République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 26/03/2026

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Minute électronique :

N° RG 25/03404 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WI2A

Ordonnance (N° 25/00095) rendue le 17 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

La SCI HLN

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social, [Adresse 1]

,

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique Gomis, avocat au barreau de Valenciennes

INTIMÉS

Madame, [I], [Y]

née le 27 mai 1982 à, [Localité 2] (Chine)

Monsieur, [A], [M]

né le 03 septembre 1981 à, [Localité 2] (Chine)

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

représentés par M^e Pascal Hollensett, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 8 janvier 2026 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 décembre 2025

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Suivant offre formulée le 7 septembre 2020, Mme, [I], [Y] et M., [A], [M] se sont portés acquéreurs, moyennant un prix de 412 000 euros net vendeur, d’un immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] (Nord), appartenant à la société civile immobilière HLN (la société HLN), laquelle a accepté l’offre par courriel du 16 septembre 2020.

La vente n’ayant pas été réitérée en la forme authentique en raison de l’inertie de la société venderesse, Mme, [Y] et M., [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Valenciennes lequel, par jugement du 8 décembre 2022 confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour de céans du 21 novembre 2024, a déclaré la vente parfaite au regard des dispositions de l’article 1583 du code civil et a invité la société HLN à signer l’acte authentique de vente.

Soutenant que la valeur de l’immeuble avait évolué depuis leur offre de 2020 en raison, notamment, d’un sinistre de dégât des eaux survenu en 2022, Mme, [I], [Y] et M., [A], [M] ont, par acte du 2 avril 2025, fait assigner en référé la société HLN devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire de la valeur de cet immeuble.

Par ordonnance du 17 juin 2025, le juge des référés a :

— déclaré recevable la demande de Mme, [Y] et M., [M],

— ordonné une expertise judiciaire et désigné, aux fins d’y procéder :

M., [X], [L],, [Adresse 4] à, [Localité 5] (Nord) – tél :, 06 52 22 8170, [Courriel 1]

avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— voir et visiter l’immeuble 'de Mme, [E], [S]', situé, [Adresse 3] à, [Localité 4],

— examiner les désordres, malfaçons et non-conformités pouvant affecter l’immeuble, en indiquer la nature, l’importante, la date d’apparition,

— indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’offre d’achat de l’immeuble par Mme, [Y] et M., [M] le 7 septembre 2020 ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée,

— donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par chaque vice à l’immeuble à partir du 7 septembre 2020,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés,

— fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation du trouble de jouissance,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis,

— faire toute observation utile à la solution du litige ;

(…)

— débouté la société civile immobilière HLN de sa demande d’indemnité pour procédure abusive,

— condamné Mme, [Y] et M., [M] aux dépens,

— débouté la société civile immobilière HLN de sa demande indemnitaire présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision bénéficiait de l’exécution provisoire.

La société HLN a interjeté appel de cette ordonnance et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 11 août 2025, demande à la cour, au visa des articles 31, 32-1, 122, 145, 146 et 834 du code de procédure civile ainsi que 1355 du code civil, de l’infirmer et, statuant à nouveau, abstraction faite de demandes de 'constats’ qui ne sont que le rappel de ses moyens, de :

— déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire formée par M., [M] et Mme, [Y],

— débouter ceux-ci de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— condamner M., [M] et Mme, [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer les sommes de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 7 octobre 2025, M., [M] et Mme, [Y] demandent à la cour, au visa des articles 145, 834, 836 et 837 du code de procédure civile, de confirmer purement et simplement l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de :

— condamner la société HLN représentée par Mme, [C] au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner la même aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que d’une indemnité de procédure de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

* Sur l’autorité de la chose jugée

La société HLN soutient que l’ensemble du litige concernant la vente de l’immeuble sis, [Adresse 3] à Valenciennes a été définitivement tranché par la cour de céans dans son arrêt du 21 novembre 2024 confirmant le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes du 8 décembre 2022, étant observé que ces décisions n’ont pas ordonné de mesure d’expertise ou même de nouvelle visite avant de considérer que la vente était parfaite, en ce compris son prix, dès l’acceptation de l’offre par la société venderesse le 16 septembre 2020, conformément aux dispositions de l’article 1583 du code civil. Elle ajoute que le prix convenu de 412 000 euros ayant ainsi été validé judiciairement, la demande d’expertise sollicitée par les époux, [F], qui constitue une tentative de remettre en cause l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions précitées, est irrecevable. Elle précise que le petit dégât des eaux qui a touché l’immeuble a été entièrement réparé, le coût des travaux de remise en état, d’un montant de 8'152,85 euros, ayant été pris en charge par son assurance. Elle fait valoir que les mesures d’instruction in futurum ne sont pas recevables lorsqu’elles visent à pallier la carence d’une partie qui n’a pas sollicité ces mesures au cours de la procédure principale alors qu’elle était en mesure de le faire et souligne que les consorts, [F], qui n’ont pas formulé une telle demande dans le cadre du litige sur la perfection de la vente les ayant opposés, tentent désormais par tout moyen de faire pression sur elle pour obtenir une réduction de prix.

M., [M] et Mme, [Y] soutiennent qu’il est établi que l’immeuble a subi des dégradations et dépéri depuis leur offre, qu’il existe des procédures en cours entre la société HLN et ses locataires. Ils ajoutent qu’alors qu’ils sont en droit d’obtenir des précisions les concernant, la société HLN leur refuse la visite de l’immeuble et refuse de leur communiquer les diagnostics techniques. Ils prétendent qu’ils n’ont donc aucune idée de l’état de l’immeuble objet de la vente, ni de sa valeur actuelle et des travaux à réaliser pour le rendre habitable par des locataires. Ils soutiennent que les décisions rendues par le tribunal judiciaire et la cour de céans n’ont pas fixé le prix de cession et n’ont fait qu’inviter la société HLN à signer l’acte de vente sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard, que la vente doit donc se faire à la valeur actuelle de l’immeuble après visite de ce dernier et évaluation des travaux à réaliser.

Sur ce

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’article 480 du code de procédure civile dispose par ailleurs que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ; que le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

En vertu enfin de l’article 4 du même code, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, par jugement du 8 décembre 2022, confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour de céans du 21 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Valenciennes, considérant qu’était parfaite, au regard des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente portant sur l’immeuble sis, [Adresse 3] à Valenciennes, a invité la société HLN à signer l’acte authentique de vente et a débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts.

Or les juridictions du fond, saisies d’une demande aux fins de constat de la perfection de la vente et de demandes de dommages et intérêts, n’ont pas eu à se prononcer sur une éventuelle mesure d’instruction destinée à évaluer la valeur de l’immeuble, aucune demande en ce sens ne leur ayant été soumise.

La demande d’expertise in futurum présentée dans le cadre de la présente instance ne porte donc pas sur le même objet que les décisions au fond précitées et c’est à juste titre que le premier juge a écarté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, étant observé que la recevabilité de la demande d’expertise ne saurait préjuger de son bien-fondé au regard des critères légaux énoncés par l’article 145 du code de procédure civile.

* Sur la qualité à agir des intimés, demandeurs à l’expertise

La société HLN réitère en appel la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des intimés, demandeurs à l’expertise, dont elle a été déboutée en première instance, faisant valoir que ceux-ci ne sont pas encore propriétaires de l’immeuble dès lors qu’en dépit de l’arrêt précité de la cour de céans ayant jugé la vente parfaite, ils refusent de confirmer officiellement leur volonté ferme et définitive d’acquérir le bien dans les termes de leur offre, que la vente n’a pas encore été réitérée en la forme authentique et qu’aucun transfert de propriété n’a donc été publié à la conservation des hypothèques. Elle ajoute qu’ils pourraient d’ailleurs encore renoncer à la vente par accord amiable ou faire valoir la condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt dont ils bénéficient.

M., [M] et Mme, [Y] concluent à la confirmation de la décision entreprise qui a considéré qu’ils avaient bien qualité et intérêt à agir pour demander une expertise de la valeur de l’immeuble qu’ils acquièrent. Ils soutiennent à cet effet qu’ils sont, sinon 'propriétaires potentiels', du moins 'ayants droits'.

Sur ce

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, par jugement du 8 décembre 2022, confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour de céans du 21 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Valenciennes, considérant qu’était parfaite, au regard des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente portant sur l’immeuble sis, [Adresse 3] à Valenciennes, conclue entre la société HLN d’une part, et M.,'[M] et Mme, [Y] d’autre part, a invité la société venderesse à signer l’acte authentique de vente.

La vente étant parfaite entre les parties par le seul effet de l’arrêt précité, et l’absence de réitération de l’acte en la forme authentique et de publication de la vente au service de publicité foncière n’ayant d’incidence qu’en ce qui concerne l’opposabilité aux tiers de cette vente, c’est à juste titre que le juge des référés a estimé que M., [M] et Mme, [Y] avaient qualité et intérêt à agir pour solliciter une mesure d’expertise judiciaire portant sur l’immeuble objet de cette vente.

Sur la demande d’expertise

La société HLN soutient que la demande d’expertise de M., [M] et Mme, [Y] est en tout état de cause mal fondée dès lors que par application de l’article 1196 du code civil, le transfert de propriété de la chose emporte transfert des risques ; qu’en l’espèce, le dégât des eaux subi par l’immeuble constitue un cas fortuit dont les conséquences incombent aux acquéreurs ; qu’en l’occurrence, il s’agit d’un sinistre de faible importance au regard de la valeur du bien (8 000 euros de réparations), dont elle justifie de la réparation ; qu’enfin, en l’absence de clause contractuelle spécifique, le vendeur n’est pas tenu de garantir l’évolution de l’état du bien.

M., [M] et Mme, [Y] sollicitent la confirmation de l’ordonnance entreprise, faisant valoir qu’ils sont fondés à connaître l’évolution de l’état du bien dont ils ont fait l’acquisition, compte tenu du temps écoulé et de la survenance avérée de désordres depuis leur offre, afin que la vente puisse se faire à la valeur actuelle de l’immeuble après visite de ce dernier et évaluation des travaux à réaliser, étant observé que les décisions précitées relatives à la vente n’ont pas fixé le prix de cession.

Sur ce

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 146 du même code ajoute qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver ; qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

De jurisprudence constante, la mesure d’instruction sollicitée sur le fondement du texte précité ne peut porter que sur des faits déterminés et pertinents, c’est-à-dire des faits précis et susceptibles de servir un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement juridique seraient cernés, au moins approximativement (2ème civ., 20 mars 2014, pourvoi n° 13-14.985, publié ; 2ème civ., 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-24.368  ; 2ème civ., 10 décembre 2020, pourvoi n° 19-22.619), la prétention à émettre dans ce litige ultérieur ne devant toutefois pas apparaître d’emblée irrecevable (1ère civ., 6 juin 2018, pourvoi n° 17-17.438 ; 2ème civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 18-24.757 ; 2ème civ., 5 octobre 2023, pourvoi n° 23-13.104, publié) ou vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, pourvoi n° 22-19-539, publié).

Il est de même constant que l’existence d’un motif légitime de demander une des mesures prévues à l’article 145 précité du code de procédure civile n’oblige pas le juge à ordonner cette mesure s’il l’estime inutile (2ème civ., 22 avril 1992, pourvoi n° 90-19.727, publié).

En l’espèce, c’est en considération de l’accord trouvé par les parties sur la chose et le prix que le tribunal judiciaire de Valenciennes a, dans son jugement du 8 décembre 2022 confirmé par la cour de céans, indiqué que la vente portant sur l’immeuble sis, [Adresse 3] à Valenciennes était parfaite au regard des dispositions de l’article 1583 du code civil et invité la société HLN à signer l’acte authentique de vente.

Ni le premier juge ni la cour de céans n’ont certes précisé, dans le dispositif de leurs décisions respectives, le montant auquel la vente était conclue. Cependant, il résulte des motivations de ces décisions que le prix convenu entre les parties est celui de 412 000 euros net vendeur indiqué dans l’offre d’achat émise le 7 septembre 2020 par M., [M] et Mme, [Y], qu’a acceptée la gérante de la société HLN le 16 septembre 2020, par l’apposition sur l’offre de la mention 'Bon pour accord. Offre acceptée le 16 septembre'.

Les parties étant liées par la force obligatoire de leur convention, toute action tendant à la diminution du prix convenu entre les parties serait donc manifestement vouée à l’échec, étant observé qu’il n’est pas allégué que le prix ainsi convenu serait lésionnaire.

Les acquéreurs apportent cependant la preuve, par la production du pré-rapport d’expertise judiciaire rédigé le 15 mars 2024 par M., [O], [P], dans le cadre d’un litige opposant la société HLN à la société Calmet, propriétaire de l’immeuble voisin, sis au, [Adresse 5] à, [Localité 4], qu’un sinistre de dégât des eaux est survenu à la fin de l’année 2022 et au début de l’année 2023 dans l’immeuble sis n,°[Adresse 6] de la même rue, objet du présent litige, en raison d’infiltrations dans cet immeuble en provenance de la toiture de l’immeuble voisin.

Or, en application des articles 1196 et 1197 du code civil, si la vente intervenue entre les parties a opéré transfert de propriété entre les parties, la société HLN, tenue de l’obligation de délivrer l’immeuble à ses acquéreurs et mise en demeure de ce faire par l’effet de l’assignation aux fins de perfection de la vente qui lui a été délivrée le 5 mai 2021, a l’obligation de le conserver jusqu’à la délivrance, en y apportant tous les soins d’une personne raisonnable.

Elle doit donc rendre compte à ses acquéreurs des éventuelles dégradations de l’immeuble qui seraient intervenues depuis la vente et jusqu’à ce que soit opérée la délivrance effective de celui-ci aux acquéreurs.

Si la société HLN fait valoir que les travaux préconisés par M., [O], [P] dans son rapport définitif ont été réalisés et produit une facture de la société WBS, d’un montant de 5 253,85 euros TTC pour en attester, il résulte de cette facture qu’elle correspond uniquement à la reprise des embellissements et non à celle de l’origine de l’infiltration, pour laquelle l’expert avait indiqué qu’il était nécessaire de 'procéder à la prolongation de la couverture tuile jusqu’au mur mitoyen entre les deux immeubles', travaux qu’il avait estimés à 3 000 euros mais pour lesquels il n’avait pas obtenu de devis, la société Calmet lui ayant indiqué par courriel du 19 mars 2024 qu’elle n’était pas propriétaire de l’immeuble situé au, [Adresse 7] à, [Localité 4].

Dans ces conditions, il apparaît que M., [M] et Mme, [Y], acquéreurs de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] justifient d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise aux fins d’identifier les éventuels désordres ayant affecté l’immeuble depuis la vente pour, le cas échéant, en solliciter réparation à leur vendeur.

La décision sera donc confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

C’est à juste titre que le premier juge, après avoir fait droit à la demande d’expertise de M.,'[M] et Mme, [Y], a débouté la société HLN de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La décision sera donc confirmée également de ce chef.

M., [M] et Mme, [Y] ne démontrent pas, pour leur part, que la société HLN aurait abusé de son droit d’ester en justice en formant appel d’une décision qui lui faisait grief.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

C’est à juste titre que le premier juge a laissé les dépens de la procédure de première instance à la charge de M., [M] et Mme, [Y], demandeurs à l’expertise.

La société HLN, qui succombe en son appel, sera tenue aux entiers dépens de celui-ci.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Déboute M., [A], [M] et Mme, [I], [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la société HLN aux entiers dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la, [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.