République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 05/02/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 22/04347 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UPQR

Jugement (N° 20/05362)

rendu le 27 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [Y] [J]

né le 25 septembre 1986 à [Localité 12]

et

Madame [Z] [T] épouse [J]

née le 14 avril 1987 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Guillaume Herbet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué.

INTIMÉS

Madame [X] [E] veuve [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [C] [N]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de M^e Julien Haquette, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 16 octobre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 après prorogation du délibéré en date du 11 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 septembre 2025

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Le 28 décembre 2017, M. [Y] [J] et son épouse, Mme [Z] [T] (les époux [J]), ont acquis de Mme [X] [E] veuve [N], Mme [U] [N] et M. [C] [N] (les consorts [N]), une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 9] (Nord), moyennant le prix de 415 000 euros.

Soutenant avoir découvert que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau public d’assainissement alors même que l’acte de vente mentionnait l’existence d’un tel raccordement, les époux [J] ont, par actes des 11 août et 1er septembre 2020, fait assigner les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, leur condamnation à leur payer une somme de 6 792 euros TTC en réduction du prix de vente, correspondant au montant des travaux nécessaires à ce raccordement.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— débouté les vendeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné les époux [J] in solidum aux dépens de l’instance et à payer aux consorts [N] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les époux [J] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 13 novembre 2023, demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1241, 1604 et suivants, 1640 et suivants du code civil, de l’infirmer en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

A titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— condamner solidairement et in solidum les consorts [N] à leur verser une somme de 6 792 euros TTC, en réduction du prix de vente de l’immeuble ;

Subsidiairement, sur le fondement du manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme,

— condamner solidairement et in solidum les consorts [N] à leur verser une somme de 6 792 euros TTC, en compensation du préjudice né de l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement ;

En tout état de cause,

— débouter les vendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement et in solidum les vendeurs aux entiers frais et dépens et à leur payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 10 mars 2023, les consorts [N] demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et 9 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, en conséquence, de :

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— condamner in solidum les époux [J] aux entiers dépens de première instance et à leur payer une somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d’appel et à leur payer une somme de 2'000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale fondée sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est constant que le défaut de raccordement d’un immeuble d’habitation au réseau d’assainissement collectif de la commune ne suffit pas à caractériser une atteinte à l’usage du bien au sens de l’article 1641 du code civil (3ème civ., 28 mars 2007, pourvoi n°06-12.461, publié).

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge, après avoir constaté que l’immeuble vendu n’était pas raccordé au réseau d’assainissement collectif communal alors que l’acte de vente mentionnait un tel raccordement, a relevé que les acquéreurs ne démontraient pas en quoi ce défaut de raccordement constituait un désordre suffisamment grave pour compromettre l’usage du bien et les a déboutés de leur demande formée sur le fondement de la garantie des vices cachés, étant observé qu’il n’était saisi d’aucune demande subsidiaire fondée sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme.

Sur la demande subsidiaire fondée sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

Il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur la chose vendue, laquelle s’entend d’une chose conforme aux caractéristiques convenues entre les parties, l’acquéreur ne pouvant être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il a commandée.

En vertu de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, l’article 1231-2 précisant que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la clause 'assainissement’ figurant en page 24 de l’acte de vente conclu entre les parties stipule :

'Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :

— que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement communal, sans interposition d’un appareil épurateur, et sans pouvoir garantir la conformité dudit raccordement,

— ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes.

Il résulte en outre d’une lettre des Réseaux et services / Eau et assainissement de la Métropole européenne de [Localité 11] 'MEL’ en date du 13 novembre 2017, demeurée annexée aux présentes après mention :

— que la parcelle faisant l’objet des présentes 'est considérée comme raccordable’ (une habitation étant considérée comme raccordable à partir du moment où la parcelle supportant l’habitation est desservie soit directement soit via une voie privée soit via une servitude, par une voie publique équipée d’un collecteur de collecte des eaux usées aboutissant à une station d’épuration),

— que, dès lors, le rejet direct des effluents domestiques à l’égout est obligatoire. La redevance d’assainissement collectif ou une somme équivalente sera perçue sur les factures d’eau de l’occupant.

— qu’aucun contrôle sur site n’a été réalisé. Ni le raccordement effectif, ni la conformité des installations intérieures n’ont été contrôlées.

(…)

L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur de l’éventuelle non-conformité dudit raccordement, tous travaux de mise aux normes restant à la charge de l’acquéreur.'

Il résulte de ces dispositions contractuelles que les vendeurs se sont engagés, sous leur responsabilité et sans qu’un diagnostic préalable ait été effectué, à livrer un bien immobilier raccordé au réseau d’assainissement communal, sans pour autant garantir la conformité dudit raccordement aux normes d’assainissement en vigueur.

Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé par Me [G] [I], huissier de justice, le 26 mai 2020, que :

— l’immeuble se trouve en retrait de plus de 10 mètres de la rue,

— il existe, au pied du portail coulissant fermant la propriété, en bordure de celle-ci sur le trottoir, un regard avec une plaque rectangulaire, laquelle, après ouverture, révèle que le fond du puisard est sec, aucune arrivée en provenance de l’immeuble n’étant visible,

— à l’intérieur de la propriété, au pied du mur de façade avant droit de l’immeuble, il existe deux puisards et, à droite de l’entrée, un monticule de terre sur lequel se trouvent quatre plaques de regards, dont l’ouverture révèle des fosses remplies de matières fécales et d’eaux usées,

— le test de la Fluorescine, versée dans les toilettes, a permis de constater que le produit s’était déversé dans les quatre regards de la fosse et qu’en revanche, aucune arrivée d’eau n’était apparue au niveau du regard communiquant avec le réseau d’assainissement.

Ces constatations sont corroborées par l’attestation de la SARL Assainissement Planque du 15 mai 2020 qui indique avoir constaté, lors de son intervention du 11 mai précédent, que 'les eaux vannes (toilette) de l’habitation se déversent dans une fosse septique’ et que 'le système d’assainissement pour les eaux vannes est non collectif et donc non relié au tout-à-l’égout'.

Il est ainsi établi que, contrairement aux spécifications expressément convenues entre les parties dans le contrat de vente, les eaux usées de l’habitation ne se déversent pas dans le réseau collectif d’assainissement communal.

Or, si la clause 'assainissement’ du contrat de vente stipule que le vendeur ne garantit pas la conformité du raccordement, elle engage celui-ci à délivrer un bien conforme à ses spécifications, à savoir un bien raccordé au réseau collectif d’assainissement.

Il résulte de ce qui précède que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et sont en conséquence tenus d’indemniser les acquéreurs des frais que leur occasionne ce manquement, étant observé que ces derniers sont dans l’obligation légale de procéder au raccordement de leur immeuble au réseau collectif d’assainissement.

Les consorts [N] doivent donc être condamnés solidairement, par infirmation de la décision entreprise, à payer aux époux [J] la somme de 6 792 euros représentant le montant du devis fourni par la société Bâtiment et travaux publics Lefebvre, dont les intimés, qui invoquent la proximité familiale supposée des dirigeants de cette société avec les appelants, ne démontrent pas qu’il serait déraisonnable.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’issue du litige, les consorts [N] seront tenus in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Guillaume Herbet, avocat aux offres de droit.

Il convient par ailleurs de les condamner in solidum à payer aux époux [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de les débouter de leur propre demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Mme [X] [E] veuve [N], Mme [U] [N] et M. [C] [N] à payer à M. [Y] [J] et son épouse, Mme [Z] [T], la somme de 6 792 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation de délivrance conforme,

Condamne Mme [X] [E] veuve [N], Mme [U] [N] et M. [C] [N] in solidum aux dépens de première instance et d’appel, M^e Guillaume Herbet, avocat aux offres de droit, étant autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision,

Condamne les mêmes, in solidum, à payer à M. [Y] [J] et son épouse, Mme [Z] [T], la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

Déboute les mêmes de leur propre demande formée au même titre.

Le greffier

Le président