Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 18 novembre 2021, n° 21/02245

TGI Valence 27 avril 2021

CA Grenoble
Infirmation 18 novembre 2021

Arguments

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Rejeté
Négociations en cours pour la vente amiable des parcelles
La cour a constaté qu'aucune offre concrète d'achat n'a été présentée, ce qui ne justifie pas l'infirmation de l'ordonnance.
Accepté
Propriété des parcelles
La cour a relevé que certaines parcelles ne sont pas détenues en pleine propriété, justifiant l'infirmation de l'ordonnance pour ces parcelles.
Accepté
Absence d'offres d'achat
La cour a confirmé l'ordonnance en raison de l'absence d'offres d'achat concrètes.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle n'était pas justifiée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Cour d'appel de Grenoble a examiné l'appel interjeté par M. M-N Z, M. M-P Z, l'E.A.R.L. Vergers Z et la S.C.I. L Z contre une ordonnance du Tribunal judiciaire de Valence autorisant la vente de biens immobiliers dans le cadre d'une liquidation judiciaire. Les appelants demandaient l'infirmation de l'ordonnance, arguant de négociations en cours pour une vente amiable et de l'absence d'offres concrètes. La juridiction de première instance avait autorisé la vente de certains biens, mais la cour d'appel a constaté qu'aucune offre sérieuse n'avait été présentée. Elle a infirmé l'ordonnance concernant certains lots dont la pleine propriété n'était pas établie, tout en confirmant la vente d'autres biens. La cour a donc infirmé partiellement l'ordonnance et ordonné la vente de gré à gré pour les biens concernés.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. com., 18 nov. 2021, n° 21/02245
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	21/02245
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Valence, 27 avril 2021, N° 19/00263
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Pierre FIGUET, président
Avocat(s) :	Bérénice DAGODominique FLEURIOTDavid HERPINAlexis GRIMAUD
Parties :	S.C.I. AGRI BANC, E.A.R.L. VERGERS BANC c/ Société VERSAILLES III, Société GUIGAL ET FILS, S.A. SOCIETE GENERALE, Société PROSOL, Société PRIVATE INVESTMENTS FUND, Société COOPERATIVE AGRICOLE VALSOLEIL

Texte intégral

N° RG 21/02245 – N° Portalis DBVM-V-B7F-K4C2

MPB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL BARD

M^e J K,

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE,

M^e Dominique FLEURIOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 18 NOVEMBRE 2021

Appel d’une ordonnance (N° RG 19/00263)

rendue par le Tribunal Judiciaire de VALENCE

en date du 27 avril 2021

suivant déclaration d’appel du 14 mai 2021

APPELANTS :

M. M-N Z

de nationalité Française

[…]

M. M-P Z

de nationalité Française

[…]

E.A.R.L. VERGERS Z

E.A.R.L au capital de 8000.00 ', immatriculée au RCS de ROMANS SUR ISERE sous le n° D 523 043 529, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,domiciliés en cette qualité audit siège, à savoir Messieurs Z M-P et Z M-N

[…]

S.C.I. L Z

S.C.I au capital de 1000.00 ', immatriculée au RCS de ROMANS SUR ISERE sous le n° D 528 315 898 , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, Messieurs Z M-P, et Z M-N,

[…]

représentés et plaidant par M^e BROCHARD de la SELARL BARD, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉS :

M. B A

de nationalité Française

[…] l’ espérance

[…]

défaillant

M. D E

de nationalité Française

[…]

défaillant

M. F G

de nationalité Française

[…]

défaillant

M^e N O mandataire judiciaire, désigné liquidateur judiciaire de l’EARL VERGERS Z par jugement du Tribunal de Grande Instance de VALENCE du 10.04.2019 confirmé par la Cour d’appel de Grenoble par un arrêt en date du 17.07.2019, et par extension à la SCI L Z par jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Valence en date du 20.11.2019, confirmé par arrêt de la Cour d’appel de GRENOBLE du 27.02.2020

de nationalité Française

[…]

représenté et plaidant par M^e J K, avocat au barreau de VALENCE

Société GUIGAL ET FILS

en son domicile élu à l’office de M^e COLAS de la SCP DURRLEMANN ET COLAS 7 PLACE DE LA REPUBLIQUE […]

Chateau d’ Ampuis

[…]

défaillante

Société VERSAILLES III

société d’investissement à capital variable (SICAV), en son domicile élu à l’office de Maître X, Notaire, […] représenté par son liquidateur judiciaire Maître Cédric SCHIRRER, Avocat, […], […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercices domiciliés en qualité audit siège

[…]

LUXEMBOURG

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e DAGO, avocat au barreau de PARIS

Société PRIVATE INVESTMENTS FUND

en son domicile élu à l’ office de MAITRE X NOTAIRE 2

[…]

défaillante

S.A. SOCIETE GENERALE

[…]

représentée par M^e Dominique FLEURIOT, avocat au barreau de VALENCE

Société PROSOL

en son domicile élu à l’ OFFICE DE MAITRE DUMAS NOTAIRE […]

[…]

défaillante

Société COOPERATIVE AGRICOLE VALSOLEIL

en son domicile élu à l’ office de MAITRE ROBERT NOTAIRE […]

[…]

défaillante

M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE

Tribunal de Grande Instance

[…]

M. LE PROCUREUR GENERAL 2

commercial

[…]

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffière.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée à Madame Alice JURAMY, substitut général, qui a fait connaître son avis

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 octobre 2021, M^me BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement du tribunal de grande instance de Valence du 10 avril 2019, confirmé par arrêt de cette cour du 17 juillet 2019, la liquidation judiciaire de l’Earl Vergers Z a été prononcée et M^e N O a été désigné en qualité de liquidateur.

Par une décision de la même juridiction du 20 novembre 2019, confirmée par arrêt du 27 février 2020, cette procédure de liquidation a été étendue à la Sci L Z.

Par ordonnance du 27 avril 2021, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Valence a principalement :

— autorisé la cession de la parcelle AO n°35 sise sur la commune de Chantemerle les Blés au profit de M B A moyennant la somme de 580 euros net vendeur,

— rejeté l’offre d’acquisition de M^me E D et M. G F concernant les parcelles cadastrées section C n°407 et 408 sises sur la commune de Larnage au prix de 2 000 ',

— ordonné la vente selon les formes prescrites en matière de saisie immobilière devant le tribunal judiciaire de Valence et sous la constitution de M^e J K, de cinq lots de biens immobiliers cadastrés sur les commune de Plats, Larnage, Saint M de Muzol, Y et Crozes Hermitage, sur des mises à prix de 800. 000 euros, 1.050.000 euros, 5.000 euros, 75.000 euros et 125.000 euros.

Suivant déclaration au greffe du 14 mai 2021, MM. M-N et M-P Z, l’Earl Vergers Z, la Sci L Z ont relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 28 mai 2021, le juge-commissaire a ordonné une expertise aux fins d’évaluation des biens immobiliers de la Sci L Z et l’expert a déposé son rapport le 29 juillet suivant.

Par avis du greffe en date du 4 juin 2021, le conseil de l’appelante a été informé que l’affaire était fixée à l’audience du 6 octobre 2021, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Au terme de leurs conclusions notifiées le 2 juillet 2021, signifiées les 8, 12, 15 et 28 juillet 2021 aux intimés non constitués, et notifiées à nouveau le 5 octobre 2021, les consorts Z et les sociétés Vergers Z et L Z demandent à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance sur requête,

— à titre principal,

— débouter M^e O, es qualités, de sa demande de réalisation des actifs immobiliers ;

— à titre subsidiaire,

— rejeter toute demande de vente desdits actifs en les formes prescrites en matière de saisie immobilière,

— à tout le moins,

— ordonner la vente de gré à gré dans les conditions des offres en cours,

— condamner le mandataire liquidateur, es qualités, au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les appelants soutiennent que :

— des pourparlers sérieux sont en cours pour la vente amiable des parcelles,

— la société Versailles III, le principal créancier des sociétés Vergers Z et L Z, a été dissoute judiciairement le 26 novembre 2020 et les intentions de son liquidateur judiciaire ne sont pas connues,

— la Sci L Z ne dispose pas de la pleine propriété sur certaines des parcelles visées par l’autorisation de vente.

Selon ses conclusions notifiées le 20 septembre 2021, M^e O, en sa qualité de liquidateur judiciaire des sociétés Vergers Z et L Z, entend voir :

— infirmer partiellement l’ordonnance sur l’assiette et la mise à prix des ventes au titre des lots 1, 2 et 5,

— confirmer l’ordonnance pour le surplus,

— statuant à nouveau,

— ordonner la vente selon les formes prescrites en matière de saisie immobilière devant le tribunal judiciaire de Valence et sous la constitution de M^e J K, avocat au barreau de Valence, des biens immobiliers suivants :

Lot n° 1 : Biens situés à […]

H […]

[…]

Avec une mise à prix à hauteur de 200 000 '

Lot n° 2 : Biens situés à […]

[…]

Avec une mise à prix à hauteur de 80 000 euros

Lot n° 5 : Biens situés à […]

[…]

A […]

avec une mise à prix à hauteur de 90 000'

— dire qu’à défaut d’enchères atteignant ces mises à prix, celles-ci pourront faire l’objet d’une baisse du quart,

— dire que les conditions de la vente seront les conditions habituelles en pareille matière telle que définies au cahier des charges type établi par l’ordre des avocats au barreau de Valence,

— dire que la publicité préalable sera effectuée, sommairement, et par extraits, dans les journaux d’annonces légales choisis par l’avocat poursuivant,

— dire qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux à l’effet d’établir un procès-verbal de description des lieux, détailler leur composition et leur superficie avec l’assistance de tel expert de son choix, décrire les conditions d’occupation de cet immeuble et relever l’identité des occupants, ainsi que mentionner les droits dont il se prévalent, et recueillir tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant, et que ledit huissier se fera assister si nécessaire lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs contrôleurs techniques agrée ou techniciens de la constructions qualifiés ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par la règlementation en vigueur,

— commettre tout huissier de justice territorialement compétent, lequel sera choisi par l’avocat poursuivant qui sera assisté éventuellement d’un serrurier et de commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandement de brigade de gendarmerie ou à défaut de deux témoins majeurs conformément à l’article 21 de la loi du 9 juillet 1991, à l’effet d’assurer deux visites de l’immeuble d’une durée de deux heures chacune dans les trois semaines précédant l’adjudication,

— dire que l’intégralité des frais avancés pour parvenir à la vente sera supportée par l’adjudicataire, et que le paiement du prix d’adjudication, outre intérêts du prix, seront effectués à l’expiration du délai de surenchère entre les mains de M^e N O ès qualités,

— dire que la présente décision produit les effets du commandement de payer prévu à l’article R312-1 du code de procédures civiles d’exécution et qu’elle sera publiée au bureau des hypothèques compétent, dans les conditions prévues pour ledit commandement et que les frais seront employés en frais privilégié de poursuites de vente,

— condamner MM. M N et M P Z à payer à M^e N O ès qualités la somme de 4.000 euros in solidum au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

M^e O indique que la liquidation judiciaire n’a été rendue destinataire d’aucune offre d’achat pour un prix déterminé, les contacts évoqués par les appelants ne révélant pas d’intention sérieuse d’acquisition des parcelles.

Il soutient qu’en l’absence d’offres, le liquidateur a le choix de saisir le juge-commissaire afin d’être autorisé à réaliser les actifs immobiliers ; qu’il a déposé sa requête le 3 septembre 2020 ; que les renvois successifs accordés aux débiteurs n’ont pas permis d’avancées notables dans les négociations alléguées dont la longueur ne peut être justifiée par la crise sanitaire.

Il fait valoir que la liquidation judiciaire de leur principal créancier est indifférente au sort de sa créance définitivement admise au passif dont le montant rend nécessaire la réalisation des actifs immobiliers.

Il ajoute que l’autorisation de vente des lots de parcelles n°3 et 4, ainsi que celle au bénéfice de M A est conforme à l’évaluation réalisée depuis, mais qu’il est apparu que certaines parcelles des autres lots ne sont pas détenues en pleine propriété par la Sci L Z.

Selon ses conclusions notifiées le 5 octobre 2021, la société Versailles III sollicite :

— le rejet des moyens, fins et prétentions de la société Vergers Z, de la société L Z, de MM M-P et M-N Z,

— la confirmation de l’ordonnance dans toutes ses dispositions,

— la condamnation de la société Vergers Z, de la société L Z, de MM M-P et M-N Z à payer à la société Versailles III la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation des mêmes aux entiers dépens.

La société Versailles III relève qu’il n’est présenté aucun projet sérieux de reprise, ni offre d’achat des biens immobiliers, que les pourparlers n’ont pas abouti, qu’il n’est pas démontré qu’ils seraient toujours activement en cours et que les débiteurs se sont déjà vus octroyer de longs délais pour trouver des acquéreurs ou investisseurs, alors qu’ils n’ont pas respecté les termes du protocole d’accord du 19 juillet 2017 par lequel ils s’étaient engager à solder les prêts.

Par conclusions notifiées le 26 juillet 2021, la Sa Société Générale s’en rapporte à justice.

Bien que régulièrement assignés, M. B A, M^me D E et M. F G, la société Prosol, la société coopérative agricole Valsoleil, la société Domaine E. Guigal et Fils, la société Private Investments Fund n’ont pas constitué avocat devant la cour.

Suivant conclusions écrites du 1^er octobre 2021, reprises dans ses observations orales à l’audience et mises à la disposition des parties qui ont pu y répondre, le Ministère Public a demandé l’infirmation partielle de l’ordonnance pour tenir compte de l’étendue exacte des droits de propriété de la Sci L Z.

La procédure a été clôturée le 6 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les dispositions de l’ordonnance autorisant la cession de la parcelle AO n°35 sise sur la Commune de Chantemerle les Blés au profit de M B A moyennant la somme de 580 euros net vendeur, ne faisant l’objet d’aucune critique, seront par conséquent confirmées.

Si les sociétés Vergers Z, L Z, MM M N et M P Z se prévalent de négociations en cours avec des investisseurs en vue du rachat des actifs des deux sociétés, force est de constater qu’il n’est justifié à ce jour d’aucune offre concrète d’achat à un prix défini, présentée à M^e O, liquidateur.

Les courriers de l’association Terre de Liens et de la société CG Lacetani, s’ils font état de l’intérêt de ces deux entités pour le rachat de l’actif des sociétés Vergers Z et L Z, datent des mois de novembre 2020 et mars 2021, sans suites depuis lors.

La cour relèvera en outre, que la société CG Lacetani réclame la garantie de la levée de l’ensemble des hypothèques et nantissements préalablement à tout engagement de sa part dans un projet de rachat, exigence peu compatible avec la procédure collective.

La poursuite de la liquidation judiciaire requiert en conséquence qu’il soit procédé à la réalisation des autres actifs constitués de biens immobiliers par voie d’adjudication.

Les parties ne critiquent pas les évaluations et mises à prix des lots n° 3 et 4, ce qui conduira la cour à confirmer les dispositions de l’ordonnance les concernant.

Il n’est pas discuté que certaines des parcelles visées par l’ordonnance au titre des lots n° 1, 2 et 5 n’appartiennent pas en pleine propriété à la société L Z et qu’il y aura lieu en conséquence d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé leur vente par adjudication sur des mises à prix de 800.000 euros, 1.050.000 euros et 125.000 euros.

La composition des lots mis en vente se trouvant modifiée, leur mise à prix sera rectifiée sur la base du rapport déposé le 29 juillet 2021 par l’expert Bouisset au terme de sa nouvelle expertise.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME l’ordonnance du juge commissaire en date du 27 avril 2021 en ce qu’elle a ordonné la vente des biens immobiliers ainsi désignés :

Lot n° 1 : Biens cadastrés à […]

A 416 Suzeux 60 566 m²

A 414 Suzeux 838 m²

A 412 Suzeux 87 m²

A 409 Suzeux 7 099 m²

[…]

A 403 Suzeux 3 988 m²

A 400 Suzeux 199 m²

A 398 Suzeux 406 m²

A 311 Suzeux 6 680 m²

A 310 Suzeux 1 650 m²

A 308 Suzeux 1 650 m²

A 297 Suzeux 70 814 m²

A 296 Suzeux 921 m²

A 269 Suzeux 15 863 m²

A 268 Suzeux 137 m²

A 267 Suzeux 18 197 m²

A 266 Suzeux 443 m²

A 174 Suzeux 18 390 m²

A 173 Suzeux 9 440 m²

A 172 Suzeux 26 580 m²

A 171 Suzeux 11 340 m²

A 170 Suzeux 11 090 m²

A 168 Suzeux 2 160 m²

A 167 Suzeux 22 240 m²

A 178 Suzeux 320 m²

A 182 Les Bondes 5 770 m²

A 183 Les Bondes 8 450 m²

A 184 Les Bondes 9 070 m²

A 185 Les Bondes 15 080 m²

A 186 Les Bondes 49 270 m²

[…]

A 312 Les Rias 937 m²

H 82 Barbe 1 850 m²

H 607 Barbe 3 990 m²

sur la mise à prix de 800 000 euros,

Lot n° 2 : Biens cadastrés à […]

C 725 Le Peizon 1 494 m²

C 977 Le Peizon 9 657 m²

[…]

A 319 Les Marais 1 600 m²

A 320 Les Marais 20 980 m²

A 325 Les Marais 200 m²

A 326 Les Marais 480 m²

A 576 Les Marais 10 584 m²

[…]

C 407 Perille 1 910 m²

C 408 Perille 90 m²

C 977, 739, 725, 157, 738 Le Peizon 14 320 m²

sur la mise à prix de 1.050.000 euros,

Lot n° 5 : Biens cadastrés à […]

A 961 Bijoin 39 522 m²

A 2 Pévin 1 800 m²

A 3 Pévin 6 390 m²

A 4 Pévin 10 930 m²

A 7 Pévin 5 830 m²

A 9 Pévin 5 810 m²

A 10 Pévin 6 750 m²

B 204 7 480 m²

sur la mise à prix de 125.000 euros,

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus de ses dispositions,

statuant à nouveau, sur la désignation et la mise à prix des lots 1, 2 et 5,

ORDONNE la vente selon les formes prescrites en matière de saisie immobilière devant le tribunal judiciaire de Valence et sous la constitution de M^e J K, avocat au barreau de Valence, des biens immobiliers suivants :

Lot n° 1 : Biens cadastrés à […]

H […]

[…]

sur une mise à prix de 200 000 euros,

Lot n° 2 : Biens cadastrés à […]

[…]

sur une mise à prix de 80 000 euros,

Lot n° 5 : Biens cadastrés à […]

[…]

A […]

sur une mise à prix de 90 000 euros,

y ajoutant,