABITAT aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître PLANCKEEL, avocat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, PARTENORD HABITAT demande à la cour de :

Réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer aux époux [X] la somme de 2.609,30 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

Et statuant à nouveau,

Fixer le préjudice matériel des époux [X] à la somme de 124,80 euros,

Débouter les époux [X] de leur demande formulée au titre de la réparation du préjudice moral et corporel,

En tout état de cause, confirmer le jugement en date du 23 novembre 2020 pour le surplus.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Vu les articles 1719 à 1721 du code civil et l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Les époux [X] demandent à PARTENORD HABITAT de remédier aux désordres répertoriés par la Direction de l’Habitat et de l’Aménagement de la Communauté Urbaine de [Localité 7] dans son courrier du 3 avril 2019, comportant la déconstruction et la reconstruction, dans les règles de l’art, de l’extension (véranda).

Ainsi qu’il a été rappelé dans l’arrêt avant dire droit du 22 septembre 2022, qui reprend la liste des travaux effectués, de nombreux travaux ont été réalisés par PARTENORD HABITAT dans les mois qui ont suivi la mise en demeure envoyée le 19 mars 2019 par les locataires s’agissant des désordres liés à l’humidité, et de nombreux désordres listés par la direction de l’Habitat ont pris fin ainsi qu’en atteste l’expertise. S’agissant du premier point, à savoir la présence d’humidité par condensation dans l’entrée du logement et les chambres, la difficulté a été résolue par les travaux ; les 3 autres points concernent la véranda.

En réalité, la principale source des désordres qui demeurent résulte de l’extension à savoir la véranda.

Il ressort des conclusions de l’expertise que restent à réaliser divers travaux de remise en état des papiers peints, peinture, concernant la porte d’entrée, et la chambre 3, puisqu’y sont apparues moisissures, humidité, champignons avant remplacement de la porte d’entrée. De même, il reste des travaux à faire résultant du défaut de fonctionnement de la VMC ; suivant dire n°3 de PARTENORD HABITAT, celle-ci se serait engagée à faire reprendre ces deux désordres ; cela n’est plus évoqué ni dans les conclusions ni dans les demandes des parties. Compte tenu de la demande précise faite par les appelants, la cour n’est pas invitée à statuer sur ce point.

S’agissant plus spécifiquement de la véranda, l’expert indique que le gros 'uvre de l’extension n’est pas en bon état de solidité, que la baie vitrée de l’extension n’assure pas la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, que du fait de l’écartement de la structure de l’extension, le logement n’est pas protégé contre les infiltrations d’air parasites, les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ne présentant pas une étanchéité à l’air suffisante, que du fait de l’absence d’entrée d’air dans l’extension, le dispositif de ventilation ne permet pas un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité de la cuisine, la salle à manger et le salon, qu’à tous ces titres, le logement n’est pas conforme au décret n°2002-130 du 30 janvier 2002. L’expert chiffre le coût de la démolition et de la reconstruction, avec ou sans autorisation administrative ; il précise que bien que non solidarisée au mur du bâtiment principal, l’extension repose sur 3 murs assurant son contreventement et qu’il n’apparaît pas de désordre structurel autre que le décrochement de l’extension, le logement ne présentant ainsi pas de danger apparent pour la sécurité des occupants.

L’expert conclut à l’option suivante :

Soit une remise en état d’origine du logement, ce qui impose à PARTENORD HABITAT de reloger la famille, car le logement passerait à une surface non adaptée dans ce cas à la composition de la famille,

Soit une régularisation administrative et une réalisation de travaux de mise en conformité, avec une privation de la jouissance de l’extension le temps des travaux pendant une durée estimée d’un mois.

Le bailleur soutient n’avoir aucune obligation de reconstruire la véranda, celle-ci ne figurant pas sur le contrat de bail, l’état des lieux n’en faisant état qu’à titre de « salon », et aucune facturation n’étant appliquée ni aucune taxe mise à la charge des locataires, et il met enfin en avant que le décompte de surface en atteste, la véranda n’étant pas reprise comme elle aurait du l’être en tant qu’annexe.

Il n’est pas contesté que la véranda a été construite de sa propre initiative par un précédent locataire, sans autorisation du bailleur.

Force néanmoins est de constater que le bailleur était libre avant toute relocation de démolir cette extension non autorisée et non conforme, et qu’il a fait le choix de la laisser en l’état et de la présenter de fait comme partie intégrante du logement loué aux locataires suivants. Si elle n’a pas été incluse dans le bail, cela ne saurait dédouaner le bailleur de l’exécution de bonne foi de son engagement contractuel de location en bon état de jouissance dans tous les éléments présentés, puisqu’il était seul à même de prendre les dispositions la concernant et notamment de procéder à une modification du décompte de surface corrigée ; comme il a été indiqué dans le premier arrêt avant dire droit, la véranda fait bien partie de l’assiette du bail, cela relève de la configuration des lieux, confirmée par le diagnostic amiante, et des mentions dans l’état des lieux ( salon) ; le moyen tenant à l’absence de prise en compte de la véranda dans le calcul de la surface corrigée est donc inopérant, puisque ce mécanisme est à la charge et à l’initiative du seul bailleur.

Au regard des conclusions de l’expertise, et des désordres rendant le logement non conforme, PARTENORD HABITAT est donc dans l’obligation de remédier à ces désordres relevant de sa seule responsabilité, le débat sur le nombre d’occupants étant là aussi inopérant, les époux [X] ayant déjà 4 enfants à charge au moment de leur entrée dans les lieux.

S’agissant de la proposition de relogement refusée par les époux [X], l’expertise précise bien que la présence d’amiante et la nature des travaux impliquent seulement en cas de reconstruction conforme aux règles de l’art une privation de la jouissance de la véranda, et non un relogement à l’extérieur, contrairement à ce que soutient PARTENORD HABITAT. Enfin eu égard à la surface inférieure à 20 mètres carrés de ladite véranda, une simple déclaration préalable de travaux est suffisante, et nul besoin d’obtenir un permis de construire ou une autorisation.

Il sera donc fait droit à la demande des époux [X], s’agissant de la déconstruction et de la reconstruction de l’extension, afin qu’il soit remédié aux désordres persistants. L’attitude de PARTENORD HABITAT, laquelle n’a réalisé aucuns travaux concernant l’extension depuis maintenant 5 ans, justifie de faire droit à une condamnation sous astreinte, conformément aux dispositions des articles L.131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, et dans les conditions fixées au présent dispositif.

Toutefois, compte tenu des démarches à effectuer, des entreprises à solliciter et de la nature des travaux à réaliser, l’astreinte ne commencera à courir qu’à compter de l’expiration d’un délai de six mois après signification du présent arrêt, comme indiqué dans le dispositif ci-dessous, s’agissant en effet de travaux d’une certaine ampleur.

Sur les demandes indemnitaires des locataires au titre du préjudice matériel et du préjudice moral et corporel

Sur le préjudice matériel

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, Mr [G] [X] et Mme [C] [X] ont effectué la mise en demeure le 19 mars 2019, lorsqu’ils ont adressé un courrier à PARTENORD HABITAT pour lui signaler des désordres et notamment de l’humidité au niveau de la véranda.

Le premier juge leur a alloué à ce titre la somme de 2.609,30 euros, somme correspondant à celle calculée par l’expert mandaté par leur compagnie d’assurance outre le remboursement de quelques factures ; ils soutiennent qu’une facture a été omise (celle du 19 octobre 2019 pièce15) et qu’ils doivent régulièrement changer les déshumidificateurs et forment une demande à ce titre de 3.000 euros ; PARTENORD HABITAT conteste la somme allouée, considérant que le préjudice matériel n’est justifié qu’à hauteur de 124.80 euros, et se prévalant de ce que l’assureur a pris en charge une partie du préjudice matériel.

Il importe peu de savoir si l’assureur a dédommagé ou non les époux [X] au titre de ce préjudice, dès lors que par la voie de la subrogation, l’assureur est en droit de venir réclamer la somme à la personne à l’origine du préjudice. Dès lors, ce débat n’entre pas en ligne de compte entre auteur et victime du préjudice ici en cause, qui doit être indemnisé.

Mr [G] [X] et Mme [C] [X] justifient en cause d’appel de l’achat de quelques déshumidificateurs supplémentaires, puisque le maintien de certains désordres établit nécessairement des préjudices matériels supplémentaires auxquels ils doivent tenter de remédier. (Cf. factures LEROY MERLIN n °481239 du 27 janvier 2021 pour un montant de 6,90 euros et n°067482 du 14 décembre 2020 pour un montant de 21,90 euros, soit un total de 28,80 euros), le premier juge ayant bien comptabilisé les 5 autres factures produites à l’époque dont celle reprise en pièce 15 comme la facture n°060290, datée du 17 octobre (et non du 19) et la facture n°022287 reprise en pièce 16 (datée du 19 octobre) d’un montant de 6,80 euros.

Ainsi, l’existence d’un préjudice matériel des locataires doit être retenu et sera évalué en cause d’appel à hauteur de 2.518,80 euros, au vu des justificatifs produits. Mr [G] [X] et Mme [C] [X] ne démontrant pas pour le surplus le montant des sommes réclamées.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution d’une obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mr [G] [X] et Mme [C] [X] soutiennent que l’état de santé de leurs enfants a été spécifiquement impacté en raison de l’état du logement et de son humidité persistante depuis plusieurs années. Ils en justifient par plusieurs certificats médicaux datés de 2019 et de 2021 dont la complaisance ne saurait être affirmée sans être prouvée, dès lors que le médecin atteste que les troubles sont ou peuvent être liés aux « mauvaises conditions de logement constatées » et qu’il prescrit à tout le moins qu’il y soit remédié pour éviter une aggravation. Contrairement à ce qu’a indiqué le juge de première instance, ce sont tous les enfants du couple qui ont subi ces troubles de santé à cette époque.

Il résulte enfin d’un certificat médical du 7 juin 2024 que les troubles de santé persistent encore à l’heure actuelle pour quatre des enfants, le médecin précisant que ces ennuis de santé ont un lien de causalité directe et certain avec cette humidité, et qu’il doit être envisagé un déménagement. La somme fixée par le premier juge est donc insuffisante et il sera alloué à ce titre la somme de 5.000 euros.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens mais infirmé s’agissant de la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique

Le sens du présent arrêt conduit à dire que PARTENORD HABITAT sera condamnée aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître PLANCKEEL, avocat ainsi qu’à verser à Maître Véronique PLANCKEEL la somme de 3.500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris SAUF en ce qu’il a condamné PARTENORD HABITAT aux dépens ;

Statuant à nouveau :

Enjoint, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de six mois suivant signification de l’arrêt rendu, à PARTENORD HABITAT, de procéder à la déconstruction et la reconstruction, dans les règles de l’art, de l’extension (véranda),

Condamne PARTENORD HABITAT à verser à Mr [G] [X] et Mme [C] [X] la somme de 7.518,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

Condamne PARTENORD HABITAT à verser à Maître Véronique PLANCKEEL la somme de 3.500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

Condamne PARTENORD HABITAT aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître PLANCKEEL, avocat.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN