N° RG 23/02804 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L5FO

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Pascale HAYS

M^e Pierre BENDJOUYA

la SCP ALPAVOCAT

la SCP TGA-AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 18 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/00088) rendu par le Tribunal judiciaire de GAP en date du 07 juillet 2023, suivant déclaration d’appel du 24 Juillet 2023

APPELANTS :

M. [T] [V]

né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 15]

M. [M] [V]

né le [Date naissance 8] 1943 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 12]

représentés par M^e Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représentés par M^e Guillaume FALLOURD de la SCP FALLOURD PAPIN, avocat au barreau de CHARTRES, plaidant

INTIMÉS :

M. [R] [W]

né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 13]

représenté par M^e Pierre BENDJOUYA, avocat au barreau de GRENOBLE

M. [O] [S]

né le [Date naissance 11] 1930 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 13]

représenté par M^e Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

La société FONCIA TERRES DE PROVENCE, société par actions simplifiée au capital de 220.000 euros immatriculée sous le numéro 327 918 231 du registre du commerce et des sociétés,

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Ludovic TOMASI de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau des HAUTES-ALPES substitué par M^e Emmanuelle MARAIS, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Mme [Z] [S] épouse [W]

née le [Date naissance 14] 1954 à [Localité 13]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par M^e Pierre BENDJOUYA, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 septembre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B, et M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait rapport, assistées de M^me Solène ROUX, greffière, ont entendu seules les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

MM. [T] et [M] [V] sont propriétaires indivis d’un appartement n° [Cadastre 6] situé au 2ème étage de la résidence [Adresse 17] à [Localité 19] (Hautes-Alpes).

Cet appartement se situe au-dessous de l’appartement n° [Cadastre 9] ayant appartenu à M. [O] [S] jusqu’au 19 décembre 2019, et appartenant depuis à M. [R] [W] et Mme [Z] [S] épouse [W].

En avril 2015, le revêtement de sol de l’appartement n° [Cadastre 9] a fait l’objet de travaux, la moquette ayant été remplacée par un revêtement en plastique.

Constatant une augmentation de la perception du bruit en provenance de l’appartement du dessus, les consorts [V] ont demandé à M. [O] [S] la réalisation de travaux visant à modifier le revêtement de sol, ce que ce denier n’a pas fait réaliser.

MM. [T] et [M] [V] ont saisi le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire. Une expertise a été ordonnée le 4 mars 2021 avec pour mission notamment de déterminer les nuisances sonores induites par le changement de revêtement et de statuer sur les caractéristiques acoustiques des revêtements d’origine et nouveau, en prenant en considération le règlement et la destination de la copropriété qui comporte une forme para-hôtelière.

Par ordonnance du 2 mars 2022, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise à la société Decosol et au gestionnaire du bien, la SAS Foncia IDHA.

L’expert désigné a déposé son rapport le 13 juillet 2022.

Par assignation du 8 septembre 2022, MM. [T] et [M] [V] ont saisi le tribunal judiciaire de Gap aux fins d’obtenir la condamnation de M. [W] à réaliser des travaux de remplacement des matériaux couvrant le sol avec des caractéristiques d’isolation phonique au moins égales à celles des matériaux d’origine sous astreinte et la condamnation solidaire M. [W], M. [S] et la SAS Foncia IDHA à les indemniser de leur préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 euros en se fondant sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Par jugement en date du 7 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Gap a :

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action formée par MM. [T] et [M] [V] à l’encontre de la société Foncia IDHA et rejeté, par conséquent, l’ensemble des demandes formées par M. [O] [S], M. [G] [W] et Mme [Z] [S] épouse [W] à l’encontre de la société Foncia IDHA ;

— rejeté l’ensemble des demandes formées par MM. [T] et [M] [V] à l’encontre de M. [G] [W] et de M. [O] [S] ;

— rejeté les demandes formées par M. [G] [W] et Mme [Z] [S] épouse [W] à l’encontre de M. [O] [S] ;

— condamné solidairement MM. [T] et [M] [V] à verser la somme de 800 euros à M. [G] [W], M. [O] [S] et la société Foncia IDHA, soit la somme totale de 2 400 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne aux dépens de l’instance ;

— rappelé que I’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration d’appel en date du 24 juillet 2023, MM. [V] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Les époux [W] ont interjeté appel incident par conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, les consorts [V] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et en conséquence de :

— condamner solidairement M. [W], M. [S] et la SAS Foncia Terres de Provence à leur payer la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement M. [S] et la SAS Foncia Terres de Provence à leur payer la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner les époux [W] à présenter la certification de conformité des nouveaux matériaux constituant le revêtement de sol et correspondant au respect des caractéristiques d’isolation phonique prescrites dans le règlement de copropriété par le laboratoire acoustique du centre scientifique et technique du bâtiment, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner solidairement M. [W], M. [S] et la SAS Foncia Terres de Provence à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [W], M. [S] et la SAS Foncia Terres de Provence aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024, la SAS Foncia Terres de Provence demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de :

— à titre subsidiaire, juger que sa responsabilité n’est pas engagée et débouter les parties de toutes leurs demandes à son égard ;

— en toutes mesures : condamner in solidum MM. [T] et [M] [V], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, M. [R] [W] et Mme [Z] [S] épouse [W] demandent à la cour de :

— recevoir l’intervention volontaire de Mme [Z] [S] épouse [W] à la procédure ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' rejeté l’ensemble des demandes formées par MM. [T] et [M] [V] à l’encontre de M. [G] [W] et de M. [O] [S] ;

' condamné solidairement MM. [T] et [M] [V] à verser la somme de 800 euros à M. [G] [W] et condamné aux dépens de l’instance ;

— réformer le jugement entrepris pour le surplus ;

— juger que le remplacement du revêtement de sol d’origine par un revêtement à la qualité acoustique moindre en violation du règlement de copropriété constitue un vice caché ;

— juger que M. [S] connaissait l’existence de ce vice ;

— juger que M. [S] a également manqué à l’obligation d’information précontractuelle pesant sur lui ;

— juger que la société Foncia IDHA a commis une faute contractuelle à l’égard de M. [S] en procédant au changement de revêtement de sol sans autorisation du syndic et sans s’assurer de ses propriétés acoustiques, générant une faute quasi délictuelle à l’égard des époux [W] ;

— en conséquence, écarter la clause de non-garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente ;

— condamner in solidum la société Foncia IDHA et M. [S] à relever et garantir les époux [W] de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre ;

— condamner in solidum la société Foncia IDHA et M. [S] à payer aux époux [W] la somme de 2 926,42 euros TTC correspondant aux travaux de remplacement du revêtement de sol ;

— subsidiairement, juger qu’en cas de condamnation in solidum des époux [W] et de M. [S] en paiement de dommages et intérêts pour troubles anormaux du voisinage au profit des consorts [V], M. [S] supportera l’essentiel des condamnations dans ses rapports avec les époux [W] ;

— y ajoutant, condamner in solidum les consorts [V], la société Foncia IDHA et M. [S] aux entiers dépens d’appel, outre une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, M. [O] [S] demande à la cour de confirmer la décision dont appel et, en tout état de cause, de :

— débouter MM. [V] de leurs demandes dirigées contre lui ;

— déclarer M. [R] [W] irrecevable et mal fondé en ses demandes dirigées contre lui et l’en débouter ;

— condamner la société Foncia IDHA à le relever et garantir de toute condamnation qui serait éventuellement mise à sa charge dans le cadre du présent litige, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— condamner la SAS Foncia IDHA ou qui mieux devra à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par soit-transmis du 6 novembre 2025, le conseiller-rapporteur a soulevé l’irrecevabilité de l’intervention de Mme [W] en appel au visa de l’article 554 du code de procédure civile et invité les parties à présenter leurs observations avant le 13 novembre 2025.

Par message RPVA du 10 novembre 2025, la société Foncia a indiqué être d’accord avec le moyen d’irrecevabilité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de Mme [Z] [S] épouse [W]

L’article 554 dispose que 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.'

Il ressort du jugement déféré que Mme [W] est intervenue volontairement en première instance et était donc déjà partie.

En conséquence, l’intervention volontaire de Mme [Z] [S] épouse [W] en cause d’appel est irrecevable.

Sur la recevabilité de l’action des consorts [V] à l’encontre de la SAS Foncia Terres de Provence

Moyens des parties

La SAS Foncia Terres de Provence soutient que l’action des consorts [V] à son encontre est fondée sur un trouble anormal du voisinage au visa de l’article 1240 du code civil. Selon elle, ce sont les règles de prescription des actions en responsabilité extracontractuelle qui doivent s’appliquer, dans le prolongement du fondement de l’action des appelants, à savoir la prescription quinquennale de droit commun. Elle en conclut que l’action est prescrite dans un délai de cinq ans à compter des travaux, facturés le 1er juillet 2015.

Les consorts [V] soutiennent que leur action à l’encontre de la SAS Foncia Terres de Provence est recevable puisque le point de départ du délai de prescription doit être fixé au mois de février 2016 et que l’action reste soumise au délai de prescription de 10 ans par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à la loi ELAN du 23 novembre 2018 s’agissant de l’application d’une clause de règlement de copropriété.

Réponse de la cour

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tels le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 6° du code de procédure civile dispose que 'le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir'.

Partant, la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Foncia Terres de Provence est irrecevable et l’action des consorts [V] à l’encontre de cette dernière et dès lors recevable en infirmation du jugement.

Sur l’existence d’un trouble du voisinage

Moyens des parties

MM. [V] soutiennent que la modification du revêtement a entrainé une dégradation de l’isolation sonore de l’appartement qui caractérise l’existence d’un trouble anormal du voisinage. MM. [V] ajoutent que la SAS Foncia IDHA n’a jamais donné son autorisation pour la réalisation des travaux en sa qualité de syndic. Ils en déduisent que les époux [S] ont réalisé les travaux litigieux sans cette autorisation et que les travaux ne respectent pas le règlement de copropriété, ce qui constitue un trouble anormal du voisinage. Selon eux, les époux [W] viennent aux droits et obligations des époux [S] comme ayant racheté le bien et sont solidairement responsables. Ils considèrent que la société Foncia IDHA a engagé sa responsabilité quasi contractuelle en ne vérifiant pas les qualités acoustiques du nouveau revêtement et qu’elle est responsable du trouble de voisinage subi.

M. [S] soutient qu’il n’est pas anormal que dans un immeuble relativement ancien l’isolation phonique ne soit pas parfaite et laisse filtrer des bruits, sans pour autant que l’on puisse considérer qu’ils excèdent les inconvénients normaux du voisinage, et que la seule diminution de la qualité acoustique du revêtement de sol mis en place en remplacement de la moquette ne saurait être constitutive, en l’absence de tout autre élément objectif, d’un trouble anormal du voisinage.

M. [W] soutient que le changement de revêtement de sol étant antérieur à l’acquisition du bien, on ne voit pas à quel titre un 'comportement désinvolte’ pourrait leur être imputé, alors même qu’ils ont fait procéder à un nouveau changement de revêtement dès le mois d’avril 2023. Il estime qu’il n’est pas démontré de manière objective un trouble anormal du voisinage en l’absence d’attestations de locataires. Selon eux, il n’est pas anormal que, dans un immeuble relativement ancien, l’isolation phonique ne soit pas parfaite et laisse filtrer des bruits, sans pour autant que l’on puisse considérer qu’ils excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Il estime que la seule diminution de la qualité acoustique du revêtement de sol mis en place en remplacement de la moquette ne saurait être constitutive, en l’absence de tout autre élément objectif, d’un trouble anormal du voisinage.

La société Foncia IDHA fait valoir qu’il ne lui incombe aucune mission de contrôle des travaux réalisés et qu’elle n’a pas vocation a engager sa responsabilité ni en qualité de syndic ni en qualité de gestionnaire du bien. Elle ajoute que les consorts [V] ne démontrent pas leurs préjudices.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’engage la responsabilité de son auteur la faute, fût-elle d’imprudence ou de négligence, à l’origine d’un dommage causé à autrui.

En vertu d’un principe général de droit applicable aux faits antérieurs à l’entrée en vigueur du nouvel article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024-326 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (Civ. 2ème, 28 juin 1995, n° 93-12.681).

Le caractère anormal s’apprécie en fonction du contexte. Il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute, l’anormalité du trouble engageant de plein droit la responsabilité de son auteur sans qu’il y ait lieu de caractériser une faute de sa part.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble […]'.

Le règlement de copropriété (pièce 2 MM. [V]) stipule en son article 2 que 'les copropriétaires devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes, de leurs familles, de leurs invités, de leurs clients ou des gens de leur service'.

L’article R. 1336-5 du code de la santé publique dispose sans distinction : 'Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.'

Il appartient à la victime de troubles anormaux de voisinage qu’elle impute à son voisin d’établir l’existence des troubles allégués et l’anormalité de ceux-ci par rapport aux inconvénients usuels de voisinage.

Si la Cour de cassation retient que le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage (Civ., 3ème, 12 octobre 2005, n° 03-19.759), la règlementation relative à la lutte contre les bruits du voisinage contribue par l’indication de seuils règlementaires à objectiver l’anormalité du trouble, cette caractérisation relevant du pouvoir souverain des juges du fond.

Aux termes de l’article 2 de l’arrêté du 14 juin 1969, applicable en l’espèce, 'l’isolation des planchers, y compris les revêtements de sols doit être telle que le niveau de pression acoustique du bruit perçu dans chaque pièce principale ne dépasse pas 70 décibels (A) lorsque les chutes, heurts ou déplacements d’objets ou de personnes provoquent sur le sol des impacts semblables en intensité, marche et cadence à ceux qui sont décrits dans la norme NF. S. 31.002.

Les mesures sont exécutées au centre […]. Pour tenir compte des incertitudes liées aux mesures, une tolérance de 3dB (A) est admise.'

Au cas d’espèce, il ressort du rapport d’expertise, les éléments suivants :

'- Le remplacement d’une moquette par un sol plastique dur réduit fortement l’isolation aux bruits de chocs. Dans un immeuble construit à la fin des années 70, cette transformation va réduire nettement l’isolation aux bruits de chocs.

— La conséquence de la réduction de l’isolation aux bruits de chocs est que les bruits de pas, de chutes d’objets, du déplacement des chaises, de la brosse de l’aspirateur frottant sur le sol dans l’appartement des époux [W] seront nettement audibles dans l’appartement des époux [V]. (')

— Avec un isolement aux bruits d’impact de 73 dB(A) alors que la règlementation de 1969 demande 70 dB(A) maximum et considère une tolérance de 3 dB(A), l’isolement procuré par le sol plastique chez les époux [W] est tout juste suffisant.

Avec une détérioration de l’isolation aux bruits d’impacts de 14 dB(A), le remplacement de la moquette au sol par un revêtement plastique chez les époux [W] ne respecte pas le règlement de copropriété qui stipule que les matériaux utilisés doivent présenter des caractéristiques d’isolation phonique au moins égales à celles des matériaux d’origines.

— Avec une détérioration de l’isolation aux bruits de chocs de 14 dB(A), les bruits de pas, de chutes d’objets, de chaises ' sont de nature à constituer un trouble anormal de voisinage'.

Il résulte des constatations de l’expert que le précédent revêtement de sol, constitué de moquette, assurait, selon les mesures effectuées entre l’appartement des frères [V] et du gardien, un niveau d’isolation de 59 dB, tandis que les mesures réalisées entre l’appartement des époux [W] et les frères [V] atteignent 73 dB.

Si la conformité de ces valeurs aux exigences règlementaires ne permet pas, à elle seule, d’écarter la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage, elle contribue néanmoins à en objectiver l’appréciation.

En l’absence d’éléments établissant que les nuisances sonores présentent une intensité excédant les inconvénients normaux du voisinage, le caractère anormal du trouble ne saurait être retenu.

En effet, la seule dégradation du confort acoustique de 14 dB résultant du remplacement du revêtement du sol ne suffit pas à démontrer l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux, dès lors que le niveau d’isolation au bruit d’impact mesuré à 73 dB demeure suffisant aux performances attendues pour un immeuble édifié en 1980.

Ainsi, les consorts [V] ne démontrent pas que cette légère dégradation est d’une ampleur telle qu’elle caractériserait l’anormalité du trouble.

La preuve de l’anormalité du trouble qui pèse sur les consorts [V] n’étant pas rapportée, ces derniers seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Sur les demandes de M. [W]

Moyens des parties

M. [W] sollicite la condamnation de la SAS Foncia et de M. [S] au paiement de la somme de 2 946,42 euros au titre des travaux de remplacement du revêtement sur le fondement des articles 1645 et 1240 du code civil. Il considère que la dégradation de l’isolation phonique rend le bien impropre à son usage et que M. [S] a manqué à son obligation d’information. Il estime que le changement de revêtement de sol s’est fait à l’initiative de la société Foncia IDHA, qui l’a proposé aux époux [S], sans au préalable s’assurer de l’accord du Syndic de la copropriété et sans non plus vérifier que le revêtement posé avait des qualités acoustiques au moins égales à celles de la moquette installée à l’origine. M. [W] considère que sa demande ne dépend pas de l’action introduite par les consorts [V] puisqu’il dispose d’un droit propre à l’encontre de la société Foncia IDHA fondée sur les manquements de cette dernière dans l’exécution de son contrat de mandat. Il ajoute avoir eu connaissance de ces manquements qu’à l’occasion de la procédure de référé introduite à leur égard le 12 janvier 2021 et que donc la prescription n’est pas acquise.

M. [S] soutient que l’acte authentique de vente en date du 19 décembre 2019 contient une clause aux termes de laquelle l’acquéreur achetait en état le bien sans recours contre le vendeur au titre des vices apparents ou cachés. Il fait également valoir que le changement de revêtement du sol a été réalisé à la demande de la société Foncia qui a mandaté l’artisan et supervisé les travaux litigieux.

La SAS Foncia Terres de Provence réplique que les époux [W] ont pris l’initiative de changer le revêtement sans attendre l’issue du litige. Elle estime n’avoir été fautive ni dans sa gestion ni dans la cause des travaux réalisés de telle sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.

Réponse de la cour

Sur la demande tendant à être relevé et garanti et l’exclusion de la clause de non-garantie

MM. [V] ayant été déboutés de l’intégralité de leurs demandes, la demande tendant à être relevé et garanti formulée par M. [W] est dès lors sans objet. Pareillement, il n’y a pas lieu d’écarter la clause de non-garantie.

Sur la responsabilité de M. [S]

M. [W] soutient que M. [S] avait connaissance avant la vente que le revêtement installé offrait une qualité acoustique moindre et que ce remplacement contrevenait au règlement de copropriété et qu’en tout état de cause, s’agissant d’une rénovation, il devait l’en informer conformément aux stipulations de l’acte de vente.

L’article 2 du règlement de copropriété stipule que le revêtement du sol des parties privatives ne pourra être changé qu’avec l’autorisation du syndic et sous réserve que les matériaux à utiliser présentent des caractéristiques d’isolation phonique au moins égale à celles de matériaux d’origine.

L’article 1112-1 du code civil dispose que 'celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. […] Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

Il ressort du dossier qu’une expertise amiable a été réalisée en 2017 et que l’expert a conclu dans son rapport en date du 13 avril 2017 : 'nous n’avons pas constaté une modification particulière de la transmission phonique entre sol souple récent et moquette d’origine'. Partant, c’est en vain que M. [W] soutient que M. [S] avait connaissance de la dégradation de l’isolation phonique.

Toutefois, l’expert conclut: 'nous confirmons que M. [S] devait solliciter l’accord de la copropriété avant de remplacer le revêtement de sol, ce qui n’a pas été fait'.

Si M. [S] soutient que la société Foncia gestionnaire du bien et syndic était à l’initiative des travaux et les a, de ce fait, autorisés, il n’en demeure pas moins qu’indépendamment de la question de savoir si ladite société a effectivement donné une telle autorisation, M. [S] ne pouvait ignorer l’existence du litige dont il s’est abstenu d’informer M. [W] lors de la vente.

Dès lors, ce manquement à l’obligation d’information est de nature à engager sa responsabilité.

Sur la responsabilité de la société Foncia

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement non pas des dispositions relatives au mandat, puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions de l’article 1240 du code civil, s’agissant alors d’une responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle.

C’est à juste titre que M. [W] soutient que son action à l’égard de la SAS Foncia IDHA n’est pas prescrite, puisqu’il n’a eu connaissance des manquements qu’à compter du 12 janvier 2021 à l’occasion de l’introduction de la procédure de référé par les consorts [V] qui ont formalisé leurs demandes par conclusions du 15 novembre 2022. En tout état de cause, la fin de non-recevoir tirée de la prescription relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic dès lors qu’il rapporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.'

L’article 2 du règlement de copropriété stipule que le revêtement du sol des parties privatives ne pourra être changé qu’avec l’autorisation du syndic et sous réserve que les matériaux à utiliser présentent des caractéristiques d’isolation phonique au moins égales à celles de matériaux d’origine.

Au cas d’espèce, il convient de rappeler que l’immeuble est destiné à l’habitation, sous la forme para-hôtelière, et de préciser que la société Foncia IDHA est mandataire de gestion, mais également syndic de copropriété.

Il ressort du dossier et il n’est pas contesté que c’est la société Foncia qui a mandaté l’artisan pour la réalisation des travaux de rénovation chez les époux [S] au cours de l’année 2015. C’est également ladite société qui a sollicité des devis, qui sont d’ailleurs établis à son nom (pièce 2 Foncia).

En regard de la double casquette endossée par la société Foncia IDHA, il convient de retenir que le syndic de copropriété a implicitement donné son accord à cette modification, ce que la société Foncia admet d’ailleurs dans ses conclusions en indiquant 'il est dès lors évident que la société Foncia, tant en qualité de gestionnaire de biens que syndic, était informée desdits travaux, et partant, avait donné son autorisation aux copropriétaires'.

Faute de s’être assurée que les matériaux utilisés présentaient des caractéristiques d’isolation phonique au moins égales aux matériaux d’origine, autorisant ainsi des travaux contrevenant aux stipulations de l’article 2 du règlement de copropriété, la société Foncia IDHA, syndic de la copropriété, a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de M. [W] en ce qu’elle n’a pas assuré l’exécution des dispositions du règlement de copropriété conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, si les conclusions du rapport d’expertise ne permettent pas de caractériser l’anormalité du trouble invoqué par les consorts [V], elles suffisent à matérialiser la dégradation de l’isolation phonique de 14 dB en contravention au règlement de copropriété.

C’est donc vainement que la société Foncia IDHA soutient que les époux [W] ont pris l’initiative de changer le revêtement sans attendre l’issue du litige, puisque le manquement est matérialisé par les conclusions du rapport d’expertise et indépendamment de la caractérisation de l’anormalité des troubles du voisinage invoqués par les consorts [V].

Sur l’indemnisation de M. [W]

M. [W] fait état d’un préjudice financier à hauteur de 2 926,42 euros TTC correspondant aux travaux de remplacement du revêtement du sol, somme à laquelle seront condamnés in solidum la société Foncia IDHA et M. [S].

Sur la demande de M. [S] d’être relevé et garanti par la société Foncia

Il ressort de ce qui précède que le manquement de M. [S] trouve son origine dans la faute de la société Foncia Terres de Provence.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande en garantie formée par M. [S] et de condamner la société Foncia Terres de Provence à le relever et garantir de toute somme mise à sa charge.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Déclare irrecevable la demande d’intervention volontaire de Mme [Z] [S] épouse [W] en cause d’appel ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par MM. [T] et [M] [V] à l’encontre de M. [G] [W] et de M. [O] [S] ;

— condamné solidairement MM. [T] et [M] [V] à verser la somme de 800 euros à M. [G] [W], M. [O] [S] et la société Foncia IDHA, soit la somme totale de 2 400 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Foncia IDHA ;

Rejette l’ensemble des demandes formées par MM. [T] et [M] [V] à l’encontre de la société Foncia IDHA ;

Dit sans objet la demande de M. [W] tendant à voir condamner in solidum la société Foncia IDHA et M. [S] à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

Condamne in solidum la société Foncia IDHA et M. [S] à payer à M. [W] la somme de 2 926,42 euros TTC correspondant aux travaux de remplacement du revêtement de sol;

Condamne la société Foncia IDHA à relever et garantir M. [S] de sa condamnation ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne in solidum MM. [T] et [M] [V] et la société Foncia IDHA à verser la somme de 2 000 euros chacun à M. [O] [S] et à M. [W], soit la somme totale de 4 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum MM. [T] et [M] [V] et la société Foncia IDHA aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section, et par le greffier Anne Burel à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La Présidente de section