N° RG 23/02511 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L4PG

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Virginie RAMON

M^e Cécile KOVARIK-OVIZE

M^e Agnès CHARAMEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 10 JUIN 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 21/03237) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 12 janvier 2023, suivant déclaration d’appel du 04 Juillet 2023

APPELANTS :

Mme [I], [P] [X]

née le 17 Octobre 1962 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 10]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002047 du 07/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

M. [L], [E], [N] [K]

né le 24 Octobre 1961 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002048 du 07/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

représentés par M^e Virginie RAMON, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [Z] [V]

né le 01 Juillet 1968 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile KOVARIK-OVIZE, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Caroline YVER, avocat au barreau de GRENOBLE

Mme [J] [H]-[U]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Agnès CHARAMEL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 avril 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de bail en date du 29 janvier 2013 avec effet au 1er mars 2013, M. [Z] [V] a donné à bail à Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 10] (Isère).

Par arrêté en date du 15 novembre 2019, le préfet de l’Isère a déclaré le logement en état d’insalubrité et a prescrit à M. [Z] [V] de réaliser des travaux dans un délai de six mois.

Par courrier reçu par la société [Adresse 9], gérant du bien loué, le 8 janvier 2021, Mme [I] [X] épouse [D] a donné congé.

Un état des lieux établi par commissaire de justice a été effectué le 21 janvier 2021 en présence de Mme [I] [X] épouse [D].

Un procès-verbal de carence a été dressé par un commissaire de justice suite à la convocation de Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] le 1er mars 2021 pour un état des lieux.

Par assignation en date du 25 juin 2021, M. [Z] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de paiement des loyers et d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement en date du 12 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— condamné solidairement Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] à payer à Monsieur [Z] [V] les sommes suivantes :

1 057,97 euros au titre de l’arriéré de loyers ;

5 532,17 euros au titre de son préjudice matériel ;

— condamné M. [Z] [V] à payer à Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] la somme de 405 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— rejeté pour le surplus les autres demandes des parties ;

— condamné in solidum Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] aux entiers dépens ;

— condamné in solidum Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] à payer à M. [Z] [V] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration d’appel en date du 4 juillet 2023, Mme [I] [X] et M. [L] [K] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Mme [H]-[U] a interjeté appel incident par conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024.

M. [Z] [V] a interjeté appel incident par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, Mme [X] et M. [K] demandent à la cour de réformer le jugement déféré et de :

— débouter M. [V] de sa demande au titre de l’arriéré locatif ;

— débouter M. [V] de sa demande au titre des réparations locatives ;

— débouter M. [V] de sa demande au titre de son préjudice matériel ;

— condamner M. [V] à verser à Mme [X] et M. [K] la somme de 982,72 euros avec intérêts au taux légal au titre de la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 665 euros et du trop-perçu de loyers pour un montant de 317,72 euros ;

— condamner M. [V] à verser à Mme [X] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] et M. [K] à verser à M. [V] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il les a condamnés aux entiers dépens ;

— débouter Mme [H]-[U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [V] à verser à Mme [X] et M. [K] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens distraits au profit de M^e Ramon, avocat sur son affirmation de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, Mme [H]-[U] demande à la cour de réformer le jugement du 12 janvier 2023 en ce qu’il l’a condamnée solidairement à payer à M. [V] une somme de 1 057,97 euros au titre de l’arriéré de loyers et une somme de 5 532,17 euros au titre de son préjudice matériel et in solidum à payer à M. [V] une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, et statuant de nouveau, à titre incident :

— débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

— très subsidiairement, condamner M. [K] et Mme [X] à la relever et garantir de toute condamnation à son encontre, dans le cadre de son action récursoire ;

— condamner M. [V] à lui payer une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, M. [Z] [V] demande à la cour de :

— à titre principal, sur l’appel incident, infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau :

condamner solidairement Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] à lui payer les sommes suivantes : 2 757, 97 euros au titre de l’arriéré de loyers et 3 061,25 euros au titre des dégradations et réparations locatives ;

' juger que lesdites condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure soit du 7 avril 2021 et au besoin y condamner solidairement Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] ;

' juger que lesdites condamnations seront assorties d’une astreinte définitive et fixer l’astreinte à la somme de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et au besoin y condamner solidairement Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] ;

' juger n’y avoir lieu à restitution du dépôt de garantie compte tenu des sommes dues au titre des dégradations et réparations locatives ;

' condamner solidairement Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] à payer à M. [Z] [V] les sommes suivantes : 8 645 euros au titre de son préjudice matériel et 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— à titre subsidiaire : confirmer la totalité du jugement et débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— dans tous les cas :

juger que M. [V] s’en rapporte à l’appréciation de la cour d’appel quant à la recevabilité et au bien-fondé de la demande nouvelle d’action en garantie formulée par Mme [H]-[U] à l’encontre de Mme [D] et M. [K] ;

' débouter Mme [D] [X], Mme [H]-[U] et M. [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

' débouter Mme [D] [X], Mme [H]-[U] et M. [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

' condamner les mêmes, conjointement et solidairement à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner les mêmes, conjointement et solidairement aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement des loyers

Moyens des parties

M. [V] sollicite l’infirmation du jugement déféré sur ce point et la condamnation solidaire de Mme [D] [X], Mme [H]-[U] et M. [K] à lui payer la somme de 2 757,97 euros au titre de l’arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2021 et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision. Il soutient que le courrier adressé par la CAF le 27 février 2020, plus récent que l’attestation produite par Mme [X], fait foi quant au montant de l’aide au logement. Il conteste avoir omis d’indiquer l’insalubrité du logement et estime que M. [K] et Mme [X] sont de mauvaise foi. Selon lui, en application de la clause de solidarité prévue au contrat, Mme [X] reste tenue au règlement des loyers et charges. Il souligne que l’arriéré locatif s’est constitué antérieurement à l’arrêté d’insalubrité, durant lequel aucun loyer ne peut être demandé. Selon lui, le non-paiement des loyers n’est pas lié à l’état du logement mais à une volonté des locataires de se soustraire de leur obligation principale. Il reproche aux locataires de s’être opposés aux interventions pour travaux et en déduit qu’ils ne peuvent lui reprocher d’avoir perdu le droit à allocation logement.

Mme [X] et M. [K] soutiennent que le bailleur a perçu en trop la somme de 317,72 euros. Ils rappellent qu’ils n’étaient redevables d’aucun loyer en raison de l’arrêté d’insalubrité. Ils estiment que le montant des allocations logement suspendues doit venir en déduction des loyers dus. Ils relèvent que M.[V] n’indique pas en quoi la décision de première instance aurait été mal rendue et qu’il reproduit partiellement le relevé de comptes de première instance sans faire état des règlements intervenus postérieurement ni du dépôt de garantie.

Mme [H]-[U] soutient que six mois après son départ du logement ou à tout le moins à la date de la tacite reconduction, la solidarité ne doit plus s’appliquer puisqu’elle a quitté le logement en avril 2013.

A titre subsidiaire, Mme [H]-[U] soutient qu’à la date de son départ, aucun arriéré de loyer ou charges n’était dû.

Réponse de la cour

— sur le montant de la dette locative

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, les loyers cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet d’un arrêté d’insalubrité à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure et sont à nouveau dus à compter du premier jour qui suit le constat de réalisation des mesures prescrites.

Selon l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Durant ce même délai, le locataire ne s’acquitte que du loyer résiduel qui ne peut être considéré comme un défaut de paiement sur le fondement de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Si les travaux n’ont pas été réalisés à l’expiration du délai de dix-huit mois, l’allocation est définitivement perdue pour le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par M. [V] et en particulier du décompte actualisé au 19 mars 2021 que les locataires doivent la somme de 2 089,47 euros au titre de loyers et charges, déduction faite de la conservation du dépôt de garantie par le bailleur, et en tenant compte de la suspension du loyer à compter du 1er décembre 2019 et du versement d’allocations logement pour la somme de 201,37 euros [68 + 133,37] en novembre 2018 correspondant aux sommes dues pour les mois d’avril à octobre 2018 et pour la somme de 68 euros pour le mois de novembre 2018, 68 euros pour le mois de décembre 2018 et 881 euros pour les mois de juin 2018 à février 2019.

Il ressort de plusieurs pièces qu’un constat de non-décence a été adressé le 28 février 2019 par la CAF de l’Isère à la locataire, Mme [X]. Il n’est cependant pas produit par les parties de même que sa notification au bailleur.

Il ressort d’une attestation de droits établie le 27 février 2020 par la CAF de l’Isère que l’allocation logement due à Mme [X] a été versée à cette dernière entre le mois d’avril 2018 et le mois de décembre 2018, puis pour la somme de 105 euros par mois directement au bailleur pour les mois de janvier 2019 et février 2019 avant d’être suspendue à compter du mois de mars 2019.

Lors d’une visite réalisée le 30 octobre 2018, l’agence Urbanis a conclu : 'ce logement n’est pas conforme au décret sur les logements décents, il semble présenter une légère insalubrité'. Par arrêté en date du 15 novembre 2019, notifié le 25 novembre 2019, le préfet de l’Isère a déclaré le logement en état d’insalubrité. Il n’a jamais été constaté la réalisation des mesures prescrites.

Par suite, les locataires ont cessé de devoir le paiement des loyers au bailleur à compter du 1er décembre 2019 ce qui correspond au relevé de compte établi par [Adresse 9].

Il n’y a pas lieu de déduire des loyers dus auparavant par les locataires les sommes correspondant aux allocations logement suspendues en raison de l’état d’indécence du logement dès lors que le bailleur a manifestement reçu ces allocations en juillet 2019, ce qui tend à démontrer que des travaux ont été réalisés et qu’il a été mis fin à la procédure relative à l’indécence.

Aucun des locataires ne se prévaut ni ne justifie d’autres paiements que ceux détaillés dans le décompte détaillé.

Par suite, il convient d’infirmer le jugement déféré de ce chef et de retenir que la dette locative s’élève à la somme de 2 089,47 euros.

— sur la solidarité des locataires

Aux termes du contrat, il est prévu :

— page 2 : ' Co-locataires : il est expressément stipulé que les colocataires ci-dessus désignés seront tenus solidairement et indivisément de l’exécution du présent bail. La solidarité entre les co-preneurs survit à la résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux et le paiement de l’intégralité des sommes quittancées.'

— page 8 : 'pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité :

— entre les parties désignées aux conditions particulières sous le vocable 'le locataire’ ;

[…]

Si néanmoins un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du présent bail, de ses renouvellements et de ses suites et notamment des indemnités d’occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que les colocataires dans les lieux.'

Selon l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Mme [H]-[U] ne se prévaut ni ne justifie avoir donné congé au bailleur quand bien même sa mère atteste de ce qu’elle a résidé à son domicile d’avril 2013 à septembre 2013.

Par suite, Mme [H]-[U] reste tenue solidairement au paiement des loyers et des charges avec Mme [X] et M. [K] en leur qualité de colocataires.

Il convient donc de condamner solidairement les trois colocataires au paiement de l’arriéré des loyers et charges.

2. Sur la demande en indemnisation des dégradations et réparations locatives

Moyens des parties

M. [V] demande la condamnation des locataires à lui payer à ce titre la somme de 3 061,25 euros. Il réplique que l’état des lieux établi par huissier de justice est contradictoire à l’ensemble des locataires et se prévaut d’un devis distinguant les réparations imputables aux locataires sans envisager la remise en état de l’intégralité du logement. Il indique que le problème d’humidité résulte d’un dégât des eaux que les locataires ont dénoncé tardivement au bailleur.

M. [K] et Mme [X] soutiennent que M. [V] veut leur faire porter le coût de la mise aux normes de la boîte aux lettres. Ils estiment que le changement de verrou n’était pas justifié alors qu’ils ont remis l’ensemble des clés au propriétaire et que le propriétaire pouvait faire dupliquer les clés. De surcroît, M. [V] a vendu son appartement et aucuns travaux n’ont été réalisés. Ils relèvent que M. [V] se contente de reprendre ses conclusions de première instance.

Mme [H]-[U] soutient que du fait de l’état dégradé du logement depuis 2018, les travaux de réparation ne sauraient être mis à la charge du locataire. Il en est de même du dysfonctionnement de la chaudière, qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie.

Réponse de la cour

Il résulte de la combinaison des articles 1732, 1147 et 1149 du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (Civ. 3ème, 27 juin 2024, n° 22-10.298 ; n° 22-21.272 ; n° 22-24.502).

Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er mars 2013 et signé par Mme [X]. Il mentionne notamment :

— une boîte aux lettres en bon état ;

— la remise de trois clés du hall, de trois clés des deux serrures de la porte de l’appartement et d’une clé de boîte aux lettres ;

— dans la chambre, des rayures sur le sol, des traces sur les murs, des moisissures dans le placard, un miroir fendu sur le placard dont les portes ne coulissent plus;

— dans la cuisine, des plinthes abîmées dont l’une manque, des traces sur les murs, des fissures au plafond, une petite fuite au robinet, des gonds cassés sur une porte du placard, des carreaux fissurés sur le plan de travail et une chaudière en très bon état ;

— dans la salle de bains, de grosses fissures sur les murs, des carreaux cassés sur le plan de travail, une porte 'HS’ ;

— dans la salle d’eau, des traces de fuites sur les murs, une colonne en mauvais état, un robinet écaillé ;

— dans le salon, deux trous et des traces sur les murs, des fissures au plafond, un carreau fissuré sur une porte vitrée ;

— dans la chambre de gauche, des traces de colle sur les murs ;

— dans la chambre de droite, des traces importantes sur le sol, des plinthes non fixées, des trous rebouchés, un plafond écaillé présentant des traces d’humidité.

Selon le procès-verbal établi par huissier de justice le 21 janvier 2020, il a été relevé au départ des locataires notamment :

— dans l’entrée, un verrou manquant sur la porte palière, deux ampoules hors d’usage dans la suspension, un support de fumée déposé ;

— dans la cuisine, des auréoles et fissurations sur l’ensemble du plafond, des carreaux fendus autour de l’évier, un tiroir cassé, des traces de brûlures sur le plan de travail, une chaudière sale, en état apparent d’usage ;

— dans la salle d’eau, une porte déposée avec gonds descellés, des cloques et moisissures sur les murs et le plafond, une tête de robinet manquante ;

— dans le séjour, des moisissures dans le placard, un cache prise manquant ;

— dans la chambre du niveau inférieur, une baguette de sol non fixée, des cloques sur le mur extérieur, un miroir de placard fendu ;

— dans la chambre de l’étage avec salle d’eau, des décollements de papier peint et des traces de coulures et auréoles brunes sous le fenêtre de toit avec des moisissures, une prise électrique descellée ;

— dans la salle de bains, trois carreaux fendus au sol, des joints noircis en périphérie de la baignoire, des carreaux fendus sur le plan de toilette ;

— dans la seconde chambre de l’étage, des décollements de papier peint, une usure du revêtement plastique, des moisissures dans l’angle du plafond, une tête thermostatique déposée ;

— la porte de la boîte au lettres est détériorée.

Il est précisé qu’il a été remis au bailleur trois clés de la porte de l’immeuble et quatre clés du verrou haut de la porte palière.

Par comparaison de ces deux états des lieux et eu égard aux constatations réalisées dans l’intervalle dans le cadre de la procédure administrative d’insalubrité et de celle concernant la décence du logement, c’est à raison que la juridiction de première instance a considéré que 'l’état d’usage général constaté dans l’état des lieux du 21 janvier 2020 résulte pour partie de la vétusté, ainsi que des problèmes d’humidité liés à une infiltration d’eau et à un défaut de ventilation, identifiés dès octobre 2018, et qui relevaient de la responsabilité du bailleur.'

Il convient également d’approuver la juridiction de première instance en ce qu’elle a estimé que le remplacement de la boîte aux lettres doit être mis à la charge des locataires pour la somme de 60 euros.

De même, dès lors qu’il n’a pas eu restitution de l’ensemble des clés remises lors de l’entrée des locataires dans les lieux, il est justifié que M. [V] soit indemnisé au remplacement du verrou pour la somme de 200 euros.

En revanche, il relève bien de la responsabilité des locataires de procéder à l’entretien de la chaudière, ce dont ils ne justifient pas. Selon le devis produit par M. [V], cette intervention a un coût de 110 euros TTC.

De même, le changement d’une tête thermostatique déposée relève également de la responsabilité des locataires. Selon devis, son remplacement coûterait 80 euros.

Par suite, les locataires doivent au bailleur la somme de 450 euros [80 + 110 + 200 + 60].

Le surplus de la demande de M. [V] ne relève pas de réparations locatives dues par les locataires.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce sens.

3. Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Moyens des parties

M. [K] et Mme [X] soutiennent que le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué à tort et demandent à ce titre la somme de 982,72 euros.

M. [V] demande l’infirmation du jugement déféré sur ce point. Il réplique qu’il était parfaitement en droit de conserver le dépôt de garantie en regard des sommes dues par les locataires au titre des dégradations constatées et de l’arriéré locatif.

Réponse de la cour

Comme indiqué précédemment, le dépôt de garantie versé par les colocataires lors de l’entrée dans les lieux pour la somme de 665 euros a été déduit des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Il n’y a donc pas lieu d’en ordonner la restitution à Mme [I] [X], M.[L] [K] et Mme [J] [H]-[U].

4. Sur la demande d’indemnisation des préjudices de M. [V]

a) sur le préjudice matériel

Moyens des parties

M. [V] estime avoir subi un préjudice matériel d’un montant de 8 645 euros correspondant aux loyers perdus et en une aggravation de l’état du logement, en ce que les locataires ont évoqué un dégât des eaux sans jamais déclarer le sinistre à l’assurance ni à leur bailleur qui n’a, en conséquence, pas pu pallier leur carence. Il estime avoir tout mis en oeuvre pour réaliser les travaux, accéder au logement et faire cesser les désordres. Si les locataires avaient accepté la réalisation de travaux, l’arrêté d’insalubrité aurait pu être levé au plus tard en janvier 2020. Il souligne que les locataires avaient une solution de relogement proposée par le CCAS. Il en déduit qu’en refusant l’accès au logement pour préparer et exécuter les travaux, les locataires ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité.

M. [K] et Mme [X] répliquent le préjudice matériel n’est pas fondé tant au titre de l’absence de perception de loyers qu’au titre d’une perte de chance de percevoir des loyers. Ils estiment que Mme [X] a tenté pendant des mois de résoudre les problèmes de décence du logement et que M. [V] est de mauvaise foi et n’a jamais voulu réaliser des travaux. Ils contestent avoir refusé de donner accès au logement, et soulignent ne pas avoir été contactés après le mois d’août 2020 pour la réalisation de travaux. Si M. [V] avait réellement eu la volonté d’effectuer les travaux de remise en état et de percevoir les loyers afférents, il aurait saisi le juge des contentieux de la protection au lieu de demander à Mme [X] de partir pour qu’il vende le logement. Ils rappellent que c’est Mme [X] qui a saisi le juge des référés pour la réalisation des travaux.

Mme [H]-[U] soutient que la demande de M. [V] n’est pas justifiée en ce qu’il ne démontre nullement la perte de loyers qu’il allègue, ce qui est impossible puisqu’il ne maîtrise ni la date de fin de réalisation des travaux ni celle de la levée de l’arrêté d’insalubrité. Elle souligne que l’inertie de M. [V] ne peut que convaincre la cour qu’il n’aurait pas réalisé les travaux dans les dix-huit mois.

Réponse de la cour

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il en résulte que pour obtenir indemnisation de ses préjudices, M. [V] doit démontrer leur existence en lien avec une faute des cocontractants.

Il ressort des différents courriers versés aux débats par M. [V] que Mme [X], seule occupante, a refusé à plusieurs reprises l’accès au logement permettant la réalisation de travaux.

M. [V] démontre avoir entamé des démarches pour réaliser une partie des travaux préconisés par l’arrêté préfectoral mais a aussi indiqué aux organismes publics qu’il souhaitait vendre le bien au motif qu’il n’avait pas les moyens financiers de payer les travaux.

Par suite, quand bien même il peut être considéré que les locataires ont commis une faute en ne permettant pas l’accès du bailleur au logement, il n’est pas démontré que M. [V] aurait pu louer le logement ni qu’il était en mesure de faire réaliser les travaux dans un délai raisonnable.

Il n’est donc pas établi qu’il a subi un préjudice du fait de la faute des colocataires.

M. [V] ne rapporte pas la preuve que les colocataires auraient provoqué un dégât des eaux et auraient omis de déclarer le sinistre à leur assureur, mais les colocataires ne contestent pas ce point.

Cependant, compte-tenu de l’état d’insalubrité du logement, il n’est pas possible de déterminer si cette faute a conduit à une aggravation de l’état du logement.

Il n’est donc pas davantage établi que cette faute des colocataires a causé un préjudice à M. [V].

b) sur le préjudice moral

Moyens des parties

M. [V] soutient qu’il subit un préjudice moral aux motifs que la carence, le mutisme et la négligence volontaire des locataires l’ont placé dans une situation extrêmement compliquée tant financièrement que psychologiquement. Il souligne le fait que les locataires ont manifestement et volontairement cherché à le tromper sur leur solvabilité, Mme [H]-[U] reconnaissant n’avoir jamais habité le logement. Il estime que son préjudice moral est incontestable eu égard à la durée du litige, celle de la procédure, à l’importance des sommes dues et aux dégradations mais également à la mauvaise foi des anciens locataires.

M. [K] et Mme [X] concluent au débouté de M. [V] de ce chef aux motifs qu’il ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral alors qu’il ne présente aucun trouble.

Mme [H]-[U] estime que M. [V] ne démontre pas la réalité d’un tel préjudice et que la nature même du litige s’oppose à toute indemnisation due à ce titre.

Réponse de la cour

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il en résulte que pour obtenir indemnisation de ses préjudices, M. [V] doit démontrer leur existence en lien avec une faute des cocontractants.

Quand bien même il peut être considéré que les colocataires ont commis des fautes, M. [V] ne justifie pas avoir subi un préjudice moral particulier.

Il convient donc de le débouter de ses demandes d’indemnisation d’un préjudice matériel comme d’un préjudice moral.

5. Sur l’appel en garantie de Mme [H]-[U] à l’encontre de Mme [D] et M. [K]

Moyens des parties

A titre subsidiaire, Mme [H]-[U] sollicite que, si la cour devait accorder une indemnisation à M. [V] et faire application de la solidarité à son égard, elle jugera l’absence de tout manquement contractuel de la part de celle-ci par le fait démontré que depuis avril 2013 elle a quitté définitivement de logement. Elle ne saurait donc assumer en tant que codébiteur solidaire d’éventuels manquements aux obligations contractuelles postérieurs à son départ et dont elle n’est pas responsable.

Mme [X] et M. [K] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [H]-[U] solidairement avec eux et a rejeté la demande de celle-ci d’être relevée et garantie par eux.

Réponse de la cour

Selon l’article 1213 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au jour du contrat, l’obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs, qui n’en sont tenus entre eux que chacun pour sa part et portion.

Selon l’article 1216 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, si l’affaire pour laquelle la dette a été contractée solidairement ne concernait que l’un des coobligés solidaires, celui-ci serait tenu de toute la dette vis-à-vis des autres codébiteurs, qui ne seraient considérés par rapport à lui que comme ses cautions.

La seule attestation de sa mère ne permet pas de déterminer la date à laquelle Mme [J] [H]-[U] aurait quitté le logement. Par ailleurs, il lui appartenait de donner congé pour se ménager la preuve de ce départ, ce qu’elle n’a pas fait.

Par suite, il convient de considérer que les trois colocataires sont tenus à la dette par parts égales et de condamner M. [K] et Mme [X] à la relever et garantir à hauteur des deux tiers des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

6. Sur la demande d’indemnisation de Mme [X]

Moyens des parties

Mme [X] et M. [K] sollicitent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de Mme [X] au titre de son préjudice de jouissance. Ils soutiennent que Mme [X] n’a commis aucune faute contractuelle alors qu’elle a vécu depuis fin 2018 dans un appartement qui ne correspondait pas à un logement décent et a subi un préjudice réel, nonobstant la suspension des loyers.

M. [V] ne réplique pas sur ce point.

Réponse de la cour

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il en résulte que pour obtenir indemnisation de ses préjudices, Mme [X] doit démontrer leur existence en lien avec la responsabilité du cocontractant.

Comme indiqué précédemment, M. [V] est responsable de l’état d’insalubrité du logement, dont il résulte nécessairement pour les locataires un préjudice de jouissance.

Cet état d’insalubrité, principalement lié à la présence de moissisures dans plusieurs pièces du logement, a été constaté pour la première fois par un rapport de la société Urbanis en date du 26 janvier 2019 suite à une visite du 30 octobre 2018, puis par acte d’huissier dès le 2 juillet 2019. Il a été déclaré par arrêté du 15 novembre 2019.

Antérieurement à l’arrêté d’insalubrité, le préjudice de Mme [X] peut être évalué au montant des loyers résiduels dus au bailleur, soit la somme de 5 603 euros [(665 – 234) x 13] entre le mois de novembre 2018 et le mois de novembre 2019 inclus.

Néanmoins, il ressort des différents courriers versés aux débats que Mme [X] a reçu postérieurement à l’arrêté d’insalubrité des offres de relogement qu’elle a refusé sans motif légitime, de telle sorte qu’elle est elle-même à l’origine du préjudice qu’elle invoque.

Par suite, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice de jouissance au-delà du 1er décembre 2019.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré de ce chef et de faire droit à la demande de Mme [X] tendant à la condamnation de M. [V] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice.

7. Sur les frais du procès

Compte tenu de ce que chacune des parties obtient gain de cause en appel, il convient de les débouter de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le litige ayant pour origine le défaut de paiement des loyers et de réparations locatives, il convient de condamner les locataires aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] aux entiers dépens ;

— condamné in solidum Mme [I] [X] épouse [D], Mme [J] [H]-[U] et M. [L] [K] à payer à M. [Z] [V] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement Mme [I] [X], M. [L] [K] et Mme [J] [H]-[U] à payer à M. [Z] [V] la somme de 2 089,47 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

Condamne solidairement Mme [I] [X], M. [L] [K] et Mme [J] [H]-[U] à payer à M. [Z] [V] la somme de 450 euros à titre d’indemnisation de réparations locatives ;

Déboute Mme [I] [X] et M. [L] [K] de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie ;

Déboute M. [Z] [V] du surplus de ses demandes d’indemnisation ;

Condamne in solidum Mme [I] [X] et M. [L] [K] à relever et garantir Mme [J] [H]-[U] à hauteur des deux tiers des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige ;

Condamne M. [Z] [V] à verser à Mme [I] [X] la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [I] [X], M. [L] [K] et Mme [J] [H]-[U] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile faisant fonction de présidente, et par la greffière M^me Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,