N° RG 20/02869 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IRS2

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 10 JUIN 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

1118001525

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’EVREUX du 31 Mars 2020

APPELANTE :

Madame C A

née le […] à THIAIS

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphanie AUDRA-MOISSON, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/012659 du 11/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMES :

Monsieur E Z

[…]

[…]

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice en date du 10 novembre 2020

Monsieur H I Y

né le […] à EVREUX

[…],

27120 PACY-SUR-EURE

représenté par M^e Valérie LEMAITRE-NICOLAS de la SCP LEMAITRE-NICOLAS, avocat au barreau d’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et

débattue à l’audience du 12 Avril 2021 sans opposition des avocats devant Madame FOUCHER-GROS, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame FOUCHER-GROS, Présidente

Madame LABAYE, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame X

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Avril 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2021

ARRET :

Défaut

Prononcé publiquement le 10 Juin 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par Madame X, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 25 juin 2015, prenant effet le 1^er juillet 2015, Monsieur H I Y a donné à bail à Monsieur E Z et à Madame C A une maison d’habitation située à Boisset-les-Prevanches, (Eure), […], moyennant un loyer mensuel de 750 € outre 4 € de provision sur charges.

Par acte du 26 avril 2018, un commandement de payer la somme de 2.606,62 € en principal représentant les loyers et charges arrêtés au mois d’ avril 2018 inclus a été signifié aux locataires ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement .

Par acte du du 4 septembre 2018 Monsieur Y a assigné M. Z et M^me A devant le tribunal d’instance d’Evreux , afin de voir ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux qui leur avaient été donnés à bail.

Par jugement réputé contradictoire du 31 mars 2020, et assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Évreux a :

— prononcé à la date du jugement la résiliation du contrat de bail du 25 juin 2015 relatif à la maison d’habitation sises 4, impasse de l’Église à Boisset-les-Prevanches (27120), conclu entre M. Y et M. Z et M^me A ;

— constaté que M. Z et M^me A sont désormais déchus de tout titre d’occupation des lieux ;

— rejeté toute demande de délai de paiement ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

— autorisé M. Y à défaut de départ volontaire, à faire procéder, à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de M. Z et M^me A, ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin, et d’un serrurier ;

— dit qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’il sera, en application des dispositions de l’article R.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de l’Eure en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990 ;

— condamné solidairement M. Z et M^me A à payer à M. Y la somme de 4.695,48 euros au titre des loyers, charges dus au 04 juin 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné solidairement M. Z et M^me A à payer à M. Y le montant des loyers et charges dus pour la période du 05 juin 2019 au prononcé de la présente décision ;

— condamné solidairement M. Z et M^me A à payer à M. Y une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, si le bail n’avait pas été résilié ;

— rappelé que les créanciers, auxquels les mesures imposées par la commission en application des articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 ou celles prises par le juge en application de l’article L.733-13 sont opposables, ne peuvent exercer des procédures d’exécution à l’encontre des biens du débiteur pendant la durée d’exécution de ces mesures ;

— rappelé la décision de la commission de surendettement des particuliers de l’Eure en date du 09 avril 2019 imposant au profit de M^me A une suspension de l’exigibilité de la créance locative d’une durée de 24 mois ;

— rejeté la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par M^me A ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné in solidum M. Z et M^me A aux dépens de l’instance en ce inclus les coûts des commandements de payer du 08 février et 26 avril 2018 ;

— condamné solidairement M. Z et M^me A à payer à M. Y la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

M^me A a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 septembre 2020.

Vu les conclusions du 3 novembre 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M^me A qui demande à la cour de :

— déclarer recevable l’appel interjeté par M^me A ;

— réformer le jugement du 31 mars 2020, rendu par le tribunal judiciaire d’Évreux ;

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. Y à payer à M^me A la somme de 5.184,94 euros en réparation des dégâts causés à son mobilier ;

— dire qu’il sera procédé à compensation judiciaire à concurrence des créances respectives des parties ;

— accorder à M^me A un délai de paiement conforme à l’ application de

l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 en raison de la procédure de surendettement, ou à titre subsidiaire un délai de 3 ans en application de l article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

En tout état de cause :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamner M. Y au règlement des entiers dépens de la présente instance et de l’instance devant la cour d’appel de Rouen.

Vu les conclusions du 16 décembre 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. Y qui demande à la cour de :

— dire et juger mal fondé l appel formé par M^me A à l encontre du jugement attaqué, et débouter M^me A de l ensemble de ses demandes;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Évreux le 31 mars 2020 en toutes ses dispositions;

Y ajoutant :

— condamner M^me A à verser à M. Y la somme de 3.000 euros sur le fondement de l article 700 du code de procédure civile ainsi qu aux entiers dépens d appel ;

— débouter l’appelante de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

Monsieur Z, à qui la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant ont été faites le 10 novembre 2020 n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2021.

L’ affaire a été retenue sans débats avec l’accord des avocats des parties dans le cadre des dispositions de l’état d urgence sanitaire.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la résiliation du bail :

Le jugement entrepris ne prononce pas la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et des charges mais pour manquement des locataires à leur obligation de déclarer leur activité professionnelle, et utilisation des locaux pour un élevage canin générant des

troubles de voisinage.

En cause d’appel, Madame A demande que M. Y soit débouté de l’ensemble de ses demandes et M. Y demande que le jugement soit confirmé en toutes ses dispositions, sans renouveler sa demande de résiliation par l’effet de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges.

Il en résulte que la cour est uniquement saisie de la demande de résiliation du bail pour manquement des locataires à leurs obligations relatives à l’occupation des locaux.

Madame A conteste exercer dans les locaux l’activité professionnelles d’éleveur de chiens et soutient que la présence de chiens dans le logement loué, ou sur le terrain attenant ne peut entraîner la résiliation du bail.

Ceci étant exposé:

Monsieur Z et M^me A ont loué le bien de M. Y à usage exclusif d’habitation. Il s’agit d’un pavillon équipé d’un jardin, le tout à usage individuel. Il se sont à ce titre, aux termes des conditions générales du bail interdit d’utiliser les locaux autrement qu’à l’usage fixé aux conditions particulières, à l’exclusion de tout autre; et d’y exercer une activité commerciale industrielle ou artisanale, ou une profession libérale. Ils se sont par ailleurs engagés à jouir des lieux en bon père de famille, à ne commettre aucun abus de jouissance susceptible d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage.

La location du bien est gérée par le cabinet Lateurte.

Monsieur Y produit aux débats:

— une annonce parue sur internet le 29 août 2019, dans laquelle Madame A se présente à l’adresse des lieux loués comme éleveur canin (bouvier australien, Keple et […]) et félin Somali, sous la dénomination Etablissement la Vallée d’Izengard, l’adresse […] à Boisset les Prévanches étant désignée comme étant le siège social de l’entreprise.

— deux courriels adressés les 20 juin 2018 et 28 août 2019 au cabinet Lateurte par Madame B G le voisinage. Madame B s’y plaint des chiens de Madame A « qui hurlent à tue-tête »(en 2018), et en 2019 « ce n’est plus 4 chiens mais pratiquement un bonne douzaine que nous avons actuellement devant chez nous » « cette femme ne sait absolument pas gérer son troupeau de chiens ».

— une mise en demeure que lui a dressé le maire de Boisset les Prévanches le 25 novembre 2019 « Vendredi dernier, je vous ai laissé un message ( ) vous disant que les chiens de vos locataires Impasse de l’Eglise, se sauvaient continuellement, en cause le grillage très défectueux, grillage qui est à votre charge. J’ai des plaintes continuelles des habitants et je crains le pire. Par la présente, je vous mets en demeure de refaire la clôture totale sous 10 jours sous peine de poursuite. » Cette mise en demeure du maire comporte l’entête et le cachet de la mairie.

— une annonce internet en ligne le 19 novembre 2020, dans laquelle sous la dénomination « chatterie de la vallée d’Yzengard », Madame A propose la vente de chatons de race Somali.

— l’immatriculation au 19 novembre 2020 de l’établissement La Vallée d’Izengard au registre du commerce et des sociétés.

La circonstance que ces pièces ne soient pas des attestations conformes aux stipulations de l’article 202 du code de procédure civile ne leur retire pas leur valeur probante quant aux faits qu’ils

contiennent, ces pièces étant concordantes entre elles et leur contenu n’étant pas utilement contesté.

Monsieur Y rapporte ainsi la preuve, que ses locataires ont manqué à leur obligation d’occuper le bien à usage exclusif d’habitation, le nombre de chiens et la présentation d’une entreprise d’élevage ne pouvant être assimilés à un usage occasionnel dépourvu d’intention professionnelle. Il est également rapporté la preuve du manquement des locataires à leur obligation de ne commettre aucun abus de jouissance susceptible d’engager la responsabilité du bailleur envers le voisinage. Ces manquement graves et répétés justifient que le bail soit résilié et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé cette résiliation.

Sur la suspension des effets de la clauses résolutoire :

La résiliation du bail n’étant pas prononcée par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, cette demande est sans objet.

Sur la demande de délais de paiement :

MadameYves demande que lui soit accordé des délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et que ces délais suspendent les effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat : « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1244-2 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Pour les motifs expliqués plus haut, le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté toute demande de délai de paiement ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire. Les dispositions applicables dès lors que le bail est résilié sont celle de l’article 1 343-5 du code civil qui reprend reprend les dispositions de l’ancien article L 1244-1. Il résulte de ces dispositions que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Le premier juge a rejeté la demande dans le dispositif du jugement sans avoir statué dans les motifs de sa décision.

Il sera relevé que la dette de loyer déclarée à la commission de surendettement était de 4 186,82 € au 5 décembre 2018. Malgré les paiements effectués régulièrement, cette dette était au 16 juin 2020 de

5 220,58 € représentant des loyers et indemnités d’occupation (décompte effectué par le cabinet Lateurte, pièce 22 de M. Y).

Madame A et Monsieur Z percevaient jusqu’au mois de mai 2020 des allocations mensuelles de l’ordre de 1 350 € dont 902,70 € d’allocation aux adultes handicapés allouée à Madame A. Depuis le mois de juin 2020, ces ressources sont de l’ordre 300 € par mois, après une retenue de 228 € sur l’allocation adulte handicapée d’un montant de 519,07 €uros.

Si la situation financière de Madame A est précaire, M. Y est un particulier qui subit depuis plus de deux ans l’endettement de sa locataire. En outre les dernières ressources des débiteurs, de l’ordre de 300 de par mois, ne leur permettent pas, compte tenu de la part nécessaire à leur subsistance de s’acquitter de leur dette, dans le délai de deux années prévu aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé et complété en ce que Madame A sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande indemnitaire présentée par Madame A :

Madame A, au visa des article 1719 et 1720 du code civil, et 6,20 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 soutient qu’elle a subi un dommage du fait de remontées capillaires et de phénomènes de condensation imputables au bailleur.

Ceci étant exposé:

Aux termes des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat : «Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Il ressort des pièces produites par Madame A que:

— la locataire a subi des dégâts des eaux notamment le 25 mai 2016 et 12 juin 2018.

— le 27 mai 2016, Madame A a écrit un courriel au cabinet Lateurte dans lequel elle a signalé « une infiltration plus que conséquente dans la chambre 2 (fin de la longère avec mur commun avec le voisin) le 23 mai 2016 lors des fortes pluies. Vous trouverez ci-joint les photos. Ainsi que dans le jardin et devant la porte de la chambre 2 ce qui ne permet pas l’usage régulier de cette dernière.» Les photos sont communiquées en pièce n°16 de M^me A.

— Madame A a actionné sa compagnie d’assurances qui, après une expertise lui a répondu le 20 septembre 2018 que les dommages observés étaient consécutifs « à des remontées capillaires mais également à de la condensation suite à défaut de ventilation du logement ». La compagnie d’assurances a refusé la prise en charge du dommage, au motif que le contrat MAE Habitation exclut les dommages résultant d’humidité ou de condensation.

— le 4 septembre 2018, Monsieur Y a diligenté son assignation en résiliation du bail. Dans le cadre de l’instance, Madame A a présenté sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

— Madame A a relancé le cabinet Lateurte en octobre et décembre 2018, janvier et décembre 2019. Ainsi, le 29 octobre 2018 « Je vous prie de trouver ci-joint de document de la MAE afin que l’assurance de M. Y prenne ses responsabilités de garantie »; le 10 décembre 2018 : « je voudrais être informée de l’évolution du dossier portant sur les inondations (') afin de pouvoir mettre en place les indemnisations (…) »; le 23 janvier 2019: « la révélation de la capillarité dans les chambres après les 2 premières isaolations (sic) n’ont pas eu de retour (…) »

Ainsi, et contrairement à ce que soutient Monsieur Y, les courriels adressés à son mandataire dès 2016 sont réputés avoir avisé le bailleur des inondations et de l’avis d’un expert qui attribue partiellement celles-ci à des remontées capillaires. Monsieur Y n’apporte aucun élément de nature à contredire cet avis alors que celui-ci est corroboré par les nombreuses photos produites par M^me A, qui montrent des fissures importantes sur plusieurs murs allant jusqu’à la perte de matière sur certains murs extérieurs (pièce n°15 de M^me A).

Il est ainsi rapporté la preuve qu’une insuffisante isolation du bien à l’eau est à l’origine des inondations subies par la locataire. Même s’il avait engagé une action 4 septembre 2018 aux fins de résiliation du bail, en restant inactif aux mutiples signalements qui lui ont été envoyés, Monsieur Y a manqué à son obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Il doit en conséquence indemniser Madame A du préjudice qui en résulte pour elle.

Madame A demande le paiement d’une indemnité de 5 184,14 € en réparation des dégâts causés à son mobilier.

En premier lieu, l’avis d’expert qu’elle produit attribue une part des sinistres à une mauvaise ventilation des lieux, ce qui constitue une faute de la locataire atténuant la responsabilité de M. Y.

En second lieu, et surtout, Madame A ne produit que des factures d’achats et bon de commande de mobilier antérieurs au premier dégât des eaux. Aucune des nombreuses photos qu’elle produit aux débats ne montre de mobilier endommagé.

Dès lors à défaut de rapporter la preuve de la réalité du préjudice qu’elle invoque, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me A de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Le complétant :

Déclare sans objet la demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

Déboute Madame A de sa demande de délai de paiement, présentée hors de ses effets suspensifs de la clause résolutoire;

Y ajoutant :

Condamne Madame A aux dépens en cause d’appel;

Déboute M. Y de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

La greffière La présidente

C. X C. Gros