3^e Chambre Commerciale

ARRÊT N°269

N° RG 20/04843 – N° Portalis DBVL-V-B7E-Q7J7

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS CEGC

C/

S.C.P. DOLLEY COLLET

S.A.R.L. GIP FINANCES

S.A.R.L. FONCIERE LA VENETIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DEMIDOFF

M^e BOURGES X2

M^e MOULINAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 MAI 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller,

GREFFIER :

M^me X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mars 2021 devant Monsieur Alexis CONTAMINE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Mai 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS CEGC, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 382 506 079 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric DEMIDOFF de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Matthieu MALNOY de la SCP AARPI L & A, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.C.P. DOLLEY COLLET représentée par Maitre Vincent DOLLEY es-qualités de liquidateur de la SARL FONCIERE LA VENETIE

[…]

[…]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marc DELALANDE de la SELARL CDK AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

S.A.R.L. GIP FINANCES, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 814 352 779, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Augustin MOULINAS de la SELARL MOULINAS AUGUSTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A.R.L. FONCIERE LA VENETIE, immatriculée au RCS de Nantes sous le numéro 490 411 709, représentée par son gérant Monsieur Z A domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

2004843 GM Audience 22 mars 2021 Délibéré 18 mai 2021

FAITS ET PROCÉDURE :

La société Foncière de la Vénétie (la société FDLV) a fait édifier, en qualité de promoteur immobilier et vendeur en l’état futur d’achèvement, une résidence hôtelière sise à Dax, dont la livraison était initialement prévue pour le 31 octobre 2011.

Le 10 décembre 2010, la société Compagnie européenne de garantie et caution (la CEGC) s’est engagée auprès des acquéreurs au titre de la garantie légale d’achèvement.

La société FDLV a été placée en redressement judiciaire le 17 décembre 2014, puis en liquidation judiciaire le 17 février 2016, la société Dolley Collet étant désignée liquidateur.

Par ordonnance du 23 septembre 2020, modifiée par ordonnance du 7 octobre 2020 portant rectification d’erreur matérielle, le juge commissaire du tribunal de commerce de Nantes a notamment :

— Autorisé la cession à l’amiable des actifs immobiliers au sein des résidences Le Wasconia et Les Jardins d’Acqs sises à […], au profit de la société GIP Finances, moyennant le prix principal net vendeur de 700.000 euros HT payable comptant, se ventilant comme suit :

—  75.000 euros au titre de l’achat des lots à usage de garage au sein de la résidence Les Jardins d’Acqs,

—  625.000 euros pour l’acquisition des lots du Wasconia,

— Dit qu’en cas de défaillances ultérieures de sa part, ce versement restera acquis à la liquidation judiciaire sans préjuger d’éventuels dommages-intérêts complémentaires, en réparation du préjudice subi,

— Dit que le prix de cession sera payé comptant le jour de la signature de l’acte.

Le 8 octobre 2020, la CEGC a interjeté appel.

La CEGC a déposé ses dernières conclusions le 7 janvier 2021. La société Dolley Collet, ès qualités, a déposé ses dernières conclusions le 10 mars 2021. La société FDLV a déposé ses dernières conclusions le 24 février 2021. La société GIP Finances a déposé ses dernières conclusions le 17 février 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2021.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

La CEGC demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance,

Statuant à nouveau :

— Juger que le montant de 700.000 euros de la cession à l’amiable des actifs immobiliers de la société FDLV est insuffisant,

En conséquence :

— Juger n’y avoir lieu à cette cession au profit du GIP,

— Condamner solidairement toutes les parties succombantes à payer à la CEGC la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Dolley Collet, ès qualités, demande à la cour de :

— Dire bien jugé et mal appelé,

— Confirmer l’ordonnance en toutes ses dipositions,

— Condamner la CEGC à payer à la société Dolley Collet, ès qualités, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la CEGC en tous les dépens.

La société FDLV demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions.

La société GIP Finances demande à la cour de :

— Débouter la CEGC de l’ensemble de ses demandes,

— Confirmer l’ordonnance,

— Dire et juger que la CEGC ne rapporte nullement la preuve que le prix de vente mentionné dans l’ordonnance serait faible et insuffisant,

— Condamner la CEGC à payer à la société GIP Finances la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur le prix de cession :

La CEGC se prévaut de l’hypotèque qui lui a été consentie par la société FDLV, le 28 mars 2013, à hauteur de la somme de 5.000.000 d’euros. Elle soutient par ailleurs qu’au vu des dernières transactions immobilières intervenues boulevard Albert Camus à Dax, le prix moyen du mètre carré devrait être fixé à la somme de 3.000 euros.

La société GIP Finances fait valoir que l’extrait de la base publique de données des valeurs foncières produite par la CEGC, qui regroupe l’ensemble des ventes intervenues sur la parcelle litigieuse (CN 288), ne préciserait ni les conditions des ventes ni l’état des biens vendus. Elle soutient que le prix moyen du mètre carré devrait plutôt être fixé aux alentours de la somme de 2.000 euros. Elle affirme en outre que les chiffres présentés par la CEGC ne seraient pas pertinents en ce qu’ils concerneraient

des ventes d’appartements et non, comme en l’espèce, d’une résidence hôtelière nécessitant des aménagements particuliers de la part de l’acheteur. La société GIP Finances fait valoir de plus que l’immeuble litigieux ferait l’objet de nombreuses difficultés et désordres qui impliqueraient d’importants investissements financiers et diminueraient nécessairement sa valeur. Enfin, elle compare le prix de vente de la résidence litigieuse avec celui de la vente d’un autre ensemble immobilier appartenant à la société FDLV.

La société Dolley Collet, ès qualités, s’associe pour l’essentiel à l’argumentation développée par la société GIP Finances. Elle fait en outre observer que l’offre qu’elle a reçue en janvier 2020 d’un premier acquéreur potentiel était bien moins généreuse que celle émise en septembre 2020 par la société GIP Finances et que le défaut d’exploitation de la résidence depuis le placement en liquidation judiciaire de la société SERIE, aurait entraîné une dégradation rapide de sa valeur. Enfin, la société Dolley Collet, ès qualités, compare le prix de vente de la résidence litigieuse avec celui de la vente d’un autre ensemble immobilier appartenant à la société FDLV.

Le juge commissaire qui détermine les conditions des ventes d’immeubles de gré à gré qu’il autorise, et notamment le prix de vente :

Article L 642-18 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1^er juillet 2014 :

Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

En cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale.

Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

Article R 642-36 du code de commerce, dans sa rédaction applicable depuis le 14 février 2009 :

L’autorisation de vente de gré à gré d’un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l’article L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente.

L’ordonnance est notifiée conformément au premier alinéa de l’article R. 642-23.

Le liquidateur passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente. Il ne peut, en qualité de mandataire, se porter acquéreur des immeubles du débiteur.

La CEGC produit une capture d’écran de l’extrait de la base de données des valeurs foncières. Les mentions de cet extrait, qui font état de ventes intervenues entre le 23 avril 2014 et le 18 décembre 2019, sont lacunaires. Elles ne précisent ni la surface, la destination et l’état des biens cédés, ni les conditions dans lesquelles les ventes ont été réalisées. L’extrait ainsi produit est d’une pertinence limitée.

La CEGC se prévaut également de l’acte notarié d’affectation hypothécaire du 28 mars 2013. Cet acte, au vu de son ancienneté, ne permet pas d’apprécier la valeur de la résidence au 23 septembre 2019, jour où le juge commissaire a statué.

La CEGC ne fait valoir aucun autre argument de nature à augmenter la valeur de l’ensemble immobilier et, partant, le prix de cession retenu par le juge commissaire.

Il apparaît au contraire que les locaux sont affectés de nombreux désordres et que des travaux de remise en état, voire de changement de destination, sont nécessaires. Il s’agit en effet d’une résidence hôtelière, située dans une station thermale dans laquelle d’autres résidences se sont trouvées en difficulté, dont le prix ne peut être strictement comparé à celui d’une résidence de logements.

Différentes offres ont été présentées et celle de la société GIP Finances pour 700.000 euros est la plus élevée, et est d’ailleurs la seule sérieuse.

Il apparaît ainsi que compte tenu de la consistance des biens, de leur emplacement et des offres reçues, une cession de gré à gré à ce prix est de nature à permettre la vente de ces immeubles dans les meilleures conditions.

L’ordonnance sera confirmée.

Sur les frais et dépens :

Il y a lieu de condamner la CEGC aux dépens d’appel et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour :

— Confirme l’ordonnance,

Y ajoutant :

— Rejette les autres demandes de parties,

— Condamne la société Compagnie européenne de garantie et caution aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT