N° RG 19/03298 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KDSZ

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christine GOUROUNIAN

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 01 FEVRIER 2022

Appel d’un jugement (N° RG 11-18-0008) rendu par le Tribunal d’Instance de GRENOBLE

en date du 11 avril 2019suivant déclaration d’appel du 26 Juillet 2019

APPELANT :

M. Y X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine GOUROUNIAN, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/006412 du 12/07/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉE :

Etablissement Public ACTIS ( OPH DE LA RÉGION GRENOBLOISE) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…] […]

Représentée par M^e DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 novembre 2021, Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE

Le […], l’Office public d’habitat Actis (ci-après l’OPH Actis) a donné à location à M. Y X un logement sis […] à […], de type 1 de 35 m² habitables, moyennant un loyer mensuel de 148,60 euros (975 francs).

Le 15 septembre 2016, M. X a informé l’OPH Actis subir depuis le mois d’octobre 2015 un bruit continu de machinerie, désormais constant, dans l’ensemble de son logement, à l’origine d’une fatigue nerveuse et a sollicité de son bailleur qu’il prenne toute mesure utile aux fins de mettre un terme à cette nuisance sonore.

M. X a réitéré cette demande par e-mails des 18 et 21 septembre 2016.

Le 13 octobre 2016, M. X a mis en demeure son bailleur pour faire diligenter un technicien aux fins de déterminer la source de la nuisance et de faire réaliser les travaux nécessaires.

Le 10 mai 2017, la société Matmut, assureur de M. X auprès duquel il a formé une déclaration de sinistre, a mis en demeure l’OPH Actis de mettre un terme à la nuisance sonore anormale de la VMC et d’indemniser M. X à hauteur de 172,22 euros par mois à compter du mois de septembre 2016.

Par acte du 10 avril 2018, M. X a assigné l’OPH Actis devant le tribunal d’instance de Grenoble pour voir condamner l’OPH Actis, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer 4 133,28 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’il a subi entre octobre 2015 et octobre 2017 et 2 000 euros pour résistance abusive, ainsi que 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2019, le tribunal d’instance de Grenoble a':

Déclaré recevable l’action engagée par M. X à l’encontre de l’OPH Actis ;

Condamné l’OPH Actis à verser à M. X la somme de 240 euros au titre du préjudice de jouissance de septembre 2016 au 5 octobre 2017 ;

Débouté M. X de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamné l’OPH Actis à verser à M. X la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

Condamné l’OPH Actis au paiement des dépens.

Le tribunal a retenu que :

- il est établi que l’OPH Actis a réagi aux signalements de M. X relatifs à des nuisances sonores en octobre 2015 puis au printemps 2016 et qu’elle n’a plus répondu aux sollicitations du locataire jusqu’à l’intervention de l’assureur et le début des opérations d’expertise ordonnées par l’assureur du locataire ;

- le bailleur a fait preuve de négligence entre septembre 2016 et le printemps 2017 et s’est ensuite mobilisé en faisant intervenir la société ISS à plusieurs reprises, de sorte que l’OPH Actis a commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles ;

- l’existence d’un préjudice de jouissance de M. X est caractérisée mais est cantonnée dans le temps entre septembre 2016 et 5 octobre 2017, correspondant à une somme totale de 2 066 euros pour un montant de loyers de 3 482 euros sur 12 mois ;

- l’indemnisation du préjudice du locataire doit être totale mais ne saurait conduire à un enrichissement du créancier, de sorte que le préjudice de jouissance de M. X est évalué à la somme de 240 euros dès lors qu’il n’a réglé que 400,61 euros au titre des loyers et charges déduction faite des APL perçues.

Le 26 juillet 2019, M. X a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

- condamné l’OPH Actis à payer à M. X la somme de 240 euros au titre du préjudice de jouissance subi de septembre 2016 au 5 octobre 2017 ;

- débouté M. X de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions notifiées le 23 juillet 2020, M. X demande à la cour de':

Déclarer son appel recevable et bien fondé ;

Réformer ledit jugement en ce qu’il :

- a fixé son préjudice de jouissance à 240 euros par mois sur la période de septembre 2016 au 5 octobre 2017,

- l’a débouté de sa demande fondée sur la résistance abusive de l’OPH Actis ;

Condamner l’OPH Actis à lui payer :

- 4 133,28 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’il a subi entre octobre 2015 et octobre 2017,
- 2 000 euros pour résistance abusive,

- 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner l’OPH Actis aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Christine Gourounian, sur son affirmation de droit.

Il fait valoir que':

- le trouble sonore a débuté au mois d’octobre 2015 ainsi qu’il l’a signalé par courrier du 15 septembre 2016, il n’avait nullement cessé entre octobre 2015 et mars 2016 même s’il avait diminué ;

- la réalité de la gêne, sa durée et l’intensité du trouble de jouissance sont démontrées, étant relevé que la gêne a été constatée lors de réunions contradictoires ;

- la gêne s’est étalée de 2003 à 2017 mais il limite sa demande d’indemnisation à la période pendant laquelle le trouble a été particulièrement exacerbé d’octobre 2015 à octobre 2017 ;

- la cause du bruit proviendrait du groupe VMC sur la toiture, qui n’a été réparé que le 5 octobre 2017 par la mise en place de caoutchouc anti-vibratiles entre l’extracteur et les barres de maintien de l’extracteur ;

- il a fallu deux ans à l’OPH Actis pour maîtriser l’origine du trouble alors que la réparation était simple à réaliser ;

- la base de son indemnisation d’un trouble de jouissance paisible de l’appartement loué ne saurait être le montant de son loyer mais la juste réparation des désagréments subis jours et nuits pendant deux ans ;

- son préjudice se chiffre à la somme de 172,22 euros par mois, soit un total de 4 133,28 euros pour 24 mois ;

- selon sa charte de qualité, l’OPH Actis s’engage à répondre aux courriers d’un locataire dans un délai de 15 jours, or il a fallu attendre le 5 octobre 2017 pour que la société ISS soit mandatée par l’OPH Actis pour faire cesser le trouble, ce qui témoigne du laxisme de son bailleur.

Par conclusions d’intimé n° 1 et d’appel incident notifiées le 6 décembre 2019, l’OPH Actis demande à la cour de':

Déclarer recevable mais non fondé l’appel de M. X ;

Déclarer recevable et bien fondé son appel incident ;

Infirmer le jugement déféré et dire et juger que l’OPH Actis n’a fait preuve d’aucune faute entre septembre 2016 et le printemps 2017 ;

S’entendre débouter M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce sens :

- que l’OPH Actis a exécuté le contrat de bail de bonne foi,

- que l’OPH Actis n’est tenu à aucune réparation à quelque titre que ce soit,

- que l’OPH Actis n’a pas fait preuve de résistance abusive ;
Condamner M. X à restituer les sommes réglées au titre de l’exécution provisoire soit 940 euros outre intérêts de droit à compter du 26 juillet 2019 ;

Subsidiairement, dire et juger que la demande en réparation au titre du préjudice de jouissance doit être cantonnée à la période retenue par le tribunal ;

Confirmer le jugement :

- sur le quantum de l’indemnité fixée au titre du préjudice de jouissance (240 euros),

- en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, en l’absence d’élément permettant d’appuyer sa demande ;

Condamner M. X à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir que :

- il a rempli ses obligations et a tout mis en oeuvre pour tenter de faire procéder aux travaux réparatoires qui ont permis de stopper le bruit ressenti par M. X ;

- il n’a pas commis de faute et a rempli ses obligations en mettant tout en oeuvre et en intervenant pour remédier le problème, de sorte que dès octobre 2017 les caoutchoucs sont placés mettant fin aux nuisances sonores ;

- à la suite du courrier de M. X en octobre 2015, il a diligenté un technicien de la société ISS qui a réduit la puissance du moteur de la machinerie à l’origine d’un bruit continu ;

- il a ainsi réagi dès la réclamation de son locataire et n’a pas attendu l’intervention de l’assureur ;

- les dispositifs de ventilation sont complexes, de sorte que les débits à extraire sont différents d’un logement à l’autre ;

- plusieurs rapports d’expertise ont été dressés, le premier rapport ne faisant état d’une date d’apparition des nuisances qu’à partir de septembre 2016, étant souligné que M. X ne produit pas le rapport d’expertise de protection juridique n° 2 que son conseil a pourtant sollicité ;

- la société ISS est intervenue à sa requête le 15 juin 2017 pour remplacer une bouche de ventilation dans la cuisine de l’appartement de M. X et pour vérifier le caisson VMC en toiture, ainsi que le 4 juillet 2017 pour remplacer deux moteurs, les courroies ainsi que les poulies de la VMC ;

- la réunion du 22 septembre 2017 a permis de localiser le problème et de constater que M. X avait calfeutré ses fenêtres et obstrué les bouches d’aération de son logement, ce qui a pu dérégler le réseau et créer des entrées d’air parasite et des bruits intérieurs par résonance ;

- il était impossible de stopper intégralement la VMC pour rechercher la cause des désordres puisqu’un arrêt total aurait déséquilibré la totalité de la ventilation de tout l’immeuble ;

- aucun relevé sonore n’a été produit, de sorte que le tribunal ne pouvait évaluer la matérialité d’un bourdonnement appelé bruit de fond ;

- subsidiairement, M. X n’est pas fondé en sa demande qui tend à solliciter à peu près cinq fois le montant de ses loyers pour la période concernée, étant souligné que le préjudice dont il réclame réparation n’a débuté qu’à compter du mois d’octobre 2015.
Le présent arrêt sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le trouble de jouissance

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

L’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux constitue en conséquence une obligation de résultat pour le bailleur qui ne peut se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en 'uvre pour parvenir à la cessation du trouble.

Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire dès lors que ce trouble est établi.

Le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Il est en outre rappelé que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble de jouissance et déterminer les mesures propres à le faire cesser et à le réparer.

En l’espèce, M. X, locataire du logement situé […] à Grenoble depuis le […] appartenant à l’OPH Actis, soutient qu’il a subi entre le mois d’octobre 2015 une nuisance sonore en raison du fonctionnement anormal de la VMC de l’immeuble.

A l’appui de son appel, pour démontrer qu’il a subi d’importantes nuisances sonores et averti son bailleur, le locataire produit, notamment, les pièces suivantes :

- un rapport d’expertise du 15 décembre 2016,

- un rapport d’expertise du 16 février 2017 et un rapport d’expertise du 23 mars 2017 (à la suite de la même réunion du 15 février 2017),

- un rapport d’expertise du 26 septembre 2017,

- un courrier du 15 septembre 2016 adressé à l’OPH Actis,

- une mise en demeure du 15 septembre 2016,

- des relances par e-mails des 18 et 21 septembre 2016,

- deux mises en demeure de la société Matmut des 10 et 30 mai 2017 adressées à l’OPH Actis.

Il ressort de ces éléments que l’OPH Actis a fait intervenir un technicien de la société ISS, une première fois après que M. X l’a prévenu de la présence d’un « bruit continu de machinerie » en octobre 2015 et a réduit la puissance du moteur de la VMC à l’origine de cette nuisance, et une seconde fois lorsqu’au printemps 2016 ce bruit a réapparu, ce que M. X a lui-même reconnu aux termes de son courrier du 15 septembre 2016.

Aux termes de l’expertise de la société Cabinet Alexya du 15 décembre 2016 diligentée par la société Matmut, l’existence d’un bruit de fond continu dans l’appartement de M. X est ainsi avérée et, ce, malgré les bruits environnants. Le rapport mentionne que ce bruit provoque une gêne manifeste dans l’utilisation de l’ouvrage mais que son origine est indéterminée.

Ce désordre a de nouveau été constaté lors des réunions d’expertises contradictoires des 15 février et 22 septembre 2017 alors que la société ISS est intervenue les 15 juin et 4 juillet 2017 aux fins de remplacer la bouche de ventilation dans l’appartement de M. X ainsi que pour réaliser divers travaux sur la VMC de l’immeuble.

Le 5 octobre 2017, la société ISS est intervenue pour mettre en place des caoutchoucs anti-vibratiles sur la VMC de l’immeuble, mettant fin aux nuisances sonores.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le trouble sonore au sein du logement de M. X existait dès le mois de septembre 2016 pour prendre fin le 5 octobre 2017, date des travaux sur la VMC de l’immeuble.

M. X a donc subi un trouble réel et objectif dans la jouissance paisible des lieux loués en raison des nuisances sonores provoquées par un élément d’équipement de l’immeuble dont le bailleur est propriétaire. Il est donc fondé à obtenir du bailleur réparation de son trouble de jouissance pour la période comprise entre septembre 2016 et le 5 octobre 2017.

C’est ainsi à bon droit que le tribunal a considéré que l’existence du préjudice de jouissance du locataire était caractérisée, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités, il importe peu que le bailleur ait commis ou non une faute dans la prise en charge de ce désordre, l’existence du trouble de jouissance impliquant nécessairement l’indemnisation du locataire, sauf en cas de force majeure.

Par conséquent, le jugement sera confirmé par substitution de motifs sur ce point.

Sur la réparation du préjudice pour trouble de jouissance

M. X soutient dans le corps de ses conclusions qu’il a subi un préjudice moral qui ne repose pas sur le remboursement des loyers réglés.

Le trouble de jouissance étant caractérisé, M. X a droit à la réparation de son préjudice, peu important qu’il ait perçu ou pas des APL venant en déduction de ses loyers.

Il résulte des pièces du dossier et des expertises que les nuisances sonores subies par M. X sont perceptibles dans l’ensemble de son logement de 35 m² et qu’elles sont surtout audibles dans la pièce principale et dans la cuisine, ce qui correspond à une surface chiffrée par l’expert à 20,75 m².

Il ressort du rapport d’expertise contradictoire du 23 mars 2017 que le préjudice du locataire peut être évalué à la somme de 172,22 euros par mois, correspondant à une somme de 2 238 euros sur une période de 13 mois.

Il y a donc lieu d’entériner les conclusions expertales et de fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. X ,du mois de septembre 2016 au 5 octobre 2017, à la somme de 2 238 euros, sans qu’il y ait lieu de tenir compte des aides au logement perçues, en infirmation du jugement sur ce point.

Sur la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

M. X fait valoir que malgré ses nombreuses relances, il a fallu deux ans à l’OPH Actis pour faire cesser le trouble de jouissance alors qu’il lui appartenait simplement d’installer des caoutchoucs pour mettre un terme aux nuisances sonores, ce qui caractérise la résistance abusive de son bailleur du fait de son inefficacité et de son manque de diligences.

Il résulte des pièces du dossier que l’identification de l’origine des nuisances sonores a nécessité plusieurs expertises et interventions avant que le technicien de la société ISS, mandaté par l’OPH Actis, ne soit en mesure de régler le problème à l’origine du trouble de jouissance.

Après avoir mandaté un technicien en octobre 2015 et au printemps 2016, l’OPH Actis n’a réagi qu’après la réunion de la deuxième expertise en février 2017. Il est donc établi que l’OPH Actis a fait preuve d’un manque de diligences entre septembre 2016 et février 2017.

M. X a été contraint de mobiliser son assureur en plus d’avoir dû, à de très nombreuses reprises, écrire à son bailleur afin qu’il prenne toute les mesures utiles pour faire cesser le trouble sonore qu’il subissait. Toutefois, il ne caractérise pas de préjudice autre que le préjudice de jouissance ayant déjà fait l’objet d’une indemnisation.

A défaut pour M. X d’établir l’existence d’un préjudice au titre de la résistance abusive de son bailleur, sa demande de dommage-intérêts sera rejetée.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnisation de M. X la somme de 240 euros au lieu de 2 238 euros au titre du préjudice de jouissance de septembre 2016 au 5 octobre 2017 ;

Y ajoutant,

Condamne l’OPH Actis à payer à M. X la somme de 2 238 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne l’OPH Actis à payer à M. X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne l’Office public d’habitat Actis aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la
Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE