République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 22/05460 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UTRE

Jugement (N° 20/00102)

rendu le 27 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SAS Etablissement Chalom

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic la Sergic venant aux droits de la SARL Essi

pris en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 30 décembre 2022 à domicile

La SCI Gigaro

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Philippe Lefevre, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

La SAS Thom ayant pour enseigne 'Histoire d’Or'

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 9]

représentée de M^e Marie-Anne Bade, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de M^e Marc Temine, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 13 novembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 novembre 2025

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La société civile immobilière Gigaro (la société Gigaro) était propriétaire d’un lot à usage de bureaux situé au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (Nord), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

La société par actions simplifiée Etablissements Chalom (la société Chalom), anciennement dénommée société Véranda, est, quant à elle, propriétaire du lot situé au rez-de-chaussée de cet immeuble, local qu’elle donne à bail à la société par actions simplifiée Thom (la société Thom) qui y exerce son activité sous l’enseigne « Histoire d’or ».

Se plaignant de la pose sous sa fenêtre, en méconnaissance des règles relatives à la copropriété et à son règlement, d’un groupe réfrigérant lui causant d’importantes nuisances sonores, la société Gigaro a, par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 16 juin 2017, adressé à la société Chalom une mise en demeure d’avoir à démonter cet équipement.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 19 octobre 2017 par Maître [M] [Y], huissier de justice.

Suivant décision en date du 3 avril 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille a ordonné une expertise aux fins, notamment, d’examen de l’installation de climatisation et de ventilation réalisée par ou pour le compte de la société Chalom.

L’expert judiciaire, M. [S] [U], architecte DLPG, a déposé son rapport définitif le 28 décembre 2018.

Par actes d’huissier en date des 6, 9 et 12 décembre 2019, la société Gigaro a fait assigner la société Thom, la société Chalom et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Lille (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins, notamment, d’exiger le respect du règlement de copropriété et la cessation d’une atteinte aux parties communes.

Par jugement réputé contradictoire du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— débouté la société Gigaro de sa demande principale tendant à l’enlèvement de l’installation de climatisation mise en place sur le toit de la copropriété au profit du lot appartenant à la société Chalom et pris à bail par la société Thom,

— ordonné à la société Chalom de procéder ou faire procéder à ses frais, aux travaux de mise en conformité suivants sur l’installation de climatisation mise en place sur le toit de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 11], au profit de son lot pris à bail par la société Thom :

— isolation du circuit des canalisations, en raccordement,

— amélioration de la sécurisation aux risques électriques,

— réparation, rejointement, mise en étanchéité par enduit micro-poreux sur les maçonneries des lanternaux mal protégés, par bandes d’étanchéité bitumeuse protégées par feuillard métallique,

— remise en conformité des raccordements électriques, de l’isolation des gaines à fluide caloporteur, des étanchéités des passages de gaines notamment avec des fourreaux, mise en conformité incendie ;

— dit qu’à défaut d’une telle exécution dans le délai de quatre mois suivant la signification de la décision, la société Chalom serait redevable d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour calendaire de retard, jusqu’à l’accomplissement effectif des travaux ordonnés, à charge pour elle d’en faire preuve,

— dit que ladite astreinte provisoire serait limitée à une durée de quatre mois,

— dit que lesdits travaux de mise en conformité s’effectueraient sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, aux frais de la société Chalom,

— ordonné à la société Chalom de procéder ou faire procéder, à ses frais, à l’enlèvement de la partie de l’installation de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) mise en place par la société Thom sur les parties communes de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] (en réalité [Adresse 2] à [Localité 11]),

— ordonné à la société Chalom de procéder ou faire procéder à ses frais, à la remise en leur état antérieur des parties communes, en ce compris la réparation de toutes dégradations engendrées par cette installation et son enlèvement,

— dit qu’à défaut d’une telle exécution dans le délai de quatre mois suivant la signification de la décision, la société Chalom serait redevable d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour calendaire de retard, jusqu’à l’accomplissement effectif des travaux d’enlèvement et de remise en l’état antérieur ordonnés, à charge pour elle d’en faire la preuve,

— dit que ladite astreinte provisoire serait limitée à une durée de quatre mois,

— ordonné à la société Chalom de prévenir la société Thom de la date, de la durée et des modalités d’exécution de l’ensemble des travaux ci-dessus ordonnés au moins une semaine à l’avance par tout moyen garantissant la réception du message,

— fait interdiction à la société Thom de faire obstacle par quelque moyen que ce soit à l’exécution des travaux ordonnés par la décision, à peine d’astreinte provisoire d’un montant de 5 000 euros par infraction constatée,

— débouté la société Gigaro de ses demandes indemnitaires sur le fondement du trouble anormal du voisinage,

— condamné la société Chalom à verser à la société Gigaro la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Gigaro à verser à la société Thom la somme de 1 500 euros au titre des mêmes dispositions,

— condamné la société Chalom aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat de Me [Y] et le coût de l’expertise judiciaire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Chalom a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 13 mai 2025, demande à la cour, au visa des articles L. 145 et suivants du code de commerce et des articles 31 et 122 du code de procédure civile, de :

— juger les demandes de la société Gigaro irrecevables,

en conséquence :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Gigaro de sa demande principale tendant à l’enlèvement de l’installation de climatisation mise en place sur le toit de la copropriété au profit du lot appartenant à la société Chalom et pris à bail par la société Thom,

— le réformer en revanche en ce qu’il lui a ordonné de procéder ou faire procéder à ses frais, aux travaux de mise en conformité portant sur l’installation de climatisation mise en place sur le toit de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 11], au profit de son lot pris à bail par la société Thom, à l’enlèvement de la partie de l’installation de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) mise en place par la société Thom sur les parties communes de l’immeuble, à la remise en leur état antérieur des parties communes, en ce compris la réparation de toutes dégradations engendrées par cette installation et son enlèvement, et en toutes les dispositions subséquentes, et enfin, en ce qu’il l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles,

Statuant de nouveau :

— condamner la société Thom à prendre en charge les travaux de nature à mettre en conformité l’installation de climatisation et à enlever la VMC qu’elle a réalisée en toiture ;

En tout état de cause :

— condamner la société Thom à garantir la société Chalom de toute condamnation qui serait susceptible d’être prononcée à son encontre,

— condamner la société Gigaro à lui verser une somme de 5'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers frais et dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions remises le 22 mai 2023, la société Thom demande à la cour de rejeter les demandes formées par la société Chalom et de condamner celle-ci, outre aux dépens dont distraction au profit de Maître Bade, à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 6 mai 2025, la société Gigaro demande à la cour, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et abstraction faite des demandes de « constat » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, de :

1- Sur la fin de non-recevoir :

— juger irrecevable la demande de la société Chalom, par application de l’article 564 du code de procédure civile,

2- Sur le fond :

— débouter la société Chalom de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la société Chalom de sa demande tendant à la voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure d’un montant de 5 000 euros,

— condamner la société Chalom à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la Sarl Essi, à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont régulièrement été signifiées à domicile respectivement les 30 décembre 2022 et 1er mars 2023, n’a pas constitué avocat devant la cour.

Par arrêt du 18 septembre 2025, la cour de céans a déclaré la société Chalom recevable en sa fin de non-recevoir, dit que la société Gigaro avait perdu sa qualité à agir pour faire respecter le règlement de copropriété, ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi du dossier à la mise en état aux fins de mise en cause, par la société Chalom, de l’acquéreur du lot sis au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 12] (Nord) ayant appartenu à la société Gigaro.

Par courriel reçu le 8 octobre 2025, le conseil de la société Chalom a transmis à la cour et aux autres parties un courrier reçu le même jour par la voie électronique, aux termes duquel M.'Alexandre [B], gérant et représentant légal de la société Jadh, acquéreur du lot ayant appartenu à la société Gigaro dans l’immeuble litigieux, indique qu’il a pris connaissance de la présente procédure et de la décision rendue par la cour de céans le 18 septembre 2025, et l’informe qu’il n’entend pas se constituer dans cette procédure, ne constatant pour sa part aucune nuisance.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Ainsi que l’a relevé la cour dans son arrêt rendu le 18 septembre 2025, la société Gigaro a perdu en cours de procédure sa qualité à agir pour faire respecter le règlement de copropriété.

Cependant, la cour relève qu’elle n’a pas relevé appel incident du jugement entrepris et qu’elle ne formule aucune nouvelle demande en appel, se contentant de solliciter la confirmation de cette décision et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause, la société Gigaro n’étant qu’intimée dans la procédure, la cour demeure saisie de l’appel interjeté par la société Chalom, dont il convient d’examiner le bien-fondé.

Sur les demandes de mise en conformité de la climatisation et d’enlèvement de la ventilation mécanique contrôlée

La société Chalom sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci lui a ordonné, sous astreinte, de procéder ou faire procéder à ses frais à des travaux de mise en conformité de l’installation de climatisation mise en place sur le toit de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 11], au profit de son lot pris à bail par la société Thom, à l’enlèvement de la partie de l’installation de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) mise en place par la société Thom sur les parties communes du même immeuble et à la remise en leur état antérieur de ces parties communes, en ce compris la réparation de toutes dégradations engendrées par cette installation et son enlèvement. Elle demande que la société Thom, sa locataire, soit condamnée à prendre en charge ses travaux ou, en tout état de cause, à la garantir de toute condamnation qui serait susceptible d’être prononcée à son encontre, faisant valoir qu’ayant été défaillante en première instance, elle n’a pas pu formuler ces demandes à l’encontre de sa locataire, mais qu’il ressort clairement du rapport d’expertise judiciaire que les défauts d’étanchéité et d’isolation électrique constatés étaient imputables aux travaux engagés par la société Thom, 'comme résultant du raccordement non effectué dans les règles de l’art du nouveau système de climatisation au groupe PAC extérieur déjà existant.' Elle ajoute que l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée empiétant sur les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, est imputable à la société Thom, et qu’il lui appartient de prendre en charge son enlèvement. Elle ajoute enfin que la situation a évolué puisque la société Thom a procédé aux travaux de mise en conformité préconisés par l’expert judiciaire et qu’il n’existe plus aucune nuisance, étant observé que la société Gigaro ayant vendu son lot et le syndicat des copropriétaires n’ayant jamais constitué avocat, il n’existe plus aucune partie ayant qualité et intérêt pour formuler une demande de confirmation du jugement querellé.

La société Thom conclut quant à elle au rejet des demandes formulées par la société Chalom à son encontre, faisant valoir qu’elle n’est pas à l’origine de l’installation du système de climatisation qui existait déjà antérieurement à son arrivée dans les locaux, qu’elle ne saurait être garante des travaux réalisés par son prédécesseur, qu’elle a suivi les indications de l’expert pour mettre l’installation en conformité et que, n’étant pas copropriétaire, elle n’était pas soumise aux mêmes obligations que la société Chalom qui seule avait qualité pour solliciter de l’assemblée des copropriétaires les autorisations éventuellement nécessaires.

Sur ce

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En l’espèce, la société Chalom ne critique pas, aux termes de ses conclusions d’appelante, le bien-fondé des travaux ordonnés par le premier juge consistant, d’une part, en la mise en conformité de la climatisation mise en place sur le toit de la copropriété au profit de son lot donné à bail à la société Thom et, d’autre part, en l’enlèvement de l’installation de ventilation mécanique contrôlée mise en place par cette société, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sur les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11], mais demande que cette condamnation soit mise à la charge de sa locataire.

S’agissant de la mise en conformité de l’installation de climatisation, il résulte du rapport d’expertise que celle-ci était justifiée par le constat de divers désordres relatifs à la dégradation de l’étanchéité du lanterneau, à la mauvaise isolation des canalisations et au défaut d’étanchéité des boîtiers de raccordement électrique, caractérisant un non-respect de la règlementation en vigueur, l’expert ayant conclu, sans équivoque, que ces défauts d’étanchéité et d’isolation électrique étaient imputables aux travaux engagés par la société Thom, comme résultant du raccordement, non effectué dans les règles de l’art, du nouveau système de climatisation au groupe 'PAC’ extérieur existant.

Le premier juge a ainsi relevé, à juste titre, que la responsabilité de la société Thom était susceptible d’être engagée, peu important qu’un ancien système de climatisation ait été existant avant sa prise à bail des locaux.

C’est cependant de manière pertinente qu’il a refusé de faire droit à la demande de condamnation solidaire des sociétés Chalom et Thom à procéder auxdits travaux de mise en conformité, aux motifs adoptés par la cour que tout copropriétaire est tenu de respecter le règlement de copropriété et que le copropriétaire bailleur est, en application des dispositions des articles 544 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, responsable de plein droit vis-à-vis du syndicat et des autres copropriétaires de l’inobservation, par son locataire, des dispositions du règlement de copropriété.

C’est par ailleurs par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a fait droit à la demande de condamnation de la société Chalom à procéder ou faire procéder à l’enlèvement de la ventilation mécanique contrôlée, dont l’installation, affectant les parties communes, n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, peu important que la société Thom ait, comme elle l’affirme, fait procéder à des travaux de mise en conformité de l’installation à la réglementation en vigueur, ce qui, au demeurant, n’était pas suffisamment démontré en première instance, et ne l’est toujours pas en cause d’appel, seul un devis 'accepté’ étant communiqué.

Il n’est cependant pas contestable que la société Thom est responsable du déplacement du caisson d’extraction de cette ventilation affectant les parties communes.

Dès lors, s’il convient, pour les mêmes motifs que ceux retenus par le premier juge et rappelés plus haut, de rejeter la demande de la société Chalom tendant à ce que ces travaux soient pris en charge par la société Thom et de confirmer les dispositions contestées, il y a lieu, ajoutant à la décision entreprise, de condamner la société Thom à garantir la société Chalom des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’issue du litige, les sociétés Chalom et Thom seront tenues in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

La décision entreprise sera par ailleurs confirmée en ce qu’elle a condamné la société Chalom payer à la société Gigaro la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance, et la société Chalom sera condamnée au paiement de la somme complémentaire de 2'000 euros à la même société au titre de ses frais irrépétibles d’appel et déboutée de sa propre demande formée au même titre.

La société Thom sera enfin déboutée de sa demande formée au même titre à l’encontre de la société Chalom.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société Chalom aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat de Maître [M] [Y] et le coût de l’expertise judiciaire ;

Confirme la décision entreprise pour le surplus de ses dispositions contestées, sauf à rectifier, dans le dispositif de cette décision, l’erreur matérielle figurant dans le paragraphe relatif aux travaux d’enlèvement de la ventilation mécanique contrôlée, en ce que l’immeuble concerné est situé [Adresse 2] à [Localité 11] et non [Adresse 8] à [Localité 11] ;

Y ajoutant,

Condamne la société Thom à garantir la société Chalom des condamnations prononcées à son encontre, portant sur la mise en conformité de l’installation de climatisation et l’enlèvement de l’installation de ventilation mécanique contrôlée mises en place sur le toit de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] au profit du lot appartenant à la société Chalom et pris à bail par la société Thom ;

Condamne la société Thom et la société Chalom in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du constat de Maître [M] [Y] et le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société Chalom à payer à la société Gigaro la somme complémentaire de 2'000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les sociétés Chalom et Thom de leurs propres demandes formées au même titre ;

La société Thom sera enfin déboutée de sa demande formée au même titre à l’encontre de la société Chalom.

Le greffier

Le président