N° RG 23/00896

N° Portalis DBVM-V-B7H-LXF2

C2*

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime ARBET

la SELARL ALEXO AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 03 DECEMBRE 2024

Appel d’une décision (N° RG20/00704)

rendue par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 02 février 2023

suivant déclaration d’appel du28 février 2023

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 21] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 16]

représentée par M^e Maxime ARBET, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par par M^e Christopher KOHLER de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

INTIMES :

Mme [K] [F]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

M. [S] [D]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

M. [C] [W]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 6]

Mme [G] [W]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 6]

M. [H] [E]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 10]

Mme [U] [E]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 10]

M. [X] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

Mme [O] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

M. [I] [T]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 13]

M. [V] [J]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 19]

Mme [A] [J]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 19]

M. [Y] [B]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 17]

Mme [L] [B]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 17]

M. [N] [P]

né le 22 Février 1946 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 18]

Mme [M] [P]

née le 31 Décembre 1951 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 18]

Tous représentés et plaidant par M^e Simon PANTEL de la SELARL ALEXO AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 septembre 2024 , M^me Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de M^me Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES

La commune de Hauteluce (Savoie) a délivré le 9 novembre 2016 à la société CRISTAL DEVELOPPEMENT, aux droits de laquelle se trouve la SCI [Adresse 21], un arrêté valant permis de construire en vue de l’édification sur deux parcelles de plusieurs bâtiments aux fins de promotion immobilière.

Les parcelles avaient fait l’objet le 4 août 2016 d’un arrêté les transformant en un nouveau lot du lotissement « zone d’échange » et les rendant ainsi constructibles.

Plusieurs voisins immédiats ont déposé un recours devant le tribunal administratif de Grenoble à l’encontre de ces deux arrêtés.

Les parties se sont toutefois rapprochées et ont conclu des protocoles transactionnels prévoyant des contreparties financières ou en nature à la charge du promoteur en échange du désistement définitif par les plaignants de l’intégralité des instances et actions engagées devant le tribunal administratif de Grenoble.

Le protocole régularisé avec M. [I] [T] a été signé le 28 novembre 2017, tandis que les accords conclus avec les consorts [D], [W], [E], [Z],[J],[B] et [P] sont datés du 30 octobre 2017.

Le montant total des indemnités à la charge de la SCI [Adresse 21], outre le coût de réalisation des stationnements prévus et des différents frais d’acte notarié, s’élevait à la somme globale de 610.000€.

Les protocoles transactionnels ont été enregistrés auprès des services fiscaux le 13 février 2018 pour satisfaire aux dispositions de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme.

Ils ont été en partie exécutés, s’agissant notamment du règlement des indemnités financières.

Constatant l’absence d’enregistrement des protocoles dans le délai légal d’un mois, la SCI [Adresse 21], par courriers recommandés avec accusé de réception du 20 février 2020, s’est prévalue de la nullité des accords conclus et a mis en demeure les bénéficiaires de restituer les sommes d’ores et déjà reçues.

En l’absence de solution amiable, la SCI [Adresse 21], par actes d’huissier des 8,9, 10,11, 13 juillet et 3 août 2020, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Vienne M. [S] [D] et Mme [K] [D], M. [C] [W] et Mme [G] [W], M. [H] [E] et Mme [U] [E], M. [X] [Z] et Mme [O] [Z], M. [I] [T], M. [V] [J] et Mme [A] [J], M. [Y] [B] et Mme [L] [B], ainsi que M. [N] [P] et Mme [M] [P] aux fins d’entendre: --prononcer la nullité des protocoles transactionnels sur le fondement des articles L. 600 -8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts pour défaut d’enregistrement de ces protocoles dans le délai d’un mois après leur signature et en conséquence condamner :

— M. [V] [J] et Mme [A] [J] solidairement à lui payer la somme de 40.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

— M. [Y] [B] et Mme [L] [B] solidairement à lui payer la somme de 40.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

— M. [N] [P] et Mme [M] [P] solidairement à lui payer la somme de 90.860€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

— M. [S] [D] et Mme [K] [D] solidairement à lui payer la somme de 180.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

— M. [C] [W] et Mme [G] [W] solidairement à lui payer la somme de 20.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

— M. [H] [E] et Mme [U] [E] solidairement à lui payer la somme de 65.000€ avec intérêts de droit à compter du 27 février 2020,

— M. [X] [Z] et Mme [O] [Z] solidairement à lui payer la somme de 180.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

— juger qu’elle n’aura pas à céder à titre gratuit à M. [I] [T] une place de stationnement couverte,

— condamner chacun des défendeurs à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures déposées devant le tribunal la SCI [Adresse 21] a demandé que soient écartés des débats diverses pièces communiquées en violation du secret professionnel.

Les défendeurs se sont opposés à l’ensemble de ces demandes en faisant notamment valoir que la transaction n’a été approuvée dans sa version définitive que le 16 janvier 2018, que l’enregistrement a été effectué spontanément le 13 février 2018 par le conseil de la SCI [Adresse 21] sans que cette démarche ne fasse suite à leur inaction, que la SCI ne peut se prévaloir de la tardiveté de l’enregistrement auquel elle a elle-même procédé et qu’il convenait de faire une application littérale de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme dans sa version applicable à l’époque des faits sans se fonder sur l’interprétation jurisprudentielle ultérieure de ce texte.

Par jugement en date du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Vienne a débouté la SCCV [Adresse 21] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à chacun des défendeurs la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré en substance :

— que les échanges entre l’avocat de la défense et ses clients ont été produits avec l’accord de ces derniers, tandis que les échanges entre avocats ont été communiqués dans le cadre des strictes exigences de la défense,

— que conformément à l’accord des parties la société [Adresse 21], par l’intermédiaire de son conseil, s’est chargée de l’enregistrement des protocoles, dont il n’est pas démontré qu’il incombait aux défendeurs,

— qu’il n’était pas démontré que le délai d’enregistrement d’un mois n’aurait pas été respecté compte tenu des incertitudes existant tant sur la date de finalisation effective des protocoles que sur celle du dépôt de ces documents auprès des services fiscaux compétents.

La SCCV [Adresse 21] a relevé appel général de cette décision selon déclaration reçue le 28 février 2023.

Par conclusions d’incident les intimés ont sollicité la radiation de l’affaire sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, mais se sont désistés de cette demande après exécution complète de la décision, ce dont il leur a été donné acte par ordonnance juridictionnelle du 6 février 2024.

Vu les dernières conclusions déposées le 23 novembre 2023 par la SCCV [Adresse 21] qui demande à la cour au visa des articles L. 600- 8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts :

Sur l’appel principal

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— d’écarter des débats les pièces adverses numérotées 3A à 5H si elles venaient à être produites dans le cadre de la procédure d’appel,

— de juger que les protocoles transactionnels ont été enregistrés aux services fiscaux au-delà du délai d’un mois après leur signature et sont ainsi réputés sans cause,

— de prononcer la nullité des protocoles régularisés les 30 octobres 2017 et 28 novembre 2017,

— de condamner en conséquence :

M. [V] [J] et Mme [A] [J] solidairement à lui payer la somme de 40. 000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

M. [Y] [B] et Mme [L] [B] solidairement à lui payer la somme de 40.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

M. [N] [P] et Mme [M] [P] solidairement à lui payer la somme de 90.860€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

M. [S] [D] et Mme [K] [D] solidairement à lui payer la somme de 180.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

M. [C] [W] et Mme [G] [W] solidairement à lui payer la somme de 20.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

M. [H] [E] et Mme [U] [E] solidairement à lui payer la somme de 65.000€ avec intérêts de droit à compter du 27 février 2020,

M. [X] [Z] et Mme [O] [Z] solidairement à lui payer la somme de 180.000€ avec intérêts de droit à compter du 22 février 2020,

— juger qu’elle n’aura pas à céder à titre gratuit à M. [I] [T] une place de stationnement couverte au plus près de l’immeuble [Adresse 20],

Sur l’appel incident

— de déclarer irrecevable l’appel incident formé par les intimés et de les débouter en conséquence de leurs demandes,

— subsidiairement de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande tendant à faire juger irrecevables ses propres demandes et en conséquence de débouter les intimés de leurs demandes,

— plus subsidiairement de déclarer mal fondée la fin de non-recevoir soulevée par les intimés et de les débouter en conséquence de leurs demandes,

En tout état de cause

— de débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner chacun des défendeurs à lui payer la somme de 20.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir :

Sur la communication des pièces numérotées 3A à 5H

— que les courriers échangés entre le conseil des intimés et ses clients ont été produits aux débats en violation du secret professionnel de l’avocat régi par les articles 66 -5 de la loi du 31 décembre 1971, 4 du décret du 12 juillet 2005 et 2 du règlement intérieur national dont il ne peut en aucun cas être délié,

Sur l’irrecevabilité de l’appel incident et des demandes nouvelles formées en cause d’appel par les intimés

— que la demande tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il aurait déclaré recevables les demandes principales est irrecevable comme ne faisant écho à aucun chef du dispositif du jugement,

— que la fin de non-recevoir tirée de ce que la demande en nullité des protocoles transactionnels serait irrecevable en raison de sa prétendue renonciation à se prévaloir de la tardiveté de l’enregistrement est irrecevable comme étant nouvelle en appel,

— que cette prétention est en toute hypothèse mal fondée, dès lors d’une part que l’exécution des protocoles antérieurement à leur enregistrement ne vaut pas renonciation à agir, et d’autre part que si l’obligation d’enregistrement imposée par les articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts n’est pas édictée à peine de nullité, il est de jurisprudence constante que les protocoles d’accord non enregistrés dans le délai d’un mois suivant leur signature sont considérés comme dépourvus de cause et donc que tenus pour illégaux,

Sur la nullité des protocoles

— que si le texte de l’article L. 600- 8 du code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ne prévoyait pas de sanction en cas d’enregistrement tardif, la jurisprudence est constante depuis un arrêt de la Cour de cassation du 20 décembre 2018 pour décider qu’à défaut d’enregistrement dans le délai de rigueur d’un mois la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause, et est donc illégale, de sorte que présentant un caractère indu elle est sujette à répétition,

— que la cour d’appel de Grenoble a elle-même décidé par un arrêt en date du 21 novembre 2017 (RG 17-01998) qu’il convenait de rétracter une ordonnance ayant donné force exécutoire à un protocole d’accord enregistré au-delà du délai d’un mois en raison du fait que la contrepartie du désistement était réputée sans cause,

— que par une décision du 14 septembre 2023 le conseil constitutionnel a déclaré conforme à la constitution l’article L. 600- 8 du code de l’urbanisme, tandis qu’il n’est aucunement démontré que ce texte serait contraire à une norme supranationale,

— que la nouvelle rédaction de l’article L. 600- 8 résultant de la loi du 23 novembre 2018 présente un caractère purement interprétatif et est donc d’application rétroactive,

— qu’il est constant en l’espèce que les protocoles litigieux régularisés les 30 octobre et 28 novembre 2017 ont été enregistrés auprès des services fiscaux le 13 février 2018 au-delà du délai d’un mois,

— que contrairement à ce qui est affirmé la date de signature des protocoles n’est pas inconnue, puisqu’elle y est expressément mentionnée, que dès le 24 novembre 2017 le conseil des intimés a sollicité la transmission des protocoles paraphés et signés, qu’il n’est nullement démontré que les protocoles auraient donné lieu à des modifications successives et qu’en toute hypothèse le conseil des intimés a transmis les exemplaires des protocoles signés à ses clients le 9 janvier 2018

— que le délai d’un mois prévu par la loi fait référence à l’enregistrement de l’acte et non pas au dépôt de la demande auprès des services fiscaux,

— qu’elle n’a commis aucune faute alors que les protocoles ne désignent pas la partie devant réaliser la formalité de l’enregistrement et que l’exécution de cette formalité n’a jamais été confiée oralement à son dirigeant,

— que l’adage «nemo auditur » n’a pas vocation à s’appliquer puisque les protocoles litigieux ne sont pas illicites et qu’elle n’avait aucune obligation de procéder elle-même à l’enregistrement,

— que la répétition de l’indu suppose un paiement préalable, qui n’est pas en l’espèce fautif puisqu’elle n’avait aucun moyen de prédire la décision ultérieure de la Cour de cassation consacrant l’absence de cause et l’illicéité des transactions non enregistrées dans le délai d’un mois.

Vu les conclusions n°2 déposées le 1er août 2024 par M. [S] [D] et Mme [K] [D], M. [C] [W] et Mme [G] [W], M. [H] [E] et Mme [U] [E], M. [X] [Z] et Mme [O] [Z], M. [I] [T], M. [V] [J] et Mme [A] [J], M. [Y] [B] et Mme [L] [B], ainsi que M. [N] [P] et Mme [M] [P] qui demandent à la cour :

— par voie d’infirmation du jugement de dire et juger irrecevables les demandes formées par la société [Adresse 21],

— à titre subsidiaire de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en tout état de cause de débouter la société [Adresse 21] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de la condamner à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [I] [T] une somme de 3.000€ et à chacun des consorts [D], [W], [E], [Z], [J] et [P] la même somme de 3.000€, outre condamnation aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir :

Sur la communication des pièces

— qu’ils sont parfaitement fondés à produire en justice les correspondances que leur a adressées leur avocat dès lors qu’ils ne sont pas eux-mêmes tenus au secret professionnel,

Sur l’irrecevabilité des demandes formées par la société [Adresse 21]

— qu’en demandant à la cour de dire et juger irrecevables les demandes principales ils soulèvent une fin de non- recevoir, qui constitue une prétention sur le bien-fondé de laquelle la juridiction doit se prononcer,

— que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, et donc pour la première fois en appel, étant observé qu’en statuant au fond le tribunal a implicitement consacré la recevabilité des demandes de restitution,

— qu’en procédant elle-même à l’enregistrement des protocoles, et en reconnaissant que cette formalité avait été réalisée selon les formes prescrites, la société [Adresse 21] a tacitement, mais sans équivoque, renoncé à se prévaloir de la prétendue tardiveté de la formalité de l’enregistrement, étant observé que les protocoles ont été exécutés le 24 janvier 2019 postérieurement à leur enregistrement le 13 février 2018,

— que la demande d’annulation des protocoles, qui fonderait la demande en restitution, est également irrecevable dès lors que les dispositions des articles L. 600- 8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts, qui ne sont pas prescrites à peine de nullité, prévoient seulement que le bénéficiaire du permis de construire dispose d’une action en répétition des sommes versées, étant observé que c’est ce que confirme l’arrêt cité de la Cour de cassation du 20 décembre 2018 qui précise que la référence à l’absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du code civil,

Sur le fond

— que l’enregistrement des protocoles n’est pas tardif alors que la date du 30 octobre 2017 a été apposée par la société CRISTAL DEVELOPPEMENT lorsqu’elle a elle-même signé les documents, qui ne leur ont été adressés pour signature que le 31 octobre 2017, que le contenu des accords a été modifié postérieurement à leur signature par les parties du fait de la demande de retrait de la clause d’homologation judiciaire qui leur a été adressée par courrier du 24 novembre 2017, de sorte que la régularisation finale des accords transactionnels n’a pu intervenir que postérieurement à ce courrier et qu’il n’est pas possible de connaître la véritable date de signature,

— que la date réelle de signature des protocoles n’étant pas certaine, le point de départ du délai d’un mois n’est pas déterminable,

— que selon la doctrine fiscale c’est la date à laquelle l’acte est présenté à l’administration qui doit être prise en compte pour le calcul du délai d’un mois,

— que refusant de produire le courrier par lequel elle a adressé les protocoles à l’administration, la société [Adresse 21] ne peut se prévaloir de l’expiration du délai d’un mois, puisque la date du 13 février 2018 est celle de l’enregistrement effectif, et non celle du dépôt de la demande, étant observé que l’administration n’a pas appliqué la majoration de 10 % prévue en cas de dépôt tardif,

— que la demande de restitution se heurte par ailleurs à l’adage «nemo auditur », qui fait partie intégrante du droit positif, alors que c’est la société [Adresse 21] qui a elle-même procédé à l’enregistrement prétendument tardif sans que cette formalité ait été mise expressément à la charge de l’une ou l’autre partie, que le conseil du constructeur a implicitement admis qu’il était chargé de cette formalité en procédant lui-même « dûment » à l’enregistrement, que l’appelante entend ainsi se prévaloir du retard dont elle est elle-même responsable, qu’ils ont eux-mêmes parfaitement respecté leurs obligations en se désistant de leur recours,

— qu’en exécutant volontairement le contrat postérieurement à la naissance de la cause de nullité, la société [Adresse 21] a renoncé à la prétendue nullité,

— que l’article L. 600 -8 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable à l’époque des faits ne sanctionnait pas le non-respect du délai d’enregistrement d’un mois et n’a été modifié sur ce point que par la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a ajouté expressément que la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause, et que les avantages consentis sont sujets à répétition,

— qu’il découle de l’article 2 du code civil que les conventions sont régies par la loi en vigueur à l’époque de leur conclusion, de sorte que selon la lettre même de la loi applicable au litige il ne pouvait y avoir de sanction civile qu’en cas d’absence pure et simple d’enregistrement, le délai d’un mois ne constituant qu’un délai fiscal n’emportant que des sanctions fiscales en cas de violation,

— que l’effet rétroactif de la jurisprudence citée du 20 décembre 2018 doit être écarté en l’espèce en raison d’une part de leur bonne foi, puisque en leur qualité de simples particuliers ils ne pouvaient anticiper une interprétation jurisprudentielle rétroactive de l’article L. 600-8, et d’autre part de l’existence d’une disproportion manifeste puisqu’une restitution porterait atteinte à leur droit de propriété et nuirait à la sécurité juridique,

— que dès lors l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable, ne peut être interprété rétrospectivement comme ayant institué une sanction civile de restitution des contreparties financières en cas d’enregistrement tardif,

— que la demande de restitution des contreparties est également infondée au regard de la constitution et du droit européen, alors qu’une interprétation jurisprudentielle dont découle une sanction frappant les contrats en cours antérieurement conclus est contraire au principe constitutionnel de liberté contractuelle, à l’article 17 de la charte des droits fondamentaux de l’union européenne garantissant le droit de propriété, dont nul ne peut être privé sans juste indemnité, à l’article 63 du traité sur le fonctionnement de l’union européenne posant le principe de liberté de circulation des capitaux, comme ayant pour effet d’entraver ou de dissuader les investissements internes et internationaux, aux principes généraux du droit de l’union européenne de confiance légitime et de sécurité juridique en l’absence de motif légitime d’intérêt général et enfin à la Convention européenne des droits de l’homme qui garantit le principe de non rétroactivité de la jurisprudence en raison des exigences du droit à un procès équitable, ainsi que le droit au respect des biens.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 3 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des pièces produites aux débats par les intimés numérotées 2A, 3A et 4

Les intimés produisent notamment aux débats sous le numéro 2A les courriers que leur a adressés leur avocat le 31 octobre 2017 leur transmettant pour signature les protocoles d’accord transactionnel signés par le constructeur, sous le numéro 3A les courriers de ce même avocat du 24 novembre 2017 leur proposant une modification mineure des accords et sous le numéro 4 le courrier de l’avocat de la société CRISTAL DEVELOPPEMENT adressant le 16 février 2018 à leur propre avocat les protocoles d’accord dûment enregistrés.

Ainsi qu’en a justement décidé le tribunal, les intimés, qui ne sont pas eux-mêmes astreints au secret professionnel, peuvent librement produire et communiquer les correspondances que leur a adressées leur avocat.

Quant au courrier du 16 février 2018 échangé entre les avocats des parties il porte la mention expresse « officielle », ce qui implique que son auteur n’a pas souhaité qu’il soit couvert par le secret professionnel.

La demande de rejet des débats des pièces susvisées a par conséquent justement été rejetée et sera confirmée.

Sur l’appel incident

Les intimés soulèvent pour la première fois en appel l’irrecevabilité des demandes de restitution formées par la société [Adresse 21].

Leur demande d’infirmation du jugement sur ce point est sans objet, dès lors que le tribunal n’a pas statué sur la recevabilité de l’action dans le dispositif de la décision ni d’ailleurs dans ses motifs, et qu’une fin de non-recevoir constitue un moyen de défense opposé à l’appel principal, qui n’a pas à faire l’objet d’un appel incident.

La fin de non-recevoir soulevée par les intimés, qui conformément à la règle posée par l’article 123 du code de procédure civile peut être proposée en tout état de cause, y compris en appel, sera par conséquent déclarée recevable.

Les intimés soutiennent à l’appui de leur demande d’irrecevabilité de l’action que la société [Adresse 21] aurait tacitement renoncé à se prévaloir de la prétendue tardiveté de la formalité de l’enregistrement et que les dispositions des articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts ne sont pas prescrites à peine de nullité.

Il s’agit cependant de moyens de fond qui ne peuvent être examinés au stade de la recevabilité de l’action, puisque le demandeur ne peut être privé de son droit d’agir en justice pour des motifs relevant de l’examen du bien-fondé de l’action.

La demande en restitution des contreparties financières et en nature formée par la société [Adresse 21] sera par conséquent déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article L.600- 8 du code de l’urbanisme dans sa version d’origine issue de l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 :

« Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature ».

L’article L.600-8 du code de l’urbanisme dans sa rédaction de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable depuis le 1er janvier 2019 est désormais rédigé en ces termes :

« Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d’un mois prévu au même article 635, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature. »

La différence essentielle entre ces deux rédactions tient au fait que la loi dite « ELAN » du 23 novembre 2018 a ajouté que la sanction de défaut de cause s’applique à la transaction non enregistrée dans le délai d’un mois (souligné par la cour), alors que dans sa version d’origine le texte prévoyait seulement que cette sanction s’appliquait à la transaction non enregistrée (souligné par la cour).

Il est de principe ( 3ème Civ 20 décembre 2018 n°17- 27814 arrêt rendu sur le pourvoi formé contre un arrêt de la première chambre civile de la cour d’appel de Grenoble du 3 octobre 2017 dans une affaire où le protocole d’accord transactionnel était également antérieur à la modification de l’article L.600-8) que selon les articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635, 1, 9° du code général des impôts, la formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans le délai de rigueur d’un mois de la date de la transaction et que, à défaut d’enregistrement dans ce délai qui ne peut être prorogé, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause quel que soit le motif du retard ; la référence à l’absence de cause signifiant que la transaction est tenue par le législateur pour illégale et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues.

Selon la même jurisprudence, la modification de l’alinéa 2 de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a un caractère interprétatif, dès lors qu’elle se borne à reconnaître sans rien innover un état de droit préexistant.

Les protocoles transactionnels régularisés entre les parties ne prévoient pas qu’ils devront être soumis à la formalité de l’enregistrement exigée par l’article L.600-8 du code de l’urbanisme et ne désignent pas a fortiori la partie chargée de l’exécution de cette formalité

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Il est constant que par l’intermédiaire de son conseil la SCI [Adresse 21] a requis elle-même l’enregistrement des transactions sans qu’aucun accord écrit n’ait été conclu en ce sens.

Dans ses courriers à ses clients des 31 octobres 2017 et 24 novembre 2017 l’avocat des intimés ne fait aucune allusion à cette obligation fiscale. De la même façon aux termes de son courrier du 16 février 2018 l’avocat de la SCI se borne à adresser à son confrère les protocoles d’accord régularisés et « dûment enregistrés auprès des services des impôts » sans indiquer que postérieurement à la conclusion des actes il avait été chargé d’un commun accord de l’exécution de la formalité.

En procédant elle-même à l’exécution de la formalité de l’enregistrement, la SCI [Adresse 21] n’a pas exprimé tacitement de façon certaine et non équivoque son intention de renoncer à se prévaloir de la prétendue tardiveté de cette formalité, dès lors qu’ayant elle-même intérêt à l’enregistrement des accords, elle n’a exprimé à aucun moment son intention de remédier à la carence de ses cocontractants.

Le mal fondé des demandes de restitution des sommes versées ne peut résulter par ailleurs de l’absence de sanction expresse de nullité, dès lors qu’il est principalement demandé à la cour de déclarer sans cause les protocoles d’accord conformément à la lettre du texte et qu’il est de principe que la transaction non enregistrée dans le délai d’un mois est illégale, et donc contraire à l’ordre public, ce qui produit les effets de la nullité, les sommes perçues en exécution de cette transaction étant indues.

Il incombe cependant à la SCI, qui est demanderesse à la restitution des indemnités versées, d’établir que l’enregistrement des transactions, auquel elle a procédé sans se substituer aux parties qui y étaient contractuellement tenues, est irrégulier pour ne pas avoir été effectué dans le délai d’un mois prévu à l’article L.600-8 du code de l’urbanisme.

Aux termes de l’article 635 1 9° du code général des impôts, doit être enregistrée dans le délai d’un mois à compter de sa date, sous réserve des dispositions des articles 637 et 647, la transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager.

Selon l’article 647 I du même code Les formalités de l’enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au fichier immobilier. Dans ce cas la formalité fusionnée doit être requise (souligné par la cour) dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte.

Il résulte des articles 647 et 635 susvisés que seuls les actes soumis obligatoirement ou admis facultativement à la formalité fusionnée régie par le premier texte sont réputés enregistrés à la date de leur dépôt au service de la publicité foncière. Tel n’est pas le cas de la transaction mentionnée au 9° du second texte, qui n’est soumise qu’à la formalité de l’enregistrement et n’est pas susceptible de publicité foncière (Cass com 04/04/2024 n°22-20616).

Les actes litigieux étant soumis à la formalité simple d’enregistrement, la date de dépôt et celle de l’exécution de la formalité se confondent, puisque l’administration appose son tampon daté le jour même de la présentation des documents.

L’argumentation des intimés, selon laquelle il conviendrait de rechercher et de retenir la date de dépôt auprès du service compétent, est dès lors inopérante, puisque la date du 13 février 2018 apposée par l’administration sur les actes doit être considérée comme étant celle de la présentation.

À l’exception du protocole régularisé avec M. [I] [T] qui porte la date du 28 novembre 2017, les accords conclus avec les consorts [D], [W], [E], [Z],[J],[B] et [P] sont datés du 30 octobre 2017.

Ces dates ne sont pas celles auxquelles les auteurs des recours juridictionnels ont approuvé les transactions, puisque par lettre du 31 octobre 2017 leur avocat leur a adressé les exemplaires des protocoles signés par la société [Adresse 21] et leur a demandé d’y apposer leurs paraphes et leurs signatures.

Les bénéficiaires des indemnités n’ont pas mentionné la date distincte à laquelle ils ont définitivement approuvé les transactions, mais cette date est nécessairement postérieure au courrier du 24 novembre 2017 les informant de la décision conjointe des avocats des parties de renoncer à une homologation juridictionnelle des accords et leur demandant d’approuver expressément leur modification sur ce point.

Aux termes de son courrier du 10 mars 2020, l’avocat des intimés, répondant à la demande de remboursement des indemnités versées, a fait valoir que les protocoles avaient été validés dans leur version définitive courant janvier 2018, ce qui n’a pas été contesté par l’avocat du promoteur dans son courrier en réponse du 30 mars 2020.

Force est dès lors de constater que la SCI [Adresse 21] ne fait pas la preuve lui incombant de l’exécution tardive le 13 février 2018 de la formalité d’enregistrement des transactions, à défaut d’établir que celles-ci ont été approuvées dans leur version définitive par les bénéficiaires des indemnités antérieurement au 13 janvier 2018.

Bien qu’elle ne puisse se voir opposer l’adage « nemo auditur’ », qui ne fait obstacle aux restitutions que dans l’hypothèse où le contrat annulé repose sur une cause ou sur un objet immoral, la SCI [Adresse 21] n’est dès lors pas fondée à se prévaloir de la violation de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme, ni par voie de conséquences du caractère indu des contreparties financières et en nature auxquelles elle a consenti.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes en remboursement des sommes versées ou en annulation des contreparties en nature prévues aux protocoles d’accord régularisés entre les parties.

Sur les mesures accessoires

La SCCV [Adresse 21] qui succombe dans son recours est condamnée aux dépens d’appel et conserve la charge de ses frais de procédure exposés devant la cour.

L’équité ne commande pas de faire à nouveau application en cause d’appel de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour , statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déboute la SCCV [Adresse 21] de sa demande visant à faire écarter des débats les pièces produites et communiquées par les intimés sous les numéros 2A à 2G, 3A à 3h et 4,

Déclare M. [S] [D] et Mme [K] [D], M. [C] [W] et Mme [G] [W], M. [H] [E] et Mme [U] [E], M. [X] [Z] et Mme [O] [Z], M. [I] [T], M. [V] [J] et Mme [A] [J], M. [Y] [B] et Mme [L] [B], ainsi que M. [N] [P] et Mme [M] [P] recevables en leur moyen de défense tiré de l’irrecevabilité de l’action,

Déclare la SCCV [Adresse 21] recevable en son action,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

Condamne la SCCV [Adresse 21] aux entiers dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE