Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 4 février 2025, n° 23/02733

CA Grenoble
Infirmation partielle 4 février 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de motif sérieux du congé
La cour a confirmé la validité du congé, considérant que le bailleur avait respecté ses obligations de justification.
Rejeté
Règlement des loyers dus
La cour a constaté que la locataire n'a pas justifié du paiement des loyers, confirmant ainsi la créance du bailleur.
Accepté
Indemnité d'occupation due par la locataire
La cour a jugé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation pour la période où elle a occupé le logement sans titre.
Accepté
Loyers impayés pour la période du 1er juillet 2021 au 31 mai 2022
La cour a constaté que la locataire n'a pas prouvé qu'elle avait réglé les loyers dus, confirmant ainsi la créance du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 4 févr. 2025, n° 23/02733
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/02733
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier COLASAlexis GRIMAUDKarine GHIGONETTO

Texte intégral

N° RG 23/02733 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L47Q

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

M^e Karine GHIGONETTO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 4 FEVRIER 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/00113) rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 4 juillet 2023, suivant déclaration d’appel du 19 juillet 2023

APPELANTE :

Mme [X] [G]

née le 28 Mars 1974 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE et représentée par Maître Xavier COLAS, avocat au Barreau des Hautes Alpes,

INTIMÉ :

M. [R] [T]

né le 20 Mai 1960 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Karine GHIGONETTO, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

A l’audience publique du 3 décembre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 21 août 2004, M. [R] [T] a acquis avec sa mère, [B] [T], un logement situé au [Adresse 3] en qualité de nu-propriétaire pour le premier et d’usufruitière pour la seconde.

Suivant bail, dont l’existence n’est pas contestée, Mme [B] [T] a consenti à bail à Mme [G], à compter d’une date indéterminée, ledit logement.

[B] [T] est décédée le 14 février 2021.

Le 8 octobre 2021, M. [R] [T] a fait délivrer à Mme [G] un congé aux fins de vente fixant le prix à la somme de 68 000 euros et le terme du bail à la date du 31 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2022, M. [R] [T] a fait assigner Mme [G] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Gap aux fins notamment de déclarer le congé valable et ordonner son expulsion.

Par jugement du 4 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Gap a :

— dit que le congé délivré le 8 octobre 2021 était valable,

— constaté que la locataire se trouve déchue de droits de tout titre d’occupation du bien loué depuis le 31 mai 2022, date d’effet du congé,

— ordonné, en conséquence, à Mme [G] de libérer le logement et restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut de libération des lieux, le propriétaire pourra, dans le délai de 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, y compris au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit qu’il n’y a lieu à octroyer des délais supplémentaires en vertu des articles L412-2, L412-3 et L 412-4 du code de procédure civile d’exécution,

— condamné la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros par mois à compter du 1er juin 2022 jusqu’à la libération entière des lieux,

— rejeté les demandes de Mme [G] aux fins de constatation de l’état d’indécence d’un logement,

— condamné la locataire à payer au propriétaire la somme de 4 400 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er juillet 2021 au 31 mai 2022,

— dit que chacun conservera la charge de ses frais irrépétibles,

— condamne Mme [G] au paiement des dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 juillet 2023, Mme [X] [G] a interjeté appel de l’entier jugement.

Le 9 avril 2024, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2023, Mme [X] [G] demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Gap et statuant à nouveau :

— juger que le congé délivré par M.[R] [T] à Mme [X] [G] le 8 octobre 2021 est dépourvu de motif sérieux,

— juger que M. [R] [T] a manqué à ses obligations d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’entretien relativement aux entretiens,

— juger que Mme [G] a réglé les loyers dus,

En conséquence :

— débouter M. [R] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [R] [T] à payer à Mme [X] [G] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance.

Au soutien de ses demandes, Mme [G] fait valoir que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, elle dispose d’un bail écrit. Elle soutient qu’aucune démarche amiable n’a été tentée par le bailleur et que M. [T] ne disposait pas de la qualité à agir n’étant pas l’unique propriétaire du logement ensuite du décès de Mme [B] [T]. Elle ajoute être à jour du paiement des loyers et allègue que le congé doit être annulé pour absence de motif sérieux. Elle expose enfin que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement.

Suivant dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2024, M. [R] [T] demande à la cour de :

— rejeter les prétentions et demandes de Mme [X] [G] et constater la validité du congé délivré le 8 octobre 2021 pour le 31 mai 2022,

— condamner Mme [X] [G] au profit de M. [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 400 euros (égale au dernier terme de loyer), à compter du 1er juin 2022 jusqu’à 9 avril 2024, soit 9 200 euros,

— condamner Mme [X] [G] au profit de M. [T] au paiement de la somme de 4 400 euros des loyers entre le 1er juillet 2021 et le 31 mai 2022,

— condamner Mme [X] [G] au profit de M. [T] à la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive,

— condamner Mme [X] [G] au profit de M. [T] à la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal de l’ensemble des condamnations à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner Mme [X] [G] au profit de M. [T] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de délivrance du congé, le commandement de quitter les lieux, les frais pour son expulsion.

Au soutien de ses demandes, M. [T] fait valoir qu’il dispose de l’ensemble des attributs du droit de propriété depuis le décès de sa mère et qu’il a donc bien qualité pour agir. Relativement à la conciliation, il précise avoir tenté une démarche amiable et souligne qu’en tout état de cause la tentative préalable de conciliation n’était pas prescrite à peine de nullité, la juridiction pouvant simplement l’ordonner. Il allègue que le contrat de bail écrit dont se prévaut la locataire est nécessairement un faux. Relativement au motif du congé pour reprise, il expose que la réelle intention de vendre doit être vérifiée a posteriori, qu’il ignore dans quel état est ledit logement et qu’il ne pouvait donc le mettre en vente de manière effective. Il précise rapporter la preuve du bail verbal dès fin 2019. M. [T] ajoute en outre que le logement n’a jamais été occupé par l’appelante et que la violation de domicile dont elle se prévaut est mensongère. Il conteste l’indécence du logement et précise que la souscription d’abonnement d’électricité est à la charge du locataire. Il expose, en outre, que Mme [G] au travers d’une société est propriétaire d’un fonds de commerce, qu’elle n’est donc pas sans revenus et que, malgré cela, elle n’a payé aucun loyer depuis le mois de juillet 2021. Il estime que le congé délivré est parfaitement régulier et valide et que la résistance de Mme [G] est abusive.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

La cour rappelle liminairement qu’en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Les demandes tendant à voir la cour 'juger', ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais de simples moyens ou arguments, la cour n’est dès lors pas saisie de demandes.

Sur la nature du bail

L’existence du bail n’est pas contestée par les parties. Cependant, ces dernières s’opposent quant à la nature du bail, Mme [G] soutenant disposer d’un bail écrit à compter du 1er juillet 2020, M. [T] soutenant qu’un bail verbal préexiste depuis au moins fin 2019.

En l’espèce, Mme [G] produit un contrat de bail avec prise d’effet au 1er juillet 2020 pour une durée de 12 ans et moyennant un loyer de 400 euros. M. [T] soutient que ce document est un faux et que le bail a nécessairement pris effet antérieurement.

Au soutien de ses allégations, M. [T] produit :

— des documents signés par sa mère [B] [T] (pièces 30 et 31) sur lesquels les signatures diffèrent de celle apposée au contrat de bail ;

— les relevés de compte de sa mère laissant apparaître des versements à hauteur du montant du loyer pour les mois de septembre, octobre et novembre 2019 (pièce 22 et 23) ;

— des échanges de messages avec la locataire et non contestés par elle sur lesquels l’on peut lire 'je suis locataire de cet appartement depuis juin 2019. N’ayant pas reçu de congé de la part du bailleur, je suis chez moi'. (Pièce 13)

Il ressort également des pièces produites par l’appelante elle-même, qu’elle justifie de versements à Mme [T] dès le mois de mai 2020 (pièce 11 Mme [G]).

Dans ces conditions, il convient de considérer que c’est à juste titre que le premier juge a retenu l’existence d’un bail verbal ayant commencé à courir à une date indéterminée et qui sera fixée par la cour au mois de juin 2019, date clairement énoncée par la locataire dans le message susvisé et prise en compte par M. [T] pour calculer une fin de bail au 31 mai 2022.

Sur la qualité à agir de M. [T]

M. [T] produit une attestation notariée en date du 22 avril 2021 qui démontre de manière certaine qu’il est propriétaire, en pleine propriété, depuis le décès de sa mère, intervenu le 14 février 2021 du logement donné à bail à Mme [G].

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la recevabilité de l’action

Mme [G] soutient que M. [T] n’a initié aucune tentative de conciliation.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige qui disposait 'qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.' avait été annulé, même pour les procédures en cours par un arrêt du Conseil d’Etat en date du 22 septembre 2022 (CE,6e et 5e ch.réun.,22 sept.2022,n°436939 et 437002).

Le jugement ayant déclaré l’action recevable sera confirmé de ce chef.

Sur la validité du congé

En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, M. [T] a, par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2021 (pièce 4), fait délivrer à Mme [G], un congé aux fins de vente avec prise d’effet au 31 mai 2022. Ce congé informait la locataire du prix de vente fixé à la somme de 68 000 euros et de son droit de préférence.

Le bailleur a ainsi respecté son obligation de justifier formellement sa décision de reprise aux fins de vente.

Il produit également des attestations et notamment en pièce 21 émanant de sa belle s’ur, qui expose que le bailleur 'a exposé à la locataire son désir urgent de vendre pour pouvoir s’acquitter des frais de succession et que Mme [G] a indiqué qu’elle souhaitait acheter le studio mais qu’il fallait attendre la fin de la saison estivale,' allégation que Mme [G] ne conteste pas.

Le congé est ainsi parfaitement valable.

Il est rappelé qu’il appartiendrait à Mme [G], si elle venait à constater que le bailleur ne vendait pas le bien comme invoqué dans le congé après la libération des lieux, d’initier une nouvelle procédure aux fins de voir constater le caractère frauduleux du congé, qui n’est aucunement démontré à ce jour.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la créance du bailleur

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'.

Le bailleur fait valoir que Mme [G] est redevable des loyers impayés entre le 1er juillet 2021 et le 31 mai 2022 pour la somme de 4 400 euros et de l’arriéré de l’indemnité d’occupation du 1er juin 2022 jusqu’au procès-verbal d’expulsion en date du 9 avril 2024, soit la somme de 9 200 euros.

Mme [G], qui se contente d’indiquer que l’ensemble des loyers a été réglé à la famille [T] en espèces, ne justifie pas du paiement.

La pièce produite en pièce 20 sur laquelle l’on peut lire 'Je soussignée [F] [T] avoir récupéré l’argent en espèces correspondant aux loyers de l’appartement [Adresse 7] de juillet 2021 jusqu’à juin 2022 de 4 800 euros’ne peut à elle seule suffire dans la mesure ou elle est contredite par une attestation contraire produite par le bailleur (pièce 19) dans laquelle Mme [F] [T] 'certifie n’avoir encaissé aucun loyer'.

L’appelante produit en pièce 11 des relevés de virement bancaire qui démontrent néanmoins qu’elle s’est acquittée du loyer du mois de juillet 2021.

Partant le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 400 euros à compter du 1er juin 2022 mais sera infirmé quant au quantum de la condamnation prononcée pour l’arriéré locatif.

En conséquence, relativement à la période comprise entre le 1er juillet 2021 et le 31 mai 2022, Mme [G] sera condamnée au paiement de la somme de 400x10 = 4 000 euros.

Mme [G] ne développe aucun moyen concernant le paiement des indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération des lieux intervenue le 9 avril 2024 (pièce 44 de l’intimé).

Dès lors, elle sera condamnée au paiement de la somme de (400 x 22 : pour les mois de juin 2022 à mars 2024) + (400/30 x 9) = 8 920 euros.

Sur la résistance abusive

L’obtention de dommages-intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve d’une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice d’un droit. Or, force est de constater que M. [T] ne développe aucun moyen au soutien de sa prétention et sera donc débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la locataire à payer au propriétaire la somme de 4 400 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er juillet 2021 au 31 mai 2022,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [X] [G] à payer à M. [Z] [T] la somme de 4 000 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er août 2021 au 31 mai 2022 avec intérêts au taux légal,

Condamne Mme [X] [G] à payer à M. [T] la somme de 8 920 euros au titre des indemnités d’occupation comprise entre le 1er juin 2022 et le 9 avril 2024 avec intérêts au taux légal,

Déboute M. [T] de sa demande au titre de la résistance abusive,

Condamne Mme [X] [G] à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [X] [G] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Ludivine Chetail, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE