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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 03 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/05585 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NLXS dont a été joint le N°RG 17/06102

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 août 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 14/00502

APPELANTS :

Monsieur F C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie NOURRIT-FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS, substituée à l’audience par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS

Appelant dans 17/[…]

EURL DENIS E, RCS de […]

[…]

[…]

[…]

pris en son établissement secondaire, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit établissement […]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M é l a n i e M A I N G O U R D d e l a S C P C A S A N O V A – MAINGOURD – THAI THONG, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par M^e Cloé PERROT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelante dans 17/[…]

INTIMES :

Monsieur P T U V X

né le […] à LE BLANC-MESNIL (93150)

de nationalité Française

[…]

[…]

et

Madame H I épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, substituée à l’audience par M^e Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur J Y

né le […] à BEZIERS

de nationalité Française

[…]

[…]

et

Madame K L épouse Y née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

R e p r é s e n t é s p a r M e Y a n n G A R R I G U E d e l a S E L A R L L E X A V O U E MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur M A

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS

SARL PREMIERE PIERRE, RCS n°419 334 586, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 11 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 NOVEMBRE 2021, en audience publique, M. Fabrice DURAND, conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Jacques RAYNAUD, Président, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 juillet 2003, la SARL Première Pierre a réalisé un lotissement Le Clos des Genêts sur la commune de Magalas (34) autorisé par arrêté municipal du 2 décembre 2002.

L’EURL Denis E, géomètre-expert, est intervenue pour établir le plan du lotissement, mesurer la superficie des parcelles et implanter des bornes et clous de délimitation des lots.

La SARL Première Pierre a vendu :

' par acte du 3 juin 2004 le lot n°3 cadastré section G n°2196 à M. M A au prix de 72 000 euros ;

' par acte du 24 janvier 2005 le lot n°4 cadastré section G n°2197 à M. J Y et à M^me K L épouse Y au prix de 82 000 euros.

M. et M^me Y ont construit une maison individuelle sur ce lot n°4 et l’ont revendue le 20 décembre 2011 à M. F C au prix de 272 000 euros.

Le 20 décembre 2010, M. A a revendu son lot n°3 de terrain à bâtir à M. P X et à M^me H I épouse X au prix de 93 000 euros.

Lors de la construction de leur maison d’habitation, M. et M^me X ont constaté que des ouvrages construits sur le lot n°4 empiétaient sur leur terrain.

Par courrier du 31 janvier 2012, M. et M^me X ont informé M. C de l’existence de cet empiétement et l’ont mis en demeure de le supprimer. M. C leur notifiait cependant le 2 février 2012 son refus de supprimer les ouvrages irréguliers. Celui-ci se contentait de mettre en cause verbalement ses propres vendeurs M. et M^me Y.

Par ordonnance du 23 mars 2012, M. et M^me X ont obtenu la désignation de M. R D, géomètre-expert, avec pour mission de réaliser une expertise au contradictoire de M. C et de M. A.
Par ordonnance du 15 février 2013, ces opérations d’expertise étaient étendues à M. et M^me Y, à la SARL Première Pierre, à l’EURL Denis E et à la société Brault Travaux Public.

L’expert judiciaire déposait son rapport le 31 août 2013.

Le 13 février 2014, M. et M^me X assignaient M. C et M. A devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins d’obtenir la démolition des ouvrages empiétant sur leur lot et l’indemnisation de leur préjudice.

M. C S le 6 juin 2014 en intervention forcée M. et M^me Y, la SARL Première Pierre et l’EURL Denis E.

Cette seconde procédure était jointe le 5 mars 2015 à l’instance engagée par M. et M^me X.

Par jugement du 25 août 2017, le tribunal de grande instance de Béziers a :

' condamné M. C à démolir tous les ouvrages empiétant sur le lot […] à Magalas, cadastré section G n°2196, appartenant à M. et M^me X, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, M. D en son rapport déposé le 31 août 2013, et à remettre leur parcelle dans son état antérieur à l’empiétement, le tout dans un délai de 4 mois suivant la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai ;

' condamné M. C à payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. et M^me X ;

' rejeté le surplus des demandes indemnitaires de M. et M^me X ;

' condamné in solidum M. et M^me Y, l’EURL E et la SARL Première Pierre à relever et garantir M. C de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

' condamné in solidum M. et M^me Y, l’EURL E et la SARL Première Pierre à payer à M. C les sommes de :

- 41 095,00 euros au titre du préjudice matériel, hors taxes, majorée de la TVA en vigueur au jour du paiement et actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 31 août 2013, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement,

- 8 000 euros au titre du préjudice immatériel,

' condamné in solidum la SARL Première Pierre et l’EURL Denis E, à relever et garantir M. et M^me Y de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

' rejeté les demandes formées à l’encontre de M. A ;

' condamné la SARL Première Pierre et l’EURL Denis E in solidum à payer la somme de 2 500 euros à M. F C, 2 500 euros à M. et M^me Y, 2 500 euros à M. P X et M^me H I épouse X, et 1 500 euros à M. M A, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
' rejeté le surplus des demandes ;

' condamné in solidum la SARL Première Pierre et l’EURL Denis E aux dépens ;

' dit que la répartition finale entre les coobligés se fera comme suit :

- 80% à la charge de l’EURL Denis E

- 20% a la charge de la SARL Première Pierre

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

L’EURL Denis E a relevé appel du jugement le 27 octobre 2017 à l’encontre de M. et M^me X, M. et M^me Y, M. C, M. A et la SARL Première Pierre.

M. C a relevé appel du jugement le 24 novembre 2017 à l’encontre de M. et M^me X, M. et M^me Y, M. A, la SARL Première Pierre et l’EURL Denis E.

Par ordonnance du 10 juillet 2018, le conseiller de la mise en état a joint les dossiers RG n°17/5585 et RG n° 17/6102.

Vu les dernières conclusions de M. C remises au greffe le 4 avril 2018 ;

Vu les dernières conclusions de l’EURL E remises au greffe le 29 mai 2018 ;

Vu les dernières conclusions de M. et M^me Y remises au greffe le 26 avril 2018 ;

Vu les dernières conclusions de la SARL Première Pierre remises au greffe le 3 mai 2018 ;

Vu les dernières conclusions de M. et M^me X remises au greffe le 15 septembre 2020 ;

Vu les dernières conclusions de M. A remises au greffe le 18 juin 2018 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

I ' Les actions engagées par M. et M^me X du fait de l’empiètement

1 – Sur l’action exercée par M. et M^me X contre M. C,

Sur l’empiètement reproché à M. C,

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il s’évince de ces dispositions que le propriétaire d’un fonds subissant un empiètement est fondé à exiger la suppression des ouvrages qui empiètent sans égard à l’importance de cet empiètement ni aux conditions dans lesquelles ces ouvrages irréguliers ont été édifiés.
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le mur existant entre les lots n°3 et 4 sur un linéaire de 28,05 m et le mur existant entre le lot n°4 et la voie publique sur un linéaire de 1,50 m empiètent sur le lot n°3 propriété de M. et M^me X.

Cet empiètement d’environ 21 m² englobe les deux portions de murs séparatifs, une partie de la terrasse entourant la piscine de M. C, une partie du chalet en bois et de sa dalle en béton et une partie de terrasse dallée côté rue et en fond de lot.

Ces conclusions de l’expert judiciaire ne sont contestées ni par M. C ni par aucune autre partie au procès.

L’existence de cet empiètement justifie donc de faire droit à la demande de démolition des ouvrages formée par M. et M^me X contre M. C qui n’est pas fondé à s’y opposer au motif que ses voisins auraient acquis la parcelle en l’état, que leur projet de construction aurait été compatible avec la situation du mur existant ou encore que M. et M^me X ont pu construire une villa avec piscine malgré la présence de cet empiétement.

De même, M. C ne peut pas imposer à M. et M^me X de lui vendre la surface de 21 m² subissant l’empiètement en lieu et place de la démolition des ouvrages irréguliers.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a ordonné la démolition sous astreinte de l’empiétement litigieux.

Sur les demandes indemnitaires formées par M. et M^me X,

L’empiètement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute au sens de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

M. C, informé de cet empiètement le 31 janvier 2012 par M. et M^me X, leur a notifié dès le 2 février 2012 d’une façon particulièrement désinvolte son refus de démolir les parties d’ouvrage empiétant sur leur propriété.

Ce refus de M. C est d’autant plus fautif que M. et M^me X avaient pris la précaution préalable de faire arpenter leur terrain par le géomètre-expert M. E qui leur avait confirmé l’existence de cet empiètement dans son courrier du 25 janvier 2012.

La faute de M. C étant établie, il appartient à M. et M^me X d’établir l’existence et le caractère certain de chaque poste de préjudice invoqué et de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct entre chaque poste de préjudice et la faute commise par M. C.

M. et M^me X concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a statué sur les demandes indemnitaires suivantes :

La perte de jouissance définitive

M. et M^me X font valoir le préjudice résultant de la modification de leur projet de construction rendue nécessaire par l’empiétement : leur premier projet, autorisé par permis délivré le 9 juin 2011, se fondait sur le plan de bornage de leur lot. Ils soutiennent avoir été obligés de déplacer la maison, de réduire la taille de la piscine et d’obtenir un permis de construire modificatif le 19 avril 2012.

Contrairement à l’argumentation des parties adverses sur ce point, le fait que M. et M^me X aient acheté leur terrain en l’état de l’empiètement n’enlève rien au fait que leur projet immobilier s’appuyait légitimement sur les pièces du lotissement et sur le plan de bornage de leur lot.

M. et M^me X ont donc directement subi les conséquences de ce défaut de surface et de la présence du mur litigieux incompatibles avec leur projet de construction.

Les pièces versées au débats, notamment les plans des deux projets de construction successifs, établissent que M. et M^me X ont été contraints de modifier l’implantation de leur maison et de réduire la taille de leur piscine en raison de la distance de prospect de trois mètres dont les services de l’urbanisme exigeaient le respect par rapport au mur empiétant sur leur parcelle.

Outre la diminution de la taille de leur piscine, ils ont aussi perdu la jouissance d’une surface représentant une bande d’environ un mètre de largeur au sud-ouest de leur propriété, dans le secteur de leur parcelle le plus exposé au soleil.

Le préjudice global résultant de ces modifications au projet initial sera justement indemnisé par l’octroi de la somme de 20 000 euros, ce en quoi le jugement déféré sera infirmé.

Le stockage des menuiseries

M. et M^me X produisent un simple courrier de la SAS SDIM daté du 13 décembre 2012 évoquant des coûts supplémentaires de stockage de 3 000 euros. Toutefois, en l’absence de facture acquittée, la réalité de ce poste de préjudice est insuffisamment démontrée.

Le jugement déféré, qui a rejeté cette demande, sera donc confirmé.

Les intérêts du prêt

Il ressort des pièces versées aux débats que l’empiètement subi par M. et M^me X a retardé leur projet de construction et a rendu nécessaire l’obtention d’un permis de construire modificatif.

Au regard de la date du permis initial du 9 juin 2011 et de la date du permis de construire modificatif du 19 avril 2012, le retard du projet imputable à l’empiétement de M. C peut être évalué à une année (entre le 9 juin 2011 et le 9 juin 2012).

Les intérêts payés à perte durant cette période (9ème à 20ème mensualité) s’élèvent à 2 431,02 euros.

Les frais d’huissier et de géomètre-expert

Les demandeurs justifient d’une facture de constat d’huissier de 373,49 euros TTC et de géomètre-expert de 550,16 euros TTC.

Contrairement à l’analyse du jugement déféré, ces frais sont distincts des frais directement exposés à l’occasion du procès et non compris dans les dépens au sens de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces frais constituent un chef de préjudice antérieur au procès et directement imputable à M. C qui devra donc verser à M. et M^me X la somme de 923,65 euros, ce en quoi le jugement sera infirmé.

L’augmentation du coût de construction

Le courrier de l’EURL Francis Aribaud daté du 17 août 2012 mentionne une majoration de prix du devis initial de 11 520 euros, dont 10 000 euros de « geste commercial » à déduire.

Cette pièce n’est cependant pas probante quant à l’existence de ce chef de préjudice. En effet, le détail des prestations de l’ancien devis de décembre 2011 et du nouveau devis établi 17 août 2012 n’est pas communiqué. En l’absence de ces éléments, la cour d’appel n’est pas en mesure de constater l’existence du préjudice allégué.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Le préjudice moral

L’empiètement, conjugué à l’attitude désinvolte et passive de M. C, a imposé à M. et M^me X d’affronter une longue procédure judiciaire s’ajoutant aux tracas administratifs liés aux autorisations d’urbanisme et à la nécessité de modifier le projet de construction initial.

Le préjudice moral subi par M. et M^me X de ce chef en raison des fautes commises par M. C est évalué à 10 000 euros.

Il résulte des précédents développements que le jugement déféré devra être infirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité due par M. C à M. et M^me X à la somme globale de 6 000 euros en réparation du préjudice lié à la nécessité d’engager une procédure judiciaire et à l’exclusion de tout autre chef de préjudice.

M. C sera en conséquence condamné à verser à M. et M^me X les sommes précitées à titre de dommages-intérêts.

2 – Sur l’action exercée par M. et M^me X contre M. A,

M. et M^me X exercent une action contre M. A fondée exclusivement sur les articles 1603 et 1611 du code civil qui mettent à la charge du vendeur une obligation de délivrance et de garantie de la chose vendue.

En l’espèce, M. A a vendu le 20 décembre 2010 à M. et M^me X la parcelle cadastrée G n°2196 d’une superficie de 805 m² formant le lot […].

La cour d’appel constate que le bien vendu est conforme à toutes les caractéristiques mentionnées à l’acte de vente.

La présence d’un empiètement ne constitue pas une non-conformité du bien vendue mais caractérise un vice caché affectant ce bien au sens de l’article 1641 du code civil, fondement qui n’est pas invoqué par les demandeurs et serait au demeurant paralysé par la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente.
En conséquence, la demande formée par M. et M^me X contre M. A doit être rejetée, ce en quoi le jugement déféré sera confirmé par substitution de motifs.

II ' Les appels en garantie formés par M. C

Sur l’appel en garantie exercé par M. C contre M. et M^me Y,

L’implantation par M. et M^me Y d’ouvrages empiétant sur la propriété voisine constituent une faute caractérisée de négligence.

En effet, M. et M^me Y ont implanté ces ouvrages sans vérifier l’emplacement des limites parcellaires de leur lot.

M. C, qui a subi les conséquences directes de cette faute, est donc fondé à se faire relever et garantir par M. et M^me Y de la totalité des sommes mises à sa charge au bénéfice de M. et M^me X à l’exception toutefois de la somme de 10 000 euros correspondant au préjudice moral subi par ces derniers.

S’agissant de cette dernière somme, M. C est fondé à se retourner contre ses vendeurs à hauteur de la moitié seulement, l’autre moitié (soit 5 000 euros) constituant la part de préjudice résultant de sa faute personnelle à l’égard de M. et M^me X.

Le montant total de ce recours de M. C contre M. et M^me Y s’élève à la somme de 28 354,67 euros (20 000+2 431,02+923,65+5 000 euros).

Sur les demandes formées par M. C contre M. et M^me Y,

M. et M^me Y ont eux-mêmes construit leur maison avec piscine, chalet en bois et murs de clôture. Ces ouvrages, qui entrent dans le champ de l’article 1792 du code civil, ont été achevés courant 2005.

En leur qualité de vendeurs après achèvement d’un ouvrage qu’ils ont construit ou fait construire, M. et M^me Y sont donc soumis à la responsabilité des constructeurs en application de l’article 1792-1-2° du code civil.

L’erreur d’implantation d’un ouvrage rendant nécessaire sa démolition porte atteinte à sa destination et constitue donc un désordre de nature décennale.

M. et M^me Y doivent donc prendre en charge le coût des travaux de démolition et de reconstruction à l’identique des ouvrages édifiés sur le lot n°4 qui empiètent sur le lot n°3 de M. et M^me X ainsi que l’indemnisation des dommages consécutifs à ces désordres que doit supporter M. C.

Les travaux de démolition et de reconstruction des ouvrages ont été évalués par l’expert sapiteur à la somme de 41 095 euros HT, montant qui n’a été contesté par aucune des parties lors de l’expertise.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

La remise en état du jardin

A défaut d’éléments précis décrivant les travaux à réaliser, et au regard de l’ampleur limitée des travaux de démolition et reconstruction d’un simple mur de clôture, il sera alloué à M. C la somme de 500 euros pour la remise en état du jardin après les travaux.

Le trouble de jouissance temporaire

Les travaux à réaliser concernent le mur de clôture et n’entraînent qu’un impact limité et temporaire sur la jouissance de la maison d’habitation. Le trouble de jouissance subi par M. C durant ces travaux (un mois au maximum) sera fixé à la somme de 1 500 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

La perte de valeur vénale de la maison

M. C perd une surface d’environ 20m² sur la propriété qu’il avait achetée à M. et M^me Y alors que l’empiètement existait déjà. Il en résulte une perte de valeur vénale de sa maison, au regard de sa configuration et de la superficie perdue après régularisation de l’empiétement, qui est fixée à 8 000 euros.

Le préjudice moral

M. C fait valoir qu’il a dû « subir les assauts des époux X depuis maintenant plusieurs années, les tracasseries liées à la procédure ».

Il ressort toutefois des circonstances du litige que M. et M^me X ont pris toutes les précautions nécessaires pour vérifier la réalité de l’empiètement avant de se rapprocher de M. C pour tenter de régler le litige à l’amiable.

C’est en réalité M. C lui-même qui a refusé d’assumer ses responsabilités de propriétaire en présence d’un empiètement important dont lui-même n’a jamais contesté la réalité.

Il convient de souligner qu’après avoir été informé le 31 janvier 2012 de l’empiétement par M. et M^me X, M. C est resté totalement passif et n’a pas jugé utile d’engager une quelconque démarche, y compris amiable, notamment en direction de ses vendeurs M. et M^me Y.

Les termes de son courrier du 2 février 2012 traduisent une réelle désinvolture de sa part et un refus total du dialogue en vue de régulariser la situation. Loin d’avoir subi de quelconques « assauts » de M. et M^me X, c’est au contraire le refus obstiné de M. C qui a contraint ses voisins à engager le présent procès à défaut de règlement amiable du litige.

Il ressort de ces développements que le préjudice moral subi par M. C est pour l’essentiel celui qu’il s’est lui-même causé en laissant se déclencher une longue procédure judiciaire. M. C n’est donc pas fondé à se faire indemniser pour l’anxiété et les désagréments qui résultent de ses propres négligences et de son propre comportement non coopératif.

Toutefois, la faute de M. et M^me Y est à l’origine d’un préjudice spécifique causé à leur acquéreur qui peut être évalué à 3 000 euros.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé de ce chef. Il sera partiellement fait droit à cette demande de M. C à qui M. et M^me Y devront verser la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur l’appel en garantie formé par M. C contre M. A,

M. C n’apporte pas la preuve d’une quelconque faute commise par M. A lorsqu’il a procédé à la vente de son terrain à M. et M^me X.

M. A a mentionné dans l’acte de vente l’existence du plan de bornage établi lors de la réalisation du lotissement. Il n’a commis aucune négligence et n’était pas en mesure d’informer quiconque d’un empiètement existant sur son terrain dont il ignorait totalement l’existence.

La demande de dommages-intérêts formée par M. C contre M. A sur le fondement de la responsabilité délictuelle ne pourra donc qu’être rejetée, ce en quoi le jugement déféré sera confirmé.

III ' Les appels en garantie formés contre le lotisseur et contre le géomètre-expert

Sur la responsabilité de l’EURL E,

L’EURL E soutient qu’elle n’a commis aucune faute et qu’elle a implanté en 2004 un clou D (spit estampillé « OGE » signifiant « ordre des géomètres-experts ») matérialisant la limite en exacte limite entre les lots n°3 et 4 conformément au plan de bornage du lotissement.

Lors des opérations d’expertise judiciaire, M. Y a indiqué à l’expert « qu’il a construit tous les murs de clôture sur la base de repères existant sur place sauf pour la borne à l’angle nord-ouest de sa propriété (lot n°4) qu’il n’a pas retrouvée quant il a bâti. Il a implanté cet angle à partir des côtes portées sur son plan de vente de lot et des repères existant sur place ».

Il convient de rappeler que le géomètre-expert qui implante une borne ou tout autre dispositif de repérage n’est responsable ni de la surveillance, ni de la conservation de ce dispositif.

Le géomètre-expert n’est donc pas en mesure de garantir à un propriétaire, plusieurs mois ou années s’étant écoulées depuis l’implantation, que telle borne ou tel clou n’a pas été déplacé par un tiers.

L’expert judiciaire a constaté la disparition de deux autres clous numérotés P8 et P9 sur le plan d’implantation réalisé le 19 janvier 2004 par M. E, constat qui confirme la vulnérabilité de ces dispositifs « spit ».

Pour autant, aucune faute ne peut être imputée au géomètre-expert qui n’est pas en mesure de garantir à ses clients un quelconque dispositif « non facilement retirable » ainsi que l’a retenu inexactement le jugement déféré.

En implantant ses ouvrages sans procéder à un mesurage de sa parcelle ni vérifier l’exacte position des limites de sa propriété, M. et M^me Y ont commis une faute de négligence.

M. et M^me Y n’apportent pas la preuve d’une quelconque faute contre l’EURL E dont il convient de rappeler que les plans de bornage et de délimitation ne souffrent par ailleurs aucun reproche.
Il ressort de ces éléments que le clou D a été déplacé et que ce déplacement ne peut aucunement être imputé à l’EURL E dont les opérations de bornage et de délimitation des lots ont été parfaitement exécutées.

C’est donc par une inexacte appréciation des faits du litige que le jugement déféré a retenu une présomption de responsabilité contre l’EURL E au motif qu’elle « devait s’assurer que les clous étaient valablement placés et qu’ils n’étaient pas facilement retirables » et que « M. E ne peut pas écarter la responsabilité de son entreprise en affirmant simplement qu’il ne reconnaît pas le clou D ou que celui-ci a été déplacé ».

Il appartenait exclusivement à M. et M^me Y, et le cas échéant à leurs entreprises, de contrôler ou de faire contrôler l’implantation correcte de leurs ouvrages sur la parcelle, ce qu’ils reconnaissent précisément avoir omis de faire.

Ces précautions étaient d’autant plus indispensables que M. Y a lui-même constaté l’absence d’au moins un signe matériel supposé représenter la limite de propriété.

Une simple mesure au ruban de la distance de 15 mètres figurant sur le plan de bornage le long de la rue aurait immédiatement révélé leur erreur à M. et M^me Y.

En conséquence, aucune faute ne peut être retenue contre l’EURL E. Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la SARL Première Pierre,

L’expertise judiciaire a parfaitement établi que la SARL Première Pierre avait vendu des lots conformes aux stipulations contractuelles des actes de vente.

Ces actes de vente ont été accompagnés de plans de bornage des parcelles qui ont été parfaitement réalisés par l’EURL E. Ces plans mentionnent des limites de propriété et des superficies exactes.

Ainsi, aucun manquement ne peut être reproché au lotisseur quant au respect de son obligation de délivrance de la chose vendue conformément à l’article 1604 du code civil.

C’est donc par une appréciation inexacte des faits de la cause que le jugement déféré a retenu la responsabilité de la SARL Première Pierre sur ce fondement, alors que l’empiétement ne résulte que des agissements fautifs à M. et à M^me Y.

La SARL Première Pierre n’a par ailleurs commis aucune faute au sens de l’article 1382 ancien du code civil. La survenue de cet empiètement de propriété résulte de la seule faute de M. et M^me Y qui n’ont pas respecté la limite séparative de leur parcelle. Il appartenait à eux seuls de contrôler ou de faire contrôler l’implantation de leurs ouvrages conformément au plan de bornage dont ils avaient eu connaissance lors de la vente de leur terrain.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ayant fait droit aux recours formés par M. C contre la SARL Première Pierre et l’EURL Denis E.
En conséquence, l’ensemble des demandes formées contre ces deux sociétés seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés tout en reprenant les dispositions confirmées du jugement pour une meilleure compréhension du dispositif du présent arrêt,

Condamne M. F C à démolir tous les ouvrages empiétant sur la parcelle cadastrée section G n°2196 sur la commune de Magalas (34) propriété de M. P X et de M^me H I épouse X conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 31 août 2013 par M. D et à remettre leur parcelle dans son état antérieur à l’empiètement, le tout dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai précité ;

Condamne M. F C à verser à M. P X et à M^me H I épouse X les sommes suivantes :

' 20 000 euros en réparation de la perte de jouissance définitive ;

' 2 431,02 euros en paiement des intérêts d’emprunt ;

' 923,65 euros pour les frais de géomètre et d’huissier ;

' 10 000 euros en réparation du préjudice moral ;

Condamne M. J Y et M^me K L épouse Y à relever et garantir M. F C de la condamnation prononcée dans la limite de 28 354,67 euros ;

Condamne M. J Y et M^me K L épouse Y à payer à M. F C :

' 41 095 euros HT en réparation du préjudice matériel, somme majorée de la TVA au taux applicable à la date du paiement et actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 31 août 2013 et la date du présent arrêt ;

' 500 euros pour les frais de remise en état de son jardin ;

' 1 500 euros en réparation du trouble de jouissance temporaire ;

' 8 000 euros en compensation de la perte de valeur vénale de sa maison ;

' 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Rejette toutes les demandes formées par M. et M^me X et M. C contre M. M A, contre la SARL Première Pierre et contre l’EURL Denis E ;
Condamne in solidum M. F C, M. J Y et M^me K L épouse Y à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne in solidum M. J Y et M^me K L épouse Y à relever et garantir M. F C de cette condamnation aux entiers dépens ;

Condamne M. F C à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel :

' 3 000 euros à l’EURL Denis E ;

' 3 000 euros à la SARL Première Pierre ;

' 3 000 euros à M. P X et à M^me H I épouse X ;

Condamne in solidum M. J Y et M^me K L épouse Y à payer la somme de 3 000 euros à M. F C sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum M. F C d’une part, M. P X et M^me H I épouse X d’autre part, à payer la somme totale de 3 000 euros à M. M A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes.