Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° 101 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/10380 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLQON

Décision déférée à la cour : ordonnance du 07 mai 2025 – JCP du TJ de, [Localité 1] – RG n° 24/10824

APPELANT

M., [O], [G]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Mathieu Retoret, avocat au barreau de Paris, toque : E1512

INTIMÉS

Mme, [Z],, [B],, [Y], [T] épouse, [F], [E]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3] – Tahiti

M., [J], [F], [E]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3] – Tahiti

Représentés par M^e Marie-Catherine Lefevre, avocat au barreau de Paris, toque : D0583

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 février 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre chargé du rapport, et Aurélie Fraisse, vice-président placé, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-président placé

Nicolette Guillaume, magistrat honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Selon la décision entreprise, par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, M., [F], [A] et Mme, [T], son épouse, propriétaires de locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 4] ont fait assigner leur locataire, M., [G], devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] aux fins d’obtenir :

le paiement par provision d’une somme de 8 597,27 euros, sauf à parfaire au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2024 inclus;

la fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer majoré des charges, soit 813,82 euros (783,82 euros de loyer et 30 euros de provision sur charges), et la condamnation du défendeur à son paiement;

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est;

le paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 et les frais exposé au titre du congé pour motif légitime et sérieux.

Par ordonnance contradictoire du 7 mai 2025, le dit juge a :

condamné M., [G] à payer à M., [F], [A] et Mme, [T] la somme de 7 794,67 euros à titre de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer,

fixé l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer actualisé et majoré de la provision pour charges,

condamné M., [G] à payer à M., [F], [A] et Mme, [T], à titre de provision l’indemnité mensuelle d’occupation précitée à compter du 11 novembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 novembre 2024 et dit que M., [G] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification de la présente décision,

dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux, prévoyant notamment l’appréhension du mobilier,

débouté les parties de toutes autres demandes,

condamné M., [G] à payer à M., [F], [A] et Mme, [T] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M., [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024, mais pas les frais exposés au titre du congé pour motif légitime et sérieux,

rappelé que la décision, prise en référé, est exécutoire par provision.

Par déclaration du 11 juin 2025, M., [G] a relevé appel de cette décision dans les termes suivants 'Appel en cas d’objet du litige indivisible. Il est demandé l’infirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance rendue le 7 mai 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de Paris, saisi en la forme des référés, pour violation des articles 1719, 1720, 1721, 1722 et 1343-5 du code civil'.

Par acte du 13 juillet 2025, les intimés ont constitué avocat.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juillet 2025, M., [G] a demandé à la cour de :

infirmer en toutes des dispositions l’ordonnance rendue le 07 mai 2025 par le juge des référés, notamment en ce qu’elle a :

' condamné M., [G] à payer aux époux, [F], [A] la somme de 7 794,67 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts aux taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer,

' fixé l’indemnité d’occupation due à une somme égale au loyer actualisé majoré des charges et condamné M., [G] à acquitter celle-ci à partir du 11 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

' constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 novembre 2024 et intimé à M., [G] de libérer les lieux de tous les biens et occupants de son chef et rendre les clefs dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement ou de la signification de la présente ordonnance,

' autorisé, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M., [G], avec le concours le cas échéant de la force publique,

' condamné M., [G] à payer aux époux, [F], [A], la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, de même qu’aux dépens comprenant les frais de commandement,

statuant à nouveau,

suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail,

d’accorder des délais de paiement à M., [G],

d’autoriser M., [G] à se libérer de sa dette locative en 18 mensualités dont 17 de 435 euros chacun, et la dernière de 399,67 euros,

dire que le paiement de la première mensualité interviendra le 5 suivant le mois du prononcé de l’arrêt d’appel, les autres paiements les 5 des mois d’après,

condamner in solidum les époux, [F], [A] à verser à M., [G] la somme de 5 000 euros à titre indemnitaire,

condamner in solidum les époux, [F], [A] à verser à M., [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, de même qu’aux dépens.

Les intimés n’ont pas remis de conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2026.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. De plus, selon le dernier alinéa de ce texte, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Par ailleurs, selon l’article 1353, alinéa 1er, du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver'.

Et, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable à l’espèce :

'I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. […]

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. […]'.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Par ailleurs, il résulte des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans leur rédaction applicable au litige, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux logements objet d’un bail d’habitation.

Au cas présent, les époux, [F], [A] n’ayant pas conclu, en application des dispositions précitées de l’article 954 du code de procédure civile, dernier alinéa, ils sont réputés s’approprier les motifs du premier juge.

Celui-ci a retenu qu’au vu des pièces produites, la demande provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme de mars 2025 inclus était justifiée à hauteur de 7794,67 euros.

Il a refusé d’accorder des délais de paiement à M., [G] aux motifs que celui-ci avait installé dans les lieux une société et qu’il disposait lui-même d’une autre adresse à, [Localité 5] sur des documents en lien avec sa situation auprès de France Travail, outre qu’il n’établissait pas être en capacité de reprendre lui même le paiement du loyer courant et de l’arriéré locatif déjà constitué.

S’agissant du commandement de payer la somme de 8709,63 euros délivré le 11 septembre 2024, le premier juge a constaté sa régularité et l’absence de paiement intégral ni de demande de délais intervenus dans le délai de 2 mois imparti, en déduisant que la clause résolutoire était acquise le 11 novembre 2024 et ordonnant l’expulsion.

S’agissant des désordres invoqués par M., [G] ainsi que des nombreux travaux qu’il disait avoir réalisés dans le logement, étant maçon, alors qu’ils incombaient au bailleur, le premier juge a observé que M., [G] ne produisait aucun justificatif à l’appui de ses allégations.

Concernant l’indemnité compensatoire au titre de l’occupation sans titre des locaux, le premier juge l’a fixée à hauteur du montant du loyer actualisé et majoré des provisions pour charges.

Poursuivant l’infirmation de la décision entreprise, à hauteur d’appel, M., [G] produit deux pièces à l’appui de ses prétentions. Il s’agit, d’une part, d’un décompte de la situation locative au 22 janvier 2026 concernant les lieux lui ayant été donnés à bail par les époux, [F], [A]. Il verse, d’autre part, un procès-verbal de constat dressé le 23 juin 2025 par un commissaire de justice, dont il déduit qu’est démontré le manquement des bailleurs à leurs obligations à son égard. Il en cite les extraits suivants :

'Du mastic coule sur les vitrages. Dans la kitchenette, le meuble évier en inox est vétuste. Il est cabossé. Les deux plaques de cuisson électrique ne fonctionnement plus. Le robinet fuit. Sous l’évier, le raccordement électrique des plaques de cuisson n’est pas sécurisé. Le mur du fond est en mauvais état. Celui donnant sur la salle d’eau est particulièrement dégradé par l’humidité, sa peinture cloque et s’écaille. Dans le séjour, la cloison avec la salle est recouverte de lambris. Des lambris sont déposés laissant apparaître une cloison dégradée par l’humidité, tâchée. Le mécanisme de chasse d’eau des WC fuit. L’installation électrique de l’appartement est vétuste et semble non conforme aux normes actuelles'.

Il ajoute que les époux, [F], [A] résident en Thaïlande et se désintéressent totalement de l’état des biens qu’ils louent, seule la perception de leur loyer leur important, ce pour quoi il a décidé un temps de cesser d’acquitter les loyers pour les alerter sur sa situation, mais en vain.

Il n’articule aucun autre moyen de fait ou de droit à l’appui de ses prétentions.

Au vu du constat du commissaire de justice produit, il apparaît que celui-ci a été réalisé le 23 mai 2025, soit postérieurement à la mise en 'uvre de la clause résolutoire insérée au bail alors que le commandement de payer a été délivré à cette fin le 11 septembre 2024. Par ailleurs, aucune pièce ne vient étayer l’existence d’une quelconque réclamation que M., [G] aurait effectuée auprès des bailleurs en ce qui concerne l’état des lieux loués. En tout état de cause, il ne résulte pas des éléments en débat, dont ceux relevés par le commissaire de justice, qu’il était impossible d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Dès lors, M., [G] n’était pas fondé à ne pas payer le loyer et ses accessoires aux bailleurs compte tenu d’un supposé manquement de ceux-ci à leur obligation de délivrer un logement décent, en se prévalant d’une exception d’inexécution à ce titre.

Au vu de la seconde pièce produite, soit du décompte de situation locative au 22 janvier 2026, il apparaît que le solde restant dû par M., [G] s’établit à cette date à 8 876,17 euros. En outre, si certains loyers ont été réglés, c’est par un tiers dénommé En. Bred Deco Style, dont le premier juge a relevé que M., [G] l’avait installé dans les murs, ce que ce dernier n’a pas remis en cause à hauteur d’appel. Il n’est, au demeurant, produit aucun élément quant à la situation financière de M., [G].

Aussi, de ce qui précède, au vu des pièces produites et alors que M., [G] s’est borné à réitérer les moyens invoqués devant le premier juge et auxquels celui-ci a répondu par des motifs dont les débats devant la cour n’ont pas altéré la pertinence et qu’il convient d’adopter, la décision entreprise sera confirmée.

Concernant la demande d’octroi de dommages et intérêts présentée par M., [G], qui entend voir ainsi réparer le préjudice subi du fait des désordres invoqués, il sera constaté que celle-ci ne correspond pas à une demande provisionnelle en sorte qu’elle excède les pouvoirs de cette juridiction qui statue en référé. Ajoutant à la décision confirmée, la demande de ce chef sera donc déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais non répétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu du sens de cet arrêt, les chefs de l’ordonnance entreprise relatifs aux frais et dépens seront également confirmés.

A hauteur d’appel, M., [G] sera condamné aux dépens et conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens et qu’il a exposés.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de M., [G] tendant à la condamnation de M., [F], [A] et Mme, [T] au paiement de dommages et intérêts ;

Condamne M., [G] aux dépens ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT