N° RG 23/02203 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L3NB

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Manon ALLOIX

M^e Marie-Catherine CALDARA-BATTINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 12 DECEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° RG 21/02248)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 24 avril 2023

suivant déclaration d’appel du 09 juin 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. L’EPI LYONNAIS au capital de 15 000 €, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 503 499 196, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Manon ALLOIX, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e Bastien GIRAUD, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉS :

Mme [X] [H]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 8] (BIELORUSSIE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

M. [R] [Y]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentés et plaidant par M^e Marie-Catherine CALDARA-BATTINI, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 octobre 2024, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré.

Faits et procédure :

1. Le 11 juillet 2014, la société à responsabilité limitée L’Epi Lyonnais a conclu avec la société par actions simplifiées Mikakatsi un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce de terminal de cuisson de produits de boulangerie sous l’enseigne "L’Ovalie’ immatriculé sous le numéro Siret 503.499.196.00023 dont elle était propriétaire. Le contrat a été conclu pour une durée de 2 ans, renouvelable, avec une prise d’effet au 1er novembre 2014, et moyennant le versement d’une redevance annuelle de 57.387 euros.

2. Le même jour, la société L’Epi Lyonnais et la société Mikakatsi ont conclu un compromis de vente dudit fonds de commerce, prévoyant que le fonds serait cédé, sous diverses conditions suspensives, moyennant le versement d’une somme de 255.000 euros, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 15 novembre 2016.

3. Ce compromis de vente a prévu qu’à défaut de réitération à la date convenue, une indemnité d’immobilisation de 25.000 euros sera due par la société Mikakatsi à la société L’Epi Lyonnais. [X] [H], alors présidente de la société Mikakatsi, et [R] [Y], devenu président de cette société le 18 juillet 2015, se sont engagés en qualité de cautions solidaires à payer cette indemnité en cas de défaillance de la société Mikakatsi.

4. La réitération du compromis de vente n’a pas eu lieu, et le 5 novembre 2019, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la société Mikakatsi, laquelle a été convertie en liquidation judiciaire le 21 janvier 2020.

5. Par courriers recommandés du 17 décembre 2019, la société L’Epi Lyonnais a mis en demeure la société Mikakatsi d’avoir à régler la somme de 95.059,10 euros au titre des redevances impayées du contrat de location-gérance et la somme de 25.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Elle a déclaré sa créance au passif de la société Mikakatsi par courrier recommandé du 18 décembre 2019.

6. Par courrier recommandé du 28 janvier 2021, le conseil de la société L’Epi Lyonnais a mis en demeure [X] [H] et [R] [Y] de lui régler la somme de 25.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation en leur qualité de caution solidaire. Par acte extrajudiciaire délivré le 3 mai 2021, la société L’Epi Lyonnais a fait assigner madame [H] et monsieur [Y] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de condamnation des cautions solidaires au paiement de la somme réclamée.

7. Par jugement du 24 avril 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— rejeté la demande de la société à responsabilité limitée L’Epi Lyonnais tenant à la condamnation solidaire de [X] [H] et [R] [Y] au paiement de la somme de 25.000 euros ;

— condamné la société à responsabilité limitée L’Epi Lyonnais aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la société à responsabilité limitée L’Epi Lyonnais à payer à [X] [H] et à [R] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

8. La société L’Epi Lyonnais a interjeté appel de cette décision le 9 juin 2023 en toutes ses dispositions reprises dans son acte d’appel.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 12 septembre 2024.

Prétentions et moyens de la société L’Epi Lyonnais :

9. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 8 septembre 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants, 2288, 2298 et 2302 du code civil :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande tenant à la condamnation solidaire des intimés au paiement de la somme de 25.000 euros ; en ce qu’il a condamné la concluante aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile et à payer aux intimés la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en ce qu’il a débouté la concluante de l’intégralité de ses demandes ;

— statuant à nouveau, de recevoir comme régulière et bien fondée la demande de la concluante ;

— de condamner solidairement madame [H] et monsieur [Y] au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de leurs engagements de caution respectifs, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2021, date de la mise en demeure ;

— de débouter madame [H] et monsieur [Y] de leurs demandes et prétentions ;

— de condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens, distraits au profit de maître Manon Alloix, avocat.

L’appelante expose :

10. – que le 15 novembre 2016, la société Mikakatsi n’a pas réitéré la vente et n’a jamais acquis le fonds de commerce, de sorte que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans le compromis de vente est due, la concluante ayant d’ailleurs déclaré cette créance au passif de la société Mikakatsi ;

11. – que si les intimés soutiennent que la concluante n’aurait fait preuve d’aucune diligence pour réaliser la cession du fonds de commerce, notamment en n’ayant pas sollicité et obtenu l’accord du bailleur, qui constituait une condition suspensive, de sorte que l’obligation principale est devenue caduque, entraînant la caducité des cautionnements, cependant, le tribunal a justement retenu que l’objet de l’indemnité d’immobilisation est d’indemniser le cédant pour l’immobilisation du fonds pendant le délai convenu, et qu’elle est par nature destinée à survivre à la caducité du contrat pour défaillance des conditions suspensives, de sorte qu’elle n’est pas éteinte; que le tribunal a également indiqué que le cautionnement ne portant que sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation, il était accessoire à cette seule obligation et non au compromis dans son ensemble et lui a ainsi survécu ;

12. – que néanmoins, le tribunal a retenu, à tort, qu’en application de l’adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude », et du principe de l’exécution de bonne foi des contrats, la concluante, qui devait solliciter son bailleur avant le 15 septembre 2016, ne peut reprocher à la société Mikakatsi de ne pas avoir sollicité et obtenu de prêt avant le 15 octobre 2016, alors que celle-ci s’est abstenue d’exécuter son engagement; qu’il n’a pu, de même, écarter le moyen de la concluante selon lequel, en application de l’article L145-16 du code de commerce, la condition tendant à recueillir l’accord du bailleur ne pouvait faire échec à la cession, puisque le bailleur ne pouvait légalement s’y opposer ;

13. – qu’en effet, cet article prohibe les clauses posant une interdiction absolue et générale de toute cession, en réputant de telles stipulations non écrites; qu’en conséquence, le propriétaire du local ne pouvait s’opposer à la cession du fonds de commerce, de sorte que cette condition n’était pas déterminante pour fixer

les parties sur la suite de la transaction; que le bail, annexé au compromis de vente, précisait que le preneur pouvait céder librement son fonds de commerce, sous la seule condition que le bailleur soit appelé à participer à cette cession;

14. – ainsi, que la première véritable condition suspensive consistait, pour le cessionnaire, de justifier de l’obtention de son prêt avant le 15 octobre 2016 afin de financer l’acquisition du fonds ; qu’aucune diligence n’a été réalisée par la société Mikakatsi à cette fin, alors que la mise en place du contrat de location-gérance avait pour but de lui permettre de justifier auprès des organismes bancaires la jouissance paisible du fonds de commerce et ainsi de garanties.

Prétentions et moyens de [X] [H] et [R] [Y] :

15. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 8 décembre 2023, ils demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1304 et 1304-2, 1188 et 1190, 2289 et 1343-5 du code civil :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de la société L’Epi Lyonnais et l’a condamnée au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— de juger que l’appelante n’ayant pas accompli les diligences qui lui incombaient telles que prévues par le compromis et notamment la condition suspensive relative à l’accord du bailleur sur la cession et le renouvellement du bail, le contrat est devenu caduc faute de réalisation de la condition ;

— de juger que l’indemnité d’immobilisation n’apparaît pas due dans le cas où la non réalisation d’une condition suspensive incombe au vendeur ;

— en conséquence, de rejeter la demande de la société L’Epi Lyonnais ;

— y ajoutant, de condamner la société L’Epi Lyonnais au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils indiquent :

16. – que le tribunal a justement rejeté la demande de l’appelante en considérant qu’elle s’est abstenue d’exécuter son engagement de solliciter son bailleur avant le 15 septembre 2016, de sorte qu’elle ne peut reprocher à la société Mikakatsi de ne pas avoir sollicité et obtenu de prêt avant le 15 octobre 2016 ; qu’il a en effet justement retenu que si l’article L145-16 du code de commerce prohibe les clauses posant une interdiction absolue et générale de toute cession du fonds de commerce, il n’interdit pas les clauses limitant le droit de céder, en imposant de recueillir le consentement exprès et écrit du bailleur ;

17. – que la condition tenant à l’obligation pour l’appelante de solliciter l’autorisation du bailleur avant le 15 septembre 2016 a défailli en raison de son inaction, de sorte qu’elle ne peut prétendre au paiement de l’indemnité d’immobilisation, d’autant qu’il s’agissait également pour le bailleur d’accepter le principe de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017 ainsi que stipulé ;

18. – que la condition préalable n’était pas l’obtention d’un prêt bancaire par la société Mikakatsi, d’autant qu’elle pouvait renoncer à cette condition stipulée dans son seul intérêt; que l’obtention de l’accord du bailleur était ainsi la condition préalable ;

19. – que l’appelante ne peut soutenir que l’autorisation du bailleur n’était qu’une condition d’usage non déterminante, en raison de la force attachée au contrat, outre la nécessité d’obtenir son accord pour le renouvellement du bail;

20. – que l’appelante avait intérêt à laisser perdurer la situation, puisqu’elle savait que son fonds n’était pas rentable, et qu’il serait ainsi difficile pour la société Mikakatsi d’obtenir un financement, alors que l’appelante continuait à percevoir les redevances de la location-gérance.

*****

21. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

22. Selon le tribunal judiciaire, sur le moyen tiré de la caducité du cautionnement, l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil prévoit qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. En application de cet article, l’obligation assortie d’une condition suspensive devient caduque si celle-ci ne se réalise pas.

23. Il a noté qu’en l’espèce, le compromis de vente contenait plusieurs conditions suspensives. L’article 10.1 stipulait une condition suspensive d’obtention d’un prêt par le cessionnaire, étant précisé que l’acquéreur devra justifier au vendeur de l’obtention de l’accord de principe de prêt au plus tard le 15 octobre 2016. La production de cet accord rendra cette condition suspensive réalisée. L’article 10.5 prévoyait une condition suspensive d’obtention par le vendeur d’une autorisation expresse et par écrit du bailleur de céder son droit au bail et précisait que le cédant s’engage à solliciter l’accord du bailleur au plus tard le 15 septembre 2016.

24. Le tribunal a constaté qu’aucune de ces événements ne s’étant réalisé dans le délai prévu, le compromis de cession est devenu caduc. Il a indiqué que pour autant, l’objet de la clause d’indemnité d’immobilisation est d’indemniser le cédant pour l’immobilisation du fonds pendant le délai convenu; qu’elle est par nature destinée à survivre à la caducité du contrat pour défaillance des conditions suspensives et ne s’est donc pas éteinte ; que le contrat de cautionnement ne portant que sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation, il était accessoire à cette seule obligation et non au compromis de cession dans son ensemble. Il en a retiré que tout comme l’obligation de payer l’indemnité d’immobilisation, le cautionnement a survécu à la caducité du compromis de cession.

25. Le tribunal a énoncé que toutefois, le cédant s’était contractuellement engagé à solliciter l’accord de son bailleur avant le 15 septembre 2016, ce qu’il n’a pas fait. Il a indiqué que si l’article 11.1 du compromis de vente prévoyait expressément que l’indemnité d’immobilisation serait due en l’absence de réitération, quelle qu’en soit la cause, même indépendante de Ia volonté de l’acquéreur, le contrat doit néanmoins s’interpréter raisonnablement comme excluant le bénéfice de cette indemnité au cédant qui fait le choix de ne pas solliciter son bailleur alors qu’il s’y est contractuellement engagé et alors qu’il s’agit d’un préalable indispensable à la réalisation d’une condition suspensive.

26. Les premiers juges ont en effet dit qu’en application de l’adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » et du principe de l’exécution de bonne foi des contrats, la société L’Epi Lyonnais, qui devait solliciter son bailleur avant le 15 septembre 2016, ne peut reprocher à la société Mikakatsi de ne pas avoir sollicité et obtenu de prêt avant le 15 octobre 2016, alors qu’elle-même s’est abstenue d’exécuter son engagement. Elle ne peut pas non plus se prévaloir de l’absence de réitération causée par cette inaction pour demander le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

27. Le tribunal a enfin indiqué que contrairement à ce que soutient la société L’Epi Lyonnais, l’article L.145-16 du code de commerce prohibe les clauses qui posent une interdiction absolue et générale de toute cession, et non les clauses qui limitent le droit de céder en imposant la nécessité de recueillir le consentement exprès et écrit du bailleur. Dès lors, doit être écarté le moyen selon lequel, en application de cet article, la condition tendant à recueillir l’accord du bailleur ne pouvait faire échec à la cession envisagée en ce que le bailleur ne pouvait légalement s’y opposer.

28. La cour constate que selon l’article L145-16 du code de commerce, sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Comme retenu par le tribunal, cette prohibition ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de toute cession, et non à de simples clauses limitatives ou restrictives (Civ 3, 2 oct.2002 n°01-02.035). Ainsi, sont valables les clauses qui subordonnent la cession à un accord exprès et par écrit du bailleur (Com. 20 mars 1962 n°57-10.976).

29. En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail commercial a été annexé au compromis de vente, et qu’il prévoit seulement que toute cession nécessite l’accord exprès et écrit du bailleur. A ce titre, le compromis de vente a reproduit l’article 19 du bail commercial concernant une cession ou une sous-location. Le bailleur devait ainsi être appelé à la cession du fonds de commerce. Il est stipulé que le preneur restera garant, solidairement avec le cessionnaire, du paiement du loyer et des charges échus et à échoir et de l’exécution du bail. Le compromis a également rappelé que le bail a été conclu pour neuf ans, à compter du 1er janvier 2008, pour se terminer le 31 décembre 2016.

30. L’article 10.5 du compromis de vente, signé les 11 et 16 juillet 2014, a mis à la charge du cédant l’obligation de solliciter l’accord du bailleur « au plus tard le 15 septembre 2016 », et la cession du fonds de commerce a été soumise à la condition suspensive de l’autorisation expresse et écrite du bailleur de consentir à la cession, et d’accepter le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017. L’article 10 a prévu, de façon générale, qu’à défaut de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives avant le « 15 septembre 2014 », chacune des parties sera déliée de tout engagement, sans indemnité de part ni d’autre, sauf ce qu’il est dit à l’article 11, concernant l’indemnité d’immobilisation. L’article 10.1 concernant l’obtention d’un financement par le cessionnaire a prévu qu’il devra justifier au cédant l’obtention d’un accord de principe de prêt au plus tard le « 15 octobre 2016 ». Cette condition est stipulée au profit de l’acquéreur, qui pourra y renoncer en notifiant son intention au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le « 15 octobre 2016 ».

31. L’article 11.1 relatif à l’indemnité d’immobilisation stipule que dans l’hypothèse où la vente ne se réaliserait pas au plus tard le « 15 novembre 2016 », et ce quelle qu’en soit la cause, même indépendante de la volonté de l’acquéreur, ce dernier s’engage à payer au vendeur une indemnité forfaitaire de 25.000 euros, sans préjudice de dommages et intérêts.

32. En la cause, il n’est pas établi, ni même soutenu par l’appelante, qu’elle a sollicité le bailleur afin qu’il intervienne à la cession du fonds de commerce, afin de donner son accord exprès et par écrit, et ce au plus tard le 15 septembre 2016.

33. Ainsi que soutenu par les intimés, cette condition était le préalable à la cession du fonds de commerce, puisque les cessionnaires devaient, ensuite, justifier de leurs démarches en vue de l’obtention du prêt. Comme indiqué par les intimés, la condition concernant l’obtention de ce prêt n’a été stipulée que dans leur intérêt, et ils pouvaient y renoncer. En outre, il ne s’agissait pas

seulement pour le cédant d’obtenir l’accord écrit du bailleur pour la réalisation de la reprise du bail commercial, mais également d’obtenir son aval pour le renouvellement de ce bail.

34. En raison des principes rappelés ci-dessus, l’accord exprès et écrit du bailleur était nécessaire à la réalisation de la cession, cette clause du bail étant licite, et l’appelante est mal fondée à soutenir que le bailleur ne pouvait s’opposer à la cession, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’une condition déterminante.

35. La cour, comme le tribunal, constate que l’accomplissement de cette condition était un préalable, puisqu’en cas de défaillance du cédant, les intimés n’avaient plus aucun intérêt à solliciter un concours bancaire.

36. Il en résulte, comme soutenu par les intimés, et retenu par les premiers juges, que le compromis de cession est devenu caduc, et que l’appelante ne peut se prévaloir de son inaction pour demander le paiement de l’indemnité d’occupation. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

37. Succombant en son appel, la société L’Epi Lyonnais sera condamnée à payer aux intimés la somme complémentaire de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1103 et suivants, 1188 et suivants et 2289 du code civil ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

y ajoutant ;

Condamne la société L’Epi Lyonnais à payer à [X] [H] et [R] [Y] la somme complémentaire de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société L’Epi Lyonnais aux dépens exposés en cause d’appel ;

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente