N° RG 24/03345

N° Portalis DBVM-V-B7I-MNC3

C4

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gabriel SABATIER

M^e Alexia JACQUOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 13 JANVIER 2026

Appel d’une décision (N° RG 22/05195)

rendue par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 05 septembre 2024

suivant déclaration d’appel du 23 septembre 2024

APPELANTE :

Mme [X] [S]

née le 02 avril 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

Mme [N] [E]

née le 16 Novembre 1965 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexia JACQUOT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean- Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 novembre 2025, madame Faivre conseiller chargé du rapport en présence de madame Clerc, président de chambre, assistées de Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 6 juillet 2020, Mme [E] (promettant) et Mme [S] (bénéficiaire) ont signé une promesse unilatérale de vente d’un appartement de type 3 dans la copropriété Les Alpins II situé [Adresse 5] à [Localité 2] pour un montant de 68.000 €, en l’étude de Me [J], notaire.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 19 octobre 2020.

Le jour de la signature de la promesse, Mme [E] a accepté de remettre un double des clés de l’appartement à Mme [S] afin qu’elle puisse faire établir des devis en vue d’effectuer des travaux.

Un rendez-vous de signature a été fixé au 27 octobre 2020.

Le 16 octobre 2020, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement objet de la vente. Le notaire a proposé la signature d’un avenant à la vente afin de repousser la date d’expiration au 13 novembre 2020 mais cet avenant n’a pas été régularisé par les parties.

Mme [E] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société Generali, son assureur, laquelle a confirmé la prise en charge intégrale du sinistre. Le rendez-vous de signature a été repoussé au 7 décembre 2020.

Reprochant à Mme [S] d’avoir débuté des travaux dans son appartement sans son accord, Mme [E] lui a demandé de cesser tous travaux suivant mise en demeure.

Le 12 décembre 2020, Mme [S] a adressé une lettre de mise en demeure à Mme [E] et a sollicité l’application de la clause pénale pour un montant de 6.800 €. Mme [E] a changé les serrures de son appartement.

Le 15 décembre 2020, Mme [S] a demandé au notaire la restitution de son dépôt de garantie.

Un nouveau rendez-vous de signature a été fixé au 21 janvier 2021.

Par acte du 20 janvier 2021, l’huissier de justice a délivré une sommation à comparaître à Mme [S] à la demande de Mme [E] à l’étude pour la réitération de l’acte authentique. Un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 juin 2021, le conseil de Mme [E] a mis en demeure Mme [S] d’avoir à se prononcer sur la poursuite de la vente aux termes et conditions prévues à la promesse.

Par courrier en réponse en date du 7 juillet 2021, Mme [S] a indiqué qu’elle souhaitait toujours acquérir le bien mais a fixé de nouvelles conditions. Les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Par acte d’huissier en date du 17 octobre 2022, Mme [E] a fait délivrer assignation à Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins notamment d’ordonner la vente forcée du bien immobilier.

Par jugement contradictoire du 5 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté Mme [E] de sa demande de vente forcée du bien immobilier objet de la promesse de vente signée le 6 juillet 2020 entre Mme [E] et Mme [S], en l’étude de Me [J], aux termes et conditions de la promesse,

— ordonné la résolution de la promesse de vente signée le 6 juillet 2020 entre Mme [E] et Mme [S], en l’étude Me [J],

— condamné Mme [S] à payer à Mme [E] les sommes suivantes :

26.400 € à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien,

6.800 € au titre de la clause pénale,

20.939,79 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement,

— dit que cette somme de 20.939,79 € TTC sera actualisée suivant l’indice BT01 de la construction au jour du jugement,

— débouté Mme [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Mme [E] comme étant infondées et injustifiées,

— condamné Mme [S] à payer à Mme [E] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Jacquot sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 septembre 2024, Mme [S] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [E] de sa demande de vente forcée du bien immobilier objet de la promesse de vente signée le 6 juillet 2020 entre les parties, en l’étude de Me [J], aux termes et conditions de la promesse.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 23 juin 2025, Mme [S] demande à la cour au visa des articles 1124 et 1583 du code civil de :

— infirmer le jugement dont en ce qu’il a :

ordonné la résolution de la promesse de vente signée le 06 juillet 2020 entre les parties,

condamné Mme [S] à payer à Mme [E] les sommes de 26.400 € à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien, de 6.800 € au titre de la clause pénale, de 20.939,79 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement,

dit que cette somme de 20.939,79 € sera actualisée suivant l’indice BT01,

débouté Mme [S] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions formées à l’encontre de Mme [E] comme étant infondées et injustifiées,

condamné Mme [S] à payer à Mme [E] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [S] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jacquot sur son affirmation de droit »

Et statuant à nouveau :

— ordonner la vente forcée du bien immobilier de type T3 dans la copropriété Les Alpins II à [Localité 2], sis [Adresse 5],

— condamner Mme [E] à communiquer le procès-verbal d’assemblée générale et le carnet d’entretien sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner Mme [E] à lui payer la totalité du préjudice financier et moral qu’elle a subi se détaillant comme suit :

montant total versé pour la vente inutilement : 3.900 €

absence de plus-value immobilière sur le bien acheté depuis 2020 : 8.160 €

absence de produit financier sur le dépôt de garantie : 621,17 €

préjudice moral : 5.000 €

A titre subsidiaire, si la vente forcée n’était pas ordonnée :

— constater son absence de faute,

— constater que Mme [E] ne subit aucun préjudice,

Par voie de conséquence,

— débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [E] à lui payer les sommes suivantes :

absence de plus-value immobilière sur le bien acheté depuis 2020 : 8 160 €

absence de produit financier sur le dépôt de garantie : 621,17 €

préjudice moral : 5.000€

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 3.900 €,

A titre infiniment subsidiaire,

— limiter son éventuelle condamnation au titre des travaux de remise en état à la somme de 13.660,91 € maximum,

En tout état de cause,

— débouter Mme [E] de ses demandes au titre de l’appel incident,

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance et de première instance.

Au soutien de sa demande de vente forcée, elle expose que :

— la vente est parfaite dès l’accord sur la chose et le prix et il est indifférent qu’il y ait eu des modifications de l’état du bien alors qu’une clause du contrat détaillait les modalités de l’hypothèse d’un sinistre relative à l’imprévisibilité du contrat,

— elle peut seule renoncer à la vente car il s’agit d’une promesse unilatérale de vente et elle a déposé les fonds nécessaires à cette vente entre les mains du notaire,

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il ne ressort pas du procès-verbal de difficultés un désaccord entre les parties sur le prorata des sommes dues entre-elles,

— elle a versé à trois reprises l’argent de la vente, pour les 3 rendez-vous programmés par les notaires et a mis en demeure le vendeur de s’exécuter le 10 décembre 2020 et aucune réponse ne lui a été apportée,

— elle a uniquement sollicité l’application des clauses de la promesse, qui sont des obligations du vendeur donc des clauses suspensives à respecter, à savoir : fournir les documents nécessaires à la vente, déduire du montant de la vente le montant total confirmé par l’assurance pour le sinistre ainsi que le montant des travaux votés en assemblée générale (un accord écrit formulé par les Notaires existait sur ces points),

— le procès-verbal de difficulté mentionne d’ailleurs très bien qu’elle souhaitait signer l’acte de vente et consigner le montant des manquements de Mme [E].

Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle expose que :

— si elle avait pu signer l’acte définitif en 2020 elle aurait réalisé des travaux sur le bien et donc une plus-value et une mise en location pour un rendement net évalué à 7 % par an du montant de l’acquisition et elle aurait pu revendre le bien avec 25% de plus-values sur trois ans, de sorte qu’elle subit donc une perte de chance de réaliser un gain qu’elle estime à 7.000€ avec une probabilité de 50 % minimum,soit 3.500€,

— si elle avait pu récupérer le montant investi lorsqu’elle a réclamé le remboursement du montant versé, soit 3 900 €, elle aurait pu l’investir ailleurs et le placer sans risque à 3 % et cette immobilisation inutile du dépôt de garantie pendant près de cinq ans lui fait perdre une somme qui peut être estimée à une perte de chance de 100 % de 621,17€ à ce jour,

— elle subi un préjudice moral important des suites de cette vente ratée justifiant la somme de 5.000 €.

A titre subsidiaire pour contester les condamnations mises à sa charge, elle indique que :

— elle n’a commis aucune faute, et l’appartement était en mauvais état, de sorte qu’il n’était pas louable en l’état, le dégât des eaux le rendant au surplus inhabitable, de sorte que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due,

— elle n’a commis aucune faute de sorte que la clause pénale n’est pas due, la vente ayant échoué par la seule faute de Mme [E] qui a omis volontairement des éléments nécessaires à la vente,

— elle conteste avoir fait des travaux dans l’appartement donc elle n’est pas tenue au paiement des remises en état, puisque seul M. [G] agent immobilier disposait des clefs et le jeu de clefs qu’il lui a remis le 4 décembre 2020 lors de la visite de la cave a été immédiatement restitué au notaire le jour même et elle ne s’est pas rendue dans les lieux le 19 novembre 2020 et le 14 décembre 2020.

Pour justifier de sa demande de minoration du montant mis à sa charge en cas de condamnation, elle expose que :

— Mme [E] a produit deux devis et que le premier juge a retenu le plus cher sans motiver ce choix,

— ces devis retiennent des travaux rendus nécessaires par le dégât des eaux dont la charge repose uniquement sur Mme [E], s’agissant notamment des peintures dans le salon la cuisine et la chambre et la mise en peinture des boiseries ainsi que les sols dont il ressort de l’estimation de M. [G] qu’ils devaient être refaits.

Pour s’opposer à l’appel incident de l’intimée s’agissant de la somme de 540 €, elle indique qu’il apparaît peu probable que dans un devis plus cher cette prestation n’ait pas déjà été prise en compte et que de plus il ne ressort pas du propre constat d’huissier de l’intimée qu’un quelconque dommage ait existé dans la cuisine.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 21 mars 2025, Mme [E] demande à la cour au visa des articles 1124 et 1589 du code civil de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 5 septembre 2024, sauf en ce qu’il a commis une erreur de calcul s’agissant du montant global des réparations à allouer à Mme [E],

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [S] à lui payer la somme de 20.939,79 € TTC, en omettant d’y inclure la somme de 540 € TTC,

Y ajoutant sur appel incident,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 21.479,79 € TTC (20.939,79 € TTC + 540 € TTC) au titre des travaux de remise en état, somme qui sera actualisée au jour de l’arrêt à intervenir en application de l’indice BT01 de la construction,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 26.400 €, actualisée au jour de l’arrêt à intervenir, au titre de l’immobilisation du bien,

— débouter Mme [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre comme étant infondées et injustifiées,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Jacquot sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour justifier du prononcé de la résolution de la promesse de vente, elle expose que :

— c’est de manière abusive que l’appelante a refusé de signer l’acte authentique le 25 janvier 2021, alors que la date de signature initialement prévue au 27 octobre 2020 a été initialement repoussée du fait de l’apparition d’un dégât des eaux, qu’à cette date, Mme [S] avait obtenu la confirmation de la prise en charge des travaux de remise en état dans leur intégralité par l’assureur de Mme [E], ce que confirment les notaires,

— si l’appelante soutient qu’elle souhaitait acheter l’appartement, elle omet de préciser que c’est suivant de nouvelles conditions qu’elle a tenté de lui imposer comme cela résulte du procès-verbal de difficulté rédigé le 25 janvier 2021, puisque parfaitement conscients de l’attitude déloyale de Mme [S], les notaires ont pris le soin de détailler le déroulement de la vente et de ses rebondissements, tous imputables à la position de blocage systématique de l’acquéreur.

Au soutien de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation, elle indique que :

— elle justifie qu’un acquéreur était intéressé par l’achat de son appartement mais a été obligé d’annuler son offre en raison du blocage de la situation,

— il s’agit également d’indemniser l’immobilisation de son bien du fait du refus de Mme [S] d’acquérir l’appartement aux termes et conditions de la promesse de vente et cette demande n’a pas été jugée excessive par le premier juge s’agissant d’un T3,

— l’octroi de la clause pénale est justifiée par les circonstances de la vente,

— l’ensemble de ces détériorations constatées par l’huissier qu’elle a mandaté ont été bien commises par l’artisan de Mme [S] qui avait les clés et à la demande de cette dernière, qui a finalement reconnu devant les notaires avoir autorisé que son peintre abatte la cloison et enlève les meubles de la cuisine, bien qu’elle ait prétendu le contraire dans ses écritures en première instance,

— le tribunal a validé le chiffrage de la société AB Rénovation qui est le plus complet au regard de l’état de l’appartement et lui a alloué la somme de 20.939,79 € TTC, mais a omis une somme de 540 € TTC qu’il convient de lui allouer.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour observe que les dernières écritures de Mme [E] ont été déposées le 21 mars 2025, aucune conclusion ne figurant dans son message RPVA du 29 juillet 2025, de sorte que la cour n’est saisie que de ces seules écritures.

Par ailleurs, conformément à l’article 419 du code de procédure civile, le représentant qui entend mettre fin à son mandat n’en est déchargé qu’après avoir informé de son intention son mandant, le juge et la partie adverse. Lorsque la représentation est obligatoire, l’avocat ne peut se décharger de son mandat de représentation que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par la partie ou, à défaut, commis par le bâtonnier ou par le président de la chambre de discipline.

En outre, en application de l’article 954, alinéa 4, du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Enfin, l’article 961 du code de procédure civile énonce, que les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats et l’article 414 du même code précise qu’une partie n’est admise à se faire représenter que par une seule des personnes, physiques ou morales, habilitées par la loi.

ll résulte de ces textes qu’en cas de changement, en cours de procédure, du représentant ad litem d’une partie, la cour d’appel demeure saisie des conclusions régulièrement déposées par le précédent représentant, peu important que le nouveau représentant constitué n’ait pas conclu (Cass., 2e civ., 6 mars 2025, n° 22-19.083).

En l’espèce, la cour observe que :

— le 3 février 2025, Me [C] s’est constitué en lieu et place de Me [I] initialement constituée pour Mme [S],

— le 16 avril 2025, Me [Z], s’est constitué en lieu et place de Me [C] dans les intérêts de Mme [S],

— le 4 juillet 2025, Me [Z] a été relevé de sa commise d’office par Mme la Bâtonnière de l’Ordre des avocats de Grenoble et le 25 juillet 2025, Me [F] s’est constitué en ses lieu et place dans les intérêts de Mme [S],

— le 24 octobre 2025, Me [B] s’est constitué en lieu et place de Me [F] et a transmis à la cour le 17 novembre 2025 copie d’un courrier adressé à Mme [S] le 29 octobre 2025 lui confirmant ne plus intervenir dans ses intérêts par suite de son harcèlement et de ses menaces et l’informant de la plainte pénale déposée contre elle le 31 octobre 2025.

Il résulte également des éléments de la procédure que :

— Me [I] a déposé des écritures dans les intérêts de Mme [S] le 20 décembre 2024,

— Me [Z] a déposé des écritures dans les intérêts de Mme [S] le 23 juin 2025.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, que, s’agissant d’une procédure avec représentation obligatoire, si Me [B] entend mettre fin à son mandat par voie de renonciation unilatérale, il ne peut toutefois se décharger de son mandat de représentation que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par Mme [S] ou, à défaut, commis par le bâtonnier, ce qui n’est pas cas en l’espèce, puisque la cour n’est destinataire d’aucune nouvelle constitution d’avocat en lieu et place de Me [B] ni d’une commise par Mme la Bâtonnière de l’Ordre du barreau de Grenoble.

Mme [S] est donc régulièrement représentée à la procédure par Me [B], régulièrement constitué et la cour est saisie, en application des dispositions précitées, des dernières écritures déposées dans les intérêts de Mme [S], en l’espèce les conclusions déposées le 23 juin 2025 par Me [Z], précédemment constitué dans les intérêts de l’appelante.

Enfin, la représentation étant obligatoire devant la cour d’appel, la juridiction n’est pas saisie par la demande de réouverture des débats formées par Mme [S], par courrier reçu au greffe de la cour d’appel le 28 novembre 2025, étant à nouveau rappelé qu’en l’absence de nouvelle constitution en lieu et place de Me [B], celui-ci reste constitué dans ce dossier au soutien des intérêts de Mme [S], laquelle ne justifie d’aucun mandat donné à un autre avocat dans le cadre de cette procédure avec représentation obligatoire.

Sur la vente forcée sollicitée par Mme [S]

Conformément à l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En l’espèce, selon acte authentique reçu le 6 juillet 2020 par Me [J],notaire à [Localité 2], avec la participation de Me [U], notaire à [Localité 2], assistant l’acquéreur, Mme [E] a consenti à Mme [S] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement de type F3 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant le prix de 68.000 € et expirant le 19 octobre 2020.

L’acte stipule ainsi qu’il suit que « la réalisation de la promesse aura lieu » :

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant : au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas,

— soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire et dans ce dernier cas, la signature de la vente devra intervenir au plus tard dans les quinze (15) jours ouvrés suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse, et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente et des frais. Cette levée d’option sera matérialisée uniquement auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire par un versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds), à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire ».

La promesse unilatérale de vente stipule également ainsi qu’il suit « en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai : au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir et sera d’ores et déjà autorisé à compter de cette même date à la remise en vente sans qu’il soit nécessaire d’obtenir un écrit spécial ».

Or, il ressort du procès-verbal de difficultés reçu 25 janvier 2021 par Me [J] avec le concours de Me [U], assistant l’acquéreur que :

— le 1er octobre 2020, le rendez-vous pour la signature de l’acte authentique de vente a été fixé d’un commun accord entre toutes les parties au 27 octobre 2020 à 14h00,

— par suite d’un dégât des eaux survenu dans l’appartement, Me [J] a transmis aux parties une proposition d’avenant afin de prolonger la durée de la promesse de vente ainsi que le projet d’acte de vente prêt à être signé mais ledit avenant n’a pas été reçu par les notaires, signé par l’ensemble des parties,

— un second rendez-vous de signature de l’acte a été convenu entre les parties le 13 novembre 2020, lequel a été annulé, l’assureur de Mme [E] ayant mandaté son prestataire agrée pour le 10 novembre 2020 en vue d’établir son rapport sur le sinistre et Mme [S] ayant fait savoir qu’elle souhaitait une signature de la vente sans réalisation des travaux suite au dégât des eaux mais après transmission du rapport d’expertise comprenant le devis des travaux et le justificatif de prise en charge du coût des travaux par l’assureur à hauteur du devis,

— le 7 décembre 2020, Mme [E] a informé le notaire que Mme [S] avait débuté des travaux dans l’appartement en mandatant un artisan à son insu et sans son autorisation, Mme [S] a quant à elle fait observer que la cave n’était pas débarrassée et que la serrure de celle-ci ne fermait pas et le troisième rendez-vous de signature de l’acte fixé à cette date a été annulé,

— Me [P], huissier de justice a constaté le 14 décembre 2020 les conséquences du dégât des eaux et des travaux en cours de réalisation par l’artisan mandaté par Mme [S],

— le 15 décembre 2020, Mme [S] a réclamé en l’étude de Me [J] la restitution de son dépôt de garantie, lequel a été dans l’obligation de faire appel à la police, Mme [S] refusant de quitter l’étude suite au refus opposé par le notaire de toute restitution de somme sans demande écrite,

— un quatrième rendez-vous pour signature de l’acte a été convenu entre les parties le 21 janvier 2021, repoussé au 20 janvier 2021 du fait de l’indisponibilité de Mme [S], laquelle a été, selon acte d’huissier délivré par Me [P], huissier de justice à [Localité 2] à la demande de Mme [E], sommée de comparaître ce même jour en l’étude de Me [J] à l’effet de procéder à la signature de l’acte authentique,

— Mme [E], présente en l’étude de Me [J] a déclaré que son bien a été totalement détérioré par les artisans mandatés par Mme [S], qu’elle a fait constater ces dégradations par huissier et porté plainte et a confirmé son souhait de signer le même jour l’acte définitif de vente,

— Mme [S], présente en l’étude de Me [J] a déclaré avoir constaté le dégât des eaux lors de sa présence dans l’appartement, a contesté avoir mandaté un artisan et avoir seulement accepté que le peintre abatte la cloison du salon et enlève les meubles de la cuisine en vue de la peinture prévue par l’assureur les 2 et 3 décembre 2020, elle a en outre déclaré se présenter pour signer l’acte de vente tout en déclarant ainsi qu’il suit :« refuser de signer cet acte de vente sans constat d’huissier et sans avoir consulté un avocat et proposant à Mme [E] de signer l’acte ce jour en partageant la clause pénale à 3.400 € pour couvrir les dégâts fait sur l’appartement et le préjudice subi »,

— Mme [S] a enfin déclaré refuser de signer le procès-verbal de difficulté sans avoir pu consulter son avocat.

Il se déduit de ces éléments que Mme [S] n’a pas levée l’option dans le délai fixé dans la promesse unilatérale de vente du 6 juillet 2020 et a refusé de signer l’acte authentique de vente, sauf à subordonner sa signature à un partage par moitié du montant de la clause pénale stipulée au contrat à titre de dommages et intérêts en cas de non régularisation par une des parties de l’acte authentique, laquelle exigence caractérise une modification des termes de la promesse unilatérale de vente.

Mme [S] qui n’a ainsi satisfait à aucune des deux modalités alternatives prévues au contrat pour la réalisation de la promesse est donc de plein droit déchu du bénéfice de ladite promesse par application des stipulations contractuelles précitées. Elle n’est en conséquence pas fondée à demander que soit ordonnée la vente forcée du bien immobilier à son profit.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce point par substitution de motifs.

Il convient également en conséquence de la débouter de sa demande de condamnation de Mme [E] à lui communiquer le procès-verbal d’assemblée générale et le carnet d’entretien sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Enfin, il y a lieu de la débouter de ses demandes formées à titre principal et subsidiaire en paiement de la somme de 8.160 € au titre de l’absence de plus-value immobilière sur le bien acheté depuis 2020, de la somme de 621,17 € au titre de l’absence de produit financier sur le dépôt de garantie, de la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral et de la somme de 3.900 € en restitution du dépôt de garantie, lesquelles demandes ne sont justifiées par aucune offre de preuve.

Sur la demande de résolution de la promesse de vente

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, compte tenu de la déchéance de plein droit de Mme [S] du bénéfice de la promesse unilatérale de vente, Mme [E] n’est pas davantage fondée à solliciter la résiliation de la promesse sur le fondement de l’article 1224 précité code civil, aux torts de Mme [S] alors qu’en ne levant pas l’option prévue au contrat, le bénéficiaire ne manque pas à l’exécution du contrat, mais dispose du choix qui lui est justement offert par le promettant qui seul s’oblige dans le cadre de ce contrat unilatéral. Il convient donc d’infirmer le jugement déféré.

Sur l’indemnité d’immobilisation et sur la clause pénale

L’indemnité d’immobilisation, acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et de cette qualification, il résulte également que la clause stipulant une indemnité d’immobilisation ne peut être assimilée à une clause pénale (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-23.378), dès lors qu’il ne s’agit pas, avec une telle clause, de sanctionner celui qui a manqué à une obligation contractuelle. En ne levant pas l’option prévue au contrat, le bénéficiaire ne manque pas à l’exécution du contrat.

Dès lors qu’une telle clause ne peut être qualifiée de clause pénale, il en résulte également que le juge ne peut, par application de l’article 1231-5 du code civil, modérer ou augmenter le montant de l’indemnité (Cass. 3e civ., 30 avr. 2002, n° 00-16.422 ; Cass. 3e civ., 29 juin 1994, n° 92-19.645 ; Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-23.378). Les juges n’ont pas davantage le pouvoir de l’écarter en constatant que le promettant ne justifie pas du préjudice résultant de l’obligation de rechercher un nouvel acquéreur (Cass. 1re civ., 5 déc. 1995, n° 93-19.874).

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties comporte une clause relative à l’indemnité d’immobilisation stipulée ainsi qu’il suit: « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 6.800 €.(') Le versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation au promettant est destinée en considération de la promesse ferme qu’il a faite au bénéficiaire à indemniser le promettant pour la promesse consentie ('). En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci».

Compte tenu de l’absence de réalisation de la promesse unilatérale de vente, Mme [E] est donc bien fondée, en exécution de ces stipulations contractuelles, à solliciter paiement de l’indemnité d’immobilisation sans toutefois que son montant puisse être majoré au-delà de la somme contractuellement prévue. Il convient donc de condamner Mme [S] à payer à Mme [E] la somme de 6.800 € au titre de cette indemnité d’immobilisation et le jugement déféré, doit être infirmé en ce qu’il a porté cette indemnité à la somme de 26.400 €, non prévue au contrat.

C’est encore à tort que le premier juge a condamné Mme [S] à payer à Mme [E] la somme de 6.800 € au titre de clause pénale, alors qu’en ne levant pas l’option prévue au contrat, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne manque pas à l’exécution du contrat, de sorte que la stipulation de pénalité figurant à la promesse de vente aux termes de laquelle une telle pénalité est due pour le cas ou l’une des parties ne réitérerait pas l’acte authentique, alors que toutes les conditions de la promesse seraient remplies, qui est en réalité destinée à sanctionner la non réitération de la vente, nonobstant la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale, laquelle hypothèse n’est ni alléguée, ni a fortiori démontrée, est inapplicable en l’espèce. Il convient d’infirmer le jugement déféré.

Sur l’indemnisation de Mme [E] au titre des dégradations de son appartement

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [E] fait grief à Mme [S] d’avoir mandaté des artisans pour procéder à des travaux dans l’appartement, objet de la promesse de vente, sans son accord et à son insu.

Il ressort en effet du procès-verbal de constatations dressé le 14 décembre 2020 par Me [P], huissier de justice à [Localité 2], mandaté par l’intimé que :

— des cloisons de la chambre ont été abattues, qu’une des portes d’accès a été enlevée et des gravats jonchent le sol,

— l’encadrement de la cloison autour du placard de l’entrée, l’encadrement autour du placard de la chambre située au fond du couloir d’entrée, l’encadrement autour du placard de la chambre située à côté du salon ont été abattus et des gravats jonchent le sol,

— la baignoire de la salle de bain a été enlevée et la faïence a disparu sur trois pans de murs et jonche le sol,

— des traces d’infiltrations d’eau sont présentes dans l’angle droit du plafond de la cuisine et dans l’angle gauche du plafond du salon et de la première chambre.

Si Mme [S] conteste avoir mandaté des artisans pour procéder aux travaux litigieux, ses affirmations sont démenties par les constatations de Me [P], huissier de justice, lequel précise dans son procès-verbal de constat que lors de ses constatations, une personne se présentant comme Mme [X] [S] a immédiatement pénétré dans l’appartement en exigeant la remise ou la restitution des outils de ses artisans.

Ces constations sont corroborées par le témoignage de M. [G], agent immobilier mandaté par l’intimée pour la vente de l’appartement, et qui atteste avoir découvert le 4 décembre 2020 que des cloisons avaient été détruites, que la baignoire et la faïence ainsi que les meubles hauts de cuisine avaient été déposés, et s’être vu reproché par Mme [S] d’avoir informé Mme [E] qu’elle avait commencé les travaux.

Enfin tout en contestant avoir signé des devis, Mme [S] admet pourtant avoir accepté que le peintre abatte la cloison du salon et enlève les meubles de cuisine en vue de la peinture prévue par l’assurance, comme cela résulte de ses déclarations devant Me [J] et Me [U] lors de l’établissement du procès-verbal de difficultés dressé le 25 janvier 2021.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, que Mme [S] qui a, sans autorisation et à l’insu de Mme [E], engagé des travaux dans son appartement, alors que la vente n’était pas finalisé en manquant ainsi gravement à son obligation de loyauté à l’égard de l’auteur de la promesse de vente, a ainsi commis une faute qui a conduit à une détérioration de l’appartement de sorte que sa responsabilité se trouve engagée et justifie qu’elle soit condamnée à indemniser l’intimée au titre de la remise en état de l’appartement. Mme [E] sollicite la somme de 20.939,79 € correspondant au devis de la société AB Rénovation de 20.399,79 €, outre la somme de 540 € figurant sur le devis de la société 2AAZ Construction correspondant à la repose des éléments de cuisine.

A ce titre, il est constant qu’outre les désordres occasionnés par les travaux engagés par l’appelante, l’appartement a également fait l’objet d’un dégât des eaux en provenance de l’appartement situé à l’étage supérieur, de sorte que Mme [S] est bien fondée à soutenir qu’il ne saurait être mis à sa charge les postes de travaux correspondant à la reprise des désordres consécutifs au dégâts des eaux figurant sur le devis de la société AB Rénovation.

Il y a donc lieu de déduire la somme de 1.592,88 € au titre de la reprise enduit et mise en peinture des plafonds du logement.

En revanche, il n’y a pas lieu de déduire la somme de 3.886 € au titre de la reprise des sols alors qu’il résulte des photographies versées au constat d’huissier, que ceux-ci ont été recouverts de gravas sans avoir fait l’objet d’aucune protection, de sorte que leur reprise trouve nécessairement son origine dans la mauvaise exécution du chantier par l’artisan mandaté par Mme [S].

Il n’a pas davantage lieu de déduire la somme de 1.200 € au titre de la mise en peinture des boiseries, alors qu’il résulte également du constat dressé par Me [P] que les encadrements de placards des différentes pièces ont été abattus par l’artisan mandaté par Me [S], de sorte que la reprise des boiseries trouve son origine dans les manquements de cette dernière à l’égard de Mme [E], en faisant intervenir sans autorisation un artisan dans un appartement dont elle n’était pas propriétaire. Enfin, c’est à juste titre que l’intimée sollicite la somme de 540 € au titre de la repose des éléments de cuisine, Mme [S] reconnaissant être à l’origine de leur dépose.

Il convient donc de condamner Mme [S] à payer à Mme [E] la somme de 19.346,91€ TTC (20.399,79 € – 1.592,88 € + 540 €) au titre des travaux de remise en état, outre actualisation selon l’indice BT01 de la construction au jour du présent arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Succombant dans son action, Mme [S] doit supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité de ses frais irrépétibles exposés et verser à Mme [E] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Il y a également lieu de débouter Mme [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté Mme [S] de l’intégralité de ses demandes et en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [E] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

Déboute Mme [S] de sa demande de voir ordonner la vente forcée à son profit de l’appartement T3 situé dans la copropriété immobilière [Adresse 5],

Déboute Mme [E] de sa demande de résolution de la promesse de vente,

Déboute Mme [S] de sa demande de condamnation de Mme [E] à lui communiquer le procès-verbal d’assemblée générale et le carnet d’entretien sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Déboute Mme [S] de sa demande principale en paiement de la somme de 8.160 € au titre de l’absence de plus-value immobilière sur le bien acheté depuis 2020, de la somme de 621,17 € au titre de l’absence de produit financier sur le dépôt de garantie, de la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral et de la somme de 3.900 € en restitution du dépôt de garantie,

Déboute Mme [S] de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 8.160 € au titre de l’absence de plus-value immobilière sur le bien acheté depuis 2020, de la somme de 621,17 € au titre de l’absence de produit financier sur le dépôt de garantie, de la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral et de la somme de 3.900 € en restitution du dépôt de garantie,

Condamne Mme [S] à payer à Mme [E] la somme de 6.800 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Déboute Mme [E] de sa demande en paiement de la somme de 6.800 € au titre de la clause pénale,

Condamne Mme [S] à payer à Mme [E] la somme de 19.346,91 € TTC au titre des travaux de reprise de l’appartement et dit que cette somme sera actualisée selon l’indice BT 01 de la construction au jour du présent arrêt,

Condamne Mme [S] à payer à Mme [E] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Déboute Mme [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Jacquot, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE