16/02530

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D E F X

C/

XXX, MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de LYON

du 24 Février 2016

RG : 13/00073

COUR D’APPEL DE LYON

1^re CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU neuf Mai deux mille dix sept

APPELANT :

Monsieur D E F X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON, toque 2192

INTIME :

La METROPOLE DE LYON venant aux droits de la XXX

représentée par son président, M. A B

XXX

XXX

Représentant : M^e Cédric BORNARD de la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque 502

En présence de : M^me C, inspecteur divisionnaire des Finances Publiques, représentant monsieur le Directeur des Finances Publiques d’Auvergne Rhône Alpes et du département du Rhône, Commissaire du Gouvernement suppléant

XXX

XXX

XXX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me Françoise CARRIER, Présidente de Chambre

Madame Marie-Pierre GUIGUE, Conseiller,

Monsieur E FICAGNA, Conseiller,

assistés pendant les débats de Madame Ouarda BELAHCENE, greffier placé et de Karine MEZNAD lors du délibéré.

DEBATS

A l’audience publique du 13 Mars 2017

ARRET

Contradictoire

Prononcé à l’audience publique du 09 Mai 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile ;

signé par Madame Françoise CARRIER, président de chambre et par Madame Karine MEZNAD, greffier placé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu les pièces de la procédure :

— mémoires déposées par l’appelant régulièrement notifiés,

— mémoires déposés par l’intimé régulièrement notifiés,

— conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées,

— les convocations régulièrement adressées aux parties,

Ouï à la date d’audience :

Monsieur FICAGNA, conseiller, en son rapport,

M^e Benoit FAVRE, avocat de l’appelant en ses explications,

M^e Cédric BORNARD, avocat de l’intimé en ses observations, Le Directeur Régional des Finances Publiques du Département du Rhône, représenté par Madame C, Commissaire du gouvernement spécialement désigné à cet effet, en ses observations,

L’affaire ayant été mise en délibéré après clôture des débats, l’arrêt ayant été prononcé 09 Mai 2017

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M. D X est propriétaire d’une parcelle de 243 m2 en zone UB cadastrée section XXX, située XXX à XXX, sur laquelle est implanté un immeuble de 4 niveaux à l’état d’abandon qui a fait l’objet d’un arrêté municipal de péril ordinaire pris le 22 septembre 2011.

Ce bien est grevé d’une servitude dite de «mixité sociale» en application de l’article L 123-2-b ancien du code de l’urbanisme, repris actuellement par l’article L 151-41 du même code.

Par une délibération du 10 mai 2012, le bureau de la Communauté urbaine de Lyon a décidé d’engager une procédure d’expropriation de cet immeuble sous le régime dérogatoire de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970, dite Loi Vivien.

Par un arrêté préfectoral du 26 juillet 2012, son acquisition a été déclarée d’utilité publique et par une ordonnance du 15 novembre 2012, le juge de l’expropriation du département du Rhône, a déclaré ce bien exproprié au profit de la Communauté urbaine de Lyon.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mars 2013, la Communauté urbaine de Lyon a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités dues.

Par jugement en date du 27 mars 2014, le juge de l’expropriation a dit n’y avoir lieu de transmettre à la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité déposée par M. X et a ordonné une mesure d’expertise afin de déterminer notamment les coûts de la destruction de l’immeuble et éventuellement de la dépollution nécessaire.

L’expert a déposé son rapport le 3 juillet 2015 aux termes duquel il a conclu à une valorisation du tènement à 800000 € net ou 572 000 € net si l’on devait tenir compte de l’emplacement réservé pour logements sociaux.

M. Y expert désigné pour l’évaluation des travaux de démolition a reçu deux propositions : l’une de 239 827,20 € et l’autre de 301 307,20 €.

La Métropole de Lyon, venant en lieu et place de la Courly a offert une indemnisation de 91 429,80 € pour l’indemnité principale et la somme de 10 142,98 € pour l’indemnité de remploi.

M. X a sollicité l’octroi d’une indemnité principale de 800 000 € et d’une indemnité de remploi de 81 000 €.

Le directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du gouvernement, a proposé de fixer l’indemnité principale à la somme de 394 000 € et l’indemnité de remploi à la somme de 40 400 €, en estimant notamment qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer un abattement pour servitude de mixité sociale en application de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par jugement du 24 février 2016, le juge de l’expropriation a :

— rejeté les demandes, d’expertise judiciaire, de question préjudicielle et de sursis à statuer faites par M. D X,

— rejeté la demande de la Métropole de Lyon d’intégrer les frais d’expertise dans les frais de démolition,

— fixé les indemnités dues à M. D X dans le cadre des articles L 511-1 à L 511-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour l’expropriation de sa parcelle de 243 m² en zone UB cadastrée section XXX, située XXX à XXX, et comprenant un immeuble :

— à la somme de 175 000 € pour l’indemnité principale,

— à la somme de 18 500 € pour l’indemnité de remploi ;

— condamné la Métropole de Lyon à payer à M. D X la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les entiers dépens seront à la charge de la Métropole de Lyon.

Le juge a retenu :

— que l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril »,

— que la servitude de mixité sociale prévue par l’ancien article L 123-2-b s’impose à la parcelle expropriée et constitue bien une contrainte administrative grevant les possibilités de constructions et la rend donc moins attractive pour le marché de la construction, et elle doit donner lieu à une réfaction de 31 %,

— que la valeur du terrain nu exproprié, avant application de la servitude de mixité sociale, doit être calculée sur la moyenne des prix des deux cessions du 29 février 2012 et du 14 octobre 2014, soit 2 839 [(2 545,45 € + 3 132,56 8)/2], et pour 243 m2 ce prix sera fixé à 689 877 € arrondi à 690 000 €, ramené à 476 100 € après réfaction de 31% , et sur lequel il convient de déduire le coût de la démolition, soit 301 307,20 € TTC, de sorte que l’indemnité principale due pour l’immeuble exproprié est 174 792,80 €, arrondie à 175 000 € outre 18 500 € au titre de l’indemnité de remploi.

M. Z a relevé appel de ce jugement.

Il demande à la cour :

— d’infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 800 000 € et celui de l’indemnité accessoire de remploi à la somme de 81000 €

subsidiairement,

— d’ordonner un complément d’expertise pour déterminer si le coût de la remise en état de la maison ne serait pas moindre que celui de la démolition et voir si le coût de la démolition ne serait pas disproportionné, plus subsidiairement,

— d’ordonner une question préjudicielle à transmettre à la juridiction administrative, à savoir le tribunal administratif de Lyon, afin de déterminer si l’état du bien exproprié nécessite qu’il soit démoli,

— d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la réponse de la juridiction administrative,

dans tous les cas,

— de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 652 100 € et celui de l’indemnité accessoire de remploi à la somme de 66 210 €

— de condamner la Métropole de Lyon au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de la débouter de sa demande visant à voir les frais d’expertise extraits des dépens pour être déduits de l’indemnité principale.

Il soutient :

— qu’il ne doit pas supporter les frais de démolition puisque les conditions requises par la loi du 10 juillet 1970, ne sont pas applicables dès lors que l’immeuble n’est pas insalubre au point qu’il n’existerait aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction,

— que dans sa décision du 17 septembre 2010 N°QPC 2010-26, le conseil constitutionnel a statué ainsi :

Considérant, d’une part, que les articles 13, 14, 17 et 13 de la loi du 10 juillet 1970 confient au préfet la possibilité de prendre possession d’immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable ou qui ont fait l’objet d’un arrêté de péril assorti d’une ordonnance de démolition ou d’une interdiction définitive d’habiter ; qu’en particulier, en vertu de son article 13, la procédure d’expropriation des immeubles à usage d’habitation déclarés insalubres à titre irrémédiable ne peut être mise en oeuvre que lorsque la commission départementale compétente en matière d’environnement et de risques sanitaires et technologiques a conclu au caractère irrémédiable de l’insalubrité de l’immeuble ; qu’une telle qualification est strictement limitée par l’article L. 1332-26 du code de la santé publique aux cas dans lesquels « il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction »,

— que le jugement ne répond pas aux arguments du commissaire du gouvernement qui considère qu’il n’y a pas lieu à réfaction pour cause de servitude de mixité sociale.

La Métropole de Lyon, venant aux droits de la Communauté Urbaine de Lyon demande à la cour :

à titre principal,

— de réformer le jugement déféré,

— de fixer l’indemnité due à M. X à la somme de 154 529 €, outre une indemnité de remploi de 16 453 €,

— à titre subsidiaire de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, – en tout état de cause de rejeter toutes les demandes de M. X.

Elle soutient :

— que le transport sur les lieux a permis de démontrer l’état de délabrement particulièrement avancé du bien ce que l’expertise diligentée confirme également,

— que l’article L.511-6 du code de l’expropriation impose une méthode d’évaluation de la manière suivante :

«Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition» autrement dit selon la méthode dite de « la récupération foncière »,

— qu’il appartenait à M. X de contester les arrêtés qui ont conduit à la procédure d’expropriation sous la loi Vivien,

— qu’il n’est pas possible d’implanter une construction de 1 000 m2 de surface de plancher (hypothèse de l’exproprié) dans la mesure où l’emprise au sol étant actuellement limitée à 67 m2 et le nombre de niveaux possibles (au regard de la largeur voie) ne pouvant excéder celui de quatre (cf. application de l’article 10 du règlement du PLU sur la hauteur du bâtiment), la surface de plancher maximale ne saurait excéder 268 m2,

— que le jugement, en ce qu’il a appliqué la méthode imposée par l’article L.511-6 du code de l’expropriation devra donc être confirmé,

— sur la prise en compte de la servitude de mixité sociale, que le juge a parfaitement répondu aux conclusions du commissaire du gouvernement dans une argumentation de plusieurs paragraphes,

— que le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu un abattement au titre de la servitude à hauteur de 31%,

— que le jugement a retenu deux termes de comparaison, issus des données fournies par Mme le commissaire du gouvernement, ce qu’il convient de confirmer,

— que les coûts de démolition ont été fixés par l’expert à la somme de 301 307,20 € TTC,

— qu’à cette somme il convient d’ajouter le coût de l’expertise qui s’intègre aux « frais entraînés » par la démolition du bâtiment, au sens de l’article L.511-6 du code de l’expropriation, soit une somme complémentaire de 20 623 € qui correspond à la demande de taxe de frais et honoraires de l’expert,

La direction régionale des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône, commissariat du gouvernement aux expropriations demande à la cour :

— de rejeter les demandes, d’expertise judiciaire, de question préjudicielle et de sursis à statuer faites par M. X,

— de ne pas pratiquer d’abattement pour déterminer la valeur vénale de la parcelle AH35 grevée d’une servitude de mixité sociale,

— de fixer, au titre de l’expropriation de la parcelle AH35, située XXX à XXX, la somme due à M. X à hauteur de 384 570 €, soit une indemnité principale : 348 700 € et une indemnité de remploi : 35 870 €. Elle soutient :

— que la méthode se fondant sur la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition, est justifiée puisque, par définition, la construction existante insalubre et créant péril ne représente qu’une valeur nulle, alors, en revanche que l’acquéreur devra ensuite supporter des frais de démolition qui ne doivent pas rester à sa charge, d’autant plus qu’il a été contraint à cette acquisition dans l’intérêt général,

— que le juge a répondu aux arguments du commissaire du gouvernement,

— que toutefois,

l’article L151-41 du code de l’urbanisme dispose que « le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués, dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit »,

L’article L152-2 du code de l’urbanisme dispose que « le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

L’article L230-3 alinéa 3 du code de l’urbanisme dispose « qu’à défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement »

L’article L322-6 du code de l’expropriation dispose que « lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

— qu’ainsi il est proposé de ne pas pratiquer d’abattement pour déterminer la valeur vénale de la parcelle AH35 grevée d’une servitude de mixité sociale,

— qu’il convient de reprendre les termes de comparaison retenus par le juge en première instance,

— qu’il convient de retenir une valeur de terrain nu de 650 000 € et une indemnité principale de : 650 000 € – 301 307,20 € = 348 692,80 € arrondi à 348 700 €, outre une indemnité de remploi de 35 869,28 €, arrondi à 35 870 €.

MOTIFS

Sur la question préjudicielle

Cette question doit être examinée préalablement au fond.

M. X n’a pas contesté l’arrêté de péril, ni la déclaration d’utilité publique, ni l’ordonnance d’expropriation du juge de l’expropriation.

Ces décisions ont fixé définitivement le cadre juridique de cette expropriation.

En conséquence, la demande de transmission de question préjudicielle qui a pour objectif de contester le fondement juridique de l’expropriation sera rejetée.

Sur l’évaluation

valeur du bien

Aux termes de l’article L 511-1 du code de l’expropriation, l’expropriation des immeubles visés par la loi du 10 juillet 1970, ce qui est le cas en l’espèce, est poursuivie dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9.

Aux termes des articles L 511-5 et L511-6 du code de l’expropriation :

— l’indemnité d’expropriation est fixée et calculée conformément aux dispositions des articles L 242-1 à L 242-7 et du livre III,

— la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

C’est donc à juste titre par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a retenu les deux seuls éléments de comparaison disponibles et pertinents sur la moyenne des prix arrêtés des deux cessions du 29 février 2012 et du 14 octobre 2014, soit 2 839 [(2 545,45 € + 3 132,56 8)/2], et pour 243 m2 ce prix sera fixé à 689 877 € arrondi à 690 000 €.

indemnité de remploi

L’indemnité de remploi due en application de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour tenir compte des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale, doit être établie en fonction du barème habituellement utilisé, soit 20 % jusqu’à 5 000 €, puis 15 % de 5 001 à 15 000 €, et enfin, 10 % au-delà de 15 000 €.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé cette indemnité à la somme de 18 500 €.

coût de la démolition

L’expert judiciaire a examiné les devis produits par les parties et les a commentés de la manière suivante :

— devis produit par la Métropole : « très élevé»

— Celui de la société Concept maçonnerie et d’AGT Calipro : « irréalistes et incomplets»

— celui de la société coconing : : « faible»

— celui de la société Sem : « faible» – celui de la société Sltp : « correct».

La question de savoir si le coût de la remise en état de la maison ne serait pas moindre que celui de la démolition est sans intérêt pour la fixation de l’indemnité d’expropriation.

L’expert a comparé les devis et a désigné celui qui lui paraissait «correct».

Un complément d’expertise n’apparaît pas nécessaire à la solution du litige.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu le coût résultant du devis de la société Sltp qui s’élève à 301 307,20 € TTC.

L’expertise a eu pour objet de déterminer un cahier des charges pour parvenir à la démolition, compte tenu de la présence de certains matériaux nécessitant des modalités d’intervention particulières (amiante, machefer…)

Le coût de cette expertise, réglé par la Métropole, entre bien dans le cadre des frais entraînés par la démolition et doivt être pris en compte.

servitude de mixité sociale

L’article L322-6 du code de l’expropriation dispose que « lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.»

Cet article est bien applicable à l’espèce, dès lors que l’expropriante produit elle-même les pièces administratives montrant que la servitude résulte d’une inscription de la parcelle AH 35 dans la «liste des réservations pour programme de logements (art. L.123-2 b)», cet article ayant été codifié à l’article L151-41 4° du code de l’urbanisme.

Dès lors aucun abattement ne peut être appliqué à raison de cette servitude particulière.

Le jugement sera donc réformé de ce chef.

récapitulatif

Les indemnités s’élèvent à :

indemnité principale : 690 000 € – ( 301 307,20 € + 20 623 €) = 368 069,80 €

indemnité de remploi : 18 500 €

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté les demandes d’expertise judiciaire, de question préjudicielle et de sursis à statuer faites par M. D X,

— dit que les entiers dépens seraient à la charge de la Métropole de Lyon,

— condamné la Métropole de Lyon à payer à M. D X la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

le réformant pour le surplus,

— fixe les indemnités dues à M. D X dans le cadre des articles L 511-1 à L 511-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour l’expropriation de sa parcelle de 243 m² en zone UB cadastrée section XXX, située XXX à XXX, et comprenant un immeuble :

— à la somme de 368 069,80 € pour l’indemnité principale,

— à la somme de 18 500 € pour l’indemnité de remploi ;

y ajoutant,

— Condamne la Métropole de Lyon à payer à M. D X la somme supplémentaire de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les dépens d’appel seront à la charge de la Métropole de Lyon.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE