N° RG 23/00350 – N° Portalis DBVM-V-B7H-LVNO

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES

M^e Julie BRUYERE

la SELARL L. LIGAS-RAYMOND- JB PETIT,

la SCP MONTOYA & DORNE,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 13 MARS 2025

Appel d’un jugement (N° RG 17/05043)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grenoble

en date du 24 novembre 2022

suivant déclaration d’appel du 18 janvier 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. AMBREMONT – HOTEL [23] inscrite au RCS de Grenoble, au capital social de 20 000 €, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès-qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 19]

représentée et plaidant par M^e Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉS :

M. [N] [H]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8] / FRANCE

représenté par M^e Julie BRUYERE, avocat au barreau de GRENOBLE

M. [K], [W], [B] [O]

né le 23 Juin 1953 à [Localité 20] (38)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 19]

S.C.I. [Adresse 22]

[Adresse 5]

[Localité 19]

représentés et plaidant par M^e Jean-Bruno PETIT de la SELARL L. LIGAS-RAYMOND – JB PETIT, avocat au barreau de GRENOBLE

Me [J] [M]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 9] / FRANCE

Me [L] [V]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 9] / FRANCE

représentés et plaidant par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué et plaidant par M^e DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 janvier 2025, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. Le 16 décembre 1966, un bail commercial a été conclu entre [F] [O] et la Société Hôtelière [23], concernant un bâtiment à usage d’hôtel-restaurant sur trois étages outre une terrasse au dessus, et un parc aménagé, le tout cadastré n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour un total de 30 a 31 ca sur la commune de [Localité 19]. [F] [O] est propriétaire des parcelles suite à un partage de la succession de son père, et a fait édifier les constructions. Un plan de masse a été réalisé par un géomètre-expert en 1976.

2. Le 10 septembre 1990, une donation entre vifs a été constatée par acte dressé par M°[A], par laquelle [F] [O] a donné les parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] à son fils [K] [O]. Selon l’acte rectificatif dressé le 13 janvier 1992, il a été constaté que la parcelle n°[Cadastre 3] a été incluse par erreur dans la donation.

3. Selon acte établi par M°[Y] le 28 septembre 2001, [U] et [K] [O], tous deux fils de [F] [O], ont constitué la Sci [Adresse 22], en apportant chacun la somme de 1.000 euros en numéraire.

4. Selon acte dressé par M°[Y] le 27 décembre 2001, [R] [D] veuve de [F] [O], [U] [O] et [K] [O], ont cédé à la Sci Les Tilleuls l’ensemble immobilier sis à Corenc, à usage d’hôtel-restaurant avec parc aménagé, cadastré n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Il a été rappelé que l’ensemble est donné à bail commercial à la Société Hôtelière [23].

5. Le 29 mai 2012, La Sarl Ambremont, alors en cours de constitution, s’est portée adjudicataire du fonds de commerce d’hôtel-restaurant, suite à la liquidation judiciaire de la Société Hôtelière [23], et a poursuivi le bail commercial.

6. Suivant acte authentique reçu le 20 novembre 2012 (et non le 22 novembre 2012 comme mentionné dans le jugement déféré et certaines conclusions des parties) reçu par Me [V], un nouveau bail commercial a été consenti par la Sci [Adresse 22], dont le gérant est [K] [O], au profit de la société Ambremont, portant sur le tènement à Corenc comprenant un bâtiment à usage d’hôtel restaurant et terrain cadastré lieudit [Adresse 21], pour 30 a 31 ca, sous les numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Il a été rappelé que les locaux ont été antérieurement donnés à bail commercial le 16 décembre 1966. L’acte a stipulé un pacte de préférence, au profit de la société Ambremont, si au cours du bail, le bailleur décide de vendre les murs dans lequel le fonds de

commerce est exploité. Un extrait du plan cadastral a été annexé à cet acte, avec l’indication de l’emplacement des parcelles sur lesquelles le fonds donné à bail est situé.

7. Selon acte établi par M°[V] le 7 mars 2016, [K] [O] a fait établir un acte de division et de règlement de copropriété, concernant un immeuble sis à [Localité 19], comprenant les parcelles cadastrées AH [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 16], la première provenant de la division d’une parcelle plus grande, antérieurement cadastrée [Cadastre 2], le surplus désormais cadastré AH [Cadastre 11] restant lui appartenir. L’immeuble en copropriété est constitué d’une maison à usage d’habitation sur un seul étage, avec terrain attenant, l’ensemble étant divisé en deux appartements, disposant chacun de la jouissance privative et exclusive d’un jardin. Cet acte a notamment indiqué que la parcelle AH [Cadastre 12] a été attribué à [K] [O] selon la donation-partage intervenue le 10 septembre 1990.

8. Suivant acte authentique reçu par Me [M] le 2 décembre 2016, [K] [O] a vendu à [N] [H] l’un des deux appartements se trouvant dans la copropriété constituée par la maison et le terrain cadastrés AH [Cadastre 12],[Cadastre 13] et [Cadastre 16]. Il est précisé que la parcelle AH [Cadastre 12] est issue d’une division notamment de la parcelle [Cadastre 2], en suite d’un document d’arpentage du 9 février 2016.

9. En 2017, monsieur [H] a commencé des travaux notamment sur ses parcelles AH [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. La société Ambremont a engagé une procédure à l’encontre de monsieur [H] pour faire cesser son occupation de la parcelle [Cadastre 2] devenue AH [Cadastre 12], au motif que cette parcelle figurait dans le bail commercial lui profitant. La cour d’appel de Grenoble, par arrêt du 19 décembre 2017, a infirmé l’ordonnance de référé du 7 juin 2017 ordonnant la cessation de travaux par monsieur [H], notamment sur la parcelle AH [Cadastre 12].

10. Par exploit du 15 novembre 2017, monsieur [H] a assigné devant le tribunal judiciaire de Grenoble les consorts [O], [M], [V] et la Sarl Ambremont, à l’effet notamment de déclarer inopposable au demandeur le bail commercial du 20 novembre 2012 ayant inclus à tort la parcelle [Cadastre 2] devenue AH [Cadastre 12], dès lors que la Sci [Adresse 22] n’était pas propriétaire de cette parcelle. Il a appelé à cette instance la Sci [Adresse 22], à l’effet notamment d’opérer les actes rectificatifs nécessaires pour retirer du bail commercial du 20 novembre 2012 les mentions visant la parcelle n°[Cadastre 2] dont la Sci [Adresse 22] n’était aucunement propriétaire.

11. Le tènement immobilier a été vendu par la Sci [Adresse 22] (pour les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) et [K] [O] (pour les parcelles AH [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]) à la société Ambremont, selon acte de M°[M] le 27 février 2020, la société Ambremont devenant ainsi propriétaire des parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], AH [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]. Cet acte a précisé, dans sa partie développée, qu’un litige est pendant devant le tribunal judiciaire de Grenoble relatif à la jouissance de la parcelle AH [Cadastre 12] contiguë aux biens vendus, et que cette procédure se poursuit indépendamment de la vente.

12. Par jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— dit et jugé que Me [M] n’a commis aucun manquement fautif dans l’exécution de sa mission ;

— dit que la responsabilité délictuelle de Me [V] est engagée par son comportement fautif dans l’établissement du bail erroné du 22 novembre 2012 ;

— dit et jugé [K] [O] et la Sci [Adresse 22] in solidum avec Me [V], responsables des préjudices causés à [N] [H], par manquement à l’obligation d’information due à l’acquéreur d’un bien immobilier;

— condamné en conséquence [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Me [V] in solidum à payer une indemnité de 9.000 euros, leur incombant à concurrence d’un tiers chacun, au bénéfice de monsieur [H] ;

— débouté la Sarl Ambremont de ses demandes indemnitaires ;

— débouté la Sarl Ambremont de sa demande de mise à disposition à son profit de la parcelle AH [Cadastre 12] ;

— dit et jugé que toute occupation illicite par la Sarl Ambremont de l’assiette foncière de la parcelle AH [Cadastre 12] à compter du présent jugement, fera l’objet, à la charge de la Sarl Ambremont, d’une astreinte de 500 euros par jour au profit de monsieur [H] en cas d’occupation illicite constatée par tout commissaire de justice à la requête de monsieur [H] ;

— condamné [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Me [V] in solidum, à payer au titre de l’article 700 du code procédure civile une somme de 3.000 euros au bénéfice de monsieur [H], à concurrence d’un tiers chacun ;

— les a condamnés aux entiers dépens ;

— constaté que l’exécution provisoire est de droit ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

13. La Sarl Ambremont a interjeté appel de cette décision le 18 janvier 2023, en ce qu’elle a :

— dit et jugé que Me [M] n’a commis aucun manquement fautif dans l’obligation de sa mission ;

— dit et jugé [K] [O] et la Sci [Adresse 22] in solidum avec Me [V], responsables des préjudices causés à [N] [H], par manquement à l’obligation d’information due à l’acquéreur d’un bien immobilier ;

— condamné en conséquence [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Me [V] in solidum à payer une indemnité de 9.000 euros, leur incombant à concurrence d’un tiers chacun, au bénéfice de monsieur [H] ;

— débouté la Sarl Ambremont de ses demandes indemnitaires en ce que le tribunal judiciaire a jugé que « la Sarl Ambremont ne justifie d’aucun préjudice de jouissance du fait de la mention erronée de la parcelle [Cadastre 12] dans l’assiette foncière du bail commercial originaire » et en ce qu’il a été jugé « qu’en l’absence de préjudice démontré pouvant porter atteinte à l’exploitation et à l’accès de la propriété de la Sarl Ambremont, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires et de sa demande de mise à disposition à son profit de la parcelle [Cadastre 12] » ;

— débouté la Sarl Ambremont de sa demande de mise à disposition à son profit de la parcelle AH [Cadastre 12], la Sarl Ambremont ne justifiant «d’aucun préjudice de jouissance du fait de la mention erronée de la parcelle [Cadastre 12] dans l’assiette foncière du bail commercial originaire » ;

— dit et jugé que toute occupation illicite par la Sarl Ambremont de l’assiette foncière de la parcelle AH [Cadastre 12] à compter du présent jugement fera l’objet, à la charge de la Sarl Ambremont, d’une astreinte de 500 euros par jour au profit de monsieur [H] en cas d’occupation illicite constatée par tout commissaire de justice à la requête de monsieur [H] ;

— condamné [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Me [V] in solidum à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 3.000 euros au bénéfice de monsieur [H] à concurrence d’un tiers chacun ;

— les a condamnés aux entiers dépens ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

14. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 12 décembre 2024.

Prétentions et moyens de la Sarl Ambremont :

15. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 29 mai 2024, elle demande à la cour, au visa des s articles 544, 545, 1714, 1719, 1723, 1603, 1240, 1626, 1726, 1727 du code civil :

— de dire et juger son appel recevable et bien fondé ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu la responsabilité délictuelle de Maître [V] ;

— de l’infirmer en ce qu’il écarte les demandes de la concluante ;

— statuant à nouveau, de constater que le bail conclu le 20 novembre 2012 intervenu entre la Sarl Ambremont et la Sci [Adresse 22] et l’acte de vente intervenu en 2016 entre messieurs [H] et [O], portant tous deux sur la parcelle litigieuse AH [Cadastre 12], ont été passés devant la même étude notariale de Maître [V] ;

— de dire et juger que monsieur [O] est le gérant de la Sci [Adresse 22] et qu’il ne pouvait dès lors ignorer qu’il vendait à monsieur [H] la parcelle AH [Cadastre 12] pourtant donnée à bail à la Sarl Ambremont en 2012 ;

— de dire et juger que monsieur [O] a donc commis une faute en vendant à monsieur [H] la parcelle AH [Cadastre 12] sans indiquer que cette parcelle était alors donnée à bail à la Sarl Ambremont ;

— en l’état de l’intangibilité du bail, de son antériorité, de l’opposabilité de ce dernier, d’ordonner la libération, par M. [H], de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 12] au profit de la concluante, ainsi que la remise en état des lieux en leur état d’origine (soit avant travaux), aux frais de M. [H], ou de toute autre personne, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— de dire et juger que cette vente a causé un préjudice à la Sarl Ambremont ;

— de condamner in solidum M. [O], la Sci [Adresse 22], Maître [V], à indemniser la concluante de son préjudice de jouissance constitué par la construction réalisée par M. [H] et la violation de l’intangibilité du bail commise par la Sci [Adresse 22], compte tenu de la faute de M. [O] et des notaires à hauteur de 15.725 euros arrêté au 27 février 2020 ;

— de condamner in solidum M. [O], la Sci [Adresse 22], Maître [V], à payer à la Sarl Ambremont les frais de procédures de référé ainsi que les frais de procédure devant la cour d’appel, soit la somme de 8.093,82 euros TTC ;

— de condamner in solidum M. [O] et Maître [V] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’appelante expose :

16. – qu’elle a acquis le 29 mai 2012, par adjudication, le fonds de commerce d’hôtel et restaurant, suite à la liquidation judiciaire de la Sarl Société Hôtelière [23], et a ainsi poursuivi le bail commercial dressé le 16 décembre 1966 par Maître [I], et conclu entre cette société et [F] [O], prévoyant la location des parcelles n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

17. – que le nouveau bail conclu le 20 novembre 2012 entre la Sci [Adresse 22], représentée par [K] [O], et la concluante, sous la plume de Maître [V], a porté sur les mêmes parcelles, et devait être conforme au bail initial, ne clarifiant que la charge de la taxe foncière et concernant une augmentation de loyer ;

18. – que la concluante a ainsi utilisé la parcelle n°[Cadastre 2], comme parking et comme desserte permettant aux véhicules de livraison d’accéder aux locaux qu’elle exploite ;

19. – que l’acte établi le 2 décembre 2016 par Maître [M], associée de Maître [V], par lequel monsieur [H] a acquis de monsieur [O] la parcelle n°[Cadastre 12] issue de la division de la parcelle n°[Cadastre 2], [Cadastre 13] et [Cadastre 16], s’est superposé au bail commercial du 20 novembre 2012 ; que monsieur [H] a ainsi réalisé des travaux ne permettant plus à la concluante d’accéder à la parcelle n°[Cadastre 12] ;

20. – que la concluante a finalement acquis de la Sci [Adresse 22] et de monsieur [O] les parcelles n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] le 27 février 2020, ce qui a mis fin au bail commercial, cet acte rappelant l’existence de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire relative à la parcelle n°[Cadastre 12] ;

21. – que l’existence du bail commercial du 20 novembre 2012 ne peut être contestée, puisqu’il a été enregistré et est opposable à tous, et notamment à monsieur [H] en raison de son antériorité, du fait qu’il a été rédigé par la même étude notariale que l’acte de vente du 2 décembre 2016, et du fait que monsieur [O] est présent dans les deux actes ; qu’il ne peut ainsi être soutenu que le bail commercial ne contient qu’une erreur matérielle concernant la parcelle n°[Cadastre 2], désormais cadastrée AH [Cadastre 12] ;

22. – que monsieur [H] ne peut soutenir que le bail lui est inopposable, alors que l’article 1743 du code civil s’applique et alors que tant le juge des référés que la cour d’appel ont retenu que l’usage de la parcelle par la concluante était nécessairement connue de monsieur [H] au moment de la vente ; qu’une plaque était apposée sur la parcelle acquise par monsieur [H] mentionnant « Hôtel [23] parking n°2 » ; que si la cour a infirmé l’ordonnance de référé, c’est au motif que l’origine de la propriété de la parcelle et l’opposabilité du bail relèvent de la compétence du juge du fond ;

23. – que si monsieur [H] soutient qu’en raison de l’achat des parcelles par la concluante, celle-ci ne peut plus se prévaloir du bail litigieux, l’acte du 27 février 2020 a comporté une mention spécifique, afin de ne pas retarder la vente des murs dans l’attente du procès en cours, en isolant ce litige ; que la résiliation du bail commercial par confusion entre les qualités de preneur et de bailleur n’a pas d’incidence sur l’issue du litige ;

24. – que la faute commise par maître [V] a créé un préjudice pour la concluante, qui n’a plus accès à la parcelle, et a perdu une partie des places de stationnement, alors que les livraisons ne peuvent plus avoir lieu ; que le défaut de jouissance de la parcelle n’a pas entraîné la diminution des taxes foncières ; que les travaux réalisés par monsieur [H] ont généré des nuisances et un trouble du voisinage en raison d’une terrasse créée sous les fenêtres de l’hôtel; que la concluante a dû réaliser des travaux de construction de murs de soutènement et de revêtement de sol, pour pallier à la disparition des places de parking pour un coût de 19.724 euros ; que le préjudice de jouissance est évalué à 425 euros/mois, et a existé pendant 37 mois (soit entre le mois de janvier 2017 et le mois de février 2020), soit un préjudice total de 15.725 euros.

Prétentions et moyens de [N] [H] :

25. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 20 mai 2024, il demande à la cour, au visa des articles 1603, 1240, 1626 du code civil, de confirmer le jugement du 24 novembre 2022 en ce qu’il a :

— dit que la responsabilité délictuelle de Me [V] est engagée par son comportement fautif dans l’établissement du bail erroné du 20 novembre 2012 ;

— dit et jugé [K] [O] et la Sci [Adresse 22] in solidum avec Me [V] responsables des préjudices causés au concluant, par manquement à l’obligation d’information due à l’acquéreur d’un bien immobilier ;

— condamné en conséquence [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Me [V] in solidum à payer une indemnité de 9.000 euros, leur incombant à concurrence d’un tiers chacun au bénéfice du concluant ;

— débouté la Sarl Ambremont de ses demandes indemnitaires et de sa demande de mise à disposition à son profit de la parcelle AH [Cadastre 12] ;

— dit et jugé que toute occupation illicite par la Sarl Ambremont de l’assiette foncière de la parcelle AH [Cadastre 12] à compter du présent jugement fera l’objet, à la charge de la Sarl Ambremont, d’une astreinte de 500 euros par jour au profit du concluant en cas d’occupation illicite constatée par tout commissaire de justice à la requête du concluant ;

— condamné [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Me [V] in solidum à payer au titre de l’article 700 du code procédure civile une somme de

3.000 euros au bénéfice du concluant, à concurrence d’un tiers chacun ainsi qu’au entiers dépens ;

— constaté l’exécution provisoire de droit.

26. Il demande à la cour d’infirmer ce jugement en ce qu’il a :

— dire et jugé que Maître [M] n’a commis aucun manquement fautif dans l’exécution de sa mission ;

— débouté le concluant de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

27. Il demande à la cour, statuant de nouveau :

— de constater que la Sci [Adresse 22] n’a jamais été propriétaire de la parcelle [Cadastre 2] nouvellement cadastrée AH [Cadastre 12] ;

— de juger que la parcelle [Cadastre 2] nouvellement cadastrée AH [Cadastre 12] ne pouvait être intégrée au bail commercial régularisé le 20 novembre 2012 entre la Sci [Adresse 22] et la Sarl Ambremont ;

— de dire et juger que la responsabilité délictuelle de Maître [M] est engagée par son comportement fautif dans l’établissement de l’acte de vente du 2 décembre 2016 ;

— de dire et juger que la responsabilité délictuelle de Me [V] est engagée par son comportement fautif dans l’établissement du bail erroné du 22 novembre 2012 ;

— de constater que [K] [O] a manqué à son obligation de garantir le concluant contre l’éviction ;

— de constater que [K] [O] a manqué à son obligation de délivrance conforme ;

— de constater que [K] [O] et la Sci [Adresse 22] ont manqué à leur obligation d’information due à l’acquéreur d’un bien immobilier ;

— de dire et juger [K] [O], la Sci [Adresse 22], Maître [M] notaire et Maître [V] notaire, responsables des préjudices causés au concluant par manquement à l’obligation d’information due à l’acquéreur d’un bien immobilier ;

— de dire et juger que le bail litigieux régularisé le 20 novembre 2012 est inopposable au concluant, véritable propriétaire ;

— de juger que le bail s’est éteint par confusion des qualités de bailleur et de preneur ;

— de constater que la Sci [Adresse 22] et la Sarl Ambremont ont procédé à la révocation du bail dans l’acte authentique du 27 février 2020 ;

— de constater que la Sarl Ambremont ne justifie d’aucun préjudice de jouissance du fait de la mention erronée de la parcelle AH [Cadastre 12] dans l’assiette foncière du bail commercial ;

— de débouter la Sarl Ambremont de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— de débouter Maître [M] et Maître [V] de toutes leurs demandes fins et prétentions dirigées contre le concluant ;

— de débouter Monsieur [O] et la Sci [Adresse 22] de toutes leurs demandes fins et prétentions dirigées contre le concluant ;

— de condamner in solidum [K] [O], la Sci [Adresse 22], Maître [L] [V] Notaire et Maître [J] [M] Notaire, à verser une indemnité de 9.000 euros, leur incombant à concurrence d’un tiers chacun au bénéfice du concluant ;

— de dire et juger que toute occupation illicite par la Sarl Ambremont de l’assiette foncière de la parcelle AH [Cadastre 12] à compter « du présent jugement » fera l’objet, à la charge de la Sarl Ambremont d’une astreinte de 500 euros par jour au profit du concluant en cas d’occupation illicite constatée par tout commissaire de justice à la requête du concluant ;

— de dire et juger que ce litige a pour origine les fautes commises par Maître [V] Notaire, Maître [M] Notaire, Monsieur [O] et la Sci Les Tilleuls ;

— en conséquence, de dire et juger le concluant recevable et bien fondé à être relevé et garanti par la Sarl Ambremont, monsieur [O], la Sci [Adresse 22] et Maîtres [V], Notaire, de toutes les condamnations indemnitaires de remise en état et/ou astreintes pouvant être prononcées à son encontre ;

— en tout état de cause, de condamner solidairement la Sarl Ambremont, [K] [O], la Sci [Adresse 22], et Maître [L] [V], Notaire, à verser au concluant la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Julie Bruyère, avocate à Grenoble.

L’intimé soutient :

28. – qu’il a acquis en 2016 le lot n°2 d’une maison à usage d’habitation soumise au régime de la copropriété, lot concernant, au rez-de-chaussée, un appartement avec la jouissance exclusive d’un jardin ; que l’acte de vente a stipulé que selon un acte d’état descriptif de division et règlement de copropriété contenant division de parcelles, reçu par M° [V] le 7 mars 2016, les parcelles cadastrées section AH [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 10] sont devenues les parcelles n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] ; que dans l’acte, le vendeur a déclaré n’avoir conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien ; que cet acte a retracé l’origine de la parcelle n°[Cadastre 12], en précisant qu’elle appartient à monsieur [O] pour l’avoir reçue dans le cadre d’une donation-partage consentie par ses parents en 1988 ;

29. – que le concluant a ainsi entrepris la construction, sur la parcelle n°[Cadastre 2] devenue AH [Cadastre 12], d’une terrasse avec ouverture sur façade du bâtiment, et a déposé le 13 décembre 2016 une déclaration de travaux auprès de la mairie de [Localité 19], à laquelle il a été répondu favorablement le 20 janvier 2017;

30. – que suite à la contestation de l’appelante concernant la parcelle AH [Cadastre 12], le concluant a pris attache avec M° [M], laquelle, par mail du 27 janvier 2017, lui a confirmé que la parcelle AH [Cadastre 12] appartient à la copropriété et que le concluant en a la jouissance privative ; que ce notaire a précisé que le bail dont bénéficiait l’appelante contenait une erreur matérielle, puisque la Sci Les Tilleurs n’était pas propriétaire de la parcelle, un avenant au bail ayant été adressé aux exploitants de l’hôtel fin 2016 ;

31. – que la société Ambremont a cependant refusé de signer cet avenant à son bail, alors que la parcelle ne lui est d’aucune utilité, puisque l’occupation du concluant ne l’empêche pas d’accéder à son fonds, ce qu’un constat d’huissier a confirmé ;

32. – que le bail commercial s’est éteint par confusion des qualités de bailleur et de preneur, suite à la vente intervenue le 27 février 2020 au profit de l’appelante des parcelles n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], AH [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 18] ; que si la parcelle AH [Cadastre 12] n’a pas été expressément vendue, l’appelante ne démontre pas verser un loyer alors que la Sci [Adresse 22] ne justifie pas avoir engagé une procédure afin d’obtenir le paiement d’un loyer, de sorte que cette confusion est effective, d’autant que l’acte de vente a stipulé que les parties ont soldé tous les comptes antérieurs relatifs au bail, de manière à le révoquer au jour de la vente sans indemnité; que l’appelante est ainsi mal fondée à soutenir que la vente n’a pas mis un terme au présent litige, en raison du fait que l’acte de vente prévoit qu’une procédure est toujours en cours ; qu’elle ne peut ainsi invoquer le bail commercial afin de justifier son droit sur la parcelle AH [Cadastre 12] puisqu’il est résilié ni soutenir qu’il est opposable au concluant ;

33. – que le bail commercial du 20 novembre 2012 est inopposable au concluant ; qu’il ne certifie pas l’exactitude de l’assiette du bail, dans la mesure où le notaire a indiqué qu’il existait une erreur matérielle ; que la parcelle n’a pas été intégrée dans le bail originel, consenti par [F] [O], père de [K] [O], et non par la Sci [Adresse 22] ;

34. – que la parcelle n°[Cadastre 2] devenue AH [Cadastre 12] n’est pas la propriété de la Sci [Adresse 22], mais de monsieur [O], selon les origines de propriété figurant dans l’acte de vente du concluant, ce qu’a toujours soutenu monsieur [O], de sorte que la Sci [Adresse 22] n’a pu la donner à bail, ce contrat contenant une erreur matérielle comme indiqué par M° [M] dans son courriel du 27 janvier 2017 ;

35. – qu’aucune théorie de l’apparence ne peut être invoquée, puisque la Sci [Adresse 22] ne s’est jamais comportée comme propriétaire de la parcelle alors qu’elle n’a jamais eu l’intention de la donner à bail, puisque c’est en raison d’une erreur du notaire qu’elle a été insérée dans le bail de 2012 ; que l’appelante ne justifie pas d’une utilisation à titre de parking et de desserte, ce qui serait d’ailleurs contradictoire, alors qu’elle ne prouve pas l’existence d’une plaque figurant sur la parcelle indiquant un usage de parking, d’autant qu’en 2017, la Sci [Adresse 22] a obtenu une autorisation de réaliser des travaux permettant de faciliter l’accès à la parcelle n°[Cadastre 4] sur laquelle se trouve l’hôtel ;

36. – que si l’appelante invoque un préjudice de jouissance de 22.950 euros arrêté au 31 août 2021, elle ne produit aucun justificatif ; qu’elle ne démontre pas qu’elle utilisait la parcelle pour permettre l’accès à ses fournisseurs ; qu’elle ne justifie pas d’un usage à titre de parking ;

37. – concernant la responsabilité de [K] [O] et de la Sci [Adresse 22], que le vendeur doit garantir l’acquéreur contre toute éviction ou trouble à sa possession paisible et contestation de ses droits par un tiers ; que l’acte établi par M° [M] en 2016 a repris cette garantie prévue à l’article 1626 du code civil, et a indiqué que le vendeur déclare n’avoir conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente ; que [K] [O] doit ainsi garantir le concluant puisqu’il a manqué à l’exécution de son obligation de délivrance; qu’il subit un préjudice important, puisqu’il a arrêté les travaux et a procédé à la remise en état de la parcelle, alors que la construction de la terrasse est destinée à lui donner un accès sur l’extérieur, et qu’elle conditionnait la vente ; que le concluant subit, de ce fait, une moins-value sur la valeur de son appartement, qui est évalué entre 200.000 et 205.000 euros sans la terrasse, et entre 220.000 et 225.000 euros avec cet élément ; que le concluant subit également un préjudice de jouissance puisqu’il ne peut plus jouir paisiblement de ce bien ; qu’il a réglé des frais d’architecte pour 850 euros et a acquis pour 4.394,97 euros les baies qui devaient être posées ;

38. – concernant la responsabilité délictuelle de Maîtres [V] et [M], qu’elles sont fautives pour avoir intégré à tort la parcelle n°[Cadastre 2] dans le bail, puisqu’elle était restée la propriété de monsieur [O], alors que le bailleur est la Sci [Adresse 22] ; que les notaires ont manqué à leur devoir en ne vérifiant pas les droits de propriété, puisque le notaire ne peut se contenter de reprendre, dans un acte antérieur, une origine de propriété qui s’avère erronée ; que M° [V] a commis une faute alors qu’une simple demande à la conservation des hypothèques permettait de constater que la parcelle AH [Cadastre 12] n’a jamais été la propriété de la Sci [Adresse 22] ; que M° [M] a manqué à son devoir d’information et de conseil en n’indiquant pas au concluant que la parcelle n°[Cadastre 2] devenue AH [Cadastre 12] avait été donnée à bail par la Sci [Adresse 22], alors qu’elle fait partie de la même étude, et qu’elle a reconnu l’existence d’une erreur matérielle ; que le préjudice subi par le concluant est important, car il n’aurait pas acquis le bien s’il avait eu connaissance de ce problème, ayant informé les vendeurs et M° [M] de sa volonté de réaliser une terrasse avec ouverture sur la façade ;

39. – concernant la demande de la Sarl Ambremont au titre du préjudice de jouissance constitué par la perte de la parcelle depuis janvier 2017, qu’aucune faute ne peut être imputée au concluant, en raison de l’inopposabilité du bail ; que l’appelante ne justifie d’aucun préjudice actuel et certain, d’autant que la parcelle litigieuse n’a qu’une surface de 38 m² alors que la totalité de la surface

donnée à bail représente 3.000 m² ; qu’il est établi, par constat d’huissier, que l’appelante bénéficie d’un large accès malgré la construction de la terrasse par le concluant ;

40. – concernant la demande de la Sarl Ambremont au titre des frais de la procédure de référé et d’appel, qu’elle ne justifie pas plus d’une faute du concluant.

Prétentions et moyens de [K] [O] et de la Sci [Adresse 22] :

41. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 21 février 2024, ils demandent à la cour, au visa des l’article 1240 et le cas échéant 1231-1 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que la responsabilité délictuelle de Maître [V] était engagée pour son comportement fautif dans I’établissement du bail erroné du 22 novembre 2012 ;

— débouté la Sarl Ambremont de ses demandes indemnitaires ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

42. Ils demandent, pour le surplus, d’infirmer ce jugement notamment en ce qu’il a :

— dit et jugé que Maître [M] n’a commis aucun manquement fautif dans l’obligation de sa mission ;

— dit et jugé monsieur [O] et la Sci [Adresse 22] in solidum avec Maître [V] responsables des préjudices causés à [N] [H], par manquement à l’obligation d’information due à l’acquéreur d’un bien immobilier ;

— condamné en conséquence [K] [O] et la Sci [Adresse 22] et Maître [V] in solidum à payer une indemnité de 9.000 euros leur incombant à concurrence d’un tiers chacun au béné’ce de monsieur [H] ;

— condamné monsieur [O], la Sci [Adresse 22] et Maître [V] in solidum à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 3.000 euros au bénéfice de monsieur [H] à concurrence d’un tiers chacun, ainsi qu’aux dépens ;

— statuant à nouveau, de déclarer que le litige a pour seule et exclusive origine, l’erreur commise par l’étude notariale au moment de la rédaction du bail de novembre 2012 ;

— en conséquence, d’écarter toute responsabilité de monsieur [O] et de la Sci [Adresse 22], tant à l’égard de la Sarl Ambremont que de monsieur [H] ;

— en tout état de cause, de condamner Maîtres [M] et [V] à relever et garantir intégralement monsieur [O] et la Sci [Adresse 22] de toute responsabilité et de toutes demandes financières dirigées à leur encontre, que ce soit au profit de la Sarl Ambremont comme au profit de monsieur [H] ;

— de condamner qui mieux le devra de la Sarl Ambremont, de monsieur [H] ou de Maîtres [M] et [V], à payer une somme de 4.000 euros à chacun de monsieur [O] et de la Sci [Adresse 22] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Ces intimés indiquent :

43. – que le bail initial conféré par [F] [O] en 1966 a porté notamment sur la parcelle n°[Cadastre 2], qu’il a donné en 1990 à son fils [K] ; que lors du décès de [F] [O], son épouse et ses deux fils ont cédé à la Sci [Adresse 22] les seules parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; que ce bail a perduré au-delà de son échéance contractuelle par prorogation tacite jusqu’au 20 novembre 2012, date à laquelle la Sci Ambremont a signé avec la Sci [Adresse 22] un bail commercial, après avoir été déclarée adjudicataire du fonds de commerce exploité par la Société Hôtelière [23] ; que c’est ainsi un nouveau bail qui a été rédigé par Maîtres [M] et [V] ; qu’il a mentionné, à tort, en reprenant les énonciations figurant dans le bail initial, que les biens loués incluaient la

parcelle n°[Cadastre 2] ; que suite à la division de la parcelle en 2016 en n° AH [Cadastre 11] et [Cadastre 12], [K] [O] a vendu à monsieur [H] la parcelle AH [Cadastre 12], de sorte qu’une partie de l’ancienne parcelle n°[Cadastre 2] s’est trouvée à la fois dans l’assiette du bail consenti à la société Ambremont et dans l’assiette des biens cédés à monsieur [H] ; que le 27 février 2020, les concluants ont cédés à la société Ambremont les parcelles n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], AH [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15], de sorte que par confusion des qualités de bailleur et preneur, le bail consenti en 2012 a été révoqué le même jour ainsi qu’indiqué dans l’acte de vente;

44. – que si le tribunal a justement retenu la responsabilité de M° [V], il a écarté à tort celle de M° [M], en ne prenant pas en compte le fait qu’il s’agit de la même étude notariale, puisque ces deux notaires sont associées ; que l’étude connaissait la situation des lieux et de leurs clients ; qu’elles ne peuvent soutenir que les consorts [O] auraient déclaré que le bien litigieux ne faisait l’objet d’aucune location, alors que la configuration des lieux obligeait le notaire à des vérifications ; que peu importe que le bail ait été rédigé par M° [V] et que l’acte de vente l’ait été par M° [M], puisque l’étude disposait de tous les documents nécessaires, et pouvaient rectifier l’erreur en 2016 lors de la vente conclue avec monsieur [H] avant que le litige soit né ; que le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige ou reçoit, et ainsi de procéder aux vérifications nécessaires ; que cette erreur des notaires est la cause du litige ;

45. – que c’est à tort que monsieur [H] soutient que monsieur [O] a manqué à son obligation de garantie contre l’éviction, puisqu’il n’a pas été évincé de sa propriété ni empêché d’en jouir ; que dans le cas contraire, les notaires doivent garantir les concluants ;

46. – que si la société Ambremont invoque un préjudice de jouissance depuis janvier 2017 jusqu’à l’acquisition de la parcelle n°[Cadastre 2] auprès de monsieur [O] le 27 janvier 2020, elle ne démontre pas qu’elle jouissait de la parcelle AH [Cadastre 12] après la division parcellaire, alors que la Sci [Adresse 22] a amélioré l’accès à l’hôtel ; que le montant du préjudice invoqué est infondé.

Prétentions et moyens de Me [M] et de Me [V] :

47. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 26 février 2024, elles demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil :

— de juger que Maître [M] a recherché l’origine de propriété trentenaire ;

— de juger que Maître [M] a requis un état hypothécaire ;

— de juger que [Z] [O] et [K] [O] ont déclaré que le bien litigieux ne faisait l’objet d’aucune location ;

— de juger que les documents en possession de Maître [M] ne lui permettaient pas de suspecter l’existence d’une quelconque difficulté quant à la jouissance de la parcelle AH [Cadastre 12] ;

— de juger que Maître [M] n’avait pas à se rendre sur les lieux du litige ;

— de juger que Maître [M] n’a commis aucun manquement fautif dans l’accomplissement de sa mission ;

— de juger que la Sarl Ambremont ne justifie d’aucune perte de loyers ;

— de juger que la Sarl Ambremont ne justifie d’aucun préjudice de jouissance tant dans son principe que dans son quantum ;

— de juger que la Sarl Ambremont ne justifie aucunement de son préjudice au titre des frais de procédure ;

— de juger que la Sarl Ambremont n’est pas fondée à solliciter une quelconque remise en état de la parcelle AH [Cadastre 12] ;

— de juger que la Sarl Ambremont ne justifie de l’existence d’aucun préjudice indemnisable par Maître [M] et Maître [V] ;

— de juger que monsieur [O] et la Sci [Adresse 22] ne justifient d’aucun préjudice dont les notaires pourraient les relever et garantir ;

— de débouter monsieur [O], monsieur [H], la Sci [Adresse 22], la Sarl Ambremont, de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de Maître [M] ;

— en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit et jugé que Maître [M] n’a commis aucun manquement fautif dans l’accomplissement de sa mission ; en ce qu’il a débouté la Sarl Ambremont de ses demandes indemnitaires et a débouté monsieur [O] et la Sci [Adresse 22] de toute demande plus ample ou contraire ;

— d’infirmer ce jugement en ce qu’il a:

* dit que la responsabilité délictuelle de Maître [V] est engagée par son comportement fautif dans l’établissement du bail erroné du 22 novembre 2012 ;

* condamné monsieur [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Maître [V] in solidum à payer une indemnité de 9.000 euros, leur incombant à concurrence d’un tiers chacun au bénéfice de monsieur [H] ;

* condamné [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Maître [V] in solidum à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 3.000 euros au bénéfice de monsieur [H] à concurrence d’un tiers chacun ;

* condamné les mêmes aux entiers dépens ;

* débouté Maître [M] et Maître [V] de toute demande plus ample ou contraire ;

— statuant de nouveau, sur ces points, « de juger l’existence d’une erreur matérielle » dans l’acte de bail commercial du 20 novembre 2012 portant sur l’intégration au bail commercial de la parcelle AH [Cadastre 12] alors que la Sci [Adresse 22] n’en est pas propriétaire ;

— de juger qu’il a été envisagé la signature d’un avenant audit bail afin de régulariser la situation ;

— de juger que Maître [V] ne saurait être tenue pour responsable du refus de la Sarl Ambremont de régulariser cet avenant alors qu’elle ne justifie d’aucun empêchement pour accéder à son parking ;

— en conséquence, de débouter monsieur [H], monsieur [O], la Sci Les Tilleuls et la Sarl Ambremont de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;

— de juger que les avis de valeur versés aux débats par monsieur [H] ne sont pas probants ;

— de juger que monsieur [H] a réalisé les travaux projetés ;

— de juger que monsieur [H] ne justifie d’aucune moins-value de sa propriété ;

— de juger qu’en tout état de cause, celle-ci ne saurait être supportée que par son vendeur ;

— de juger que la cour d’appel de Grenoble a infirmé l’ordonnance rendue par le juge des référés enjoignant à monsieur [H] de cesser tous travaux et de remettre en état la parcelle AH [Cadastre 12] de sorte que monsieur [H] ne subit aucun préjudice de jouissance ;

— de juger que monsieur [H] ne justifie aucunement du quantum de son prétendu préjudice de jouissance celui-ci ayant été fixé arbitrairement à 10.000 euros ;

— de juger que monsieur [H] ne justifie aucunement du paiement de la somme de 850 euros au titre des frais d’architecte ;

— de juger qu’en tout état de cause, l’architecte avait pour mission de donner des conseils d’aménagement intérieur et extérieur et non pour mission de créer les plans pour édifier une terrasse ;

— de juger que monsieur [H] devait procéder aux changements de ses fenêtres existantes ;

— de juger que monsieur [H] ne démontre aucunement que la commande de fenêtre portait sur la terrasse à créer sur la parcelle litigieuse ;

— de juger que monsieur [H] ne justifie pas du paiement de la somme de 4.394, 97 euros ;

— de juger que monsieur [H] a engagé ces frais alors même que le contentieux avec la Sarl Ambremont était pendant devant la cour d’appel ;

— de juger que les notaires ne sauraient être tenus pour responsable de cette imprudence ;

— de juger que monsieur [H] n’apporte aucun élément probant justifiant tant le principe que le quantum de son prétendu préjudice moral ;

— de juger que la Sarl Ambremont ne justifie d’aucune perte de loyers ;

— de juger que la Sarl Ambremont ne justifie d’aucun préjudice de jouissance tant dans son principe que dans son quantum ;

— de juger que la Sarl Ambremont ne justifie aucunement de son préjudice au titre des frais de procédure ;

— de juger que la Sarl Ambremont n’est pas fondée à solliciter une quelconque remise en état de la parcelle AH [Cadastre 12] ;

— de juger que la Sarl Ambremont, monsieur [H], monsieur [O] et la Sci [Adresse 22], ne justifient de l’existence d’aucun préjudice indemnisable tant par Maître [V] que Maître [M] ;

— en conséquence, de débouter monsieur [H], la Sarl Ambremont, monsieur [O] et la Sci [Adresse 22] de l’intégralité de leurs demandes financières formées à l’encontre de Maître [V] et de Maître [M] ;

— en tout état de cause, de condamner monsieur [H], ou qui mieux le devra, à verser à chacun des deux notaires Maître [M] et Maître [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp Montoya-Dorne.

Les intimées soutiennent :

48. – concernant la responsabilité de M° [M], que l’appelante ne sollicite pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que ce notaire n’a pas manqué à ses obligations professionnelle en ne mentionnant pas un bail qui est erroné dont il ne pouvait avoir connaissance, faute de déclaration par le vendeur ;

49. – que si monsieur [H] reproche à M° [M] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne l’informant pas que la parcelle AH [Cadastre 12] avait été donnée à bail à la société Ambremont, et que monsieur [O] et la Sci [Adresse 22] soutiennent que ce notaire aurait dû s’apercevoir qu’une erreur avait été commise lors de la régularisation du bail du 20 novembre 2012 puisque ce notaire avait été chargé de réaliser l’état descriptif de division en mars 2016, que la responsabilité d’un notaire suppose la démonstration d’une faute, alors que les parties sont tenues de fournir toutes informations justes et complètes ; que les parties sont ainsi tenues d’une obligation de loyauté à l’égard du notaire, se trouvant sinon dans l’impossibilité de fournir un conseil approprié ; qu’il n’est pas tenu d’opérer des vérifications concernant un acte ou une situation dont il n’a pas été informé ; qu’il n’a pas d’obligation de vérifier les déclarations des parties lorsqu’il n’existe aucune raison de soupçonner leur caractère erroné ;

50. – qu’en l’espèce, en raison des éléments portés à la connaissance de M° [M] lors de son intervention, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir indiqué dans l’acte de vente établi au profit de monsieur [H] le fait que la parcelle avait été donnée à bail ; que le notaire n’était tenu que de constater les titres et documents mis en sa possession par les parties ou l’administration, sans avoir à réaliser un déplacement sur les lieux ni à vérifier le contenu des documents reçus ; qu’il n’a pas l’obligation de vérifier l’origine d’une propriété au-delà de 30 ans ;

51. – que M° [M] a ainsi procédé aux recherches utiles en 1963, lorsque [F] [O] est devenu propriétaire de la parcelle litigieuse, jusqu’à l’acte de donation-partage du 10 septembre 1990, rectifiée le 13 janvier 1992, et n’avait pas à procéder à d’autres recherches ; qu’aucun élément dans les actes ne faisait apparaître un bail commercial ; qu’elle n’avait pas à vérifier l’ensemble des actes déposés en l’étude, ni à vérifier des actes portant sur des propriétés voisines, d’autant que monsieur [O], gérant de la Sci [Adresse 22], avait affirmé qu’il n’existait aucun litige pouvant porter atteinte au droit de propriété et qu’il n’avait conféré aucun droit concurrent empêchant la vente ;

52. – concernant M° [V], que s’il n’est pas contesté que la parcelle n°[Cadastre 2] a été insérée à tort dans le bail commercial conclu le 20 novembre 2012, de sorte que la Sci [Adresse 22] ne pouvait donner à bail la chose d’autrui, cette erreur ne peut entraîner la responsabilité du notaire, puisqu’il a proposé la régularisation d’un avenant modifiant l’assiette des parcelles données à bail en 2017, ce que la société Ambremont a refusé au prétexte qu’elle ne pourrait plus accéder à l’arrière de l’hôtel, alors qu’elle ne justifie pas de cette impossibilité ni de l’usage de la parcelle ; que si elle avait usé de cette parcelle, ce fait aurait été constaté par monsieur [O] et monsieur [H] lors de la visite des biens ; que cette modification envisagée par avenant n’empêchait pas les employés et les fournisseurs d’accéder au parking, ce que confirment les plans de masse ; que cette erreur ne concerne que 30 m² au regard d’une surface totale de 29 a 93 ca ;

53. – que la société Ambremont n’a jamais acquis la parcelle AH [Cadastre 12], puisque l’acte de vente du 20 février 2020 ne concernait que les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], AH [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ; qu’elle ne peut se prévaloir du bail commercial, puisque celui-ci s’est éteint lors de la vente ;

54. – concernant les deux notaires, qu’il n’existe pas de préjudice indemnisable, même concernant monsieur [H] ;

55. – que concernant ainsi la société Ambremont, aucune pièce n’établit un préjudice de jouissance mensuel de 425 euros, puisqu’elle ne démontre pas avoir usé de la parcelle litigieuse, ni le montant du préjudice invoqué; qu’elle ne justifie pas des frais de procédure qu’elle invoque ; que les notaires ne peuvent être condamnés au paiement d’une astreinte assortissant une obligation de libérer la parcelle et de la remettre en état, puisque seul le débiteur de cette obligation peut y être condamné ;

56. – concernant monsieur [H], que s’il expose avoir informé les notaires de son intention de réaliser des travaux d’aménagement, il n’en justifie pas ; qu’il n’établit pas qu’il n’aurait pas acquis le bien s’il avait su qu’il ne pouvait bénéficier de la parcelle ; qu’il n’établit pas la moins-value invoquée ; que cette demande s’apparente en une demande de restitution du prix de la vente, au paiement de laquelle seul le vendeur peut être tenu ; que la réduction du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire ; que les avis de valeurs ne sont pas probants, ayant été établis non contradictoirement, alors que le bien a été évalué à 141.000 euros lors de la vente ; qu’il ne justifie pas d’un projet de construction de terrasse ; qu’il n’est pas justifié d’un préjudice de jouissance, puisque c’est la société Ambremont qui a saisi le juge des référés afin d’obtenir la cessation de travaux réalisés par monsieur [H] et une remise en état, ce qui a abouti à l’arrêt de la cour jugeant que la société Ambremont ne démontrait pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ; que monsieur [H] ne démontre pas avoir réglé des frais d’architecte concernant la terrasse, puisque la facture produite concerne des conseils d’aménagement ; que la facture concernant des baies vitrées indique qu’elles ont été posées, de sorte qu’elle concerne le remplacement de baies préexistantes, alors qu’il n’est pas établi qu’elle a été payée ; qu’il n’est pas plus justifié d’un préjudice moral ;

57. – concernant la demande de garantie de monsieur [O] et de la Sci [Adresse 22], que les notaires ne peuvent être responsables du manquement fautif de ces parties, qui ne pouvaient ignorer l’étendue de leur droit de propriété ; qu’ils ne justifient d’aucun préjudice indemnisable.

*****

58. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Concernant la propriété de la parcelle AH n°[Cadastre 12] :

59. La cour constate que selon les divers actes produits, il résulte les faits suivants :

—  16 décembre 1966 : bail commercial conclu entre [F] [O] et la Société Hôtelière [23] : un bâtiment à usage d’hôtel-restaurant sur trois étages outre une terrasse au dessus, et un parc aménagé, le tout cadastré n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

—  10 septembre 1990 : donation entre vifs par laquelle [F] [O] a donné la parcelle n°[Cadastre 2] à son fils [K] ;

—  28 septembre 2001 : constitution de la Sci [Adresse 22] par [U] et [K] [O], tous deux fils de [F] [O] ;

—  27 décembre 2001 : cession par [R] [D] veuve de [F] [O], [U] [O] et [K] [O], à la Sci [Adresse 22], de l’ensemble immobilier cadastré n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] uniquement, avec rappel que l’ensemble est donné à bail commercial à la Société Hôtelière [23] ;

—  29 mai 2012 : adjudication du fonds de commerce ayant appartenant à la Société Hôtelière [23] à la Sarl Ambremont en cours de constitution, avec poursuite du bail commercial de 1966 ;

— le 20 novembre 2012 (et non le 22 novembre) : acte dressé par Me [V], constatant un nouveau bail commercial consenti par la Sci [Adresse 22], dont le gérant est [K] [O], au profit de la société Ambremont, portant sur le tènement cadastré sous les numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

—  7 mars 2016 : acte établi par M°[V], par lequel [K] [O] a fait établir un acte de division et de règlement de copropriété, concernant un immeuble sis à [Localité 19], comprenant les parcelles cadastrées AH [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 16], la première provenant de la division d’une parcelle plus grande, antérieurement cadastrée AH [Cadastre 2], le surplus désormais cadastré n°[Cadastre 11] restant lui appartenir ;

—  2 décembre 2016 : acte reçu par Me [M] par lequel [K] [O] a vendu à [N] [H] l’un des deux appartements se trouvant dans la copropriété constitué par la maison et le terrain cadastrés AH [Cadastre 12],[Cadastre 13] et [Cadastre 16], et précisant que la parcelle [Cadastre 12] est issue d’une division notamment de la parcelle [Cadastre 2], en suite d’un document d’arpentage du 9 février 2016 ;

—  27 février 2020 : acte reçu par M°[M] constatant la vente par la Sci [Adresse 22] des parcelles AH [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et par [K] [O] pour les parcelles AH [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15], faite à la société Ambremont, avec la précision qu’un litige est pendant devant le tribunal judiciaire de Grenoble relatif à la jouissance de la parcelle n°[Cadastre 12] contiguë aux biens vendus, et que cette procédure se poursuit indépendamment de la vente.

60. Il résulte de l’enchaînement de ces actes que la parcelle n°[Cadastre 2] était restée la propriété de [K] [O], et que le 20 novembre 2012, cette parcelle n’a pu être donnée à bail par la Sci [Adresse 22] à la société Ambremont, puisque le bailleur n’était propriétaire que des parcelles numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. L’acte dressé par M°[V] a ainsi bien été entaché d’une erreur.

61. Cette parcelle n°[Cadastre 2] étant restée dans le patrimoine de [K] [O], il s’ensuit qu’il a pu valablement, le 7 mars 2016, procéder à sa division, cette parcelle devenant ainsi les parcelles AH [Cadastre 11] et [Cadastre 12], et inclure la parcelle AH [Cadastre 12] dans la copropriété créée concomitamment.

62. La cour retient ainsi que la parcelle AH [Cadastre 12], jouxtant l’appartement acquis par M.[H] dans la copropriété créée par [K] [O], d’une longueur de 14,20 m sur 2 mètres de large, appartient à cette copropriété, et que M. [H] en a la jouissance privative, ainsi que stipulé dans le règlement de copropriété et l’acte de vente. Il soutient ainsi à bon droit que le bail concernant cette parcelle ne lui est pas opposable.

63. La société Ambremont est mal fondée à soutenir que son bail est opposable à M.[H], pour être antérieur à l’acquisition de son lot en copropriété, puisque le bail par lequel elle tient ses droits n’est pas le bail conclu initialement en 1966, mais le bail du 20 novembre 2012 constaté par M°[V] et conclu avec la Sci [Adresse 22]. Ce nouveau bail commercial a ainsi mis fin à la convention antérieure qui s’était renouvelée tacitement. La Sci [Adresse 22] n’a pu valablement donner à bail une parcelle qui ne lui appartenait pas, mais qui était restée dans le patrimoine de [K] [O], son gérant.

64. L’appelante est également mal fondée à invoquer la théorie de l’apparence par le fait qu’elle utilisait cette parcelle à titre de parking et de desserte, avec l’existence d’une plaque indiquant l’emplacement de ce parking, pour prétendre voir son bail déclaré opposable à M.[H], puisque dès l’année 2017, M. [H] a contredit son droit en débutant des travaux sur cette parcelle, puisque les actes desquels il retire ses droits incluent la parcelle AH [Cadastre 12]. Aucun élément ne permet de constater qu’il savait, lors de l’acquisition de son lot, que la parcelle AH [Cadastre 12] avait été donnée à bail, faussement, à la société Ambremont. Le fait que le bail ait été enregistré est sans effet, et il ne peut ainsi préjudicier aux droits des tiers, en conférant un droit de propriété indu à la société Ambremont.

65. Enfin, la société Ambremont n’est pas devenue propriétaire de la parcelle AH [Cadastre 12], puisque l’acte de vente du 27 février 2020 intervenu avec la Sci Les Tilleuls et [K] [O] a exclu ce tènement, en raison du litige pendant devant le tribunal judiciaire de Grenoble.

66. Il en résulte que la société Ambremont est mal fondée à solliciter la libération par M.[H] de la parcelle AH [Cadastre 12], avec remise en état des lieux et le prononcé d’une astreinte. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande de mise à disposition de cette parcelle. Il sera, en conséquence, également confirmé en ce qu’il a dit que toute occupation de cette parcelle par l’appelante fera l’objet d’une astreinte journalière au profit de M.[H].

2) Concernant la responsabilité de M°[V] :

67. Le tribunal judiciaire a exactement énoncé qu’aux termes de l’article 1240 du code civil, le notaire engage sa responsabilité professionnelle lorsqu’il commet un manquement à son devoir de conseil ou de rédacteur authentifiant les conventions des parties qui l’ont requis en sa qualité d’officier public, et qu’il compromet la sécurité juridique attendu par les contractants en commettant une faute dans la mise en place du contrat. Il a justement retenu que la mission conférée au notaire l’oblige à vérifier les éléments juridiques et techniques utiles pour une bonne information notamment de l’acquéreur, au regard notamment de la désignation du bien, des origines de propriété figurant dans les actes antérieurs, et qu’il lui appartient de faire toutes les investigations nécessaires au regard de la documentation cadastrale et des services de la publicité foncière.

68. Concernant ainsi le bail du 20 novembre 2012, la cour ne peut que confirmer les motifs retenus par le tribunal, énonçant que la rédaction d’un bail commercial ne dispense pas le notaire de vérifier la réelle propriété du bailleur sur les parcelles objet du bail, et qu’en l’espèce, le notaire ne justifie pas avoir fait les recherches nécessaires suffisantes pour vérifier si la Sci [Adresse 22] était propriétaire de la parcelle [Cadastre 2] au moment de la rédaction de ce bail.

69. M°[V] est mal fondée à invoquer le refus de la société Ambremont de régulariser un avenant, alors qu’elle pensait tenir ses droits au regard d’un acte qu’elle estimait régulier, peu important qu’elle n’ait pas été dans l’impossibilité d’accéder à son parking. Elle ne peut pas plus s’exonérer au regard d’une faute commise par la Sci [Adresse 22] et [K] [O], puisque le bail ayant été consenti par la société seule, il appartenait au notaire de vérifier si elle était effectivement propriétaire de la parcelle litigieuse, sans se référer seulement à un bail très antérieur, conclu par une autre personne.

70. Il en résulte que le tribunal judiciaire a exactement jugé que Me [V] a manqué à ses obligations professionnelles d’investigation pour assurer la sécurité juridique des parties contractantes, en prêtant son ministère à la rédaction du bail commercial du 20 novembre 2012 intégrant une parcelle n’appartenant pas au bailleur.

3) Concernant la responsabilité de M°[M] :

71. La cour ne peut également qu’approuver les motifs retenus par le tribunal judiciaire, puisque pour la vente du 2 décembre 2016 intervenue entre [K] [O] et M. [H], le notaire a relaté les déclarations des parties quant à la situation locative des biens vendus. M°[M] n’avait pas à sa disposition les moyens de vérifier l’existence d’un bail antérieur erroné affectant la libre disposition de la parcelle [Cadastre 12], faute de déclaration à ce titre par [K] [O], auteur des divisions foncières affectant la parcelle [Cadastre 2] restant pour partie sa propriété en suite des documents d’arpentage du 9 février 2016, alors que [K] [O] était également le gérant de la Sci [Adresse 22] et le signataire du bail commercial du 20 novembre 2012. La cour ajoute que si M°[M] exerce au sein de la même étude que M°[V], aucun élément ne peut être retiré d’une telle communauté d’intérêts, puisque chacun des officiers ministériels exerce séparément et sous sa propre responsabilité pour les actes qu’il établit et authentifie.

72. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu que Me [M] n’a pas manqué à ses obligations professionnelles en ne mentionnant pas un bail erroné dont elle ne pouvait avoir connaissance, faute de déclarations par le vendeur. L’appel incident de M. [H] est ainsi mal fondé.

4) Sur la responsabilité de [K] [O] et de la Sci [Adresse 22] à l’égard de la société Ambremont :

73. La cour relève qu’il appartient au bailleur de garantir le preneur dans sa jouissance paisible, ce qui suppose que le bien donné à bail soit effectivement celui sur lequel le bailleur est titulaire de droits, afin que le preneur ne puisse subir d’éviction.

74. En l’espèce, le bail duquel la société Ambremont tient ses droits est celui reçu le 20 novembre 2012 par M°[V], auquel seule la Sci [Adresse 22] a été partie, même si elle a été représentée par [K] [O] en sa qualité de gérant. Il a été indiqué plus haut que ce bail est erroné en ce qu’il donne notamment à bail la parcelle [Cadastre 2], devenue ensuite partiellement AH [Cadastre 12], puisque cette parcelle était la propriété de [K] [O]. Il en résulte que la Sci [Adresse 22] a commis une faute contractuelle en donnant à bail à l’appelante ce tènement sur lequel elle ne disposait d’aucun droit, ne permettant pas ainsi à la société Ambremont de jouir paisiblement de cette parcelle. Concernant [K] [O], il a commis une faute délictuelle au préjudice de la société Ambremont, puisqu’en sa qualité de propriétaire de cette parcelle et de gérant de la société bailleresse, il a concouru à la réalisation d’un acte partiellement privé d’effet.

75. Il en résulte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté la société Ambremont de ses demandes indemnitaires. Statuant à nouveau, la cour retiendra la responsabilité in solidum du notaire rédacteur de l’acte, de [K] [O] et de la Sci [Adresse 22].

5) Sur la responsabilité de [K] [O] et de la Sci [Adresse 22] à l’égard de M. [H] :

76. Ainsi que retenu par le tribunal judiciaire, il appartient au vendeur d’un immeuble de délivrer à l’acquéreur un bien conforme à l’usage attendu par l’acquéreur et qu’en l’espèce, il incombait à [K] [O] tant à titre personnel qu’en tant que gérant de la Sci [Adresse 22], de signaler les éventuels éléments factuels pouvant affecter la parcelle AH [Cadastre 12], objet de la vente au profit de monsieur [H], dès lors qu’en tant que propriétaire en suite des donations d’origine lui ayant profité, il a été l’auteur des divisions foncières et mutations à titre onéreux réalisées.

77. Il en résulte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de [K] [O], de la société [Adresse 22] et de Me [V], en raison des préjudices causés par l’absence d’information de l’existence d’un bail erroné.

6) Concernant la demande d’indemnisation formée par la société Ambremont :

78. Le tribunal judiciaire a indiqué qu’elle est à ce jour propriétaire du tènement objet du bail du 22 novembre 2012, à l’exception de la parcelle AH [Cadastre 12], en suite de son acquisition du tènement immobilier en date du 27 février 2020 et qu’elle ne justifie d’aucun préjudice de jouissance du fait de la mention erronée de la parcelle AH [Cadastre 12] dans l’assiette foncière du bail commercial originaire. Il a ajouté que la Sarl Ambremont a été déboutée par l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble en date du 19 décembre 2017 ayant constaté que la société ne justifiait d’aucun trouble manifestement illicite, qu’elle dispose d’accès suffisants à sa propriété nonobstant l’absence de droits à son profit sur la parcelle AH [Cadastre 12].

79. La cour constate que la société Ambremont a pensé louer la parcelle [Cadastre 2] devenue partiellement AH [Cadastre 12], mais qu’elle ne justifie d’aucun préjudice jusqu’à l’intervention de M. [H] à partir du mois de janvier 2017. A compter de cette date, et jusqu’au 27 février 2020, date à laquelle elle a acquis les parcelles données à bail, à l’exception de la parcelle AH [Cadastre 12] en raison du litige pendant devant le tribunal judiciaire, elle n’a pu jouir paisiblement de ce tènement, peu important qu’il ne soit pas établi qu’elle n’a pu accéder au surplus des surfaces données à bail, en raison de la configuration des lieux, et de la faible superficie de la parcelle AH [Cadastre 12].

80. L’appelante est ainsi bien fondée à se prévaloir d’un préjudice ayant perduré pendant 37 mois. Il sera en conséquence fait droit à sa demande, mais qui sera ramenée à une plus juste proportion en raison de la faible superficie concernée. La cour condamnera ainsi in solidum la Sci Les Tilleurs, [K] [O] et M°[V] à lui payer la somme de 4.200 euros.

81. S’agissant de la demande de la société Ambremont tendant à condamner in solidum M. [O], la Sci [Adresse 22] et Maître [V], à lui payer les frais de la procédure de référé ainsi que des frais de procédure devant la cour d’appel, soit la somme de 8.093,82 euros TTC, la cour note qu’au regard de la nature du litige, la procédure de référé était vouée à l’échec, s’agissant de mettre fin à un trouble devant être manifestement illicite, le caractère manifeste faisant en l’espèce défaut, selon l’arrêt du 19 décembre 2017. Cette demande sera en conséquence rejetée.

7) Concernant les demandes indemnitaires de M.[H] :

82. Le tribunal judiciaire a exactement énoncé que les procédures engagées ont retardé l’accomplissement des travaux autorisés par la mairie de [Localité 19] au profit de M. [H], et que le comportement fautif de [K] [O] et de la Sci Les Tilleuls, ainsi que la faute professionnelle commise par Me [V] en insérant indûment la parcelle [Cadastre 2] dans le bail du 22 novembre 2012, ont contribué au préjudice de jouissance caractérisé subi par le demandeur qui a dû différer partie des travaux affectant la parcelle AH [Cadastre 12].

83. Le tribunal a, en outre, justement condamné [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Me [V] in solidum à payer une indemnité de 9.000 euros à M. [H], puisque outre un préjudice de jouissance, cet intimé a subi un procédure de référé engagée par la société Ambremont, alors qu’il justifie d’une facture de l’architecte concernant une transformation de la façade, et d’une facture de la société 4S concernant la fourniture d’une baie et constatant un acompte de 3.450 euros. Le jugement déféré sera ainsi confirmé sur ce point.

8) S’agissant des recours entre [K] [O], la Sci [Adresse 22] et M°[V] et de leur contribution aux condamnations bénéficiant à la société Ambremont et à M. [H] :

84. Ces trois intimés ont également concouru à la production des préjudices subis par l’appelante et M. [H], le notaire en ne vérifiant pas si la Sci [Adresse 22] était effectivement propriétaire de la parcelle [Cadastre 2], cette société en méconnaissant ses droits sur cette parcelle, et [K] [O] en signant l’acte en sa qualité de gérant, tout en état le véritable propriétaire de ce tènement. Le tribunal judiciaire a ainsi justement condamné in solidum ces parties au profit de M. [H] à hauteur de 9.000 euros, en précisant que cette indemnité leur incombe à concurrence d’un tiers chacun. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

85. S’agissant de la société Ambremont, la cour ajoute en conséquence que ces trois intimés seront condamnés in solidum à son égard au titre de la somme précisée plus haut, cette indemnité leur incombant également à concurrence d’un tiers chacun.

86. M°[V] sera condamnée à relever et garantir [K] [O] et la Sci [Adresse 22] à hauteur d’un tiers chacun, en raison de ce qui précède au titre de leurs fautes respectives ayant concouru aux préjudices subis par la société Ambremont et monsieur [H].

9) Concernant les demandes annexes :

87. Le tribunal a fait une juste application de l’article 700 du code de procédure civile, et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum [K] [O], la Sci [Adresse 22] et M°[V] à payer à M.[H] la somme de 3.000 euros, à concurrence d’un tiers chacun. Il sera de même confirmé en ce qu’il a condamné ces trois intimés aux dépens.

88. S’agissant de la société Ambremont, il est équitable de condamner in solidum [K] [O] et M°[V] à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure au titre des frais exposés en cause d’appel. La cour note que cette demande n’est pas dirigée contre la Sci [Adresse 22].

89. S’agissant de monsieur [H], il est équitable de condamner in solidum [K] [O], la Sci [Adresse 22] et M°[V] à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure au titre des frais exposés en cause d’appel.

90. [K] [O], la Sci [Adresse 22] et M°[V] seront condamnés in solidum aux dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 544, 545, 1714, 1719, 1723, 1603, 1240, 1626, 1726, 1727 du code civil ;

Dit que la Sci [Adresse 22] n’a jamais été propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 2], nouvellement cadastrée AH [Cadastre 12], que cette parcelle ne pouvait être intégrée dans le bail commercial conclu avec la société Ambremont le 20 novembre 2022 et que ce bail est inopposable à [N] [H] ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Ambremont de ses demandes indemnitaires ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour ;

statuant à nouveau ;

Condamne in solidum [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Maître [V], à payer à la société Ambremont la somme de 4.200 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 27 février 2020;

Déboute la société Ambremont de sa demande tendant à condamner in solidum [K] [O], la Sci [Adresse 22] et Maître [V], à lui payer les frais de la procédure de référé ainsi que des frais de procédure devant la cour d’appel, pour la somme de 8.093,82 euros TTC;

y ajoutant :

Condamne M°[V] à relever et garantir [K] [O] et la Sci [Adresse 22] à hauteur d’un tiers chacun;

Condamne in solidum [K] [O] et M°[V] à payer à la société Ambremont la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure au titre des frais exposés en cause d’appel ;

Condamne in solidum [K] [O], la Sci [Adresse 22] et M°[V] à payer à [N] [H] la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure au titre des frais exposés en cause d’appel.

Condamne in solidum [K] [O], la Sci [Adresse 22] et M°[V] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M° Julie Bruyère, avocate ;

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente