N° RG 21/02382 – N° Portalis DBVM-V-B7F-K4UG

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELAS CABINET CHAMPAUZAC

la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU VENDREDI 21 JUILLET 2023

Appel d’un Jugement (N° R.G. 19/01405)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 27 avril 2021

suivant déclaration d’appel du 26 Mai 2021

APPELANT :

M. [R] [U]

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 8] (SUISSE)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 4] (SUISSE)

représenté par M^e Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE plaidant par M^e Kevin GERBAUD, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

Me [K] [P] Notaire de l’Office Notarial de [Localité 3].

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et plaidant par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ  :

M^me Catherine CLERC, Présidente,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

M^me Véronique LAMOINE, Conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 juin 2023, Madame Clerc a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon compromis rédigé le 9 juillet 2009 par Me [K] [P], notaire à [Localité 3] (Drôme), M. [S] [C] a vendu à M. [R] [U] une propriété rurale sise à [Adresse 9], comprenant un ancien corps de ferme rénové avec bâtiments d’habitation et annexes, piscine et parcelle de terrain autour, cadastrée section ZX n°[Cadastre 5] d’une superficie de 4 hectares 50 ares 52 centiares, moyennant le prix de 600.000€ dont 19.000€ au titre des biens mobiliers.

Au paragraphe’ «'état des risques naturels et technologiques, réglementation générale'»figurant en page 11, ' étaient rappelées les dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation et précisé que l’état des risques fourni par le propriétaire en date du 20 mai 2009 et fondé sur les informations mises à disposition par le préfet était annexé au compromis, les conclusions de cet état des risques concernant le risque inondation, étant reprises in extenso dans ce dernier en page 12, suivies de la mention selon laquelle «'le propriétaire, conformément aux dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement, déclare que l’immeuble n’a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité».

L’acte de vente notarié établit par Me [P] a été signé le 11 septembre 2009 et a repris les mentions figurant dans le compromis relatives à l’état des risques naturels et technologiques et a retranscrit les termes du certificat d’urbanisme d’information dressé le 18 août 2009, ces deux documents étant paraphés et annexés à l’acte.

M. [U] ayant réalisé des travaux dans son bien immobilier, a souhaité revendre celui-ci au prix de 1.040.000€ et a donné mandat de vente sans exclusivité à l’agence Faure Immobilier le 11 octobre 2012.

En l’absence d’acquéreur, il a régularisé par la suite avec l’étude notariale de Me [P] un mandat de mise en vente sans exclusivité au prix net vendeur de 600.000€ tout en lui confiant une étude d’évaluation de sa propriété'; le rapport d’évaluation notariale établi le 13 février 2017 a fixé la valeur vénale du bien immobilier en l’état à 401.274€.

Le 23 mars 2017, M. [U] a signé un avenant au mandat de vente avec l’agence Faure Immobilier pour baisser le prix à 600.000€ après que celle-ci l’ait avisé de la nécessité de revoir le prix à la baisse, le bien ayant été classé en zone rouge inondable «'donc impossible de transformer les dépendances en gîtes, pour un artisan, problème avec les assurances pour assurer son stock et matériels, et même pour un particulier, cette zone reste un frein à la vente'».

Après plusieurs baisses de prix et mandats signés avec d’autres agences immobilières, M. [U] a vendu son bien immobilier au prix de 475.000€ le 30 décembre 2018 à M. [N] [A] et Mme [B] [X].

Suivant acte extrajudiciaire du 17 mai 2019, M. [U] a assigné Me [P] devant le tribunal de grande instance de Valence en responsabilité pour manquement au devoir de conseil, et indemnisation de son dommage, sans préjudice des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement contradictoire du 27 avril 2021, le tribunal précité devenu tribunal judiciaire, a':

— débouté M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamné M. [U] à payer à Me [P] la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec recouvrement par la SCP «'Gourret-[P]'», [ comprendre SCP Gourret Julien],

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration déposée le 26 mai 2021, M. [U] a relevé appel.

Dans ses uniques conclusions déposées le 23 juillet 2021, M. [U] demande que la cour, réformant le jugement déféré et statuant à nouveau':

— le juge recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juge que Me [P] a manqué à son devoir de conseil dans le cadre de la signature de l’acte de vente reçu le 11 septembre 2009 entre lui-même et’M. [C] concernant un ancien corps de ferme comprenant bâtiments d’habitation et annexes au prix de 600.000€ référencé au cadastre Section ZX n° [Cadastre 5] (aujourd’hui ZX n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 7]),

— par conséquent, condamne Me [P] à lui verser la somme de 379.827,55€ à titre de dommages et intérêts,

— rejette l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Me [P],

— condamne Me [P] à lui verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la même aux dépens.

Il fait valoir que':

— il ne conteste pas le fait que le bien acquis le 11 septembre 2009 soit situé en zone inondable, et plus précisément en zone jaune, ce dont il avait été informé, mais que le notaire ne l’a pas informé de son classement en zone rouge, c’est-à-dire en zone à très fort risque d’inondation ce classement entraînant d’importantes conséquences (surcoût des primes d’assurance, interdictions diverses en matière de construction ou d’activités),

— le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil en omettant de l’informer de l’existence du Plan de Prévention des Risques Naturels Inondation (PPRI) prescrit par l’arrêté préfectoral n°08-2694 du 19 juin 2008 et du projet de plan d’aléas qui indiquait clairement que la propriété qu’il allait acquérir était classée en zone rouge, ni le compromis de vente ni l’acte de vente ne faisant état de cette indication, et ce , alors que

le lancement de la procédure du PPRI avait fait l’objet d’un encart diffusé dans le bulletin municipal de juillet-août 2008 et que le projet de carte d’aléas avait été affiché en mairie depuis juin 2009,

— l’état des risques naturels et technologiques sur lequel s’est fondé le premier juge a été réalisé sur la base d’informations obsolètes, à savoir sur la base d’un arrêté préfectoral du 2 février 2006 et non pas du 20 mai 2009 et est erroné en ce qu’il mentionne que l’immeuble n’est pas situé dans le périmètre d’un PPRI prescrit, alors qu’un PPRI avait été prescrit par l’arrêté préfectoral du 19 juin 2008, de sorte que le jugement déféré est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation,

— le premier juge a fait une analyse erronée en jugeant que le notaire n’avait pas l’obligation de procéder à des vérifications supplémentaires en se rendant en préfecture pour vérifier que les renseignements dont il disposait étaient toujours d’actualité et n’étaient pas susceptibles d’être modifiés,

— son préjudice s’analyse en une perte de chance de renoncer à son acquisition s’il avait été informé par le notaire de l’existence de l’arrêté préfectoral du 19 juin 2008 prescrivant un PPRI et du projet de plan d’aléas'; et est en relation directe avec la faute du notaire qui a omis de l’informer du classement en zone rouge du bien à vendre'; cette perte de chance doit être fixée à 95'% de sorte que son préjudice s’établit à 600.000€ (prix d’achat) + 274.818,47€ (montant travaux) – 475.000€ (prix de revente) = 399.818, 47€ x 95'% = 379.827,55€.

Par uniques conclusions en réponse déposées le25 octobre 2021 sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Me [P] demande à la cour de':

— confirmer le jugement déféré,

— y ajoutant, condamner M. [U] à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Montoya Pascal-Montoya Dorne Goarant sur son affirmation de droit et recouvrés comme prescrit par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle défend en substance que':

— le classement du bien vendu en zone rouge résulte du PPRI approuvé seulement en juillet 2012,

— la mise à jour de la fiche synthétique de la commune de [Localité 3] tenant compte du PPRI approuvé le 5 juillet 2012 est intervenue après la signature de l’acte de vente du 11 septembre 2009,

— l’état des risques naturels et le certificat d’urbanisme n’ont pas été établis par ses soins et elle n’avait pas à procéder à des vérifications complémentaires en l’absence d’anomalies apparentes,

— il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir mentionné l’existence de l’arrêté de prescription du PPRI du 19 juin 2008 alors même que celui-ci n’avait pas fait l’objet d’une publicité à la date de l’acte de vente,

— le préjudice allégué par M. [U] n’est pas justifié ni dans son principe ni dans son quantum, et son lien de causalité avec le manquement à son devoir d’information qui lui est reproché n’est pas davantage démontré, le notaire ne pouvant pas garantir les moins-values d’un bien entre son acquisition et sa revente.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2023.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Me [P]

En droit, le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, donc une obligation de moyens, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation qui doit être appréciée au regard des circonstances de la cause et des éléments dont il dispose au moment de la rédaction de l’acte, ou qu’il était en mesure d’obtenir des parties à l’acte ou encore de tiers en temps utile pour en tenir compte dans la rédaction de l’acte litigieux.

Si le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il est chargé d’instrumenter, il doit également en assurer l’efficacité pratique, celle-ci devant s’apprécier au regard du but poursuivi par les parties.

L’inefficacité de l’acte instrumenté par le notaire n’est susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil devenu article 1240, que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement, la preuve d’une faute, d’un préjudice, et du lien de causalité entre la faute et le préjudice devant être en tout état de cause rapportée.

Il est constant que M. [U] était informé qu’il se portait acquéreur d’une propriété immobilière située en zone inondable en ce qu’il a eu connaissance de l’état des risques naturels et technologiques fourni par le vendeur et établi le 20 mai 2009 dont la teneur a été reprise dans l’acte de vente et qui a été annexé à celui-ci, ce document précisant que':

— l’immeuble est situé en zone B dite inondable,

— la commune de [Localité 3] est soumise aux crues du Rhône,

— la dernière très grande crue ayant frappé la commune date de 1856,

— le plan des surfaces submersibles (PSS) a été découpé en 3 zones en fonction de l’intensité de la crue':

la zone A dite de grand débit correspond aux secteurs fréquemment inondés (crue décennale) et aux secteurs recouverts par plus d'1 mètre d’eau en crue centennale,

la zone B dite complémentaire correspondant aux secteurs non inondés en crue décennale et recouverts par moins d'1 mètre d’eau en crue centennale,

la zone C dite de sécurité reprend l’enveloppe de la crue de 1856 , notamment pour les secteurs maintenant protégés par des digues insubmersibles à la crue centennale (digues CNR et remblai A7)

Il était indiqué dans cet état des risques naturels et technologiques que le bien immobilier n’était pas situé dans le périmètre d’un PPRI approuvé ni dans celui d’un PPRI prescrit.

Cette même information était portée dans la fiche synthétique descriptive des risques de la commune de [Localité 3] dressée par la préfecture de la Drôme pour l’application de l’article L.125-5 I et II du code de l’environnement, pièce qui était également annexée à l’acte de vente.

Par ailleurs, la note d’informations':Urbanisme et Environnement rédigée le 18 août 2009 par M.[T], géomètre-expert, indique que la propriété en cause est classée en zone INDr (secteur inondable B) et est soumise à la servitude EL2 du Rhône (servitude des surfaces submersibles). Ce document a été paraphé par M. [U] a été annexé à l’acte de vente.

Ainsi, à la date du compromis du 9 juillet 2009 et de l’acte de vente du 11 septembre 2009, Me [P] était en possession de documents dont aucun ne faisait état du procès-verbal du 16 juin 2008 prescrivant un PPRI, et dont aucun ne se contredisait de sorte qu’ils n’étaient pas affectés d’anomalies apparentes'; en l’absence d’éléments objectifs lui permettant de douter des déclarations portées dans l’état des risques naturels et technologiques fourni par le vendeur ou encore dans la fiche synthétique descriptive des risques de la commune de [Localité 3] émanant de l’autorité administrative, Me [P] n’était pas tenue d’investiguer sur la sincérité des déclarations portées dans ces documents, et notamment celle concernant un PPRI inexistant, l’arrêté préfectoral l’adoptant n’ayant même pas été encore publié à la date de l’acte de vente.

C’est donc en vain que M. [U] conclut que Me [P] a manqué à son devoir d’information et de conseil en omettant de l’informer de l’existence de cet arrêté préfectoral du 19 juin 2008, notamment en insistant sur le fait que le projet de carte d’aléas avait été affiché en mairie, service urbanisme, depuis juin 2009, alors qu’un tel affichage ne peut être assimilé à une publicité légale.

Par ailleurs, il résulte de l’arrêté n°2012187-0008 portant approbation du Plan de Prévention des Risques naturels-inondations prévisibles sur la commune de [Localité 3] pris par le préfet de la Drôme le 5 juillet 2012, que si l’arrêté préfectoral prescrivant l’élaboration du PPRI a été pris le 19 juin 2008, l’ouverture d’une enquête publique sur le projet de PPRI n’a été prescrite que par un arrêté préfectoral du 22 décembre 2011, soit bien après la signature de l’acte de vente litigieux du 11 septembre 2009.

Donc seule cette enquête publique par la publicité dont elle était nécessairement entourée, était de nature à alerter les tiers sur l’existence du projet de PPRI.

Ensuite, la mise en ligne de la carte d’aléas sur le site internet de la DDT de la Drôme n’a eu lieu que le 2 avril 2010, une réunion publique d’information, ouverte à tous les habitants de la commune ne s’est tenue que le 31 mars 2011 et la modification du dossier communal pour l’Information sur les risques des Acquéreurs et Locataires de biens immobiliers annexés à l’arrêté n°2011102-0015 relatif à l’élaboration de l’état des risques naturels et technologiques majeurs de biens immobiliers pour la commune de [Localité 3], n’a été effectuée que par l’arrêté n°2012220-0016 pris le 7 août 2012 par le préfet de la Drôme afin de tenir compte de la classification en zone rouge, la dernière modification datant de l’arrêté n°06-0491 du 2 février 2006 référencé dans la fiche descriptive des risques annexée à l’acte de vente du 11 septembre 2009'; (ainsi donc, le visa de ce dernier arrêté n’était pas obsolète comme soutenu par l’appelant, mais correspondait à la dernière décision prise en la matière).

Ainsi, en état de cause, M. [U] ne peut pas utilement exciper des articles L125-5 du code de l’environnement et L.271-5 du code de la construction pour rechercher la responsabilité de Me [P], l’obligation d’information de l’acquéreur pesant sur le vendeur (article L.125-5 précité) et l’obligation d’actualiser (article L.271-5 précité) ne trouvant pas à s’appliquer en l’espèce.

En effet, ce n’est qu’après le compromis de vente et de plus fort la vente elle-même que la parcelle sur laquelle est implantée la propriété acquise par M.[U] a été inscrite en zone rouge par un PPRI approuvé le 5 juillet 2012, de sorte que le dossier technique comportant l’état des risques naturels et technologiques produit au moment de la vente était régulier, aucun arrêté préfectoral relatif à un nouveau PPRI n’ayant été publié à cette date.

Enfin, Me [P] a rédigé le 11 septembre 2009 un acte de vente efficace en ce qu’il a permis à M'.[U] de jouir de son droit de propriété sur le bien immobilier en cause, en y réalisant notamment sans difficultés des travaux, l’intéressé ne soutenant pas et, a fortiori ,ne justifiant pas qu’il se serait heurté à des refus de demandes d’autorisation d’urbanisme en lien avec la classification en zone rouge de son bien immobilier intervenue en 2012.

En tout état de cause Me [P] n’est pas tenue d’une obligation de garantie quant à l’absence de dépréciation du bien entre son acquisition et sa revente, ce point étant tributaire de l’évolution du marché immobilier, étant rappelé également que la nouvelle classification du bien en zone rouge, qui a pesé sur les conditions de sa revente, est intervenue plusieurs années après la vente litigieuse.

En définitive, c’est à bon droit que les premiers juges ont par des motifs pertinents adoptés par la cour, débouté M. [U] de son action en responsabilité professionnelle à l’encontre de Me [P], dès lors qu’il n’est pas contesté que M. [U] a été parfaitement avisé que la propriété qu’il s’apprêtait à acquérir était située en zone inondable classe B dite complémentaire, ce qui induisait des contraintes en matière de constructabilité notamment, et qu’à l’époque de la vente, cette propriété relevait toujours de cette classification, son reclassement en zone rouge n’étant intervenu que plusieurs années après la vente du 11 septembre 2009.

Le jugement déféré est donc confirmé sur ce point.

Sur le dommage

Il n’y a pas lieu de statuer sur ce poste par suite du rejet de l’action en responsabilité initiée par M. [U], et le jugement querellé est également confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans son recours, M. [U] est condamné aux dépens d’appel avec recouvrement selon l’article 699 du code de procédure civile et conserve la charge de ses frais irrépétibles engagés devant la cour'; il est condamné à verser à Me [P] une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Le jugement entrepris est par ailleurs confirmé en ses dispositions relatives aux mesures accessoires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [U] à payer à Me [K] [P] une indemnité de procédure de 2.000€ pour l’instance d’appel,

Déboute M. [R] [U] de sa demande présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [U] aux dépens d’appel avec recouvrement par la SCP Montoya Pascal-Montoya Dorne Goarant, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT