Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 3 avril 2025, n° 23/01658

CA Grenoble
Infirmation partielle 3 avril 2025

CASS 7 mai 2026

Arguments

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Accepté
Absence de substitution valide
La cour a estimé que la substitution de la société BH [Localité 14] à M. [S] n'était pas valide, car les conditions contractuelles n'avaient pas été remplies.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que M. [S] n'avait pas payé les loyers, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la clause résolutoire avait été acquise, permettant ainsi l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. com., 3 avr. 2025, n° 23/01658
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/01658
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion GLASSONSabrina YAHIA CHERIFCorinne BEAUFOUR-GARAUDE
Parties :	S.C.I. [ 11 ] au capital de 3.400.000 ' c/ S.A.R.L. BH [ Localité 14 ]

Texte intégral

N° RG 23/01658 – N° Portalis DBVM-V-B7H-LZSK

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 03 AVRIL 2025

Appel d’un jugement (N° RG 18/05197)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 20 février 2023

suivant déclaration d’appel du 27 avril 2023

APPELANTE :

S.C.I. [11] au capital de 3.400.000', immatriculée sous le numéro 477 667 976 au registre du Commerce et des sociétés de Saint-Etienne, prise en la personne de son représentant légal domicilié en ladite qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Sabrina YAHIA CHERIF, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e HELLE, avocat au barreau de GRENOBLE,

INTIMÉS :

M. [U] [S]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Marion GLASSON, avocat au barreau de GRENOBLE

M. [G] [Z] es qualité de liquidateur judiciaire de la société BH [Localité 14]

de nationalité Française

Mandataire Judiciaire [Adresse 5]

[Localité 1]

non représenté,

S.A.R.L. BH [Localité 14] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

non représentée,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 février 2025, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

FAITS ET PROCEDURE :

1. Par acte sous seing privé des 23 et 28 juillet 2015, la Sci [11] a consenti à [U] [S] un bail commercial portant sur un local commercial numéro RS4 sis [Adresse 12][Adresse 16], désigné comme suit :

'Une coque comprenant :

* Une surface totale de 147,35 m², située au niveau rez-de-chaussée de la galerie marchande du centre commercial,

* Une surface totale de 171,18 m² située au premier étage de la galerie marchande du centre commercial,

* Une surface totale de 26,62 m² en mezzanine à usage exclusif de réserve,

* Un emplacement à usage exclusif de terrasse d’une surface totale de 61,64 m² situé aux droits dudit local au rez-de-chaussée au premier étage sur la partie intérieure de la galerie Marchande du centre commercial,

* Un emplacement à usage exclusif de terrasse d’une super’cie totale de 62,90 m² situé aux droits dudit local au premier étage de la galerie marchande du centre commercial" .

2. Le bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives pour l’exploitation d’une activité de 'Restauration de viandes du monde, burgers, poulets rôtis, fajitas', sous l’enseigne 'Beefhouse'. Le bail a fixé un loyer annuel principal de 90.000 euros hors charges et hors TVA, outre un loyer variable additionnel de 5% HT. Un dépôt de garantie de 22.500 euros a été fixé également, et le contrat comprend une clause résolutoire.

3. Par deux actes extrajudiciaires du 29 octobre 2018 et du 15 novembre 2018, la Sci [11] a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de M.[S], en raison du non-paiement par le preneur de ses loyers et charges.

4. Par acte d’huissier du 22 novembre 2018, [U] [S] a formé opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 octobre 2018 (RG 18/5197). Par acte d’huissier du 12 décembre 2018, [U] [S] a formé opposition au second commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 novembre 2018 (RG 18/5208). Ces deux instance ont fait l’objet d’une jonction. La Sarl BH [Localité 14] est intervenue volontairement, en qualité de preneur substitué.

5. Par jugement du 20 février 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— déclaré irrecevable la Sci [11] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’intervention volontaire de la société BH [Localité 14] ;

— constaté que la Sarl BH [Localité 14] s’est substituée à [U] [S], en qualité de preneur du bail commercial des 23 et 29 juillet 2015 ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2018 faute de régularisation des causes des commandements de payer délivrés les 29 octobre et 15 novembre 2018 ;

— ordonné l’expulsion de la société BH [Localité 14] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués portant le numéro RS4 sis Centre commercial " [15] " [Adresse 8] ;

— condamné la Sarl BH [Localité 14] à payer à la Sci [11] la somme de 991.109,79 euros TTC au principal, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté selon décompte du 10 mai 2022, somme à parfaire, outre intérêts de retard au taux légal, majoré de 5 points conformément aux dispositions de l’article 7 du bail ;

— dit que la somme de 200.000 euros que s’était engagée à verser la Sci [11] et le montant du dépôt de garantie versée par la société BH [Localité 14] seront déduits des sommes dues par le preneur ;

— dit que les sommes dues au titre des loyers et charges impayées par la Sarl BH [Localité 14] sont majorées de 1% et condamné la société BH [Localité 14] au versement de cette indemnité ;

— fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux et leur reprise par le bailleur, conformément aux termes du bail, au montant du loyer majoré de 50 %, augmentée des charges et de la TVA, et condamné la Sarl BH [Localité 14] au paiement de ces sommes ;

— condamné la Sarl BH [Localité 14] à payer à la Sci [11] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sarl BH [Localité 14] aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer, avec droit pour Maître Beaufour Garaude de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

6. Par jugement du 14 mars 2023, le tribunal de commerce de Cannes a prononcé la liquidation judiciaire de la société BH [Localité 14], et a désigné M° [Z] liquidateur judiciaire.

7. La Sci Caserne de [Adresse 10] a interjeté appel de cette décision le 24 avril 2023, en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable la Sci [11] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’intervention volontaire de la société BH [Localité 14] ;

— constaté que la Sarl BH [Localité 14] s’est substituée à [U] [S], en qualité de preneur du bail commercial des 23 et 29 juillet 2015 ;

— condamné la Sarl BH [Localité 14] à payer à la Sci [11] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 9 janvier 2025.

Prétentions et moyens de la Sci [11] :

8. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 8 janvier 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1343-5 et 2224 du code civil, des articles L.145-41 et L.145-60 du code de commerce :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que la Sarl BH [Localité 14] s’est substituée à [U] [S], en qualité de preneur du bail commercial en date des 23 et 28 juillet 2015 ;

— statuant à nouveau, de juger que la société BH [Localité 14], prise en la personne de Maître [G] [Z] ès-qualités de liquidateur judiciaire de cette société, n’a pas constitué avocat devant la cour ;

— de juger que la société BH [Localité 14], prise en la personne de Maître [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société BH [Localité 14], ne revendique aucun droit sur le bail commercial en date des 23 et 28 juillet 2015 consenti par la concluante à [U] [S] ;

— de juger que Maître [G] [Z], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société BH [Localité 14], ne revendique aucun droit sur le bail commercial en date des 23 et 28 juillet 2015 consenti par la concluante à [U] [S] ;

— de juger que nul ne plaide par procureur, et que [U] [S] est irrecevable et infondé à formuler des demandes au nom, pour le compte et en faveur de la société BH [Localité 14] en liquidation judiciaire ;

— de juger que la société BH [Localité 14], en liquidation judiciaire, prise en la personne de Maître [G] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire, n’a pas pu se substituer à [U] [S] dans ses droits et obligations issus du bail commercial en date des 23 et 28 juillet 2015 ;

— de juger qu’aucune substitution n’a pu avoir lieu au bénéfice de la société BH [Localité 14] dans les droits et obligations issus du bail en date des 23 et 28 juillet 2015 ;

— de juger qu’aucune substitution n’a pu décharger [U] [S] de ses obligations issues du bail commercial et de sa qualité de preneur du bail en date des 23 et 28 juillet 2015 ;

— de juger que [U] [S] est le titulaire du bail commercial en date du 23 et 29 juillet 2015 ;

— de juger que [U] [S] n’a pas exécuté les obligations issues du bail en date des 23 et 29 juillet 2015 ;

— de juger que [U] [S] n’a effectué aucun règlement de ses loyers et charges depuis la date de prise en possession des lieux ;

— de constater que les commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 29 octobre et 15 novembre 2018 sont demeurés infructueux, et constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2018 ;

— de condamner [U] [S] à payer à la concluante la somme de 1.273.171,95 euros TTC en principal, au titre de l’arriéré de loyers et charges conformément au décompte en date du 31 mai 2023 sauf à parfaire ;

— de juger que la société [11] a d’ores et déjà réglé à [U] [S] la somme de 87.984,08 euros TTC au titre des travaux ;

— de condamner [U] [S] à payer à la concluante la somme de 87.984,08 euros TTC.

9. L’appelante demande, à titre infiniment subsidiaire :

— de constater que [U] [S] n’a effectué aucun règlement de ses loyers et charges depuis la date de prise en possession des lieux ;

— de constater que [U] [S] n’a pas respecté les dates contractuelles d’achèvement des travaux et de début d’exploitation ;

— d’ordonner la résiliation judiciaire du bail en raison du non-paiement par [U] [S] des loyers et charges, du non-respect du délai contractuel d’achèvement des travaux, et du défaut d’exploitation dans les délais fixés par le bail.

10. Elle demande, en tout état de cause :

— de condamner [U] [S] à lui payer la somme de 1.273.171,95 euros TTC en principal, au titre de l’arriéré de loyers et charges, sauf à parfaire ;

— de condamner [U] [S] à payer à la concluante la somme de 87.984,08 euros TTC ;

— de juger que les sommes dues par [U] [S] seront majorées de 10% ;

— de juger que les sommes dues par [U] [S] seront productives d’intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d’exigibilité desdites sommes, et ce, conformément au bail ;

— de juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément au bail ;

— de débouter [U] [S] de sa demande de mise hors de cause ;

— d’ordonner, si besoin est, l’expulsion de [U] [S] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués portant le numéro RS4 sis [Adresse 13] ;

— de juger, si besoin est, que le montant de l’indemnité d’occupation, due par [U] [S], de la date de prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, devra correspondre au loyer majoré de 50%, somme à laquelle s’ajouteront les charges et TVA, conformément au bail ;

— de juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée, sera indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— de débouter [U] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— de condamner [U] [S] à payer à la concluante la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

— de fixer au passif de la procédure collective la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et si besoin est, de condamner Maître [G] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société BH [Localité 14], à payer à la concluante la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’appelante énonce :

11. – que [U] [S] n’a réglé aucun loyer ni charge depuis la prise de possession du local commercial, de sorte que la concluante a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 401.607,15 euros, outre 40.160,71 euros au titre de la clause pénale, et les frais d’actes, commandements restés infructueux pendant plus d’un mois ;

12. – que dans le cadre de son opposition formée en 2018, M.[S] a notamment demandé de constater qu’il est de bonne foi, que la clause pénale est manifestement excessive, et a sollicité des délais de paiement sur deux ans avec la suspension des effets de la clause résolutoire; que ce n’est qu’en cours de procédure, quatre ans après son introduction, que la société BH [Localité 14] est intervenue à l’instance, et que M.[S] a, en conséquence, sollicité sa mise hors de cause ; qu’il a abandonné en cours d’instance les locaux en les laissant dégradés ;

13. – que M.[S] est l’unique preneur à bail, ce qu’il a reconnu irrévocablement lorsqu’il a formé son opposition et jusqu’au 31 janvier 2022 ; qu’il a reconnu également ne pas avoir exécuté les travaux prévus et avoir pris livraison des locaux brut de tout aménagement dans le procès-verbal de mise à disposition le 1er février 2016, alors qu’il devait les réaliser dans un délai n’excédant pas quatre mois à compter de cette date; que le principe de l’estoppel lui interdit ainsi de se contredire quatre ans plus tard ;

14. – que M.[S] ne peut se prévaloir d’une substitution au profit d’une société déjà immatriculée lors de la signature du bail, puisque si le bail a prévu une faculté de substitution, ce n’était que pour le compte d’une société en cours de formation et d’immatriculation, que l’intimé devait constituer au plus tard à la date de prise d’effet du bail, et dont il devait avoir la qualité d’associé ou d’actionnaire et de mandataire social, société devant reprendre ses engagements ;

15. – ainsi, que la société BH [Localité 14] a été immatriculée le 28 mai 2015, alors que le bail n’a été signé que le 23 juillet 2015 ; que le tribunal judiciaire n’a ainsi pu considérer que malgré les stipulations du bail, elle pouvait se prévaloir d’une substitution ;

16. – que lors de la signature du bail, M.[S] n’avait pas la qualité de mandataire social ni d’associé de la société BH [Localité 14], puisque son gérant est M.[T], alors qu’elle a pour unique associée la société BHI Finances de droit luxembourgeois ;

17. – que si M°[Z] a assigné la concluante devant le tribunal de commerce de Cannes, c’est uniquement afin de pouvoir réaliser l’inventaire et la vente des biens de la société BH [Localité 14], en exécution de la mission dévolue par le tribunal de commerce dans le cadre de la liquidation judiciaire ; que ce mandataire ne revendique aucun droit sur le bail ;

18. – que si après cinq ans de procédure M.[S] produit une pièce intitulée « procès-verbal des décisions de l’associé unique en date du 14 septembre 2015 », selon lequel la société BH [Localité 14] aurait décidé de reprendre le bail, cet acte n’a jamais été enregistré ni déposé au greffe du tribunal de commerce, et n’est ainsi pas opposable à la concluante ; qu’aucune pièce ne démontre que cet acte aurait été adressé à la concluante ;

19. – que la preuve de voir la société BH [Localité 14] se substituer à M.[S] n’est pas rapportée, la Cour de cassation refusant le principe d’une reprise implicite ou l’automaticité d’une substitution par une société déjà immatriculée avant la conclusion du bail; que la concluante n’a jamais accepté une telle substitution ;

20. – que si la concluante a adressé un relevé de compte locataire du 23 octobre 2018 portant l’indication de la société BH [Localité 14], ce relevé mentionne cependant bien M.[S] comme étant le preneur ; que la concluante n’a eu d’autre choix que d’adresser ce décompte au gestionnaire de M.[S], à savoir la société Alvil à [Localité 2], puisque les locaux étaient alors fermés, de sorte que la mention de la société BH [Localité 14] a été apposée uniquement dans un but de correspondance, sans valoir reconnaissance de la qualité de preneur ;

21. – que le tribunal n’a pu dire que la concluante ne justifie d’aucun grief résultant d’une substitution, puisque aucun texte n’exige du bailleur un grief pour s’y opposer, alors que ce grief existe en raison de la liquidation judiciaire de la société BH [Localité 14] et de la dette locative supérieure à un million d’euros ;

22. – concernant les sommes dues par l’intimé, que le bail stipule que les sommes dues produisent intérêts au taux légal majoré de cinq poins à compter de la date de leur exigibilité, outre une majoration de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire irrévocable; que ces sommes sont dues au regard d’une absence d’exploitation et de paiement des loyers ;

23. – que le bail a également stipulé que le bailleur conservera le dépôt de garantie si le bail est résilié aux torts du preneur ;

24. – que le contrat a prévu le calcul de l’indemnité d’occupation, également au dernier loyer exigible majoré de 50 % HT ;

25. – que le preneur ne peut invoquer l’épidémie de la Covid 19, au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation ; qu’aucune ordonnance prise dans le cadre de la pandémie n’exonère le preneur du paiement des loyers et charges pendant les périodes affectées par une fermeture administrative ;

26. – que M.[S] ne peut invoquer une exception d’inexécution, puisque s’il devait débuter son activité au plus tard le 2 juin 2016, après la réalisation de travaux, il n’a commencé cette exploitation que le 4 août 2021, pour finir par abandonner les locaux ; qu’il ne justifie d’aucune diligence concernant l’organisation et le suivi des travaux ; qu’il n’a invoqué un problème de puissance électrique dans le local que cinq ans après la signature du bail, alors qu’il en avait pris possession sans réserve ; que la concluante a accepté de valider en novembre 2019 le devis de 82.685,66 euros émis par la société Snef à la demande de M.[S] pour les travaux d’électricité, puis un second devis de 87.984,08 euros en février 2020 incluant le coût d’une isolation coupe-feu ;

27. – que l’intimé ne peut exciper d’un désordre concernant des poutres de la terrasse, puisque l’expert commis par la concluante a exclu tout problème ;

28. – qu’il ne peut non plus invoquer un refus de la concluante concernant une modification du nom de l’enseigne prévue dans le bail, puisque la concluante lui a répondu favorablement dans le mois de sa demande en lui adressant un projet d’avenant, qui ne lui a jamais été retourné.

Prétentions et moyens de [U] [S] :

29. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 20 décembre 2024, il demande à la cour, au visa des articles 328, 329 et 515 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1231-5, 1134-3, 1719 et 1722 du code civil :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable l’appelante de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’intervention volontaire de la société BH [Localité 14] ; constaté que la Sarl BH [Localité 14] s’est substituée au concluant en qualité de preneur du bail commercial des 23 et 29 juillet 2015 ;

— en conséquence, de juger non prescrite l’intervention volontaire de la société BH [Localité 14] ;

— de juger que la société BH [Localité 14] s’est substituée au concluant au titre du bail commercial conclu avec l’appelante ;

— de mettre hors de cause le concluant à titre personnel ;

— de juger que la société BH [Localité 14] était recevable et bien fondée en son intervention volontaire à titre principal dans l’instance enrôlée sous le N° RG 18/05197 ;

— de la déclarer recevable et y faisant droit, de juger que la société BH [Localité 14], preneur substitué au concluant, est de bonne foi et que le retard dans le paiement des loyers réclamés est indépendant de sa volonté ;

— de juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ;

— de juger que le bailleur entend mettre en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi ;

— de juger que la société BH [Localité 14] se trouve bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution compte tenu des manquements du bailleur au regard de son obligation de délivrance ;

— de juger qu’en présence d’une inexécution de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible par le bailleur préjudiciable au preneur, les loyers n’étaient pas exigibles par le bailleur, et ce depuis au moins septembre 2019 ;

— de juger que le bailleur doit émettre des avoirs pour la période allant du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, et à compter du 29 octobre 2020 jusqu’au 19 juin 2021 en raison de la fermeture administrative des restaurants ;

— de débouter l’appelante de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— de dire et juger que le montant de la participation aux travaux contractuellement prévue à la charge du bailleur à hauteur de 200.000 euros HT doit être déduite en tout état de cause des sommes réclamées par le bailleur ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la somme de 200.000 euros que s’était engagée à verser l’appelante et le montant du dépôt de garantie versé par la société BH [Localité 14] seront déduits des sommes dues par le preneur ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2018, faute de régularisation des causes des commandements de payer délivrés les 29 octobre et 15 novembre 2018 ; en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société BH [Localité 14] et à payer à l’appelante la somme de 991.109,79 euros TTC, en principal, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté selon décompte du 10 mai 2022, somme à parfaire, outre intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points conformément aux dispositions de l’article 5 du bail ; a dit que les sommes dues au titre des loyers et charges impayées par la Sarl BH [Localité 14] sont majorées de 1%, et condamné la société BH [Localité 14] au versement de cette indemnité, a fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux et leur reprise par le bailleur, conformément aux termes du bail, au montant du loyer majoré de 50%, augmentée des charges et de la TVA, et condamné la Sarl BH [Localité 14] au paiement de ces sommes ;

— en conséquence statuant à nouveau, de juger que le montant demandé par l’appelante au titre de la clause pénale à hauteur de 40.160,71 Euros présente un caractère manifestement excessif, et juger que le montant de la clause pénale sera réduit à un euro symbolique ;

— en tout état de cause, de débouter l’appelante de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— de mettre hors de cause le concluant à titre personnel ;

— de condamner l’appelante au paiement de la somme de 5.000 euros au concluant par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner l’appelante aux entiers dépens de l’instance et ceux nécessaires à l’exécution de la décision à venir.

M.[S] soutient :

30. – concernant la clause pénale, qu’elle est manifestement excessive en raison des graves difficultés rencontrées par le preneur en raison de l’abandon du chantier d’aménagement du restaurant devant être exploité dans les lieux loués et du contexte sanitaire et économique ;

31. – concernant les travaux réalisés et les manquements du bailleur, que si les travaux ont débuté à la date prévue, ils ont été arrêtés suite à un abandon du chantier par les intervenants choisis par le maître d’oeuvre, ce qui est indépendant de la volonté du concluant ; que le bailleur n’a pas répondu à la demande du concluant concernant la modification de l’enseigne faite en septembre 2019 ;

32. – que le concluant s’est aperçu lors de la finalisation des travaux que le local ne bénéficiait pas d’une puissance électrique nécessaire à son activité, alors que le bail avait annexé le cahier des prescriptions techniques prévoyant une puissance de 140 KVA au regard de la surface des locaux ; que le bailleur n’a pas pris position sur ce point, ce qui a empêché l’ouverture du restaurant; qu’il en résulte que le bailleur n’a pas exécuté son obligation de délivrance, justifiant l’exception d’inexécution du concluant et l’absence de paiement des loyers à partir du mois de septembre 2019; que la clause résolutoire n’a donc pas pu jouer ;

33. – en outre, qu’il est apparu que les poutres porteuses de la terrasse étaient fortement dégradées, fait relevant des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil à la charge exclusive du bailleur ;

34. – que ce n’est que le 3 août 2021 qu’une autorisation d’ouvrir a été délivrée par la commission de sécurité ;

35. – que le bailleur a ainsi mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi ;

36. – que suite à la crise sanitaire de la Covid 19, les locaux ont connu une première période de confinement du 15 mars au 3 juin 2020, puis à partir du 29 octobre 2020 ; que le preneur a été empêché ainsi d’exploiter le local conformément au bail, justifiant la suspension de son obligation de payer les loyers.

*****

37. M°[Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société BH [Localité 14], et cette société, ne se sont pas constitués devant la cour, bien que la déclaration d’appel avec assignation leur ait été signifiée le 9 août 2023.

38. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS :

1 ) Concernant la détermination de la personne du preneur :

39. La cour constate que dans ses conclusions d’intimé, M.[S] ne développe, dans sa discussion, aucun élément ni moyen concernant la substitution de la société BH [Localité 14].

40. Selon le tribunal judiciaire, le bail commercial précise, en page 1, que [U] [S] a signé le bail tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte d’une société en cours de formation et d’immatriculation, qu’il s’engage à constituer au plus tard à la date de prise d’effet du bail. Il est également mentionné que [U] [S] déclare qu’il aura la position de mandataire social dans la société en cours de formation et/ou en même temps que celle d’associé (ou d’actionnaire), et qu’il s’engage en cette qualité au plus tard à la date d’effet du bail, à justi’er auprès du bailleur de l’immatriculation au RCS de ladite société et de la reprise par celle-ci des engagements résultant du bail.

41. Le tribunal a constaté qu’il n’est pas contesté que la société BH [Localité 14] est immatriculée depuis le 25 mai 2015, que ses statuts ont été enregistrés le 21 mai 2015, soit antérieurement à la signature du bail les 23 et 28 juillet 2015, mais que malgré les contestations de la Sci [11], le procès-verbal de la société BH [Localité 14] du 14 septembre 2015 constate la décision prise par l’associé unique BHI Finance et par M.[T], son gérant et en présence de [U] [S], actant la reprise des engagements souscrits par [U] [S] pour le compte de la société en formation BH [Localité 14]. Le tribunal a indiqué que même contesté dans son principe, il est produit aux débats en pièce 17 un courrier du 16 septembre 2015, par lequel la Sarl BH [Localité 14] informe la Sci [11] de sa substitution au contrat de bail commercial, en lieu et place de [U] [S]. Il a retenu à ce stade qu’à défaut pour la Sci [11] de démontrer le défaut de validité de ce procès-verbal, la substitution de la Sarl BH [Localité 14] doit être considérée comme étant intervenue le 14 septembre 2015, avec notification au bailleur le 16 septembre 2015, soit antérieurement à la date d’effet du bail fixée au 30 septembre 2015.

42. Le tribunal a également retenu que le bailleur avait accepté par avance la possibilité d’une substitution, dont il est admis qu’elle pouvait intervenir suite à une ratification postérieure à l’immatriculation de la société. Il a ajouté que les pièces produites aux débats permettent d’établir que dès le 1er février 2016, le preneur est identifié comme la société 'Beefhouse’ (BH [Localité 14]), que les commandements de payer ont été adressés certes à [U] [S], mais à l’adresse du siège social de la Sarl BH [Localité 14] ( [Adresse 7]) et ensuite à Alvin Gestion, [Adresse 9]. Il a retenu que le relevé de compte du preneur établi en octobre 2018 porte la mention en entête, aux cotés de [U] [S], de « BH (Beefhouse) [Localité 14], de sorte que le preneur était identifié comme étant cette société.

43. Le tribunal a enfin indiqué que même s’il est étonnant que M.[S] ait personnellement assigné le bailleur en opposition aux commandements de payer, il y a lieu d’admettre la substitution de la société BH [Localité 14], étant ajouté surabondamment que le bailleur échoue à démontrer en quoi cette substitution intervenue lui causerait un grief.

44. La cour constate, concernant la substitution de la société BH [Localité 14] à M.[S], qu’aucun acte ne constate que la Sci [11] ait pris acte de cette substitution. Ainsi, les commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à M.[S] et non à la société BH [Localité 14], peu important le fait que certains actes aient été délivrés à une adresse se trouvant être celle de la société BH [Localité 14] ou de son représentant.

45. Le bail a stipulé que M.[S] le signe tant en son nom personnel que pour le compte d’une société en cours de formation et d’immatriculation, qu’il s’engage à constituer au plus tard à la date de prise d’effet du bail. Or, il est acquis que la société BH [Localité 14] a été constituée et immatriculée avant la signature du bail. Il n’a pu ainsi s’agir de la société en cours de constitution dont le contrat fait mention.

46. En outre, le bail a prévu que M.[S] déclare qu’il aura la position de mandataire social de la société en cours de constitution, et/ou en même temps d’associé ou d’actionnaire. Or, il est également acquis que cet intimé n’a occupé aucune de ces fonctions au sein de la société BH [Localité 14].

47. Le contrat a également stipulé que M.[S] s’engage, au plus tard à la date de prise d’effet du bail, à justifier auprès du bailleur de l’immatriculation de cette société, et de la reprise par celle-ci des engagements résultant du bail. A défaut, le bail sera réputé avoir été conclu par M.[S] et il en demeurera le seul titulaire. Or, la cour relève que M.[S] n’a jamais informé la Sci [11] de l’immatriculation de la société BH [Localité 14] à la date de prise d’effet du bail, prévue le 30 septembre 2015. Si M.[S] produit un courrier émanant de la société BH [Localité 14] adressé à la Sci [11] le 16 septembre 2015, concernant la reprise des engagements de M.[S], avec la copie du procès-verbal de l’associé unique du 14 septembre 2015 actant cette reprise, ce courrier n’a pas été adressé en recommandé, et la cour ne peut en retirer qu’il a bien été adressé au bailleur, alors qu’il ne comporte pas de date certaine. Le procès-verbal produit ne contient aucun élément permettant de retenir une date certaine, alors qu’il n’est pas établi qu’il a été déposé au registre du commerce et qu’il soit ainsi opposable au bailleur.

48. La cour relève que selon requête déposée au greffe du tribunal judiciaire de Grenoble, la Sci Caserne de [Adresse 10] a sollicité à être autorisée à accéder aux locaux donnés à bail afin de faire constater par commissaire de justice l’état des lieux. Cette requête a été délivrée contre M.[S], en sa qualité de preneur, et le juge y a fait droit par ordonnance du 17 novembre 2022. La cour note que M.[S] n’a pas formé d’opposition à cette ordonnance.

49. Il est également noté que deux oppositions à commandements de payer avec assignation au fond devant le tribunal judiciaire ont été délivrées les 22 novembre et 12 décembre 2018 par M.[S]. Il y a revendiqué son statut de preneur et n’a fait à aucun moment état de la société BH [Localité 14]. Il a contesté les sommes mises à sa charge, et a subsidiairement demandé des délais de paiements avec la suspension des effets de la clause résolutoire.

50. Enfin, dans ses conclusions récapitulatives n°4 déposées devant le tribunal judiciaire dans le cadre de l’instance au fond, M.[S] a contesté la demande de résiliation du bail en raison d’une exception d’inexécution au regard de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, a contesté le montant de la clause pénale, et a subsidiairement sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. A aucun moment, il n’a fait état de la société BH [Localité 14] et d’une substitution de cette société, alors qu’il s’est prévalu de sa qualité de preneur. Il en résulte qu’il n’a pu, au cours de la même procédure, et de la présente instance, revendiquer ensuite la substitution de la société BH [Localité 14], qui n’est intervenue à la première instance que le 1er février 2022, soit plus de trois ans après la délivrance des oppositions à commandements avec assignation au fond.

51. En conséquence, les prétentions de M.[S] concernant sa substitution par la société BH [Localité 14] sont mal fondées. Il sera retenu qu’il s’agit du véritable preneur. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en toutes ses dispositions concernant la société BH [Localité 14]. M.[S] sera débouté de sa demande de mise hors de cause.

2) Concernant la recevabilité des demandes de M.[S] formées au nom de la société BH [Localité 14] :

52. La Sci [11] sollicite de la cour qu’elle déclare irrecevables les demandes de M.[S] présentées pour le compte de la société BH [Localité 14]. La cour constate que M.[S] ne revendique aucune qualité lui permettant d’agir pour le compte de la société BH [Localité 14], alors qu’il est constant qu’il n’en est ni le dirigeant, ni l’associé. Or, il demande de juger que la société BH [Localité 14] est bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déduit certaines sommes de la créance du bailleur notamment concernant le dépôt de garantie versé par la société BH [Localité 14], d’infirmer le jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la société BH [Localité 14] au paiement de diverses sommes, outre son expulsion et la mise à sa charge d’une indemnité d’occupation.

53. Ainsi que relevé par la Sci [11], M.[S] ne peut agir pour le compte et au nom d’une société dont aucun élément ne permet de relever qu’il puisse la représenter dans la présente procédure. L’ensemble de ses demandes au fond ne concerne en réalité que la société BH [Localité 14], à l’exception de celle par laquelle il sollicite sa mise hors de cause. Ces prétentions sont irrecevables en raison de son défaut de qualité à les soutenir.

3) Concernant la résiliation du bail :

54. Il n’est pas contesté qu’aucun loyer ni charge n’a été payé depuis l’entrée du preneur dans les lieux, alors que le bail liant M.[S] à la Sci [11] a stipulé une clause résolutoire de plein droit faute de paiement des loyers, laquelle a été mise en 'uvre par les commandements de payer contestés devant le tribunal judiciaire par M.[S].

55. Au regard de l’irrecevabilité des demandes de M.[S] qu’il présente pour le compte de la société BH [Localité 14], la cour ne peut que constater qu’elle n’est saisie d’aucune contestation concernant le bien fondé de la mise en 'uvre de la clause résolutoire, et ainsi concernant la résolution du bail et ses effets, le montant des sommes réclamées par la Sci [11]. Il n’y a pas ainsi lieu de statuer sur une exception d’inexécution invoquée au nom de la société BH [Localité 14], et sur les sommes qu’elle ne devrait pas.

56. Ainsi, statuant à nouveau au regard de la qualité de preneur de M.[S], la cour ne peut que constater qu’en raison de l’arriéré de loyers, impayés depuis l’origine, le bail se trouve résilié de plein droit, et faire droit à la demande en paiement du bailleur, reposant sur son décompte arrêté au 31 mai 2023, sauf à parfaire, outre le remboursement des sommes payées par le bailleur au titre de travaux réalisés pour le compte du preneur.

57. Succombant devant cet appel, [U] [S] sera ainsi condamné à payer à la Sci [11] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

58. La somme de 2.000 euros sera portée au passif de la société BH [Localité 14] sur le même fondement.

59. M.[S] et la société BH [Localité 14] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par défaut et mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1103, 1343-5 du code civil, les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ;

Déclare irrecevable M.[S] en ses demandes tendant à :

— juger que la société BH [Localité 14], preneur substitué au concluant, est de bonne foi et que le retard dans le paiement des loyers réclamés est indépendant de sa volonté ;

— juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ;

— juger que le bailleur entend mettre en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi ;

— juger que la société BH [Localité 14] se trouve bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution compte tenu des manquements du bailleur au regard de son obligation de délivrance ;

— juger qu’en présence d’une inexécution de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible par le bailleur préjudiciable au preneur, les loyers n’étaient pas exigibles par le bailleur, et ce depuis au moins septembre 2019 ;

— juger que le bailleur doit émettre des avoirs pour la période allant du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, et à compter du 29 octobre 2020 jusqu’au 19 juin 2021 en raison de la fermeture administrative des restaurants ;

— dire et juger que le montant de la participation travaux contractuellement prévue à la charge du bailleur à hauteur de 200.000 euros HT doit être déduite en tout état de cause des sommes réclamées par le bailleur ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la somme de 200.000 euros que s’était engagée à verser l’appelante et le montant du dépôt de garantie versé par la société BH [Localité 14] seront déduits des sommes dues par le preneur ;

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2018, faute de régularisation des causes des commandements de payer délivrés les 29 octobre et 15 novembre 2018 ; en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société BH [Localité 14] et à payer à l’appelante la somme de 991.109,79 euros TTC, en principal, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté selon décompte du 10 mai 2022, somme à parfaire, outre intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points conformément aux dispositions de l’article 5 du bail ; a dit que les sommes dues au titre des loyers et charges impayées par la Sarl BH [Localité 14] sont majorées de 1%, et condamné la société BH [Localité 14] au versement de cette indemnité, a fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux et leur reprise par le bailleur, conformément aux termes du bail, au montant du loyer majoré de 50%, augmentée des charges et de la TVA, et condamné la Sarl BH [Localité 14] au paiement de ces sommes ;

— juger que le montant demandé par l’appelante au titre de la clause pénale à hauteur de 40.160,71 Euros présente un caractère manifestement excessif, et juger que le montant de la clause pénale sera réduit à un Euro symbolique ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté que la Sarl BH [Localité 14] s’est substituée à [U] [S], en qualité de preneur du bail commercial des 23 et 29 juillet 2015 ;

— ordonné l’expulsion de la société BH [Localité 14] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués portant le numéro RS4 sis Centre commercial " [15]" [Adresse 8] ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour ;

statuant à nouveau ;

Déboute [U] [S] de l’intégralité de ses prétentions formées à titre personnel et le déclare titulaire du bail conclu les 23 et 28 juillet 2015 ;

Déboute en conséquence [U] [S] de sa demande de mise hors de cause ;

Constate que les commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 29 octobre et 15 novembre 2018 sont demeurés infructueux, et constate l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2018 ;

Condamne en conséquence [U] [S] à payer à la Sci [11] la somme de 1.273.171,95 euros TTC en principal, au titre de l’arriéré de loyers et charges conformément au décompte en date du 31 mai 2023 sauf à parfaire ;

Condamne [U] [S] à payer à la Sci [11] la somme de 87.984,08 euros TTC au titre des travaux réglés par le bailleur ;

Dit que les sommes dues par [U] [S] seront majorées de 10% ;

Dit que les sommes dues par [U] [S] seront productives d’intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d’exigibilité desdites sommes ;

Dit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;

Ordonne, si besoin est, l’expulsion de [U] [S] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués portant le numéro RS4 sis [Adresse 13] ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par [U] [S], de la date de prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, au prix du loyer majoré de 50%, somme à laquelle s’ajouteront les charges et TVA, conformément au bail ;

Dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamne [U] [S] à payer à la Sci [11] la somme de 3.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société BH [Localité 14] la somme complémentaire de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M.[S] et la société BH [Localité 14], prise en la personne de Maître [G] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société BH [Localité 14], aux dépens de première instance et d’appel, qui seront employés, concernant la société BH [Localité 14], en frais privilégiés de la liquidation judiciaire ;

Signé par Madame FIGUET, Présidente et par Madame RICHET, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente